Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ильина Н.Г
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Петровой Ю.Ю. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> дело N 2-597/2013 по апелляционной жалобе Ш.Л. и Ш.А. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Ш.А., Ш.Л. к Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя Ш.А. и Ш.Л. - Г. по доверенностям от <дата> года, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Л. - К. по доверенности от <дата> года, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ш.А., Ш.Л. обратились в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность истцов, указывая, что истцы являлись собственниками квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>.
<дата> между Ш.А., действующим за себя и за свою мать - Ш.Л., и ответчиком был заключен договор купли-продажи данной квартиры, <дата> произведена государственная регистрация договора, однако в нарушение п. 4 договора ответчиком не оплачена сумма за квартиру <...> рублей, деньги в банковскую ячейку не помещались и истцам не передавались. Передача квартиры по акту приема-передачи не производилась, квартирой продолжает фактически владеть истец Ш.Л. Истцом в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ была направлена претензия ответчику с требованием расторгнуть договор, однако ответа не последовало.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Ш.А., Ш.Л. просят решение суда отменить, считая его неправильным и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что Ш.Л. основании договора купли-продажи доли квартиры от <дата> являлась собственником ? доли в праве общей долевой собственности квартиру <адрес> в <адрес>, право собственности на указанную долю было в установленном порядке зарегистрировано.
Ш.А. на основании договора дарения от <дата> является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру дома <адрес> в <адрес>, право собственности Ш.А. на указанную долю было в установленном порядке зарегистрировано.
<дата> между Ш.А., действующим за себя и за свою мать Ш.Л., и Л. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>.
В соответствии с п. 4 договора указанная квартира приобретается покупателем за <...> рублей, которые помещены в индивидуальную ячейку банка до подписания настоящего договора и будут переданы продавцам в течение двух дней с момента регистрации настоящего договора в регистрирующем органе, что не является обременением данной сделки.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена <дата> года.
Из выписки из ЕГРП от <дата> усматривается, что собственником спорной квартиры является Л. Согласно справке о регистрации от <дата> в спорной квартире зарегистрированы: Ш.Л. и Ш.В.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> истцами в адрес Л. направлена телеграмма с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры от <дата> в связи с невыплатой денежных средств и возврате квартиры в собственность истцов, однако ответа на данное требование не последовало.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора).
Материалами дела установлено, что договор купли-продажи квартиры был фактически исполнен продавцами, поскольку обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о переходе права собственности, на основании которых, а также иных представленных сторонами документов произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Л., факт отказа Л. от принятия товара (квартиры) не установлен.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.
Согласно тексту расписки в получении денежных средств, она была подписана продавцом Ш.А. и покупателем Л. <дата> года, в расписке отражено, что Ш.А. получил от Л. денежную сумму в размере <...> рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> по договору купли-продажи от <дата> года. Таким образом, факт передачи Л. денежных средств Ш.А. по договору купли-продажи квартиры от <дата> в сумме <...> рублей подтверждается письменным доказательством - распиской от <дата> года, экспертными заключениями, а также показаниями свидетеля Б., опрошенной по обстоятельствам заключенного договора.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу п. 3 данной статьи в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
При таком положении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме.
Гражданский кодекс РФ (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
При этом п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.
Продавец имеет право требовать полной оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N <...> от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, оснований для расторжения договора купли-продажи от <дата> не установлено.
Ссылки истца на нормы ст. 1102 - 1104 Гражданского кодекса РФ о возврате неосновательного обогащения, правильно не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку к данным правоотношениям неприменимы, обязательства сторон возникли на основании заключенной в установленном порядке сделке, которая в судебном порядке не оспорена.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истцов, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-1947
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-1947
Судья: Ильина Н.Г
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Петровой Ю.Ю. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> дело N 2-597/2013 по апелляционной жалобе Ш.Л. и Ш.А. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Ш.А., Ш.Л. к Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя Ш.А. и Ш.Л. - Г. по доверенностям от <дата> года, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Л. - К. по доверенности от <дата> года, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ш.А., Ш.Л. обратились в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Л. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность истцов, указывая, что истцы являлись собственниками квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>.
<дата> между Ш.А., действующим за себя и за свою мать - Ш.Л., и ответчиком был заключен договор купли-продажи данной квартиры, <дата> произведена государственная регистрация договора, однако в нарушение п. 4 договора ответчиком не оплачена сумма за квартиру <...> рублей, деньги в банковскую ячейку не помещались и истцам не передавались. Передача квартиры по акту приема-передачи не производилась, квартирой продолжает фактически владеть истец Ш.Л. Истцом в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ была направлена претензия ответчику с требованием расторгнуть договор, однако ответа не последовало.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Ш.А., Ш.Л. просят решение суда отменить, считая его неправильным и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что Ш.Л. основании договора купли-продажи доли квартиры от <дата> являлась собственником ? доли в праве общей долевой собственности квартиру <адрес> в <адрес>, право собственности на указанную долю было в установленном порядке зарегистрировано.
Ш.А. на основании договора дарения от <дата> является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру дома <адрес> в <адрес>, право собственности Ш.А. на указанную долю было в установленном порядке зарегистрировано.
<дата> между Ш.А., действующим за себя и за свою мать Ш.Л., и Л. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>.
В соответствии с п. 4 договора указанная квартира приобретается покупателем за <...> рублей, которые помещены в индивидуальную ячейку банка до подписания настоящего договора и будут переданы продавцам в течение двух дней с момента регистрации настоящего договора в регистрирующем органе, что не является обременением данной сделки.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена <дата> года.
Из выписки из ЕГРП от <дата> усматривается, что собственником спорной квартиры является Л. Согласно справке о регистрации от <дата> в спорной квартире зарегистрированы: Ш.Л. и Ш.В.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> истцами в адрес Л. направлена телеграмма с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры от <дата> в связи с невыплатой денежных средств и возврате квартиры в собственность истцов, однако ответа на данное требование не последовало.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора).
Материалами дела установлено, что договор купли-продажи квартиры был фактически исполнен продавцами, поскольку обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о переходе права собственности, на основании которых, а также иных представленных сторонами документов произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Л., факт отказа Л. от принятия товара (квартиры) не установлен.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.
Согласно тексту расписки в получении денежных средств, она была подписана продавцом Ш.А. и покупателем Л. <дата> года, в расписке отражено, что Ш.А. получил от Л. денежную сумму в размере <...> рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> по договору купли-продажи от <дата> года. Таким образом, факт передачи Л. денежных средств Ш.А. по договору купли-продажи квартиры от <дата> в сумме <...> рублей подтверждается письменным доказательством - распиской от <дата> года, экспертными заключениями, а также показаниями свидетеля Б., опрошенной по обстоятельствам заключенного договора.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу п. 3 данной статьи в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
При таком положении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме.
Гражданский кодекс РФ (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
При этом п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.
Продавец имеет право требовать полной оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N <...> от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, оснований для расторжения договора купли-продажи от <дата> не установлено.
Ссылки истца на нормы ст. 1102 - 1104 Гражданского кодекса РФ о возврате неосновательного обогащения, правильно не приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку к данным правоотношениям неприменимы, обязательства сторон возникли на основании заключенной в установленном порядке сделке, которая в судебном порядке не оспорена.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истцов, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)