Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор, однако ответчик свои обязательства по договору исполнил ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
и судей Раскатовой Н.Н., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ж.
на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ОАО) к Ж. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, икании госпошлины и судебных расходов - удовлетворить.
Взыскать с Ж. в пользу КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) задолженность по кредитному договору за период с 19.04.2007 г. по 17.12.20013 г. в сумме **** долларов США в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.
Взыскать с Ж. в пользу КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) расходы уплате государственной пошлины в размере ** рублей, расходы по оплате услуг независимого оценщика в размере ** рублей и расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере *** рублей.
Взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество в виде нежилого помещения N **, назначение: нежилое, общей площадью 329,3 кв. м, расположенного по адресу: ***
Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере ** рублей, установить способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.
В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), недостающие денежные средства взыскать за счет личного имущества Ж.",
Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (ОАО) обратился в суд с истцом к Ж. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, мотивируя свои требования тем, что 19 апреля 2007 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - после реорганизации в форме преобразования - КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Ж. был заключен кредитный договор N **, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере *** долларов США. Кредит предоставлялся сроком пользования на 182 месяца, процентная ставка - 14.5% годовых в течение периода со дня фактического предоставления кредита и до первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации; - 12,5% годовых, начиная с первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации. В соответствии с п. 1.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств ответчика является ипотека нежилых помещений, расположенных по адресу: **, секция 1, нежилое помещение XV, общей площадью 290,0 кв. м, удостоверенная закладной. 23.12.2005 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. был заключен договор инвестирования строительства жилого дома. 30 марта 2007 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. было заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному выше договору инвестирования, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить инвестиционный взнос за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых ответчику истцом. 19 апреля 2007 г. между истцом и ответчиком заключен договор залога имущественных прав N **, в соответствии с которым ответчик передает в залог истцу имущественные права, включая право получения в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: **, нежилое помещение **, общей площадью 290,0 кв. м 11 ноября 2010 г. в связи с тем, что жилой дом построен и сдан в эксплуатацию между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору инвестирования и подписан акт об исполнении договора инвестирования строительства жилого дома. В результате инвестиционной деятельности у ответчика возникло право на оформление в собственность нежилого помещения.
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2010 года за N ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 декабря 2010 года, серии **.
27 января 2011 г. между истцом и ответчиком заключен договор ипотеки нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, передал в залог истцу нежилые помещения: одноэтажный, подвального жилого дома помещения N **, назначение нежилое, общей площадью 329,3 кв. м, расположенного по адресу: **, общей площадью 329,3 кв. м.
Ипотека должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 04 марта 2011 года за N ***. Ипотека заложенного имущества была удостоверена закладной, составленной залогодателем 27 января 2011 года и выданной Банку Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 04.03.2011 года.
Согласно кредитному договору, ответчик обязался 25-го числа каждого месяца осуществлять ежемесячные платежи в размере ** долларов США. Однако, по уточненным исковым требованиям, за период с 19.04.2007 г. по 29.01.2014 г. ответчик оплатил в счет погашения основного долга сумму в размере ** долларов США, в результате чего, образовалась задолженность по возврату кредита в размере ** долларов США. В соответствии с п. 3.1 кредитного договора за указанный период ответчику начислены проценты за пользование кредитом в сумме ** долларов США. Ответчик оплатил в погашение процентов за пользование кредитом сумму в размере ** долларов США, в связи с чем, задолженность по оплате начисленных процентов за пользование кредитом составила ** долларов США. В соответствии с п. 5.2 кредитного договора в случае нарушения ответчиком сроков возврата кредита и (или) уплаты начисленных процентов, ответчик обязан уплатить истцу пени в размере 10 долларов США за каждый календарный день просрочки. За ненадлежащее исполнение обязательств по оплате процентов, за период с 19.04.2007 г. по 29.01.2014 г., ответчику начислены пени в размере ** долларов США. Ж. произвел оплату в погашение пени в указанный период в размере 14 191,19 долларов США. Таким образом, задолженность ответчика по оплате пени по состоянию на 29.01.2014 г. составляет ** долларов США. Общая сумма задолженности составляет ** долларов США.
В связи с чем, с учетом уточненных исковых требований, истец просит суд взыскать с Ж. сумму долга, неуплаченные проценты и пени по кредитному договору в размере ** долларов США, обратить взыскание на нежилые помещения, расположенные по адресу: **, находящееся в собственности Ж., взыскать недостающие денежные средства за счет другого имущества ответчика; установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере ** рублей, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд в размере *** рублей, расходы по проведению независимой оценки в размере ** руб. и расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере *** руб.
Представитель истца по доверенности в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, возражали против удовлетворения требований в части установления начальной продажной центы заложенного имущества по судебной оценочной экспертизе за вычетом НДС.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит Ж. по доводам апелляционной жалобы.
КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), извещенный надлежащим образом, в заседание судебной коллегии не направил своего представителя, о причинах его неявки не уведомил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие представителя КБ "Москоммерцбанк" (ОАО).
Выслушав в заседании судебной коллегии объяснения Ж., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, в остальной части - подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. ст. 819, 820 ГК РФ, по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу положений ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение денежных средств по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, 19 апреля 2007 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - первоначальный кредитор и Ж. был заключен кредитный договор N **2007, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере ** долларов США. Кредит предоставлялся сроком пользования на 182 месяца, процентная ставка - 14.5% годовых в течение периода со дня фактического предоставления кредита и до первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации; - 12,5% годовых начиная с первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи Кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации. В соответствии с п. 1.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств ответчика является ипотека нежилых помещений, расположенных по адресу: **, условный номер **, общей площадью 329,3 кв. м, удостоверенная закладной.
23.12.2005 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. был заключен договор инвестирования строительства жилого дома.
30 марта 2007 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. было заключено Дополнительное соглашение N 1 к указанному выше договору инвестирования, в соответствии с которым Ответчик обязался оплатить инвестиционный взнос за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых Ответчику Истцом.
19 апреля 2007 г. между Истцом и Ответчиком заключен Договор залога имущественных прав N **, в соответствии с которым Ответчик передает в залог Истцу имущественные права, включая право получения в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: **, общей площадью 290,0 кв. м.
11 ноября 2010 г. в связи с тем, что Жилой дом построен и сдан в эксплуатацию между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. заключено дополнительное соглашение N 1 к Договору инвестирования и подписан Акт об исполнении Договора инвестирования строительства жилого дома. В результате инвестиционной деятельности у Ответчика возникло право на оформление в собственность нежилого помещения.
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2010 года за N **, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 декабря 2010 года, серии **.
27 января 2011 г. между Истцом и Ответчиком заключен Договор ипотеки нежилого помещения, в соответствии с которым Ответчик в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору передал в залог истцу: нежилые помещения 1 этажный, подвального жилого дома, помещения N **, назначение нежилое, общей площадью 329,3 кв. м, расположенного по адресу: **), условный номер 50-50-**, общей площадью 329,3 кв. м.
Денежные средства в размере ** долларов США были предоставлены ответчику, что подтверждается выпиской по счету Ж.
Согласно кредитному договору ответчик обязался 25-го числа каждого месяца осуществлять ежемесячные платежи в размере ** долларов США. Однако, обязательств надлежащим образом не исполнял в связи с чем, у него образовалась задолженность в сумме ** долларов США.
Истец обращался к ответчику с требованием о надлежащем исполнении условий кредитного договора.
В связи с неоднократным нарушением ответчиком обязательств по возврату суммы выданного кредита и уплате начисленных процентов и в соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора в адрес ответчика было требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Ответчик его не исполнил.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что за период с 19 апреля 2007 года по 29 января 2014 года ответчик производил оплату в погашение кредита в сумме ** долларов США, оплату в погашение процентов за пользование кредитом в размере ** долларов США, оплату в погашение пени в размере ** долларов США.
По состоянию на 29 января 2014 года задолженность ответчика по кредитному договору составила ** долларов США, в том числе: ** долларов США задолженность по возврату кредита, ** долларов США задолженность по уплате процентов, ** долларов США задолженность по уплате пени.
Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что ответчик взятые на себя обязательства по кредитному договору своевременно не исполнял, у него образовалась задолженность по возврату денежных средств, полученных по кредитному договору, доказательств возврата кредита, погашения задолженности по кредиту, неправильности расчетов и пени ответчиком суду представлено не было, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности в размере ** долларов США ** центов США, из которых ** долларов США - просроченная задолженность по основному долгу, ** долларов США - просроченные проценты, ** долларов США - задолженность по уплате пени, подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Согласно ст. 1 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с п. 1. ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, суд обоснованно исходил из того, что ответчик не выполняет свои обязательства по возврату кредита, не исполнил требование банка о полном исполнении обязательств, обращение взыскания на заложенное имущество соответствует требованиям ст. 348 ГК РФ, поскольку размер требований залогодержателя, выразившийся в наличии задолженности заемщика по кредитному договору, соразмерен стоимости заложенного имущества.
Как усматривается из материалов дела, истцом была представлена независимая оценка заложенного имущества.
Ответчик не согласился с представленной истцом оценкой в связи с чем, по ходатайству представителя ответчика, была назначена судебная оценочная экспертиза на разрешении которой были поставлены вопросы: Какова рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: **, кадастровый (или условный) номер: **? Проведение экспертизы было поручено ООО "НТЦ Союзэксперт".
Согласно заключению эксперта от 14.11.2013 г. рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: **, кадастровый (или условный) номер: 50-50-22/113/2010-182, составляет 34 571 890,00 рублей (с учетом НДС).
Истец не согласился с заключением эксперта в связи с тем, что в своих выводах эксперт указал рыночную стоимость объекта с учетом НДС, тогда как имущество НДС не облагается, так как принадлежит на праве собственности физическому лицу.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд уменьшил рыночную стоимость заложенного имущества, указанную в заключении эксперта, на размер НДС и на 80% в соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), и, таким образом, определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере ** рублей ** копеек.
Судебная коллегия с выводом суда в части уменьшения начальной продажной на размер НДС не может согласиться, поскольку, во-первых, ответчик, будучи собственником заложенного имущества вплоть до момента его реализации, не является субъектом, обязанным уплачивать налог на добавленную стоимость в соответствии со ст. 143 НК РФ, а во-вторых, в выводах эксперта рыночная стоимость объекта оценки указана без ссылка на включение в ее состав налога на добавленную стоимость, а в-третьих, исходя из природы налога на добавленную стоимость, НДС, включенный в цену товара, не увеличивает его рыночную стоимость, а уменьшает прибыль продавца после уплаты НДС в бюджет.
В то же время судебная коллегия соглашается с выводом суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, поскольку данный вывод основан на положениях действующего законодательства об ипотеке (залоге недвижимости).
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить обжалуемое решение в части установления начальной продажной центы заложенного имущества и установить начальную продажную цену указанного заложенного имущества в размере ** рублей 00 копеек (** рублей x 80%).
Также на основании положений ст. 98 ГПК РФ суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истцу судебные расходы, а именно расходы по оплате госпошлины в размере ** рублей, расходы по проведению независимой оценки в размере ** рублей и расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере ** рублей.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ряд пунктов кредитного договора являются недействительными как нарушающие права потребителя, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в установленном законом порядке они не были признаны недействительными, встречный иск судом принят не был, а с самостоятельным иском о признании отдельных пунктов кредитного договора недействительными ответчик в суд не обращался.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел встречный иск, несостоятелен, так как в соответствии с протоколом судебного заседания от 17 декабря 2013 г. суд протокольным определением отклонил ходатайство представителя ответчика о принятии встречного иска для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Довод апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности ответчика необходимо было производить с учетом положений ст. 319 ГК РФ, также не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательства, в том числе свой расчет задолженности, подтверждающие, что расчет задолженности, представленный истцом, является неверным, а суммы, уплаченные ответчиком истцу, были направлены не на погашение основного долга и процентов, а на уплату штрафных санкций.
Не усматривая основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменить.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ** рублей ** копеек.
В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-45279/2014
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, взыскании госпошлины и судебных расходов.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор, однако ответчик свои обязательства по договору исполнил ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-45279
Судья: Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
и судей Раскатовой Н.Н., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ж.
на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Коммерческого банка "Москоммерцбанк" (ОАО) к Ж. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, икании госпошлины и судебных расходов - удовлетворить.
Взыскать с Ж. в пользу КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) задолженность по кредитному договору за период с 19.04.2007 г. по 17.12.20013 г. в сумме **** долларов США в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.
Взыскать с Ж. в пользу КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) расходы уплате государственной пошлины в размере ** рублей, расходы по оплате услуг независимого оценщика в размере ** рублей и расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере *** рублей.
Взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество в виде нежилого помещения N **, назначение: нежилое, общей площадью 329,3 кв. м, расположенного по адресу: ***
Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере ** рублей, установить способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.
В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), недостающие денежные средства взыскать за счет личного имущества Ж.",
установила:
Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (ОАО) обратился в суд с истцом к Ж. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены заложенного имущества, мотивируя свои требования тем, что 19 апреля 2007 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - после реорганизации в форме преобразования - КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) и Ж. был заключен кредитный договор N **, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере *** долларов США. Кредит предоставлялся сроком пользования на 182 месяца, процентная ставка - 14.5% годовых в течение периода со дня фактического предоставления кредита и до первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации; - 12,5% годовых, начиная с первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации. В соответствии с п. 1.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств ответчика является ипотека нежилых помещений, расположенных по адресу: **, секция 1, нежилое помещение XV, общей площадью 290,0 кв. м, удостоверенная закладной. 23.12.2005 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. был заключен договор инвестирования строительства жилого дома. 30 марта 2007 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. было заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному выше договору инвестирования, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить инвестиционный взнос за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых ответчику истцом. 19 апреля 2007 г. между истцом и ответчиком заключен договор залога имущественных прав N **, в соответствии с которым ответчик передает в залог истцу имущественные права, включая право получения в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: **, нежилое помещение **, общей площадью 290,0 кв. м 11 ноября 2010 г. в связи с тем, что жилой дом построен и сдан в эксплуатацию между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору инвестирования и подписан акт об исполнении договора инвестирования строительства жилого дома. В результате инвестиционной деятельности у ответчика возникло право на оформление в собственность нежилого помещения.
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2010 года за N ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 декабря 2010 года, серии **.
27 января 2011 г. между истцом и ответчиком заключен договор ипотеки нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, передал в залог истцу нежилые помещения: одноэтажный, подвального жилого дома помещения N **, назначение нежилое, общей площадью 329,3 кв. м, расположенного по адресу: **, общей площадью 329,3 кв. м.
Ипотека должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 04 марта 2011 года за N ***. Ипотека заложенного имущества была удостоверена закладной, составленной залогодателем 27 января 2011 года и выданной Банку Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 04.03.2011 года.
Согласно кредитному договору, ответчик обязался 25-го числа каждого месяца осуществлять ежемесячные платежи в размере ** долларов США. Однако, по уточненным исковым требованиям, за период с 19.04.2007 г. по 29.01.2014 г. ответчик оплатил в счет погашения основного долга сумму в размере ** долларов США, в результате чего, образовалась задолженность по возврату кредита в размере ** долларов США. В соответствии с п. 3.1 кредитного договора за указанный период ответчику начислены проценты за пользование кредитом в сумме ** долларов США. Ответчик оплатил в погашение процентов за пользование кредитом сумму в размере ** долларов США, в связи с чем, задолженность по оплате начисленных процентов за пользование кредитом составила ** долларов США. В соответствии с п. 5.2 кредитного договора в случае нарушения ответчиком сроков возврата кредита и (или) уплаты начисленных процентов, ответчик обязан уплатить истцу пени в размере 10 долларов США за каждый календарный день просрочки. За ненадлежащее исполнение обязательств по оплате процентов, за период с 19.04.2007 г. по 29.01.2014 г., ответчику начислены пени в размере ** долларов США. Ж. произвел оплату в погашение пени в указанный период в размере 14 191,19 долларов США. Таким образом, задолженность ответчика по оплате пени по состоянию на 29.01.2014 г. составляет ** долларов США. Общая сумма задолженности составляет ** долларов США.
В связи с чем, с учетом уточненных исковых требований, истец просит суд взыскать с Ж. сумму долга, неуплаченные проценты и пени по кредитному договору в размере ** долларов США, обратить взыскание на нежилые помещения, расположенные по адресу: **, находящееся в собственности Ж., взыскать недостающие денежные средства за счет другого имущества ответчика; установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере ** рублей, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд в размере *** рублей, расходы по проведению независимой оценки в размере ** руб. и расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере *** руб.
Представитель истца по доверенности в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, возражали против удовлетворения требований в части установления начальной продажной центы заложенного имущества по судебной оценочной экспертизе за вычетом НДС.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит Ж. по доводам апелляционной жалобы.
КБ "Москоммерцбанк" (ОАО), извещенный надлежащим образом, в заседание судебной коллегии не направил своего представителя, о причинах его неявки не уведомил, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие представителя КБ "Москоммерцбанк" (ОАО).
Выслушав в заседании судебной коллегии объяснения Ж., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, в остальной части - подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. ст. 819, 820 ГК РФ, по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу положений ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение денежных средств по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, 19 апреля 2007 года между КБ "Москоммерцбанк" (ООО) - первоначальный кредитор и Ж. был заключен кредитный договор N **2007, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере ** долларов США. Кредит предоставлялся сроком пользования на 182 месяца, процентная ставка - 14.5% годовых в течение периода со дня фактического предоставления кредита и до первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации; - 12,5% годовых начиная с первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи Кредитору закладной с отметкой о государственной регистрации. В соответствии с п. 1.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств ответчика является ипотека нежилых помещений, расположенных по адресу: **, условный номер **, общей площадью 329,3 кв. м, удостоверенная закладной.
23.12.2005 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. был заключен договор инвестирования строительства жилого дома.
30 марта 2007 г. между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. было заключено Дополнительное соглашение N 1 к указанному выше договору инвестирования, в соответствии с которым Ответчик обязался оплатить инвестиционный взнос за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых Ответчику Истцом.
19 апреля 2007 г. между Истцом и Ответчиком заключен Договор залога имущественных прав N **, в соответствии с которым Ответчик передает в залог Истцу имущественные права, включая право получения в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: **, общей площадью 290,0 кв. м.
11 ноября 2010 г. в связи с тем, что Жилой дом построен и сдан в эксплуатацию между ООО ИК "КЕМИ ФИНАНС" и Ж. заключено дополнительное соглашение N 1 к Договору инвестирования и подписан Акт об исполнении Договора инвестирования строительства жилого дома. В результате инвестиционной деятельности у Ответчика возникло право на оформление в собственность нежилого помещения.
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 28 декабря 2010 года за N **, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 декабря 2010 года, серии **.
27 января 2011 г. между Истцом и Ответчиком заключен Договор ипотеки нежилого помещения, в соответствии с которым Ответчик в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору передал в залог истцу: нежилые помещения 1 этажный, подвального жилого дома, помещения N **, назначение нежилое, общей площадью 329,3 кв. м, расположенного по адресу: **), условный номер 50-50-**, общей площадью 329,3 кв. м.
Денежные средства в размере ** долларов США были предоставлены ответчику, что подтверждается выпиской по счету Ж.
Согласно кредитному договору ответчик обязался 25-го числа каждого месяца осуществлять ежемесячные платежи в размере ** долларов США. Однако, обязательств надлежащим образом не исполнял в связи с чем, у него образовалась задолженность в сумме ** долларов США.
Истец обращался к ответчику с требованием о надлежащем исполнении условий кредитного договора.
В связи с неоднократным нарушением ответчиком обязательств по возврату суммы выданного кредита и уплате начисленных процентов и в соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора в адрес ответчика было требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Ответчик его не исполнил.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что за период с 19 апреля 2007 года по 29 января 2014 года ответчик производил оплату в погашение кредита в сумме ** долларов США, оплату в погашение процентов за пользование кредитом в размере ** долларов США, оплату в погашение пени в размере ** долларов США.
По состоянию на 29 января 2014 года задолженность ответчика по кредитному договору составила ** долларов США, в том числе: ** долларов США задолженность по возврату кредита, ** долларов США задолженность по уплате процентов, ** долларов США задолженность по уплате пени.
Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что ответчик взятые на себя обязательства по кредитному договору своевременно не исполнял, у него образовалась задолженность по возврату денежных средств, полученных по кредитному договору, доказательств возврата кредита, погашения задолженности по кредиту, неправильности расчетов и пени ответчиком суду представлено не было, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности в размере ** долларов США ** центов США, из которых ** долларов США - просроченная задолженность по основному долгу, ** долларов США - просроченные проценты, ** долларов США - задолженность по уплате пени, подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Согласно ст. 1 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с п. 1. ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, суд обоснованно исходил из того, что ответчик не выполняет свои обязательства по возврату кредита, не исполнил требование банка о полном исполнении обязательств, обращение взыскания на заложенное имущество соответствует требованиям ст. 348 ГК РФ, поскольку размер требований залогодержателя, выразившийся в наличии задолженности заемщика по кредитному договору, соразмерен стоимости заложенного имущества.
Как усматривается из материалов дела, истцом была представлена независимая оценка заложенного имущества.
Ответчик не согласился с представленной истцом оценкой в связи с чем, по ходатайству представителя ответчика, была назначена судебная оценочная экспертиза на разрешении которой были поставлены вопросы: Какова рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: **, кадастровый (или условный) номер: **? Проведение экспертизы было поручено ООО "НТЦ Союзэксперт".
Согласно заключению эксперта от 14.11.2013 г. рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: **, кадастровый (или условный) номер: 50-50-22/113/2010-182, составляет 34 571 890,00 рублей (с учетом НДС).
Истец не согласился с заключением эксперта в связи с тем, что в своих выводах эксперт указал рыночную стоимость объекта с учетом НДС, тогда как имущество НДС не облагается, так как принадлежит на праве собственности физическому лицу.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд уменьшил рыночную стоимость заложенного имущества, указанную в заключении эксперта, на размер НДС и на 80% в соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), и, таким образом, определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере ** рублей ** копеек.
Судебная коллегия с выводом суда в части уменьшения начальной продажной на размер НДС не может согласиться, поскольку, во-первых, ответчик, будучи собственником заложенного имущества вплоть до момента его реализации, не является субъектом, обязанным уплачивать налог на добавленную стоимость в соответствии со ст. 143 НК РФ, а во-вторых, в выводах эксперта рыночная стоимость объекта оценки указана без ссылка на включение в ее состав налога на добавленную стоимость, а в-третьих, исходя из природы налога на добавленную стоимость, НДС, включенный в цену товара, не увеличивает его рыночную стоимость, а уменьшает прибыль продавца после уплаты НДС в бюджет.
В то же время судебная коллегия соглашается с выводом суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, поскольку данный вывод основан на положениях действующего законодательства об ипотеке (залоге недвижимости).
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить обжалуемое решение в части установления начальной продажной центы заложенного имущества и установить начальную продажную цену указанного заложенного имущества в размере ** рублей 00 копеек (** рублей x 80%).
Также на основании положений ст. 98 ГПК РФ суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истцу судебные расходы, а именно расходы по оплате госпошлины в размере ** рублей, расходы по проведению независимой оценки в размере ** рублей и расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере ** рублей.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ряд пунктов кредитного договора являются недействительными как нарушающие права потребителя, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в установленном законом порядке они не были признаны недействительными, встречный иск судом принят не был, а с самостоятельным иском о признании отдельных пунктов кредитного договора недействительными ответчик в суд не обращался.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел встречный иск, несостоятелен, так как в соответствии с протоколом судебного заседания от 17 декабря 2013 г. суд протокольным определением отклонил ходатайство представителя ответчика о принятии встречного иска для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Довод апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности ответчика необходимо было производить с учетом положений ст. 319 ГК РФ, также не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательства, в том числе свой расчет задолженности, подтверждающие, что расчет задолженности, представленный истцом, является неверным, а суммы, уплаченные ответчиком истцу, были направлены не на погашение основного долга и процентов, а на уплату штрафных санкций.
Не усматривая основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменить.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ** рублей ** копеек.
В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)