Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 по делу N А76-936/2013 (судья Кирьянова Г.И.).
Общество с ограниченной ответственностью "Центр-М" (далее - истец, ООО "Центр-М") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Техинвест-М" (далее - ответчик, ООО "Техинвест-М") о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 5 387 490 руб. за период с ноября 2012 года по январь 2013 года, договорной неустойки в сумме 268 018 руб. 40 коп.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Грейт-Б" (далее - ООО "Грейт-Б").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 (резолютивная часть оглашена 22.05.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Техинвест-М" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" взыскана задолженность в сумме 122 000 руб., неустойка в сумме 150 806 руб., всего 272 806 руб.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Центр-М" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованное применение судом первой инстанции положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды от 20.11.2007 на неопределенный срок, поскольку договором предусмотрена его пролонгация на тот же срок и на тех же условиях. По мнению апеллянта, пункт 4.3 договора аренды предусматривает условие о возобновлении договора на очередные 11 месяцев, без указания об однократности продления срока действия договора аренды, что подразумевает автоматическое последовательное продление срока действия договора.
ООО "Техинвест-М" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик указывает, что договор аренды был единожды продлен на последующие 11 месяцев, по истечении которых ответчик был вправе отказаться от договора аренды возобновленного на неопределенный срок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.
Нечесов Антон Геннадьевич не допущен к участию в судебном заседании в качестве представителя общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" в связи с признанием судом полномочий указанного лица не подтвержденными надлежащими документами.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в обжалуемой части, которой в удовлетворении исковых требований отказано, участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Центр-М" (арендодатель) и ООО "Грейт-Б" (арендатор) 20.11.2007 подписан договор аренды недвижимости (л. д. 16-26 т. 1), согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект - здание торгово-досугового центра со встроенной стоянкой, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194 (пункты 1.1, 2.1 договора аренды), и выплачивать арендную плату на условиях договора.
Как следует из пункта 2.6 договора на момент его заключения здание торгово-досугового центра не было введено в эксплуатацию и принадлежало арендодателю на основании свидетельств о праве собственности на земельный участок площадью 7152 кв. м и незавершенный строительством объект площадью 2100 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, а также разрешения на строительство, выданного Администрацией города Челябинска 11.10.2006.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.02.2008, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2005 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2007 обществу "Центр-М" принадлежит на праве собственности нежилое здание (торгово-досуговый центр со встроенной парковкой), общей площадью 16447,7 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194 (л. д. 67, т. 2).
В пункте 2.7 договора указав, что в настоящее время арендодатель осуществляет мероприятия по оформлению (государственной регистрации) за собой права собственности на объект, а также то, что для арендатора существенным условием аренды является срок аренды не менее десяти лет, стороны предусмотрели обязанность в течение 15 дней после государственной регистрации права собственности на объект за арендодателем, но не позднее 25.12.2007, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключить договор аренды объекта на условиях, изложенных в Приложении N 1 к предварительному договору.
Согласно пункту 4.1 договора, договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
Согласно пункту 4.2 договора, договор аренды прекращается автоматически в случае вступления в силу основного договора аренды помещения. В случае истечения срока действия настоящего договора до заключения сторонами основного договора - настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (включая условие пунктов 4.3 и 2.9 договора аренды) и на тот же срок (пункт 4.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендная плата за пользование объектом состоит из: базовой части, складывающейся из 31,08 США уплачиваемых в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на момент подписания сторонами настоящего договора за 1 кв. м площади помещения в месяц, включая все эксплуатационные расходы, плюс налог на добавленную стоимость по ставке, установленной действующим законодательством (пункт 5.1.1 договора аренды); переменной части в сумме, равной стоимости фактически потребленных арендатором в арендуемых помещениях коммунальных услуг за вычетом налога на добавленную стоимость и иных косвенных налогов, выставленных арендодателю соответствующими компаниями. При этом, в случае, если арендатор в дальнейшем самостоятельно заключит договор с соответствующей компанией на поставку в помещения объекта тех или иных коммунальных услуг - расходы арендодателя по оплате соответствующей услуги исключаются из переменной части арендной платы с момента заключения арендатором прямого договора со специализированной организацией. Стоимость фактически потребленных в арендуемых помещениях коммунальных услуг рассчитывается на основании показаний счетчиков и в соответствии с действующими тарифами соответствующих услуг организаций, либо, в отсутствие счетчиков, пропорционально отношению общей площади помещений объекта к арендопригодным площадям здания.
В арендную плату включена стоимость всех услуг арендатора и третьих лиц, предоставленных арендатору, если настоящим договором прямо не установлено иное. При этом, под эксплуатационными услугами понимаются услуги, указанные в приложении N 5, оказываемые непосредственно арендодателем или привлеченными третьими лицами (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 5.4 договора, арендная плата не включает оплату телефонных переговоров арендатора и абонентской платы за пользование телефонами. Стоимость услуг телефонной связи определяется и оплачивается арендатором на основании счетов организации, предоставляющей такие услуги.
Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет базовую часть арендной платы на основании выставленных счетов ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего отчетному на расчетный счет арендодателя, в строгом соответствии с реквизитами, указанными в договоре аренды. Арендатор перечисляет переменную часть арендной платы на основании выставленных счетов ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего отчетному, на расчетный счет арендодателя, в строгом соответствии с реквизитами, указанными в настоящем договоре.
В соответствии с пунктом 5.8 договора, арендодатель уплачивает налог или арендную плату за землю в связи с владением земельным участком, занятым зданием и прилегающей территорией, в соответствии с действующим законодательством. Указанные платежи не включаются в арендную плату и не возмещаются арендатором.
Согласно пункту 5.11 договора, стороны настоящего договора подтверждают друг перед другом, что аванс, выплаченный арендатором арендодателю в рамках предварительного договора N 02/04 от 15.05.2007 в размере, равном ежемесячной базовой арендной плате, с учетом налога на добавленную стоимость, что составляет сумму 2 395 696 руб. 68 коп. подлежит зачету в качестве арендной платы за первые месяцы аренды по настоящему договору, до полного его зачета. При этом стороны настоящего договора договорились, что в случае зачета суммы аванса в качестве арендной платы за первые месяцы аренды положения настоящего пункта не подлежат внесению в условия долгосрочного договора.
В материалы дела представлен поэтажный план арендуемых помещений, экспликация арендуемых помещений (л. д. 27-29, т. 1). В приложении N 5 сторонами согласован перечень эксплуатационных услуг, стоимость которых включена в арендную плату (л. д. 39-40, т. 1).
01.04.2010 между ООО "Грейт-Б" (первоначальный арендатор), ООО "Техинвест-М" (арендатор) и ООО "Центр-М" (арендодатель) подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, согласно которому первоначальный арендатор с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает на себя все права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды недвижимости б/н от 20.11.2007 (договор), заключенного между арендодателем и первоначальным арендатором, в полном объеме и на условиях, установленных договором (пункт 1 соглашения, л.д. 49-50, т. 1).
Согласно пункту 2 соглашения, все права и обязанности первоначального арендатора, основанные на договоре, в полном объеме и на условиях, установленных между первоначальным арендатором и арендодателем, указанным договором, и существующие к моменту заключения сторонами настоящего соглашения о перенайме либо могущие возникнуть в будущем, переходят от первоначального арендатора к арендатору с 01.04.2010 - даты передачи помещения по акту приема-передачи. Арендатор становится стороной договора с 01.04.2010 - даты передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 3 соглашения).
Согласно пункту 4 соглашения, арендатор осуществляет права и исполняет обязанности первоначального арендатора по договору с 01.04.2010 - даты передачи помещения по акту приема-передачи.
Соглашение о перенайме вступает в силу с даты его подписания сторонами при условии погашения первоначальным арендатором задолженности по договору аренды недвижимости б/н от 20.11.2007 в сумме 1 680 389 рублей 22 копеек в срок не позднее 14.04.2010 и применяется к отношениям сторон, возникшим с 01.04.2010. В случае невыполнения данного условия соглашение признается недействительными и не влечет юридических последствий для подписавших его сторон (пункт 16 соглашения).
Актом приема-передачи помещения от 01.04.2013 первоначальный арендатор передал, а ООО "Техинвест-М" приняло помещение, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Российская, д. 194, общей площадью 2530,8 кв. м (л. д. 51, т. 1).
17.06.2010, 27.12.2010 и 20.12.2011 между ООО "Центр-М" и ООО "Техинвест-М" были подписаны дополнительное соглашение N 4 к договору аренды (л. д. 53, т. 1), дополнительное соглашение N 5 к договору аренды (л. д. 54, т. 1), дополнительное соглашение N 6 к договору аренды, которыми внесены изменения в пункт 5.1.1 договора аренды в части размера арендной платы (л. д. 55, т. 1).
03.08.2012 ООО "Техинвест-М" письмом исх. 675-120/655 сообщил ООО "Центр-М" о намерении прекратить арендные отношения по договору аренды с 01.11.2012, а также готовности передать занимаемые помещения (л. д. 34, т. 2).
В ответ ООО "Центр-М" направило в адрес ответчика письмо исх. N 106 от 08.08.2012 о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора, с указанием о заключении договора аренды от 20.11.2007 на срок 11 месяцев с условием о возобновлении срока аренды. По мнению общества, окончанием срока действия договора аренды возобновленного на следующий срок 20.06.2012 является 19.05.2013 (л. д. 35, т. 2).
09.08.2012 ООО "Техинвест-М" сообщило ООО "Центр-М" о наличии права на отказ от договора от 20.11.2007, которым общество воспользовалось (л. д. 36-37, т. 1).
В письме исх. N 14 от 28.08.2012 ООО "Центр-М" указало, что положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды от 20.11.2007 неприменимы, срок действия договора установлен до 19.05.2013 (л. д. 38, т. 2).
В письме исх. N 575-120/698 от 05.09.2012 ООО "Техинвест-М" настаивало на праве на односторонний отказ от договора аренды от 20.11.2007, просило направить уполномоченного представителя ООО "Центр-М" для приемки помещений (л. д. 39, т. 2).
Письмом исх. N 675-120/809 от 07.12.2012 ООО "Техинвест-М" уведомило истца о прекращении доступа в помещение с 07.11.2012, направлении ключей от помещения в адрес истца и необходимости оформления акта приема-передачи помещения (л. д. 45, т. 2).
В материалы дела представлен акт осмотра фактического состояния помещений от 06.11.2012, подписанный управляющим ТК "Радуга", директором магазина "Техносила", заместителем директора по общим вопросам (л. д. 46-47, т. 2).
04.12.2012 ООО "Центр-М" направило в адрес ООО "Техинвест-М" претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды, пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды (л. д. 13-15, т. 1). Ответа на указанную претензию не последовало.
Несоблюдение обществом условий договора по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что долгосрочный договор сторонами в установленный срок не был подписан, в связи с чем 20.10.2008 договор аренды был продлен на 11 месяцев до 20.09.2009, а затем возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок при использовании помещения арендатором в отсутствие возражений арендодателя на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив отсутствие оснований для внесения арендной платы после 08.11.2012, ввиду одностороннего отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок и фактического прекращения использования нежилого помещения, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в размере 122 000 руб. (по 08.11.2012) с учетом зачета истцом за ноябрь 2012 года оплаты в сумме 366 000 руб. Кроме того, судом признано обоснованным требование о взыскании неустойки по пункту 6.1 договора аренды в размере 150 806 руб. в связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 20.11.2007, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды.
Из материалов дела следует, что ООО "Техинвест-М" были переданы права на использование здания торгово-досугового центра со встроенной стоянкой, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194, на основании соглашения от 01.04.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 20.11.2007 (л. д. 49-52, т. 1).
Исследовав содержание указанного договора, арбитражный суд апелляционной инстанции исходя из положений статьи 433, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации также приходит к выводу о его заключенности и действительности.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
Согласно пункту 4.3 договора, в случае истечения срока действия настоящего договора до заключения сторонами основного договора - настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (включая условие пунктов 4.3 и 2.9 договора аренды) и на тот же срок.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что несмотря на истечение 25.12.2007 предусмотренного срока обязательства по заключению долгосрочного договора аренды и осуществление 21.02.2008 государственной регистрации права собственности ООО "Центр-М" на введенное в эксплуатацию здание торгово-досугового центра со встроенной парковкой), общей площадью 16447,7 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194, основной договор аренды между сторонами заключен не был.
Таким образом, после окончания срока действия договора аренды от 20.11.2007-20.10.2008 он был продлен на следующие 11 месяцев, то есть до 20.09.2009.
Вместе с тем, оснований для вывода о дальнейшем продлении срока действия договора на каждые последующие 11 месяцев у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование пункта 4.3 договора аренды не позволяет сделать вывод о возможности пролонгации договора аренды более чем на один срок. Названный вывод прямо следует из отсутствия указания на возможность неоднократного, последовательного продления.
Из совокупности сформулированных сторонами в пунктах 4.2, 4.3 и 2.7 договора условий также не усматривается наличие намерений на последовательное продление краткосрочного договора. Напротив, из пункта 2.7 анализируемого договора следует, что для арендатора существенным условием аренды является срок аренды не менее десяти лет. В этой связи, сторонами было согласовано заключение в течение 15 дней после государственной регистрации права собственности на объект за арендодателем, но не позднее 25.12.2007 долгосрочного договора аренды объекта на условиях, изложенных в приложении к договору.
Об отсутствии направленности волеизъявления сторон на существование последовательных краткосрочных договорных отношений свидетельствует также имеющаяся в деле переписка и последующее поведение сторон, связанное с оформлением дополнительных соглашений к договору N 4 от 17.06.2010, N 5 от 27.12.2010 и N 6 от 20.11.2011 (л. д. 53-55, т. 1).
В названных дополнительных соглашениях истцом и ответчиком производилось согласование изменения размера арендной платы применительно к окончанию календарного года (31.12.2010, 31.12.2011 и 31.12.2012 соответственно), без привязки к окончанию 11 месячного срока действия договора. Иной переписки с первоначальным или новым арендатором ООО "Центр-М", касающейся срока и условий продления действия договора, апеллянтом в материалы дела не представлено. Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды таких условий не содержит.
Следует отметить, что довод об определении срока действия договора был заявлен истцом после выражения арендатором намерений на отказ от договора письмом от 03.08.2012 и имеет очевидную направленность на продление срока договорных отношений, признание существования обязательств ООО "Техинвест-М" по внесению арендной платы при отсутствии использования помещения последним и его освобождении после 08.11.2012.
Исходя из названного, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о возобновлении после 20.09.2009 действия договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Норма статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.
В рассматриваемом случае уведомление от 03.08.2012 содержит определенное волеизъявление ООО "Техинвест-М" на отказ от договора аренды и готовности передать занимаемые помещения по истечении трехмесячного срока (с выражением готовности передать помещения ранее, с 10.09.2012). Указанное уведомление получено истцом 08.08.2012, о чем имеется отметка (л. д. 34, т. 2).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)
При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая прекращение действия договора 08.11.2012 в связи с отказом арендатора от договора, наличие отказа арендодателя от принятия арендованного имущества (переписка сторон - л.д. 34, 35, 36-37, 38, 39, 45, т. 2), а также неоспариваемое истцом фактическое освобождение помещений ответчиком и передачу им ключей от помещения с 07.11.2012 (л. д. 45, 46-47, т. 2), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период после 08.11.2012.
Поскольку арендная плата подлежит начислению по 08.11.2012, размер платы составляет 488 000 руб. (1 830 000 руб. /30дней*8 дней). В соответствии с представленным истцом расчетом предусмотрен зачет оплаты за ноябрь в сумме 366 000 руб. (л. д. 7, 8, т. 1), задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.11.2007 составляет 122 000 руб.
В силу названного судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и предусмотренной пунктом 6.1 договора неустойки в размере 122 000 руб. и 150 806 руб.
Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 по делу N А76-936/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2013 N 18АП-7356/2013 ПО ДЕЛУ N А76-936/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. N 18АП-7356/2013
Дело N А76-936/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 по делу N А76-936/2013 (судья Кирьянова Г.И.).
Общество с ограниченной ответственностью "Центр-М" (далее - истец, ООО "Центр-М") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Техинвест-М" (далее - ответчик, ООО "Техинвест-М") о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 5 387 490 руб. за период с ноября 2012 года по январь 2013 года, договорной неустойки в сумме 268 018 руб. 40 коп.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Грейт-Б" (далее - ООО "Грейт-Б").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 (резолютивная часть оглашена 22.05.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Техинвест-М" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" взыскана задолженность в сумме 122 000 руб., неустойка в сумме 150 806 руб., всего 272 806 руб.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Центр-М" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованное применение судом первой инстанции положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды от 20.11.2007 на неопределенный срок, поскольку договором предусмотрена его пролонгация на тот же срок и на тех же условиях. По мнению апеллянта, пункт 4.3 договора аренды предусматривает условие о возобновлении договора на очередные 11 месяцев, без указания об однократности продления срока действия договора аренды, что подразумевает автоматическое последовательное продление срока действия договора.
ООО "Техинвест-М" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик указывает, что договор аренды был единожды продлен на последующие 11 месяцев, по истечении которых ответчик был вправе отказаться от договора аренды возобновленного на неопределенный срок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.
Нечесов Антон Геннадьевич не допущен к участию в судебном заседании в качестве представителя общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" в связи с признанием судом полномочий указанного лица не подтвержденными надлежащими документами.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в обжалуемой части, которой в удовлетворении исковых требований отказано, участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Центр-М" (арендодатель) и ООО "Грейт-Б" (арендатор) 20.11.2007 подписан договор аренды недвижимости (л. д. 16-26 т. 1), согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект - здание торгово-досугового центра со встроенной стоянкой, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194 (пункты 1.1, 2.1 договора аренды), и выплачивать арендную плату на условиях договора.
Как следует из пункта 2.6 договора на момент его заключения здание торгово-досугового центра не было введено в эксплуатацию и принадлежало арендодателю на основании свидетельств о праве собственности на земельный участок площадью 7152 кв. м и незавершенный строительством объект площадью 2100 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, а также разрешения на строительство, выданного Администрацией города Челябинска 11.10.2006.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.02.2008, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2005 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.12.2007 обществу "Центр-М" принадлежит на праве собственности нежилое здание (торгово-досуговый центр со встроенной парковкой), общей площадью 16447,7 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194 (л. д. 67, т. 2).
В пункте 2.7 договора указав, что в настоящее время арендодатель осуществляет мероприятия по оформлению (государственной регистрации) за собой права собственности на объект, а также то, что для арендатора существенным условием аренды является срок аренды не менее десяти лет, стороны предусмотрели обязанность в течение 15 дней после государственной регистрации права собственности на объект за арендодателем, но не позднее 25.12.2007, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключить договор аренды объекта на условиях, изложенных в Приложении N 1 к предварительному договору.
Согласно пункту 4.1 договора, договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
Согласно пункту 4.2 договора, договор аренды прекращается автоматически в случае вступления в силу основного договора аренды помещения. В случае истечения срока действия настоящего договора до заключения сторонами основного договора - настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (включая условие пунктов 4.3 и 2.9 договора аренды) и на тот же срок (пункт 4.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендная плата за пользование объектом состоит из: базовой части, складывающейся из 31,08 США уплачиваемых в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на момент подписания сторонами настоящего договора за 1 кв. м площади помещения в месяц, включая все эксплуатационные расходы, плюс налог на добавленную стоимость по ставке, установленной действующим законодательством (пункт 5.1.1 договора аренды); переменной части в сумме, равной стоимости фактически потребленных арендатором в арендуемых помещениях коммунальных услуг за вычетом налога на добавленную стоимость и иных косвенных налогов, выставленных арендодателю соответствующими компаниями. При этом, в случае, если арендатор в дальнейшем самостоятельно заключит договор с соответствующей компанией на поставку в помещения объекта тех или иных коммунальных услуг - расходы арендодателя по оплате соответствующей услуги исключаются из переменной части арендной платы с момента заключения арендатором прямого договора со специализированной организацией. Стоимость фактически потребленных в арендуемых помещениях коммунальных услуг рассчитывается на основании показаний счетчиков и в соответствии с действующими тарифами соответствующих услуг организаций, либо, в отсутствие счетчиков, пропорционально отношению общей площади помещений объекта к арендопригодным площадям здания.
В арендную плату включена стоимость всех услуг арендатора и третьих лиц, предоставленных арендатору, если настоящим договором прямо не установлено иное. При этом, под эксплуатационными услугами понимаются услуги, указанные в приложении N 5, оказываемые непосредственно арендодателем или привлеченными третьими лицами (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 5.4 договора, арендная плата не включает оплату телефонных переговоров арендатора и абонентской платы за пользование телефонами. Стоимость услуг телефонной связи определяется и оплачивается арендатором на основании счетов организации, предоставляющей такие услуги.
Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет базовую часть арендной платы на основании выставленных счетов ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего отчетному на расчетный счет арендодателя, в строгом соответствии с реквизитами, указанными в договоре аренды. Арендатор перечисляет переменную часть арендной платы на основании выставленных счетов ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего отчетному, на расчетный счет арендодателя, в строгом соответствии с реквизитами, указанными в настоящем договоре.
В соответствии с пунктом 5.8 договора, арендодатель уплачивает налог или арендную плату за землю в связи с владением земельным участком, занятым зданием и прилегающей территорией, в соответствии с действующим законодательством. Указанные платежи не включаются в арендную плату и не возмещаются арендатором.
Согласно пункту 5.11 договора, стороны настоящего договора подтверждают друг перед другом, что аванс, выплаченный арендатором арендодателю в рамках предварительного договора N 02/04 от 15.05.2007 в размере, равном ежемесячной базовой арендной плате, с учетом налога на добавленную стоимость, что составляет сумму 2 395 696 руб. 68 коп. подлежит зачету в качестве арендной платы за первые месяцы аренды по настоящему договору, до полного его зачета. При этом стороны настоящего договора договорились, что в случае зачета суммы аванса в качестве арендной платы за первые месяцы аренды положения настоящего пункта не подлежат внесению в условия долгосрочного договора.
В материалы дела представлен поэтажный план арендуемых помещений, экспликация арендуемых помещений (л. д. 27-29, т. 1). В приложении N 5 сторонами согласован перечень эксплуатационных услуг, стоимость которых включена в арендную плату (л. д. 39-40, т. 1).
01.04.2010 между ООО "Грейт-Б" (первоначальный арендатор), ООО "Техинвест-М" (арендатор) и ООО "Центр-М" (арендодатель) подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, согласно которому первоначальный арендатор с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает на себя все права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды недвижимости б/н от 20.11.2007 (договор), заключенного между арендодателем и первоначальным арендатором, в полном объеме и на условиях, установленных договором (пункт 1 соглашения, л.д. 49-50, т. 1).
Согласно пункту 2 соглашения, все права и обязанности первоначального арендатора, основанные на договоре, в полном объеме и на условиях, установленных между первоначальным арендатором и арендодателем, указанным договором, и существующие к моменту заключения сторонами настоящего соглашения о перенайме либо могущие возникнуть в будущем, переходят от первоначального арендатора к арендатору с 01.04.2010 - даты передачи помещения по акту приема-передачи. Арендатор становится стороной договора с 01.04.2010 - даты передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 3 соглашения).
Согласно пункту 4 соглашения, арендатор осуществляет права и исполняет обязанности первоначального арендатора по договору с 01.04.2010 - даты передачи помещения по акту приема-передачи.
Соглашение о перенайме вступает в силу с даты его подписания сторонами при условии погашения первоначальным арендатором задолженности по договору аренды недвижимости б/н от 20.11.2007 в сумме 1 680 389 рублей 22 копеек в срок не позднее 14.04.2010 и применяется к отношениям сторон, возникшим с 01.04.2010. В случае невыполнения данного условия соглашение признается недействительными и не влечет юридических последствий для подписавших его сторон (пункт 16 соглашения).
Актом приема-передачи помещения от 01.04.2013 первоначальный арендатор передал, а ООО "Техинвест-М" приняло помещение, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Российская, д. 194, общей площадью 2530,8 кв. м (л. д. 51, т. 1).
17.06.2010, 27.12.2010 и 20.12.2011 между ООО "Центр-М" и ООО "Техинвест-М" были подписаны дополнительное соглашение N 4 к договору аренды (л. д. 53, т. 1), дополнительное соглашение N 5 к договору аренды (л. д. 54, т. 1), дополнительное соглашение N 6 к договору аренды, которыми внесены изменения в пункт 5.1.1 договора аренды в части размера арендной платы (л. д. 55, т. 1).
03.08.2012 ООО "Техинвест-М" письмом исх. 675-120/655 сообщил ООО "Центр-М" о намерении прекратить арендные отношения по договору аренды с 01.11.2012, а также готовности передать занимаемые помещения (л. д. 34, т. 2).
В ответ ООО "Центр-М" направило в адрес ответчика письмо исх. N 106 от 08.08.2012 о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора, с указанием о заключении договора аренды от 20.11.2007 на срок 11 месяцев с условием о возобновлении срока аренды. По мнению общества, окончанием срока действия договора аренды возобновленного на следующий срок 20.06.2012 является 19.05.2013 (л. д. 35, т. 2).
09.08.2012 ООО "Техинвест-М" сообщило ООО "Центр-М" о наличии права на отказ от договора от 20.11.2007, которым общество воспользовалось (л. д. 36-37, т. 1).
В письме исх. N 14 от 28.08.2012 ООО "Центр-М" указало, что положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды от 20.11.2007 неприменимы, срок действия договора установлен до 19.05.2013 (л. д. 38, т. 2).
В письме исх. N 575-120/698 от 05.09.2012 ООО "Техинвест-М" настаивало на праве на односторонний отказ от договора аренды от 20.11.2007, просило направить уполномоченного представителя ООО "Центр-М" для приемки помещений (л. д. 39, т. 2).
Письмом исх. N 675-120/809 от 07.12.2012 ООО "Техинвест-М" уведомило истца о прекращении доступа в помещение с 07.11.2012, направлении ключей от помещения в адрес истца и необходимости оформления акта приема-передачи помещения (л. д. 45, т. 2).
В материалы дела представлен акт осмотра фактического состояния помещений от 06.11.2012, подписанный управляющим ТК "Радуга", директором магазина "Техносила", заместителем директора по общим вопросам (л. д. 46-47, т. 2).
04.12.2012 ООО "Центр-М" направило в адрес ООО "Техинвест-М" претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды, пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды (л. д. 13-15, т. 1). Ответа на указанную претензию не последовало.
Несоблюдение обществом условий договора по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что долгосрочный договор сторонами в установленный срок не был подписан, в связи с чем 20.10.2008 договор аренды был продлен на 11 месяцев до 20.09.2009, а затем возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок при использовании помещения арендатором в отсутствие возражений арендодателя на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив отсутствие оснований для внесения арендной платы после 08.11.2012, ввиду одностороннего отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок и фактического прекращения использования нежилого помещения, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в размере 122 000 руб. (по 08.11.2012) с учетом зачета истцом за ноябрь 2012 года оплаты в сумме 366 000 руб. Кроме того, судом признано обоснованным требование о взыскании неустойки по пункту 6.1 договора аренды в размере 150 806 руб. в связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 20.11.2007, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды.
Из материалов дела следует, что ООО "Техинвест-М" были переданы права на использование здания торгово-досугового центра со встроенной стоянкой, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194, на основании соглашения от 01.04.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 20.11.2007 (л. д. 49-52, т. 1).
Исследовав содержание указанного договора, арбитражный суд апелляционной инстанции исходя из положений статьи 433, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации также приходит к выводу о его заключенности и действительности.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
Согласно пункту 4.3 договора, в случае истечения срока действия настоящего договора до заключения сторонами основного договора - настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (включая условие пунктов 4.3 и 2.9 договора аренды) и на тот же срок.
Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что несмотря на истечение 25.12.2007 предусмотренного срока обязательства по заключению долгосрочного договора аренды и осуществление 21.02.2008 государственной регистрации права собственности ООО "Центр-М" на введенное в эксплуатацию здание торгово-досугового центра со встроенной парковкой), общей площадью 16447,7 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 194, основной договор аренды между сторонами заключен не был.
Таким образом, после окончания срока действия договора аренды от 20.11.2007-20.10.2008 он был продлен на следующие 11 месяцев, то есть до 20.09.2009.
Вместе с тем, оснований для вывода о дальнейшем продлении срока действия договора на каждые последующие 11 месяцев у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование пункта 4.3 договора аренды не позволяет сделать вывод о возможности пролонгации договора аренды более чем на один срок. Названный вывод прямо следует из отсутствия указания на возможность неоднократного, последовательного продления.
Из совокупности сформулированных сторонами в пунктах 4.2, 4.3 и 2.7 договора условий также не усматривается наличие намерений на последовательное продление краткосрочного договора. Напротив, из пункта 2.7 анализируемого договора следует, что для арендатора существенным условием аренды является срок аренды не менее десяти лет. В этой связи, сторонами было согласовано заключение в течение 15 дней после государственной регистрации права собственности на объект за арендодателем, но не позднее 25.12.2007 долгосрочного договора аренды объекта на условиях, изложенных в приложении к договору.
Об отсутствии направленности волеизъявления сторон на существование последовательных краткосрочных договорных отношений свидетельствует также имеющаяся в деле переписка и последующее поведение сторон, связанное с оформлением дополнительных соглашений к договору N 4 от 17.06.2010, N 5 от 27.12.2010 и N 6 от 20.11.2011 (л. д. 53-55, т. 1).
В названных дополнительных соглашениях истцом и ответчиком производилось согласование изменения размера арендной платы применительно к окончанию календарного года (31.12.2010, 31.12.2011 и 31.12.2012 соответственно), без привязки к окончанию 11 месячного срока действия договора. Иной переписки с первоначальным или новым арендатором ООО "Центр-М", касающейся срока и условий продления действия договора, апеллянтом в материалы дела не представлено. Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды таких условий не содержит.
Следует отметить, что довод об определении срока действия договора был заявлен истцом после выражения арендатором намерений на отказ от договора письмом от 03.08.2012 и имеет очевидную направленность на продление срока договорных отношений, признание существования обязательств ООО "Техинвест-М" по внесению арендной платы при отсутствии использования помещения последним и его освобождении после 08.11.2012.
Исходя из названного, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о возобновлении после 20.09.2009 действия договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Норма статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.
В рассматриваемом случае уведомление от 03.08.2012 содержит определенное волеизъявление ООО "Техинвест-М" на отказ от договора аренды и готовности передать занимаемые помещения по истечении трехмесячного срока (с выражением готовности передать помещения ранее, с 10.09.2012). Указанное уведомление получено истцом 08.08.2012, о чем имеется отметка (л. д. 34, т. 2).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)
При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая прекращение действия договора 08.11.2012 в связи с отказом арендатора от договора, наличие отказа арендодателя от принятия арендованного имущества (переписка сторон - л.д. 34, 35, 36-37, 38, 39, 45, т. 2), а также неоспариваемое истцом фактическое освобождение помещений ответчиком и передачу им ключей от помещения с 07.11.2012 (л. д. 45, 46-47, т. 2), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период после 08.11.2012.
Поскольку арендная плата подлежит начислению по 08.11.2012, размер платы составляет 488 000 руб. (1 830 000 руб. /30дней*8 дней). В соответствии с представленным истцом расчетом предусмотрен зачет оплаты за ноябрь в сумме 366 000 руб. (л. д. 7, 8, т. 1), задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.11.2007 составляет 122 000 руб.
В силу названного судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и предусмотренной пунктом 6.1 договора неустойки в размере 122 000 руб. и 150 806 руб.
Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 по делу N А76-936/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр-М" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)