Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО "АВЭКС" (ОГРН 1036604805104, ИНН 6673100666) - Горбачев В.Н., паспорт, доверенность от 20.12.2012;
- от ответчика ООО "Стилмастер" (ОГРН 1036602649764, ИНН 6658161752) - Черников В.Г., паспорт, доверенность от 13.05.2013;
- от третьего лица ООО "Арди-инвест" - Горбачев В.Н., паспорт, доверенность от 23.07.2012;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы
истца ООО "АВЭКС" и ответчика ООО "Стилмастер"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2013 года
по делу N А60-52484/2012,
принятое судьей Ануфриевым А.А.,
по иску ООО "АВЭКС"
к ООО "Стилмастер"
третье лицо: ООО "Арди-инвест"
о взыскании 9 834 826 руб.,
установил:
ООО "АВЭКС" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Стилмастер" (далее - ответчик) 3 551 800 руб. основного долга по договору аренды от 07.04.2010, 6 283 026 руб. заявленных в качестве убытков за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Стилмастер" в пользу ООО "АВЭКС" взыскано 3 044 400 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 6 283 026 руб., истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что оспариваемое решение принято с нарушением норм процессуального права. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание письменное доказательство - данные экспресс-оценки от 17.12.2012, составленные ООО "ОЦЕНКА 96", позволяющие достоверно, по мнению истца, установить среднерыночную стоимость арендной платы за оспариваемый период.
В свою очередь, ответчик, не согласившись с принятым решением в части удовлетворения заявленных требований, обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит обжалуемое решение в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом первой инстанции не установлены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, а именно то, что истец уклонялся от принятия объекта аренды и без принятия у ответчика спорных объектов аренды передал данный объект ООО "РОСНЭКС-ИНВЕСТ".
Третье лицо письменные отзывы на апелляционные жалобы не представило.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, выразив при этом мнение третьего лица, представитель ответчика - доводы апелляционной жалобы ответчика.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Арди-Инвест" в лице ООО "УК РМЗ", действующего на основании агентского договора N 01-02 от 30.12.2009, (арендодатель) и ООО "Стилмастер" (арендатор) 07.04.2010 заключен договор аренды N АИ-2010-01 на срок до 31.07.2010. Согласно условиям подписанного договора арендодатель предоставил ответчику в аренду принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. Шефская 2а - 6, указанные в приложении N 1 к договору аренды N АИ-2010-01 от 07.04.2010 (отдельно стоящие строения, подъездные пути, автодорога, канализационные и электрические сети и т.д.), а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за пользование переданным имуществом в сумме 507 400 руб., в т.ч. НДС, ежемесячно (п. 2.1. договора) с соблюдением порядка расчета, указанного в п.п. 3.1.-3.2 указанного договора.
По акту приема-передачи от 31.12.2009 арендодатель передал ответчику арендованные объекты недвижимости, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. Шефская 2а - 6.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2010 к договору аренды N АИ-2010-01 стороны условились продлить срок действия спорного договора аренды до 31.12.2010.
Дополнительным соглашением N 2 от 31.12.2010 к договору аренды N АИ-2010-01 стороны условились продлить срок действия спорного договора аренды N АИ-2010-01 до 01.04.2011.
Согласно дополнительному соглашению N 3 от 01.04.2011 к договору аренды N АИ-2010-01 ООО "Арди-Инвест" в лице ООО "АВЭКС", действующего на основании агентского договора от 30.12.2009 N 01-02, соглашения о перемене лиц в обязательстве от 30.03.2011, и ответчик условились продлить срок действия спорного договора аренды до 01.07.2011.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2011 по делу N А60-34442/2011 на ООО "Стилмастер" возложена обязанность освободить и произвести возврат недвижимого имущества, переданного по договору аренды N АИ-2010-01 от 07.04.2010 (с учетом дополнительных соглашений N 1-3) ООО "Арди-Инвест".
Между третьим лицом ООО "Арди-Инвест" (первоначальный кредитор) и истцом ООО "АВЭКС" (новый кредитор) 25.09.2012 заключено соглашение об уступке права требования (цессия) N АИ 2012-09-25-1, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования из договора аренды N АИ-2010-01 от 07.04.2010, заключенному между первоначальным кредитором и ООО "СТИЛМАСТЕР", именуемым в дальнейшем "должник".
По условиям п. 1.3. вышеназванного соглашения право требования первоначального кредитора к должнику на дату подписания соглашения включает: сумму основного долга из расчета 507 400 - арендная плата за каждый месяц пользования с 15.02.2012 по 15.08.2012; право требования возмещения убытков, связанных с несвоевременным возвратом арендованного имущества по договору аренды N АИ-2010-01 от 07.04.201 за период с 16.11.2011 по 15.08.2012; сумму неустойки/процентов за период с 16.11.2011 по 15.08.2012 за пользование чужими денежными средствами.
Наличие задолженности по арендным платежам и несвоевременный возврат имущества послужили основанием для обращения ООО "АВЭКС" в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя требования истца в части взыскания задолженности по спорному договору аренды, арбитражный суд исходил из правомерности заявленных требований, отсутствия доказательств возвращения арендатором спорных помещений и доказательств уплаты ответчиком задолженности за пользование арендованным имуществом за период с 15.02.2012 по 15.08.2012. При этом суд удовлетворил заявленные требования в размере 3 044 400 руб., исходя из ежемесячной ставки арендной платы согласно п. 2.1. спорного договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований истца о возмещении убытков, связанных с несвоевременным возвратом арендованного имущества по спорному договору аренды, арбитражный суд исходил из того, что истец не обосновал предполагаемый размер убытков, не приняв в качестве достаточного доказательства, определяющего среднерыночные ставки арендной платы, представленную истцом "экспресс оценку" от 17.12.2012.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей явившихся участников арбитражного процесса, установил, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционных жалобах доводам не имеется, выводы суда являются правильными, поскольку соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Факт прекращения действия договора аренды не прекращает обязательство арендатора по оплате арендной платы до даты фактического возвращения арендованных помещений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Положениями ст. 382 ГК РФ определено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Материалами дела установлено, что третьим лицом ООО "Арди-Инвест" в счет арендной платы за пользование невозвращенным имуществом из ставки, определенной договором аренды в отношении задолженности по периоду с 16.11.2011 по 15.02.2012, зачтены платежи, поступившие от ответчика "за фактическое пользование имуществом исходя из договора аренды от 07.04.2010" по платежными поручениями от 26.03.2002 N 4739, от 28.03.2002 N 4786, от 04.04.2002 N 4834 на сумму 1 014 800 руб.
Доказательств перечисления арендной платы по спорному договору аренды за период с 15.02.2012 по 15.08.2012 года в сумме 3 044 400 руб. ответчиком не представлено.
Нарушение денежного обязательства подтверждается материалами дела.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что доказательств возврата ответчиком объекта аренды либо доказательств уклонения истца от принятия имущества в деле не имеется, суду апелляционной инстанции такие доказательства также не представлены (ст. 65 АПК РФ).
При этом судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка ответчика на письмо от 16.09.2011 N 1, свидетельствующее, по мнению ответчика, об уклонении ООО "АВЭКС" от принятия спорных арендованных помещений.
Указанный документ не может быть признан доказательством уклонения арендодателя от принятия помещений по окончанию договора аренды, поскольку данное письмо, содержащее просьбу прибыть для принятия помещений, не содержит времени и даты, к которым арендатор приглашал арендодателя.
Кроме того, указанное письмо адресовано ООО "АВЭКС", которое на дату составления письма не являлось арендодателем в отношении спорного имущества.
При этом, не может быть признано надлежащим адресатом ООО "АВЭКС", как лицо, являющееся представителем ООО "Арди-Инвест", на основании агентского договора от 30.12.2009 N 01-02, соглашения о перемене лиц в обязательстве от 30.03.2011, в связи с нижеследующим.
В соответствии с п. 1 ст. 1105 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, что следует из заключенного договора аренды, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Таким образом, ответчик обязан был возвратить имущество непосредственно ООО "Арди-Инвест".
При этом, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования (статья 312 ГК РФ).
Право требования из спорного договора аренды от 07.04.2010 истец получил только 25.09.2012, следовательно, на момент составления письма от 16.07.2011 истец не являлся ни кредитором, ни уполномоченным лицом.
Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель истца, администратор Лебедева, чья подпись стоит в вышеуказанном письме, никогда не являлась сотрудником ООО "АВЭКС". Иного ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не доказано.
Ссылки ООО "Стилмастер" на договор аренды от 01.09.2012 N РИ 12-09-01-1 и дополнительное соглашение к вышеуказанному договору от 01.01.2012, заключенные между ООО "Роснэкс-Инвест" и ООО "Према Урал Екб" на аренду открытых площадок, как доказательства возврата спорного имущества, судом апелляционной инстанции не принимаются, так как из установленных по делу обстоятельств (из предмета сделок, даты заключения договора, участвующих в них сторон) относимость указанных доказательств к настоящему делу не усматривается.
Более того, из представленного ответчиком письма ООО "Роснэкс-Инвест" от 02.04.2013 следует, что ответчиком издано письменное распоряжение о запрете въезда на территорию промплощадки грузового автотранспорта ООО "Према Урал Екб", то есть деятельность по спорному адресу ответчиком осуществляется до указанной даты.
Таким образом, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Разрешая настоящий спор и частично отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом совокупности условий, необходимых для удовлетворения требований о взыскании убытков, предусмотренных ст. 15 ГК РФ, а также размера причиненных убытков.
Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме являются правильными, соответствующими нормам права и обстоятельствам дела.
Заявленные истцом ко взысканию убытки являются, по его мнению, неполученным доходом, исчисленным как разница между установленным размером аренды по договору и среднерыночной стоимостью арендной платы за указанный период.
В соответствии с ч. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Абзацем 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
То есть для взыскания убытков необходимо наряду с размером требуемых убытков установить наличие факта нарушения обязательства и наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в обжалуемой части являются правильными в связи со следующим.
В соответствии с п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В силу ст. 65 АПК РФ для взыскания предусмотренных статьей 15 ГК РФ убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, а также размер убытков. Под упущенной выгодой понимают доходы, которые были бы получены кредитором при обычных условиях, если бы обязательство не оказалось нарушенным должником.
При определении этих доходов статья 393 ГК РФ предписывает учитывать принятые для их получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что он располагал реальными условиями для получения доходов, то есть он должен доказать, что он предпринял какие-то меры для получения выгоды, сделал приготовления и не смог получить такую выгоду именно в результате того, что спорные объекты аренды не были освобождены ответчиком.
Из материалов дела не усматривается, что истцом предпринимались какие-либо меры или приготовления для передачи в аренду спорных объектов недвижимости, опубликованы объявления о сдаче помещений в аренду, найдены потенциальные арендаторы и т.д.
В соответствии с вышесказанным суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не была подтверждена реальная возможность получения дохода от сдачи в аренду в случае надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, что выражается в недоказанности истцом связи между действиями ответчика - не освобождении объектов недвижимости и причинению тем самым истцу убытков, также истцом не доказано принятие им мер и приготовления для получения своей выгоды как того требует статья 393 ГК РФ.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Кроме того, истец должен доказать не только сам факт причинения убытков, но и их размер.
Как верно указал суд первой инстанции, представленная в качестве доказательства размера предполагаемых убытков истца справка ООО "Оценка 96" не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Данным положениям представленная истцом справка не соответствует.
Кроме того, согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов участвующих в деле лиц и оценки по правилам ст. 71 АПК РФ представленных в дело документов, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований удовлетворения требования истца в указанной части.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционные жалобы истца и ответчика удовлетворению не подлежат.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине, уплаченной в связи с подачей апелляционных жалоб, относятся на заявителей жалоб согласно ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2013 года по делу N А60-52484/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2013 N 17АП-5544/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-52484/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2013 г. N 17АП-5544/2013-АК
Дело N А60-52484/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО "АВЭКС" (ОГРН 1036604805104, ИНН 6673100666) - Горбачев В.Н., паспорт, доверенность от 20.12.2012;
- от ответчика ООО "Стилмастер" (ОГРН 1036602649764, ИНН 6658161752) - Черников В.Г., паспорт, доверенность от 13.05.2013;
- от третьего лица ООО "Арди-инвест" - Горбачев В.Н., паспорт, доверенность от 23.07.2012;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы
истца ООО "АВЭКС" и ответчика ООО "Стилмастер"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2013 года
по делу N А60-52484/2012,
принятое судьей Ануфриевым А.А.,
по иску ООО "АВЭКС"
к ООО "Стилмастер"
третье лицо: ООО "Арди-инвест"
о взыскании 9 834 826 руб.,
установил:
ООО "АВЭКС" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Стилмастер" (далее - ответчик) 3 551 800 руб. основного долга по договору аренды от 07.04.2010, 6 283 026 руб. заявленных в качестве убытков за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Стилмастер" в пользу ООО "АВЭКС" взыскано 3 044 400 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 6 283 026 руб., истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что оспариваемое решение принято с нарушением норм процессуального права. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание письменное доказательство - данные экспресс-оценки от 17.12.2012, составленные ООО "ОЦЕНКА 96", позволяющие достоверно, по мнению истца, установить среднерыночную стоимость арендной платы за оспариваемый период.
В свою очередь, ответчик, не согласившись с принятым решением в части удовлетворения заявленных требований, обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит обжалуемое решение в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом первой инстанции не установлены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, а именно то, что истец уклонялся от принятия объекта аренды и без принятия у ответчика спорных объектов аренды передал данный объект ООО "РОСНЭКС-ИНВЕСТ".
Третье лицо письменные отзывы на апелляционные жалобы не представило.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, выразив при этом мнение третьего лица, представитель ответчика - доводы апелляционной жалобы ответчика.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Арди-Инвест" в лице ООО "УК РМЗ", действующего на основании агентского договора N 01-02 от 30.12.2009, (арендодатель) и ООО "Стилмастер" (арендатор) 07.04.2010 заключен договор аренды N АИ-2010-01 на срок до 31.07.2010. Согласно условиям подписанного договора арендодатель предоставил ответчику в аренду принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. Шефская 2а - 6, указанные в приложении N 1 к договору аренды N АИ-2010-01 от 07.04.2010 (отдельно стоящие строения, подъездные пути, автодорога, канализационные и электрические сети и т.д.), а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за пользование переданным имуществом в сумме 507 400 руб., в т.ч. НДС, ежемесячно (п. 2.1. договора) с соблюдением порядка расчета, указанного в п.п. 3.1.-3.2 указанного договора.
По акту приема-передачи от 31.12.2009 арендодатель передал ответчику арендованные объекты недвижимости, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. Шефская 2а - 6.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2010 к договору аренды N АИ-2010-01 стороны условились продлить срок действия спорного договора аренды до 31.12.2010.
Дополнительным соглашением N 2 от 31.12.2010 к договору аренды N АИ-2010-01 стороны условились продлить срок действия спорного договора аренды N АИ-2010-01 до 01.04.2011.
Согласно дополнительному соглашению N 3 от 01.04.2011 к договору аренды N АИ-2010-01 ООО "Арди-Инвест" в лице ООО "АВЭКС", действующего на основании агентского договора от 30.12.2009 N 01-02, соглашения о перемене лиц в обязательстве от 30.03.2011, и ответчик условились продлить срок действия спорного договора аренды до 01.07.2011.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2011 по делу N А60-34442/2011 на ООО "Стилмастер" возложена обязанность освободить и произвести возврат недвижимого имущества, переданного по договору аренды N АИ-2010-01 от 07.04.2010 (с учетом дополнительных соглашений N 1-3) ООО "Арди-Инвест".
Между третьим лицом ООО "Арди-Инвест" (первоначальный кредитор) и истцом ООО "АВЭКС" (новый кредитор) 25.09.2012 заключено соглашение об уступке права требования (цессия) N АИ 2012-09-25-1, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования из договора аренды N АИ-2010-01 от 07.04.2010, заключенному между первоначальным кредитором и ООО "СТИЛМАСТЕР", именуемым в дальнейшем "должник".
По условиям п. 1.3. вышеназванного соглашения право требования первоначального кредитора к должнику на дату подписания соглашения включает: сумму основного долга из расчета 507 400 - арендная плата за каждый месяц пользования с 15.02.2012 по 15.08.2012; право требования возмещения убытков, связанных с несвоевременным возвратом арендованного имущества по договору аренды N АИ-2010-01 от 07.04.201 за период с 16.11.2011 по 15.08.2012; сумму неустойки/процентов за период с 16.11.2011 по 15.08.2012 за пользование чужими денежными средствами.
Наличие задолженности по арендным платежам и несвоевременный возврат имущества послужили основанием для обращения ООО "АВЭКС" в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя требования истца в части взыскания задолженности по спорному договору аренды, арбитражный суд исходил из правомерности заявленных требований, отсутствия доказательств возвращения арендатором спорных помещений и доказательств уплаты ответчиком задолженности за пользование арендованным имуществом за период с 15.02.2012 по 15.08.2012. При этом суд удовлетворил заявленные требования в размере 3 044 400 руб., исходя из ежемесячной ставки арендной платы согласно п. 2.1. спорного договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований истца о возмещении убытков, связанных с несвоевременным возвратом арендованного имущества по спорному договору аренды, арбитражный суд исходил из того, что истец не обосновал предполагаемый размер убытков, не приняв в качестве достаточного доказательства, определяющего среднерыночные ставки арендной платы, представленную истцом "экспресс оценку" от 17.12.2012.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей явившихся участников арбитражного процесса, установил, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционных жалобах доводам не имеется, выводы суда являются правильными, поскольку соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Факт прекращения действия договора аренды не прекращает обязательство арендатора по оплате арендной платы до даты фактического возвращения арендованных помещений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Положениями ст. 382 ГК РФ определено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Материалами дела установлено, что третьим лицом ООО "Арди-Инвест" в счет арендной платы за пользование невозвращенным имуществом из ставки, определенной договором аренды в отношении задолженности по периоду с 16.11.2011 по 15.02.2012, зачтены платежи, поступившие от ответчика "за фактическое пользование имуществом исходя из договора аренды от 07.04.2010" по платежными поручениями от 26.03.2002 N 4739, от 28.03.2002 N 4786, от 04.04.2002 N 4834 на сумму 1 014 800 руб.
Доказательств перечисления арендной платы по спорному договору аренды за период с 15.02.2012 по 15.08.2012 года в сумме 3 044 400 руб. ответчиком не представлено.
Нарушение денежного обязательства подтверждается материалами дела.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что доказательств возврата ответчиком объекта аренды либо доказательств уклонения истца от принятия имущества в деле не имеется, суду апелляционной инстанции такие доказательства также не представлены (ст. 65 АПК РФ).
При этом судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка ответчика на письмо от 16.09.2011 N 1, свидетельствующее, по мнению ответчика, об уклонении ООО "АВЭКС" от принятия спорных арендованных помещений.
Указанный документ не может быть признан доказательством уклонения арендодателя от принятия помещений по окончанию договора аренды, поскольку данное письмо, содержащее просьбу прибыть для принятия помещений, не содержит времени и даты, к которым арендатор приглашал арендодателя.
Кроме того, указанное письмо адресовано ООО "АВЭКС", которое на дату составления письма не являлось арендодателем в отношении спорного имущества.
При этом, не может быть признано надлежащим адресатом ООО "АВЭКС", как лицо, являющееся представителем ООО "Арди-Инвест", на основании агентского договора от 30.12.2009 N 01-02, соглашения о перемене лиц в обязательстве от 30.03.2011, в связи с нижеследующим.
В соответствии с п. 1 ст. 1105 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, что следует из заключенного договора аренды, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Таким образом, ответчик обязан был возвратить имущество непосредственно ООО "Арди-Инвест".
При этом, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования (статья 312 ГК РФ).
Право требования из спорного договора аренды от 07.04.2010 истец получил только 25.09.2012, следовательно, на момент составления письма от 16.07.2011 истец не являлся ни кредитором, ни уполномоченным лицом.
Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель истца, администратор Лебедева, чья подпись стоит в вышеуказанном письме, никогда не являлась сотрудником ООО "АВЭКС". Иного ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не доказано.
Ссылки ООО "Стилмастер" на договор аренды от 01.09.2012 N РИ 12-09-01-1 и дополнительное соглашение к вышеуказанному договору от 01.01.2012, заключенные между ООО "Роснэкс-Инвест" и ООО "Према Урал Екб" на аренду открытых площадок, как доказательства возврата спорного имущества, судом апелляционной инстанции не принимаются, так как из установленных по делу обстоятельств (из предмета сделок, даты заключения договора, участвующих в них сторон) относимость указанных доказательств к настоящему делу не усматривается.
Более того, из представленного ответчиком письма ООО "Роснэкс-Инвест" от 02.04.2013 следует, что ответчиком издано письменное распоряжение о запрете въезда на территорию промплощадки грузового автотранспорта ООО "Према Урал Екб", то есть деятельность по спорному адресу ответчиком осуществляется до указанной даты.
Таким образом, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Разрешая настоящий спор и частично отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом совокупности условий, необходимых для удовлетворения требований о взыскании убытков, предусмотренных ст. 15 ГК РФ, а также размера причиненных убытков.
Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме являются правильными, соответствующими нормам права и обстоятельствам дела.
Заявленные истцом ко взысканию убытки являются, по его мнению, неполученным доходом, исчисленным как разница между установленным размером аренды по договору и среднерыночной стоимостью арендной платы за указанный период.
В соответствии с ч. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Абзацем 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
То есть для взыскания убытков необходимо наряду с размером требуемых убытков установить наличие факта нарушения обязательства и наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в обжалуемой части являются правильными в связи со следующим.
В соответствии с п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В силу ст. 65 АПК РФ для взыскания предусмотренных статьей 15 ГК РФ убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, а также размер убытков. Под упущенной выгодой понимают доходы, которые были бы получены кредитором при обычных условиях, если бы обязательство не оказалось нарушенным должником.
При определении этих доходов статья 393 ГК РФ предписывает учитывать принятые для их получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что он располагал реальными условиями для получения доходов, то есть он должен доказать, что он предпринял какие-то меры для получения выгоды, сделал приготовления и не смог получить такую выгоду именно в результате того, что спорные объекты аренды не были освобождены ответчиком.
Из материалов дела не усматривается, что истцом предпринимались какие-либо меры или приготовления для передачи в аренду спорных объектов недвижимости, опубликованы объявления о сдаче помещений в аренду, найдены потенциальные арендаторы и т.д.
В соответствии с вышесказанным суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не была подтверждена реальная возможность получения дохода от сдачи в аренду в случае надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, что выражается в недоказанности истцом связи между действиями ответчика - не освобождении объектов недвижимости и причинению тем самым истцу убытков, также истцом не доказано принятие им мер и приготовления для получения своей выгоды как того требует статья 393 ГК РФ.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Кроме того, истец должен доказать не только сам факт причинения убытков, но и их размер.
Как верно указал суд первой инстанции, представленная в качестве доказательства размера предполагаемых убытков истца справка ООО "Оценка 96" не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Данным положениям представленная истцом справка не соответствует.
Кроме того, согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов участвующих в деле лиц и оценки по правилам ст. 71 АПК РФ представленных в дело документов, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований удовлетворения требования истца в указанной части.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционные жалобы истца и ответчика удовлетворению не подлежат.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине, уплаченной в связи с подачей апелляционных жалоб, относятся на заявителей жалоб согласно ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 марта 2013 года по делу N А60-52484/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)