Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуденица Т.Г.,
судей Золотухиной С.И., Колесова Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигало Н.А.,
при участии:
от заявителя - ООО "Кубаньжилстрой" - представителя Левитис В.Ю., паспорт серия <...>, выдан ОВД Белоглинского района Краснодарского края 14.01.2002 г., доверенность N 473 от 10.01.2008 г.,
от государственного органа - Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края - представитель не явился, уведомление от 10.01.2008 г.,
от третьего лица - ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" - представитель не явился, уведомление от 11.01.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 ноября 2007 года по делу N А32-14065/2007-26/375-86АЖ,
принятое в составе судьи Ветер И.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"
при участии третьего лица - ООО "Кубаньжилстрой-риэлт",
об отмене постановления Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края N 7-045/112 от 03.07.2007 г. по делу об административных правонарушениях,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об отмене постановления Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (далее - департамент) N 7-045/112 от 03.07.2007 г. о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и назначении административного наказания в виде штрафа в размере 4000 минимальных размеров оплаты труда.
Определением суда от 02.11.2007 г. по делу N А32-14065/2007-26/375-86АЖ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Кубаньжилстрой-риэлт".
Решением суда от 29 ноября 2007 года по указанному делу отказано в удовлетворении заявленных требований на том основании, что материалами дела подтверждается факт привлечения обществом денежных средств без разрешения на строительство. Суд признал предварительные договоры о долевом участии в строительстве притворными сделкам, совершенными с целью прикрыть правоотношения по участию в долевом строительстве и избежания ответственности за привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома без разрешения на строительство.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда от 29.11.2007 г., утверждая, что общество не является участником отношений, на которые распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоэтажных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в другие нормативные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ). При этом общество ссылается на то обстоятельство, что им были заключены лишь предварительные договоры, а не договоры о долевом участии.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент и ООО "Кубаньжилстрой-риэлт", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции, явку представителей не обеспечили. Департамент направил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его реорганизацией. Протокольным определением от 17.01.2008 г. данное ходатайство отклонено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 25 мая 2007 года ведущим консультантом департамента на основании удостоверения N 07-045 от 22.05.2007 г. проведена проверка общества по вопросу финансово-хозяйственной деятельности, долевого строительства многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В ходе проверки установлено, что общество осуществляет проектирование и строительство жилого комплекса "Тихая гавань", расположенного по адресу: г. Краснодар, квартал N 6, микрорайон N 2 жилого района "Солнечный" по ул. Ивана Кияшко, 4. Строительство жилого комплекса осуществляется в две очереди. Разрешение на строительство первой очереди жилого комплекса выдано инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Краснодарского края N 263 от 15.05.2001 г., срок действия которого продлен до 30 сентября 2006 года. Первая очередь жилого комплекса была построена, на момент проверки производилось благоустройство территории.
К объектам второй очереди строительства жилого комплекса "Тихая гавань" относятся следующие строения: литер N 4а, литер N 6, литер N 7, литер N 8, литер N 9.
На основании постановления главы городского самоуправления - мэра города Краснодар от 12.04.1999 г. N 10730 обществу был предоставлен в аренду на три года из земель городской застройки земельный участок площадью 7955,59 кв. м для проектирования и строительства семиэтажного и двух пятиэтажных жилых домов в Фестивальном микрорайоне "2", квартал N 6 в Прикубанском административном округе.
Между мэрией г. Краснодара и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2000 г. N 1603.
По договорам поручения N 1/06/2006 от 01.06.2006 г. и от 09.01.2007 г. общество (доверитель) поручило ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" (поверенный) совершить от имени и за счет доверителя следующие действия: подписывать договоры об участии в долевом строительстве жилых домов в г. Краснодаре, квартал N 6 микрорайона N 2 жилого района "Солнечный", соглашения о расторжении, изменении договоров об участии в долевом строительстве и иные документы, заключенные во исполнение поручения от имени доверителя; осуществлять сбор средств для долевого строительства объектов недвижимости, возводимых доверителем; осуществлять оплату счетов материального снабжения деятельности доверителя, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и других счетов по его указанию за счет доверителя; заключать дополнительные соглашения, соглашения об изменении и расторжении ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве; заключать иные договоры, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности доверителя; получать оплату по сделкам, заключенным как непосредственно поверенным, так и самим доверителем; осуществлять оплату счетов материального снабжения деятельности доверителя, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и других счетов по указанию и за счет доверителя.
В ходе проверки установлено, что на строительство второй очереди общество привлекало денежные средства по предварительным договорам о долевом участии в строительстве, заключенным ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" как поверенным, действующим от имени и в интересах общества, выступающего застройщиком, с гражданами, именуемыми дольщиками. В силу требований пункта 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности по предварительным договорам возникли непосредственно у общества как у доверителя.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
В пункте 1 представленных предварительных договоров указано, что застройщик и дольщик обязуются до 01.08.2007 г. заключить договор о долевом участии в строительстве на условиях, предусмотренных предварительным договором. В частности, пунктом 1.1 предварительного договора установлена обязанность дольщика внести застройщику долевой взнос в виде денежной суммы для строительства жилого дома.
Анализ нормативных положений, определяющих предмет и основные требования к содержанию предварительного договора, позволяет сделать вывод о том, что единственным обязательством, возникающим на основании предварительного договора, является заключение его сторонами основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, а не исполнение указанных условий сторонами.
С 13 октября 2006 года по 22 мая 2007 года ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" заключило от имени и в интересах общества 93 предварительных договора о долевом участии в строительстве на общую сумму 189964891 рубль, из которой дольщиками фактически оплачено 168037196 рублей, что подтверждается платежными квитанциями и документами бухгалтерского учета, по которым ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" отразило полученные суммы на счете 76 "Прочие дебиторы и кредиторы", субсчет 1 "Дольщики". В бухгалтерском учете общества данные суммы денежных средств не отражены.
Таким образом, в установленный период общество через поверенного фактически привлекало денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании предварительных договоров о долевом участии в строительстве, которые исполнялись дольщиками как основные договоры о долевом участии в строительстве, что свидетельствует о направленности воли сторон на заключение основных, а не предварительных договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Следовательно, возникшие правоотношения являются предметом регулирования Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в силу положений пункта 1 статьи 1 данного нормативного правового акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
Разрешение на строительство второй очереди жилого микрорайона в г. Краснодаре по ул. Ивана Кияшко, 4 на момент привлечения денежных средств граждан для строительства данного объекта обществом не получено, что является нарушением пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Материалами дела подтверждается факт привлечения обществом в период с 13 октября 2006 года по 22 мая 2007 года денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов без получения в установленном порядке разрешения на строительство, что является нарушением пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ. Таким образом, в действиях общества усматривается состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
25 мая 2007 года ведущим консультантом департамента по результатам проведенной проверки, отраженным в акте от 25.05.2007 г., в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Протокол составлен с участием директора общества, которому разъяснены права и обязанности, предусмотренные КоАП РФ, в том числе, статьей 25.1 КоАП РФ.
Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, первый заместитель руководителя департамента вынес постановление N 7-045/112 от 03.07.2007 г. о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 4000 минимальных размеров оплаты труда, что составило 400000 рублей.
Постановление вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности, установленного статьей 4.5 КоАП РФ.
Полномочия департамента на составление протокола об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и на рассмотрение дела, возбужденного по данному составу, установлены частью 1 статьи 28.3, статьей 23.64 КоАП РФ, пунктом 1.1 Положения о Департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края N 100 от 17.02.2006 г.
При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмены постановления департамента N 7-045/112 от 03.07.2007 г. о назначении обществу административного наказания за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 года по делу N А32/14065-2007-26/375-86АЖ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Ю.И.КОЛЕСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.01.2008 N 15АП-976/2007 ПО ДЕЛУ N А32-14065/2007-26/375-86АЖ
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2008 г. N 15АП-976/2007
Дело N А32-14065/2007-26/375-86АЖ
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуденица Т.Г.,
судей Золотухиной С.И., Колесова Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигало Н.А.,
при участии:
от заявителя - ООО "Кубаньжилстрой" - представителя Левитис В.Ю., паспорт серия <...>, выдан ОВД Белоглинского района Краснодарского края 14.01.2002 г., доверенность N 473 от 10.01.2008 г.,
от государственного органа - Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края - представитель не явился, уведомление от 10.01.2008 г.,
от третьего лица - ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" - представитель не явился, уведомление от 11.01.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 ноября 2007 года по делу N А32-14065/2007-26/375-86АЖ,
принятое в составе судьи Ветер И.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"
при участии третьего лица - ООО "Кубаньжилстрой-риэлт",
об отмене постановления Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края N 7-045/112 от 03.07.2007 г. по делу об административных правонарушениях,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об отмене постановления Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (далее - департамент) N 7-045/112 от 03.07.2007 г. о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и назначении административного наказания в виде штрафа в размере 4000 минимальных размеров оплаты труда.
Определением суда от 02.11.2007 г. по делу N А32-14065/2007-26/375-86АЖ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Кубаньжилстрой-риэлт".
Решением суда от 29 ноября 2007 года по указанному делу отказано в удовлетворении заявленных требований на том основании, что материалами дела подтверждается факт привлечения обществом денежных средств без разрешения на строительство. Суд признал предварительные договоры о долевом участии в строительстве притворными сделкам, совершенными с целью прикрыть правоотношения по участию в долевом строительстве и избежания ответственности за привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома без разрешения на строительство.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда от 29.11.2007 г., утверждая, что общество не является участником отношений, на которые распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоэтажных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в другие нормативные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ). При этом общество ссылается на то обстоятельство, что им были заключены лишь предварительные договоры, а не договоры о долевом участии.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент и ООО "Кубаньжилстрой-риэлт", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в апелляционной инстанции, явку представителей не обеспечили. Департамент направил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его реорганизацией. Протокольным определением от 17.01.2008 г. данное ходатайство отклонено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 25 мая 2007 года ведущим консультантом департамента на основании удостоверения N 07-045 от 22.05.2007 г. проведена проверка общества по вопросу финансово-хозяйственной деятельности, долевого строительства многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В ходе проверки установлено, что общество осуществляет проектирование и строительство жилого комплекса "Тихая гавань", расположенного по адресу: г. Краснодар, квартал N 6, микрорайон N 2 жилого района "Солнечный" по ул. Ивана Кияшко, 4. Строительство жилого комплекса осуществляется в две очереди. Разрешение на строительство первой очереди жилого комплекса выдано инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Краснодарского края N 263 от 15.05.2001 г., срок действия которого продлен до 30 сентября 2006 года. Первая очередь жилого комплекса была построена, на момент проверки производилось благоустройство территории.
К объектам второй очереди строительства жилого комплекса "Тихая гавань" относятся следующие строения: литер N 4а, литер N 6, литер N 7, литер N 8, литер N 9.
На основании постановления главы городского самоуправления - мэра города Краснодар от 12.04.1999 г. N 10730 обществу был предоставлен в аренду на три года из земель городской застройки земельный участок площадью 7955,59 кв. м для проектирования и строительства семиэтажного и двух пятиэтажных жилых домов в Фестивальном микрорайоне "2", квартал N 6 в Прикубанском административном округе.
Между мэрией г. Краснодара и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2000 г. N 1603.
По договорам поручения N 1/06/2006 от 01.06.2006 г. и от 09.01.2007 г. общество (доверитель) поручило ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" (поверенный) совершить от имени и за счет доверителя следующие действия: подписывать договоры об участии в долевом строительстве жилых домов в г. Краснодаре, квартал N 6 микрорайона N 2 жилого района "Солнечный", соглашения о расторжении, изменении договоров об участии в долевом строительстве и иные документы, заключенные во исполнение поручения от имени доверителя; осуществлять сбор средств для долевого строительства объектов недвижимости, возводимых доверителем; осуществлять оплату счетов материального снабжения деятельности доверителя, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и других счетов по его указанию за счет доверителя; заключать дополнительные соглашения, соглашения об изменении и расторжении ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве; заключать иные договоры, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности доверителя; получать оплату по сделкам, заключенным как непосредственно поверенным, так и самим доверителем; осуществлять оплату счетов материального снабжения деятельности доверителя, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и других счетов по указанию и за счет доверителя.
В ходе проверки установлено, что на строительство второй очереди общество привлекало денежные средства по предварительным договорам о долевом участии в строительстве, заключенным ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" как поверенным, действующим от имени и в интересах общества, выступающего застройщиком, с гражданами, именуемыми дольщиками. В силу требований пункта 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности по предварительным договорам возникли непосредственно у общества как у доверителя.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
В пункте 1 представленных предварительных договоров указано, что застройщик и дольщик обязуются до 01.08.2007 г. заключить договор о долевом участии в строительстве на условиях, предусмотренных предварительным договором. В частности, пунктом 1.1 предварительного договора установлена обязанность дольщика внести застройщику долевой взнос в виде денежной суммы для строительства жилого дома.
Анализ нормативных положений, определяющих предмет и основные требования к содержанию предварительного договора, позволяет сделать вывод о том, что единственным обязательством, возникающим на основании предварительного договора, является заключение его сторонами основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, а не исполнение указанных условий сторонами.
С 13 октября 2006 года по 22 мая 2007 года ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" заключило от имени и в интересах общества 93 предварительных договора о долевом участии в строительстве на общую сумму 189964891 рубль, из которой дольщиками фактически оплачено 168037196 рублей, что подтверждается платежными квитанциями и документами бухгалтерского учета, по которым ООО "Кубаньжилстрой-риэлт" отразило полученные суммы на счете 76 "Прочие дебиторы и кредиторы", субсчет 1 "Дольщики". В бухгалтерском учете общества данные суммы денежных средств не отражены.
Таким образом, в установленный период общество через поверенного фактически привлекало денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании предварительных договоров о долевом участии в строительстве, которые исполнялись дольщиками как основные договоры о долевом участии в строительстве, что свидетельствует о направленности воли сторон на заключение основных, а не предварительных договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Следовательно, возникшие правоотношения являются предметом регулирования Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ в силу положений пункта 1 статьи 1 данного нормативного правового акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
Разрешение на строительство второй очереди жилого микрорайона в г. Краснодаре по ул. Ивана Кияшко, 4 на момент привлечения денежных средств граждан для строительства данного объекта обществом не получено, что является нарушением пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Материалами дела подтверждается факт привлечения обществом в период с 13 октября 2006 года по 22 мая 2007 года денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов без получения в установленном порядке разрешения на строительство, что является нарушением пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ. Таким образом, в действиях общества усматривается состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
25 мая 2007 года ведущим консультантом департамента по результатам проведенной проверки, отраженным в акте от 25.05.2007 г., в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Протокол составлен с участием директора общества, которому разъяснены права и обязанности, предусмотренные КоАП РФ, в том числе, статьей 25.1 КоАП РФ.
Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, первый заместитель руководителя департамента вынес постановление N 7-045/112 от 03.07.2007 г. о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 4000 минимальных размеров оплаты труда, что составило 400000 рублей.
Постановление вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности, установленного статьей 4.5 КоАП РФ.
Полномочия департамента на составление протокола об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и на рассмотрение дела, возбужденного по данному составу, установлены частью 1 статьи 28.3, статьей 23.64 КоАП РФ, пунктом 1.1 Положения о Департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края N 100 от 17.02.2006 г.
При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмены постановления департамента N 7-045/112 от 03.07.2007 г. о назначении обществу административного наказания за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 года по делу N А32/14065-2007-26/375-86АЖ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Ю.И.КОЛЕСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)