Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Куклина О.А., Ошировой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2012 года по делу N А78-4497/2012 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, юридический адрес: г. Чита, ул. Амурская, 68) к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018, юридический адрес: г. Чита, Украинский б-р, 15, 7) о взыскании 183 972,74 руб. (суд первой инстанции: судья Фадеев Е.А.),
- при участии в судебном заседании: от истца: Тестова А.В. (доверенность от 16.01.2013); от ответчика: Жирякова Ю.С. (доверенность от 10.06.2013);
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о взыскании с задолженности по договору аренды от 01.07.2006 N 769/06 в размере 104 708 рублей 45 копеек, пени в сумме 79 264 рублей 29 копеек.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2012 года иск удовлетворен полностью.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2012 года решение арбитражного суда первой инстанции изменено в связи с отказом истца от иска на сумму 12 600 рублей 87 копеек.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.04.2013 г. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2012 года по делу N А78-4497/2012 Арбитражного суда Забайкальского края отменено, дело передано на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
На основании распоряжения администрации городского округа "Город Чита" 06.05.2006 между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) и ООО "Силикатстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2006 N 769/06 (далее - договор аренды) сроком до 25.06.2009. Дополнительным соглашением от 17.06.2009 срок действия договора аренды продлен до 01.05.2010.
Сторонами 17.03.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2006 N 769/06. Соглашение подписано с протоколом разногласий.
Неисполнение арендатором обязанности по погашению образовавшейся задолженности послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал взаимоотношения сторон, как возникшие из договора аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды расчет арендной платы за 2009 год производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Обязанность по погашению задолженности по арендной плате арендатором земельного участка ООО "Силикатстрой" не исполнена, в связи с чем суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, исходя из того, что в соглашении от 17.03.2010 о расторжении договора аренды сторонами утвержден размер арендной платы 104 708 рублей 45 копеек за период с 01.01.2010 по 17.03.2010, которая подлежит внесению ответчиком до 15.03.2010.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
10.03.2010 за Мкртчан Гаяне Нориковной в установленном законом порядке зарегистрировано право общей долевой собственности на одно из торговых помещений, расположенных в возведенном ответчиком здании по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленина, 108, пом. 7.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку названные нормы направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами недвижимости, они подлежат применению с целью урегулирования перехода к собственникам помещений в здании права пользования находящимися под ними земельными участками, а, следовательно, и обязанности оплачивать такое пользование.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11.
Разъясняя правила п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендных платежей за земельных участок, на котором расположены построенные дома, у общества-застройщика может прекратиться не ранее момента передачи введенных в эксплуатацию объектов.
Поскольку закон не связывает прекращение обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, лишь с моментом окончания последнего, такая обязанность на стороне застройщика, арендующего земельный участок, сохраняется вплоть до перехода владения и пользования к иным лицам.
Обратное означало бы, что вопреки пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в период с момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта до его передачи собственнику, имело бы место бесплатное использование земельного участка, отведенного под строительство.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата подлежит уплате до момента ввода объекта строительства в эксплуатацию является необоснованным.
Согласно положениям статей 8, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности возникает с момента государственной регистрации.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Таким образом, арендная плата подлежит взысканию за период до 09.03.2010.
Согласно расчету истца арендная плата за период с 01.01.2010 по 09.03.2010 составит 97536,64 руб. Пени за просрочку арендных платежей составят 72835,23 руб. Возражений по расчету представители сторон не заявляли.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что отказа от исковых требований не заявляли, в связи с чем исковые требования на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат рассмотрению в полном объеме.
Следовательно, с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края следует взыскать основной долг в сумме 97536,64 руб., неустойку в сумме 72835,23 руб., всего - 170371,87 руб. В остальной части иск удовлетворению не подлежит.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6111,16 руб.
Руководствуясь статьей 268, частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
1.Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24.08.2012, принятое по делу N А78-4497/2012, изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: "Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018) в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) основной долг в сумме 97536,64 руб., неустойку в сумме 72835,23 руб., всего - 170371,87 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6111,16 руб.
В остальной части иска отказать."
2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.П.ДОРЖИЕВ
Судьи
О.А.КУКЛИН
Л.В.ОШИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2013 ПО ДЕЛУ N А78-4497/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. по делу N А78-4497/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Куклина О.А., Ошировой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бальжинимаевой Ч.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2012 года по делу N А78-4497/2012 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, юридический адрес: г. Чита, ул. Амурская, 68) к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018, юридический адрес: г. Чита, Украинский б-р, 15, 7) о взыскании 183 972,74 руб. (суд первой инстанции: судья Фадеев Е.А.),
- при участии в судебном заседании: от истца: Тестова А.В. (доверенность от 16.01.2013); от ответчика: Жирякова Ю.С. (доверенность от 10.06.2013);
-
установил:
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" о взыскании с задолженности по договору аренды от 01.07.2006 N 769/06 в размере 104 708 рублей 45 копеек, пени в сумме 79 264 рублей 29 копеек.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 августа 2012 года иск удовлетворен полностью.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2012 года решение арбитражного суда первой инстанции изменено в связи с отказом истца от иска на сумму 12 600 рублей 87 копеек.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.04.2013 г. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2012 года по делу N А78-4497/2012 Арбитражного суда Забайкальского края отменено, дело передано на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
На основании распоряжения администрации городского округа "Город Чита" 06.05.2006 между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) и ООО "Силикатстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2006 N 769/06 (далее - договор аренды) сроком до 25.06.2009. Дополнительным соглашением от 17.06.2009 срок действия договора аренды продлен до 01.05.2010.
Сторонами 17.03.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2006 N 769/06. Соглашение подписано с протоколом разногласий.
Неисполнение арендатором обязанности по погашению образовавшейся задолженности послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал взаимоотношения сторон, как возникшие из договора аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды расчет арендной платы за 2009 год производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Обязанность по погашению задолженности по арендной плате арендатором земельного участка ООО "Силикатстрой" не исполнена, в связи с чем суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, исходя из того, что в соглашении от 17.03.2010 о расторжении договора аренды сторонами утвержден размер арендной платы 104 708 рублей 45 копеек за период с 01.01.2010 по 17.03.2010, которая подлежит внесению ответчиком до 15.03.2010.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
10.03.2010 за Мкртчан Гаяне Нориковной в установленном законом порядке зарегистрировано право общей долевой собственности на одно из торговых помещений, расположенных в возведенном ответчиком здании по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленина, 108, пом. 7.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку названные нормы направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами недвижимости, они подлежат применению с целью урегулирования перехода к собственникам помещений в здании права пользования находящимися под ними земельными участками, а, следовательно, и обязанности оплачивать такое пользование.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11.
Разъясняя правила п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендных платежей за земельных участок, на котором расположены построенные дома, у общества-застройщика может прекратиться не ранее момента передачи введенных в эксплуатацию объектов.
Поскольку закон не связывает прекращение обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, предоставленный для строительства, лишь с моментом окончания последнего, такая обязанность на стороне застройщика, арендующего земельный участок, сохраняется вплоть до перехода владения и пользования к иным лицам.
Обратное означало бы, что вопреки пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в период с момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта до его передачи собственнику, имело бы место бесплатное использование земельного участка, отведенного под строительство.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата подлежит уплате до момента ввода объекта строительства в эксплуатацию является необоснованным.
Согласно положениям статей 8, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности возникает с момента государственной регистрации.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Таким образом, арендная плата подлежит взысканию за период до 09.03.2010.
Согласно расчету истца арендная плата за период с 01.01.2010 по 09.03.2010 составит 97536,64 руб. Пени за просрочку арендных платежей составят 72835,23 руб. Возражений по расчету представители сторон не заявляли.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что отказа от исковых требований не заявляли, в связи с чем исковые требования на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат рассмотрению в полном объеме.
Следовательно, с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края следует взыскать основной долг в сумме 97536,64 руб., неустойку в сумме 72835,23 руб., всего - 170371,87 руб. В остальной части иск удовлетворению не подлежит.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6111,16 руб.
Руководствуясь статьей 268, частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
1.Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24.08.2012, принятое по делу N А78-4497/2012, изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: "Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018) в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) основной долг в сумме 97536,64 руб., неустойку в сумме 72835,23 руб., всего - 170371,87 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6111,16 руб.
В остальной части иска отказать."
2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.П.ДОРЖИЕВ
Судьи
О.А.КУКЛИН
Л.В.ОШИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)