Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гук Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи Имамова Ю.М.,
судей областного суда Жуковой Н.В., Белинской С.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев 26 января 2011 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу И.Г. на решение Ленинского районного суда г. Орска от 9 декабря 2010 года по гражданскому делу по его иску к Администрации муниципального образования г. Орск, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Ленинская", Обществу с ограниченной ответственностью "Ленинский коммунальный сервис-3" о замене шести оконных блоков, об установке дополнительных отопительных приборов, ремонте технического состояния стояка отопительной системы в квартире,
заслушав доклад судьи Имамова Ю.М., проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы,
установила:
И.Г. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Администрации МО г. Орск сославшись на то, что квартира ***, где он проживает со своей семьей, является муниципальной собственностью. Нанимателем квартиры является его супруга И.В. Он, как член семьи нанимателя жилого помещения, имеет равные с ним права. Согласно договору социального найма от 10 марта 2009 года N 946, заключенному между ООО "УК Ленинская" и И.В., наймодатель (п. 5 договора) обязан передать нанимателю пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным требованиям. В п. 4 договора указано, что наниматель обязан принять по акту пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт. Данное условие собственником жилья, от имени которого действовало ООО "УК Ленинская", не исполнено. Поэтому считает, что его права, а также права членов его семьи нарушены. При заключении договора социального найма акт приема-передачи жилого помещения не составлялся. Полагает, что жилое помещение до сих пор нанимателем не принято. Более того, данное жилье не пригодно для проживания, поскольку оконные блоки не соответствуют строительно-техническим нормам и требуют замены. Зимой в квартиру попадает снег, осенью дождь, летом - комары и мухи. Годовая переписка с органами местного самоуправления и обслуживающими организациями не дала положительного результата.
В ходе рассмотрения дела И.Г. увеличил исковые требования и просил обязать Администрацию МО г. Орск и ООО "УК Ленинская" произвести замену 6 оконных блоков, установить 4 дополнительных прибора отопления под окнами и провести технический ремонт одного стояка отопительной системы.
Определением суда от 8 октября 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истца привлечены И.В., И.А., действующий также в интересах несовершеннолетней И.Е., и в качестве третьего лица на стороне ответчиков привлечено ООО "Ленинский коммунальных сервис-3".
Определением суда 19 ноября 2010 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "ДКС-3".
В судебном заседании И.Г. и его представитель Т., действующая по ордеру от 24 сентября 2010 года N 1940, исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.
Представитель Администрации МО г. Орск К., действующий на основании доверенности от 15 июня 2010 года N 11507/1, представитель ООО "УК Ленинская" и ООО "Ленинский коммунальный сервис-3" Б., действующий на основании доверенностей от 21 сентября 2010 года N 1049 и от 12 апреля 2010 года, исковые требования не признали и возражали против их удовлетворения.
Решением суда от 9 декабря 2010 года в удовлетворении иска И.Г. отказано.
С таким решением суда И.Г. не согласен и в своей кассационной жалобе просит его отменить, полагая, что судом при рассмотрении дела нарушены нормы материального и процессуального права.
Судебная коллегия не соглашается с доводами кассационной жалобы и оснований для отмены решения суда не усматривает.
Судом установлено, что И.В. является нанимателем жилого помещения по адресу: ***, что подтверждается ордером от 26 декабря 2000 года N 544 и договором социального найма жилого помещения от 10 марта 2010 года N 946. Членами ее семьи являются: И.Г., И.А. и несовершеннолетняя И.Е. В указанном жилом помещении семья И-вых проживает с 1972 года.
Поскольку семья длительное время проживает в данном жилом помещении, фактически приняла его, пользуется им, несет расходы по его содержанию, и после заключения договора социального найма претензий к ООО "ЛКС-3" не предъявляла, то доводы кассационной жалобы И.Г. о том, что квартира ему не передана по акту передачи в исправном техническом состоянии, являются необоснованными.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
В силу пунктов 2 - 4 части 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, в том числе, обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. С указанного момента договоры социального найма жилого помещения с гражданами должны соответствовать положениям данного Типового договора.
В абзацах 1, 2 подпункта "е" пункта 4 Типового договора установлено, что наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Указанные нормы Типового договора являлись предметом судебного разбирательства, и решением Верховного Суда РФ от 4 августа 2006 года N ГКПИ06-586, оставленным без изменения определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 3 октября 2006 года N КАС06-368 признаны не противоречащим действующему законодательству.
Кроме того, согласно пункта 1.3 Договора управления многоквартирным домом *** от 23 января 2009 года границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом - помещением собственника является:
- - по строительным конструкциям - внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещение (квартиру);
- - на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения - отсекающая арматура (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). При отсутствии вентилей - по первым сварным соединениям на стояках.
Судом на основании акта обследования от 25 июня 2009 года комиссии ПТО ООО "УК "Ленинская" установлено, что в результате длительной эксплуатации деревянные створки рассохлись, деревянные штапики имеют неплотный притвор к стеклу с уличной стороны, отсутствуют штапики длинной 0,9 п. м, лакокрасочный слой с уличной стороны и оконной замазки. Металлические оконные отливы в удовлетворительном состоянии, без дефектов, имеется плотный притвор к оконному блоку, не окрашены. Заявок в зимний период на причину задувания из под окон в квартире *** в ООО "ЛКС-3"не поступало. В связи с чем, И.Г. разъяснено, что работы по ремонту оконных блоков выполняются нанимателем за счет собственных средств.
На основании акта обследования состояния температурно-влажностного режима в квартире И.Г. от 28 октября 2010 года судом установлено, что на кухне температура воздуха +24 градуса при уличной температуре +12 градусов; окна не оклеены, не окрашены, радиаторы отопления находятся в стене; в зале температура воздуха +25 градусов при открытых форточках, окна не оклеены и не окрашены; в детской спальне температура воздуха +26 градусов при открытых форточках, окна не оклеены и не окрашены; в спальне температура воздуха +26 градусов при открытых форточках, окна не оклеены и не окрашены. Все измерения производились техническим термометром в присутствии истца.
Истцом не представлено доказательств, что отопительные приборы в занимаемом им жилом помещении - стояк в одной из комнат неисправны, и что нарушается температурный режим, установленный постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", согласно которому обеспечение температуры воздуха в жилых помещениях должно быть не менее +20 градусов в угловых помещениях, а в неугловых +18 градусов.
Доводы кассационной жалобы И.Г. о том, что замеры температурного режима произведены в жилых помещениях при температуре воздуха на улице +12 градусов, что повлияло на показатель температуры в помещении, являются необоснованными, поскольку, как верно указано судом, обследование проводилось в жилом помещении в период отопительного сезона, при наличии открытых форточек и неутепленных окон.
Поскольку замена оконных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования, в том числе теплоснабжения, о которых просит истец, является текущим ремонтом, то являются верными выводы суда о том, что указанные работы должны производится нанимателем - семьей И-вых за счет собственных средств.
Доводы кассационной жалобы И.Г. о том, что данные работы являются капитальным ремонтом, производимым наймодателем, основаны на неверном толковании норм материального права, ввиду чего, являются необоснованными.
Исполнение И.Г. своей обязанности по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта занимаемого им помещения, не имеет значение при разрешении вопроса о проведении текущего ремонта.
В связи с этим доводы кассационной жалобы И.Г. в указанной части являются необоснованными.
С учетом изложенного, решение суда об отказе в удовлетворении заявленных И.Г. требований является законным.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Орска от 9 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу И.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.01.2011 ПО ДЕЛУ N 33-383/2011
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 января 2011 г. по делу N 33-383/2011
Судья: Гук Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи Имамова Ю.М.,
судей областного суда Жуковой Н.В., Белинской С.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев 26 января 2011 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу И.Г. на решение Ленинского районного суда г. Орска от 9 декабря 2010 года по гражданскому делу по его иску к Администрации муниципального образования г. Орск, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Ленинская", Обществу с ограниченной ответственностью "Ленинский коммунальный сервис-3" о замене шести оконных блоков, об установке дополнительных отопительных приборов, ремонте технического состояния стояка отопительной системы в квартире,
заслушав доклад судьи Имамова Ю.М., проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы,
установила:
И.Г. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Администрации МО г. Орск сославшись на то, что квартира ***, где он проживает со своей семьей, является муниципальной собственностью. Нанимателем квартиры является его супруга И.В. Он, как член семьи нанимателя жилого помещения, имеет равные с ним права. Согласно договору социального найма от 10 марта 2009 года N 946, заключенному между ООО "УК Ленинская" и И.В., наймодатель (п. 5 договора) обязан передать нанимателю пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным требованиям. В п. 4 договора указано, что наниматель обязан принять по акту пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт. Данное условие собственником жилья, от имени которого действовало ООО "УК Ленинская", не исполнено. Поэтому считает, что его права, а также права членов его семьи нарушены. При заключении договора социального найма акт приема-передачи жилого помещения не составлялся. Полагает, что жилое помещение до сих пор нанимателем не принято. Более того, данное жилье не пригодно для проживания, поскольку оконные блоки не соответствуют строительно-техническим нормам и требуют замены. Зимой в квартиру попадает снег, осенью дождь, летом - комары и мухи. Годовая переписка с органами местного самоуправления и обслуживающими организациями не дала положительного результата.
В ходе рассмотрения дела И.Г. увеличил исковые требования и просил обязать Администрацию МО г. Орск и ООО "УК Ленинская" произвести замену 6 оконных блоков, установить 4 дополнительных прибора отопления под окнами и провести технический ремонт одного стояка отопительной системы.
Определением суда от 8 октября 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истца привлечены И.В., И.А., действующий также в интересах несовершеннолетней И.Е., и в качестве третьего лица на стороне ответчиков привлечено ООО "Ленинский коммунальных сервис-3".
Определением суда 19 ноября 2010 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "ДКС-3".
В судебном заседании И.Г. и его представитель Т., действующая по ордеру от 24 сентября 2010 года N 1940, исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.
Представитель Администрации МО г. Орск К., действующий на основании доверенности от 15 июня 2010 года N 11507/1, представитель ООО "УК Ленинская" и ООО "Ленинский коммунальный сервис-3" Б., действующий на основании доверенностей от 21 сентября 2010 года N 1049 и от 12 апреля 2010 года, исковые требования не признали и возражали против их удовлетворения.
Решением суда от 9 декабря 2010 года в удовлетворении иска И.Г. отказано.
С таким решением суда И.Г. не согласен и в своей кассационной жалобе просит его отменить, полагая, что судом при рассмотрении дела нарушены нормы материального и процессуального права.
Судебная коллегия не соглашается с доводами кассационной жалобы и оснований для отмены решения суда не усматривает.
Судом установлено, что И.В. является нанимателем жилого помещения по адресу: ***, что подтверждается ордером от 26 декабря 2000 года N 544 и договором социального найма жилого помещения от 10 марта 2010 года N 946. Членами ее семьи являются: И.Г., И.А. и несовершеннолетняя И.Е. В указанном жилом помещении семья И-вых проживает с 1972 года.
Поскольку семья длительное время проживает в данном жилом помещении, фактически приняла его, пользуется им, несет расходы по его содержанию, и после заключения договора социального найма претензий к ООО "ЛКС-3" не предъявляла, то доводы кассационной жалобы И.Г. о том, что квартира ему не передана по акту передачи в исправном техническом состоянии, являются необоснованными.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
В силу пунктов 2 - 4 части 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, в том числе, обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. С указанного момента договоры социального найма жилого помещения с гражданами должны соответствовать положениям данного Типового договора.
В абзацах 1, 2 подпункта "е" пункта 4 Типового договора установлено, что наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Указанные нормы Типового договора являлись предметом судебного разбирательства, и решением Верховного Суда РФ от 4 августа 2006 года N ГКПИ06-586, оставленным без изменения определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 3 октября 2006 года N КАС06-368 признаны не противоречащим действующему законодательству.
Кроме того, согласно пункта 1.3 Договора управления многоквартирным домом *** от 23 января 2009 года границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом - помещением собственника является:
- - по строительным конструкциям - внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещение (квартиру);
- - на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения - отсекающая арматура (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). При отсутствии вентилей - по первым сварным соединениям на стояках.
Судом на основании акта обследования от 25 июня 2009 года комиссии ПТО ООО "УК "Ленинская" установлено, что в результате длительной эксплуатации деревянные створки рассохлись, деревянные штапики имеют неплотный притвор к стеклу с уличной стороны, отсутствуют штапики длинной 0,9 п. м, лакокрасочный слой с уличной стороны и оконной замазки. Металлические оконные отливы в удовлетворительном состоянии, без дефектов, имеется плотный притвор к оконному блоку, не окрашены. Заявок в зимний период на причину задувания из под окон в квартире *** в ООО "ЛКС-3"не поступало. В связи с чем, И.Г. разъяснено, что работы по ремонту оконных блоков выполняются нанимателем за счет собственных средств.
На основании акта обследования состояния температурно-влажностного режима в квартире И.Г. от 28 октября 2010 года судом установлено, что на кухне температура воздуха +24 градуса при уличной температуре +12 градусов; окна не оклеены, не окрашены, радиаторы отопления находятся в стене; в зале температура воздуха +25 градусов при открытых форточках, окна не оклеены и не окрашены; в детской спальне температура воздуха +26 градусов при открытых форточках, окна не оклеены и не окрашены; в спальне температура воздуха +26 градусов при открытых форточках, окна не оклеены и не окрашены. Все измерения производились техническим термометром в присутствии истца.
Истцом не представлено доказательств, что отопительные приборы в занимаемом им жилом помещении - стояк в одной из комнат неисправны, и что нарушается температурный режим, установленный постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", согласно которому обеспечение температуры воздуха в жилых помещениях должно быть не менее +20 градусов в угловых помещениях, а в неугловых +18 градусов.
Доводы кассационной жалобы И.Г. о том, что замеры температурного режима произведены в жилых помещениях при температуре воздуха на улице +12 градусов, что повлияло на показатель температуры в помещении, являются необоснованными, поскольку, как верно указано судом, обследование проводилось в жилом помещении в период отопительного сезона, при наличии открытых форточек и неутепленных окон.
Поскольку замена оконных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования, в том числе теплоснабжения, о которых просит истец, является текущим ремонтом, то являются верными выводы суда о том, что указанные работы должны производится нанимателем - семьей И-вых за счет собственных средств.
Доводы кассационной жалобы И.Г. о том, что данные работы являются капитальным ремонтом, производимым наймодателем, основаны на неверном толковании норм материального права, ввиду чего, являются необоснованными.
Исполнение И.Г. своей обязанности по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта занимаемого им помещения, не имеет значение при разрешении вопроса о проведении текущего ремонта.
В связи с этим доводы кассационной жалобы И.Г. в указанной части являются необоснованными.
С учетом изложенного, решение суда об отказе в удовлетворении заявленных И.Г. требований является законным.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Орска от 9 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу И.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)