Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Артамкиной Е.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца - Главного управления Министерств внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю (ИНН 2634050372, ОГРН 1022601954913) - Боридько И.Н. (доверенность от 01.01.2013), Терещенко Д.А. (доверенность от 20.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Траст-К" (ИНН 2634064745, ОГРН 1052600263583) - Багирова Р.М. (доверенность от 08.04.2013), Соколова А.Н. (директор), рассмотрев кассационную жалобу Главного управления Министерств внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2013 (судья Мисникова О.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-15786/2012 установил следующее.
Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Траст-К" (далее - общество) о возложении обязанности передать 398,5 кв. м жилой площади в жилом доме, расположенном в г. Ставрополе по ул. Серова, 486/3, на основании договора сотрудничества б/н от 30.12.2005.
Решением суда от 24.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.04.2013, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что общество не передало истцу 70,21 кв. м жилой площади. Кроме того, суды установили, что на дату рассмотрения спора свободные квартиры отсутствуют, в связи с чем невозможно исполнить обязательство по передаче жилой площади.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обжаловало их в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, требования - удовлетворить. Управление считает, что суды не дали оценку доказательствам и доводам, приведенным в обоснование заявленных требований. По мнению заявителя, доказательства, представленные ответчиком, являются недопустимыми. Ответчик не представил доказательства заключения договоров купли-продажи оспариваемых квартир. При таких обстоятельствах Управление полагает, что судебные акты вынесены при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения спора, а выводы, содержащиеся в них, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители управления поддержали доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против ее удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.07.2013.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить.
Суды установили и из материалов дела следует, что 30.12.2005 Отдел организации капитального строительства ГУВД Ставропольского края (сторона-1) и общество (сторона-2) заключили договор сотрудничества (далее - договор), предметом которого являлось производство силами стороны-2 работ по строительству многоэтажного 200-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 486/3. В свою очередь, сторона-1 передает обществу земельный участок по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова 486/3 площадью 5932 кв. м (кадастровый номер 26:12:031002:0789) для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными торговыми помещениями.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что в ходе строительства устанавливается льготная цена договора сотрудникам и пенсионерам ГУВД при заключении с ними договоров инвестирования строительства объекта (на 10% ниже цены аналогичных договоров, заключаемых с другими инвесторами в течение того же календарного месяца). При этом по окончании строительства общество передает стороне-1 квартиры в объеме 10% площади квартир двух секций жилого дома за минусом площади, переданной путем предоставления льгот сотрудникам и пенсионерам ГУВД.
В связи с реорганизацией Отдела организации капитального строительства ГУВД Ставропольского края в форме присоединения к управлению дополнительным соглашением от 18.04.2011 N 1 к договору стороны определили передачу 10% площади квартир от всего объекта (трех секций), а дополнительным соглашением N 2 произвели перемену лиц в обязательстве и изменили преамбулу договора, где Отдел организации капитального строительства ГУВД Ставропольского края был заменен на управление.
Согласно пояснениям истца общая площадь построенного жилого дома составила 10 811 кв. м, из них площадь первой секции - 3822,5 кв. м, второй - 3919,9 кв. м, третьей - 3068,6 кв. м. По итогам строительства истцу передано всего 682,6 кв. м, в том числе по первой очереди - 253,8 кв. м, по второй - 206,8 кв. м, по третьей - 222 кв. м.
Истец, полагая, что в соответствии с условиями договора общество должно было передать 10% от общей площади дома, что составляет 1081,1 кв. м, а фактически ответчиком передано 682,6 кв. м, обратился в суд с иском о возложении на ответчика обязанности передать 398,5 кв. м жилой площади в доме, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 486/3.
При рассмотрении спора суды указали, что договор и дополнительные соглашения к нему по содержанию отвечают условиям договора о совместной деятельности (простого товарищества) с элементами договора подряда.
Оценив представленные в материалы дела документы, суды установили, что общая площадь спорного жилого дома составляет 11 386 кв. м, из них площадь первой секции - 3822,5 кв. м, второй - 3919,9 кв. м, третьей - 3646,6 кв. м. Общество передало сотрудникам ГУВД Ставропольского края 3857,9 кв. м жилой площади, в том числе: в первой секции - 1866,6 кв. м, во второй - 1229,7 кв. м, в третьей - 761,6 кв. м. По итогам строительства истцу передано 682,6 кв. м.
При таких обстоятельствах суды указали, что общество не выполнило свои обязательства в части передачи истцу 70,21 кв. м.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что все квартиры в спорном доме проданы и заселены, поэтому исполнение обществом обязательства о предоставлении жилой площади в виде квартир является невозможным. Кроме того, суды указали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Однако при принятии судебных актов суды неполно установили обстоятельства по делу, не оценили их в совокупности и приняли судебные акты без учета следующего.
Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, то он в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Вопреки названным требованиям в настоящем деле суд первой инстанции не определил действительную цель обращения истцов в арбитражный суд, отказал в иске, не установив имеются ли квартиры в пределах истребуемой площади, сославшись на ненадлежащий способ защиты.
В силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод судов о том, что имеющиеся в деле доказательства подтверждают как заключение договоров купли-продажи квартир и предоставление жилой площади во исполнение заключенных договоров, так и отсутствие квартир, свободных от прав третьих лиц. Представленные ответчиком в материалы дела доказательства (справки, расписки и списки жильцов дома) в отсутствие копий надлежащим образом оформленных и зарегистрированных договоров купли-продажи квартир, а также выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартир, расположенных в спорном доме, такими доказательствами являться не могут.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, предложить истцу уточнить (конкретизировать) исковые требования, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе с учетом подходов, выработанных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"; дать оценку доводам участвующих в деле лиц, проверить доводы ответчика об отсутствии в спорном доме квартир, свободных от прав третьих лиц; после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А63-15786/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
Е.И.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.08.2013 ПО ДЕЛУ N А63-15786/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2013 г. по делу N А63-15786/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Артамкиной Е.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца - Главного управления Министерств внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю (ИНН 2634050372, ОГРН 1022601954913) - Боридько И.Н. (доверенность от 01.01.2013), Терещенко Д.А. (доверенность от 20.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Траст-К" (ИНН 2634064745, ОГРН 1052600263583) - Багирова Р.М. (доверенность от 08.04.2013), Соколова А.Н. (директор), рассмотрев кассационную жалобу Главного управления Министерств внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2013 (судья Мисникова О.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-15786/2012 установил следующее.
Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ставропольскому краю (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Траст-К" (далее - общество) о возложении обязанности передать 398,5 кв. м жилой площади в жилом доме, расположенном в г. Ставрополе по ул. Серова, 486/3, на основании договора сотрудничества б/н от 30.12.2005.
Решением суда от 24.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.04.2013, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что общество не передало истцу 70,21 кв. м жилой площади. Кроме того, суды установили, что на дату рассмотрения спора свободные квартиры отсутствуют, в связи с чем невозможно исполнить обязательство по передаче жилой площади.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обжаловало их в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, требования - удовлетворить. Управление считает, что суды не дали оценку доказательствам и доводам, приведенным в обоснование заявленных требований. По мнению заявителя, доказательства, представленные ответчиком, являются недопустимыми. Ответчик не представил доказательства заключения договоров купли-продажи оспариваемых квартир. При таких обстоятельствах Управление полагает, что судебные акты вынесены при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения спора, а выводы, содержащиеся в них, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители управления поддержали доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против ее удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.07.2013.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить.
Суды установили и из материалов дела следует, что 30.12.2005 Отдел организации капитального строительства ГУВД Ставропольского края (сторона-1) и общество (сторона-2) заключили договор сотрудничества (далее - договор), предметом которого являлось производство силами стороны-2 работ по строительству многоэтажного 200-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 486/3. В свою очередь, сторона-1 передает обществу земельный участок по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова 486/3 площадью 5932 кв. м (кадастровый номер 26:12:031002:0789) для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными торговыми помещениями.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что в ходе строительства устанавливается льготная цена договора сотрудникам и пенсионерам ГУВД при заключении с ними договоров инвестирования строительства объекта (на 10% ниже цены аналогичных договоров, заключаемых с другими инвесторами в течение того же календарного месяца). При этом по окончании строительства общество передает стороне-1 квартиры в объеме 10% площади квартир двух секций жилого дома за минусом площади, переданной путем предоставления льгот сотрудникам и пенсионерам ГУВД.
В связи с реорганизацией Отдела организации капитального строительства ГУВД Ставропольского края в форме присоединения к управлению дополнительным соглашением от 18.04.2011 N 1 к договору стороны определили передачу 10% площади квартир от всего объекта (трех секций), а дополнительным соглашением N 2 произвели перемену лиц в обязательстве и изменили преамбулу договора, где Отдел организации капитального строительства ГУВД Ставропольского края был заменен на управление.
Согласно пояснениям истца общая площадь построенного жилого дома составила 10 811 кв. м, из них площадь первой секции - 3822,5 кв. м, второй - 3919,9 кв. м, третьей - 3068,6 кв. м. По итогам строительства истцу передано всего 682,6 кв. м, в том числе по первой очереди - 253,8 кв. м, по второй - 206,8 кв. м, по третьей - 222 кв. м.
Истец, полагая, что в соответствии с условиями договора общество должно было передать 10% от общей площади дома, что составляет 1081,1 кв. м, а фактически ответчиком передано 682,6 кв. м, обратился в суд с иском о возложении на ответчика обязанности передать 398,5 кв. м жилой площади в доме, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 486/3.
При рассмотрении спора суды указали, что договор и дополнительные соглашения к нему по содержанию отвечают условиям договора о совместной деятельности (простого товарищества) с элементами договора подряда.
Оценив представленные в материалы дела документы, суды установили, что общая площадь спорного жилого дома составляет 11 386 кв. м, из них площадь первой секции - 3822,5 кв. м, второй - 3919,9 кв. м, третьей - 3646,6 кв. м. Общество передало сотрудникам ГУВД Ставропольского края 3857,9 кв. м жилой площади, в том числе: в первой секции - 1866,6 кв. м, во второй - 1229,7 кв. м, в третьей - 761,6 кв. м. По итогам строительства истцу передано 682,6 кв. м.
При таких обстоятельствах суды указали, что общество не выполнило свои обязательства в части передачи истцу 70,21 кв. м.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что все квартиры в спорном доме проданы и заселены, поэтому исполнение обществом обязательства о предоставлении жилой площади в виде квартир является невозможным. Кроме того, суды указали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Однако при принятии судебных актов суды неполно установили обстоятельства по делу, не оценили их в совокупности и приняли судебные акты без учета следующего.
Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, то он в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Вопреки названным требованиям в настоящем деле суд первой инстанции не определил действительную цель обращения истцов в арбитражный суд, отказал в иске, не установив имеются ли квартиры в пределах истребуемой площади, сославшись на ненадлежащий способ защиты.
В силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод судов о том, что имеющиеся в деле доказательства подтверждают как заключение договоров купли-продажи квартир и предоставление жилой площади во исполнение заключенных договоров, так и отсутствие квартир, свободных от прав третьих лиц. Представленные ответчиком в материалы дела доказательства (справки, расписки и списки жильцов дома) в отсутствие копий надлежащим образом оформленных и зарегистрированных договоров купли-продажи квартир, а также выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартир, расположенных в спорном доме, такими доказательствами являться не могут.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, предложить истцу уточнить (конкретизировать) исковые требования, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе с учетом подходов, выработанных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"; дать оценку доводам участвующих в деле лиц, проверить доводы ответчика об отсутствии в спорном доме квартир, свободных от прав третьих лиц; после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А63-15786/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
Е.И.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)