Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 20.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Карпович Ю.В. (доверенность от 24.12.2012 N 039), от ответчика - Бондаренко Л.В. (доверенность от 06.06.2012), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азимут СМ" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2012 по делу N А62-2517/2012 (судья Борисова Л.В.), установил следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - истец, департамент) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Азимут СМ" (далее - ответчик, общество) с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з, и понуждении ООО "Азимут СМ" передать Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади, по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 07.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Смоленска.
Решением арбитражного суда от 01.11.2012 исковые требования удовлетворены.
ООО "Азимут СМ", не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что суд не учел то обстоятельство, что ответчику требовалось значительное время для освоения спорного земельного участка. Ссылается на то, что срок договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з был продлен до 05.02.2014. Указывает, что с момента заключения указанного договора аренды и по настоящее время ответчик уплачивает арендную плату, предпринимает действия по проектированию в рамках исполнения договора, ссылается на положительное заключение экспертизы проектной документации, что является основанием для получения обществом разрешения на строительство. Полагает, что основания для расторжения договора в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют. Считает, что существенные нарушения указанного договора отсутствуют, поскольку арендатор в пределах срока действия договора использовал земельный участок в соответствии с предусмотренными договором целями.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 19.12.2007 N 1482 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Азимут СМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з. Договор прошел государственную регистрацию 05.02.2008.
Согласно данному договору арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади для строительства многофункционального торгово-административного центра с паркингом на 3 года
Между сторонами подписано соглашение от 25.08.2010 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому срок действия договора продлен на три года, начиная с 05.02.2011. Государственная регистрация соглашения произведена 16.11.2010. Таким образом, срок действия договора аренды был установлен до 05.02.2014.
В департамент поступило обращение УМВД России по Смоленской области от 13.12.2010 с просьбой расторжения договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з в целях обеспечения безопасности дорожного движения, увеличения пропускной способности участка улично-дорожной сети областного центра.
Внеплановой проверкой использования земельного участка, проведенной Администрацией г. Смоленска 09.02.2012, установлено, что арендованный земельный участок не огорожен, строительные работы не осуществляются.
На основании изложенного, полагая, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды ввиду неиспользования земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно закону Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.
На основании постановления администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86 полномочия по распоряжению указанными земельными участками возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Согласно пункту 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Пунктом 4.4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то есть для строительства торгово-административного центра. В противном случае п. 4.1.1 договора аренды позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора.
Земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади был передан департаментом Обществу по акту приема-передачи от 19.12.2007 (т. 1, л.д. 18).
Следовательно, с момента передачи Обществу земельного участка прошло более трех лет.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как следует из материалов дела, департамент направил арендатору уведомление от 17.02.2012 о необходимости приступить к освоению земельного участка до 20.03.2012 и представить действующее разрешение на строительство многофункционального торгового центра. В случае неисполнения указанных требований Департамент оставляет за собой право расторжения договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 23).
Указанное письмо получено ответчиком 28.02.2012 (т. 1, л.д. 24), ответ в адрес департамента им направлен не был.
Апелляционным судом не принимается во внимание как противоречащая материалам дела ссылка ответчика в апелляционной жалобе на положительное заключение экспертизы проектной документации, что является основанием для получения обществом разрешения на строительство, на основании следующего.
Как следует из материалов дела, на основании договора возмездного оказания услуг по проведению государственной экспертизы проектной документации от 06.10.2011 N 473, заключенного между ООО "Азимут СМ" и ОГАУ "Смоленскгосэкспертиза", в отношении проектной документации "Многофункциональный торгово-административный центр с паркингом по адресу: г. Смоленск, площадь Колхозная" была проведена государственная экспертиза, по результатам которой было получено отрицательное заключение государственной экспертизы от 24.01.2012 N 67-3-4-0005-12 (т. 2, л.д. 6 - 22).
Выводы указанной государственной экспертизы свидетельствуют о том, что проектная документация "Многофункциональный торгово-административный центр с паркингом по адресу: г. Смоленск, площадь Колхозная" подлежит доработке в соответствии с представленными замечаниями.
На момент рассмотрения данного дела в суде первой инстанции не было представлено положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации по объекту: "Многофункциональный торгово-административный центр с паркингом по адресу: г. Смоленск, площадь Колхозная". Разрешение на строительство ответчиком также не получено.
Кроме того в нарушение положений ст. 46 ЗК РФ ответчик не представил в материалы дела документальных доказательств того, что земельный участок не мог быть использован им по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из анализа положений подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует, что данная норма устанавливает не срок использования земельного участка, по истечении которого аренда может быть прекращена, а срок неиспользования земельного участка для строительства.
Поскольку договором аренды земельного участка срок его неиспользования не установлен, должен применяться срок, указанный в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.
На основании изложенного апелляционный суд не принимает во внимание как не имеющую правового значения ссылку ответчика в жалобе на то, что срок договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з был продлен до 05.02.2014.
В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Таким образом, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществлять строительство а, следовательно, и возможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.
На основании изложенного апелляционный суд отклоняет как необоснованные доводы жалобы о том, что с момента заключения договора аренды земельного участка от 19.12.2008 N 319/з по настоящее время ООО "Азимут СМ" своевременно оплачивает арендную плату и предпринимает действия по освоению земельного участка в виде выполненных инженерных изысканий, подготовительных археологических работ, разработки проектной документации в рамках исполнения договора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как было установлено судом первой инстанции, строительство объекта на земельном участке не начато, земельный участок не огорожен забором, разрешение на строительство в установленном порядке ответчиком не получено.
Довод апелляционной жалобы о том, что общество не могло использовать земельный участок по назначению по причине его самозахвата третьим лицом, что подтверждается судебными актами по делу N А62-1679/2008, судом во внимание не принимается, поскольку речь идет о разных земельных участках. По делу N А62-1679/2008 предметом спора являлся земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0003 площадью 2 237 кв. м. По настоящему делу правоотношения возникли на основании договора аренды от 19.12.2007 N 319/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м. При этом указанный договор аренды не содержит ограничений по использованию спорного земельного участка только совместно с земельным участком с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0003 площадью 2 237 кв. м.
Указание в апелляционной жалобе на то, что в настоящее время обществом получено положительное заключение негосударственной экспертизы судом отклоняется, поскольку для освоения земельного участка необходимо получить в установленном порядке разрешение на строительство, которое до сих пор не получено.
На основании изложенного апелляционный суд полагает доказанным факт неиспользования земельного участка, предоставленного для строительства многофункционального торгового центра, в течение более 3 лет с момента его предоставления в аренду, непредставление ответчиком доказательств наличия объективных, непреодолимых в обычных обстоятельствах препятствий для такого использования, что является существенным нарушением условий договора аренды, препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению.
Указанная позиция суда подтверждается постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2011 по делу N А40-13503/11-16-113.
Как следует из положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно расторг договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО "Азимут СМ", на основании пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязал ООО "Азимут СМ" передать Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади, по акту приема-передачи.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2012 по делу N А62-2517/2012 с учетом определения от 08.11.2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N А62-2517/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N А62-2517/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 20.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Карпович Ю.В. (доверенность от 24.12.2012 N 039), от ответчика - Бондаренко Л.В. (доверенность от 06.06.2012), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азимут СМ" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2012 по делу N А62-2517/2012 (судья Борисова Л.В.), установил следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - истец, департамент) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Азимут СМ" (далее - ответчик, общество) с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з, и понуждении ООО "Азимут СМ" передать Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади, по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 07.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Смоленска.
Решением арбитражного суда от 01.11.2012 исковые требования удовлетворены.
ООО "Азимут СМ", не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что суд не учел то обстоятельство, что ответчику требовалось значительное время для освоения спорного земельного участка. Ссылается на то, что срок договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з был продлен до 05.02.2014. Указывает, что с момента заключения указанного договора аренды и по настоящее время ответчик уплачивает арендную плату, предпринимает действия по проектированию в рамках исполнения договора, ссылается на положительное заключение экспертизы проектной документации, что является основанием для получения обществом разрешения на строительство. Полагает, что основания для расторжения договора в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют. Считает, что существенные нарушения указанного договора отсутствуют, поскольку арендатор в пределах срока действия договора использовал земельный участок в соответствии с предусмотренными договором целями.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 19.12.2007 N 1482 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Азимут СМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з. Договор прошел государственную регистрацию 05.02.2008.
Согласно данному договору арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади для строительства многофункционального торгово-административного центра с паркингом на 3 года
Между сторонами подписано соглашение от 25.08.2010 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому срок действия договора продлен на три года, начиная с 05.02.2011. Государственная регистрация соглашения произведена 16.11.2010. Таким образом, срок действия договора аренды был установлен до 05.02.2014.
В департамент поступило обращение УМВД России по Смоленской области от 13.12.2010 с просьбой расторжения договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з в целях обеспечения безопасности дорожного движения, увеличения пропускной способности участка улично-дорожной сети областного центра.
Внеплановой проверкой использования земельного участка, проведенной Администрацией г. Смоленска 09.02.2012, установлено, что арендованный земельный участок не огорожен, строительные работы не осуществляются.
На основании изложенного, полагая, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды ввиду неиспользования земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно закону Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.
На основании постановления администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86 полномочия по распоряжению указанными земельными участками возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Согласно пункту 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Пунктом 4.4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то есть для строительства торгово-административного центра. В противном случае п. 4.1.1 договора аренды позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора.
Земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади был передан департаментом Обществу по акту приема-передачи от 19.12.2007 (т. 1, л.д. 18).
Следовательно, с момента передачи Обществу земельного участка прошло более трех лет.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как следует из материалов дела, департамент направил арендатору уведомление от 17.02.2012 о необходимости приступить к освоению земельного участка до 20.03.2012 и представить действующее разрешение на строительство многофункционального торгового центра. В случае неисполнения указанных требований Департамент оставляет за собой право расторжения договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 23).
Указанное письмо получено ответчиком 28.02.2012 (т. 1, л.д. 24), ответ в адрес департамента им направлен не был.
Апелляционным судом не принимается во внимание как противоречащая материалам дела ссылка ответчика в апелляционной жалобе на положительное заключение экспертизы проектной документации, что является основанием для получения обществом разрешения на строительство, на основании следующего.
Как следует из материалов дела, на основании договора возмездного оказания услуг по проведению государственной экспертизы проектной документации от 06.10.2011 N 473, заключенного между ООО "Азимут СМ" и ОГАУ "Смоленскгосэкспертиза", в отношении проектной документации "Многофункциональный торгово-административный центр с паркингом по адресу: г. Смоленск, площадь Колхозная" была проведена государственная экспертиза, по результатам которой было получено отрицательное заключение государственной экспертизы от 24.01.2012 N 67-3-4-0005-12 (т. 2, л.д. 6 - 22).
Выводы указанной государственной экспертизы свидетельствуют о том, что проектная документация "Многофункциональный торгово-административный центр с паркингом по адресу: г. Смоленск, площадь Колхозная" подлежит доработке в соответствии с представленными замечаниями.
На момент рассмотрения данного дела в суде первой инстанции не было представлено положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации по объекту: "Многофункциональный торгово-административный центр с паркингом по адресу: г. Смоленск, площадь Колхозная". Разрешение на строительство ответчиком также не получено.
Кроме того в нарушение положений ст. 46 ЗК РФ ответчик не представил в материалы дела документальных доказательств того, что земельный участок не мог быть использован им по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из анализа положений подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует, что данная норма устанавливает не срок использования земельного участка, по истечении которого аренда может быть прекращена, а срок неиспользования земельного участка для строительства.
Поскольку договором аренды земельного участка срок его неиспользования не установлен, должен применяться срок, указанный в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.
На основании изложенного апелляционный суд не принимает во внимание как не имеющую правового значения ссылку ответчика в жалобе на то, что срок договора аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з был продлен до 05.02.2014.
В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Таким образом, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществлять строительство а, следовательно, и возможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.
На основании изложенного апелляционный суд отклоняет как необоснованные доводы жалобы о том, что с момента заключения договора аренды земельного участка от 19.12.2008 N 319/з по настоящее время ООО "Азимут СМ" своевременно оплачивает арендную плату и предпринимает действия по освоению земельного участка в виде выполненных инженерных изысканий, подготовительных археологических работ, разработки проектной документации в рамках исполнения договора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как было установлено судом первой инстанции, строительство объекта на земельном участке не начато, земельный участок не огорожен забором, разрешение на строительство в установленном порядке ответчиком не получено.
Довод апелляционной жалобы о том, что общество не могло использовать земельный участок по назначению по причине его самозахвата третьим лицом, что подтверждается судебными актами по делу N А62-1679/2008, судом во внимание не принимается, поскольку речь идет о разных земельных участках. По делу N А62-1679/2008 предметом спора являлся земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0003 площадью 2 237 кв. м. По настоящему делу правоотношения возникли на основании договора аренды от 19.12.2007 N 319/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м. При этом указанный договор аренды не содержит ограничений по использованию спорного земельного участка только совместно с земельным участком с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0003 площадью 2 237 кв. м.
Указание в апелляционной жалобе на то, что в настоящее время обществом получено положительное заключение негосударственной экспертизы судом отклоняется, поскольку для освоения земельного участка необходимо получить в установленном порядке разрешение на строительство, которое до сих пор не получено.
На основании изложенного апелляционный суд полагает доказанным факт неиспользования земельного участка, предоставленного для строительства многофункционального торгового центра, в течение более 3 лет с момента его предоставления в аренду, непредставление ответчиком доказательств наличия объективных, непреодолимых в обычных обстоятельствах препятствий для такого использования, что является существенным нарушением условий договора аренды, препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению.
Указанная позиция суда подтверждается постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2011 по делу N А40-13503/11-16-113.
Как следует из положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно расторг договор аренды земельного участка от 19.12.2007 N 319/з, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО "Азимут СМ", на основании пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязал ООО "Азимут СМ" передать Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0002 общей площадью 8 090 кв. м по адресу: г. Смоленск, на Колхозной площади, по акту приема-передачи.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2012 по делу N А62-2517/2012 с учетом определения от 08.11.2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)