Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Наумовой Виктории Александровны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А42-3907/2012 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Наумова Виктория Александровна, ОГРНИП 304510129500092, обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 16.03.2012 N 01-12/1179 отказа Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области, место нахождения: Мурманская обл., г. Апатиты, пл. Ленина, д. 1, ОГРН 1025100511886 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Бредова, д. 11, помещение 127.
Определением от 17.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бредова-11" (далее - Общество).
Решением от 19.09.2012 (судья Варфоломеев С.Б.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 данное решение отменено; в удовлетворении заявления предпринимателя отказано.
Предприниматель Наумова В.А. в кассационной жалобе просит отменить постановление от 10.12.2012, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное исследование доказательств по делу. Как указывает податель жалобы, за весь период аренды помещения никаких претензий от Комитета по поводу задолженности по арендной плате не поступало; Комитет путем заключения договора безвозмездного пользования уполномочил Общество на получение арендной платы от арендаторов; договоры аренды между Обществом и предпринимателем согласовывались с Комитетом, который был осведомлен о получении денежных средств за аренду Обществом.
Комитет в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что судами установлен факт невнесения предпринимателем арендной платы по договору аренды от 01.10.2004 N 402/3 и непоступления денежных средств в местный бюджет за период с 2006 по 2012 годы; уступка требования по данному договору в пользу Общества в установленном порядке не производилась; в связи с признанием судами действующим договора от 01.10.2004 N 402/3 являются недействительными договоры аренды между Обществом и предпринимателем, который не лишен возможности предъявить соответствующие требования о применении последствий недействительности данных сделок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом и предпринимателем Наумовой В.А. был заключен договор от 01.10.2004 N 402/3 аренды нежилого помещения площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Апатиты, ул. Бредова, д. 11, ком. 127, для использования под офис сроком до 01.10.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2004.
По договору от 01.07.2006 Комитет передал Обществу здание общей площадью 3548,5 кв. м по ул. Бредова, д. 11 в г. Апатиты в безвозмездное пользование сроком до 01.07.2011.
Пунктом 4.2.1 договора ссудополучателю предоставлено право сдавать помещения в здании как в целом, так и частично в аренду.
Согласно пункту 5.1 названного договора за аренду помещений арендаторы ежемесячно перечисляют на отдельный счет, открытый ссудополучателем в Сбербанке Российской Федерации, платежи, которые используются ссудополучателем целевым назначением для содержания и ремонта здания. Как предусмотрено пунктами 5.3, 5.4 договора, арендная плата рассчитывается в соответствии с Положением, утвержденным Советом депутатов города Апатиты; арендная плата изменяется ссудодателем в одностороннем порядке на основании локальных нормативных актов.
Общество (арендодатель) и предприниматель Наумова В.А. (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 20/08 аренды того же нежилого помещения для использования под офис такси на срок с 01.07.2008 до 30.06.2009.
В дальнейшем те же стороны ежегодно заключали аналогичные договоры аренды, последний из договоров - от 01.07.2010 N 20/10 на срок с 01.07.2010 по 29.06.2011. С момента заключения данных договоров расчеты за аренду производились между Обществом и предпринимателем.
В марте 2012 года Наумова В.А. обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.
Письмом от 16.03.2012 N 01-12/1179 Комитет сообщил об отказе в удовлетворении заявления, поскольку договор аренды нежилого помещения заключен не с собственником муниципального имущества, а с Обществом, которому помещение предоставлено в безвозмездное пользование; с 01.07.2006 от Наумовой В.А. не поступала арендная плата в городской бюджет.
Наумова В.А., считая, что имеет право на приобретение арендуемого помещения в льготном порядке, в связи с чем данный отказ является незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в данной статье.
Пунктом 2 названной статьи в качестве одного из обязательных условий предусмотрено отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 упомянутого Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 названной статьи предусмотрено, какие действия должен совершить уполномоченный орган при получении заявления.
Исследовав собранные по делу доказательства и проанализировав взаимоотношения сторон, обе судебные инстанции пришли к выводу, что договор аренды от 01.10.2004 N 402/3, заключенный между Комитетом и Наумовой В.А., в установленном порядке не прекращен и является действующим, имеются предусмотренные пунктами 1, 3, 4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия для реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Однако апелляционный суд посчитал, что поскольку собственник не уполномочивал Общество на заключение договоров аренды с предпринимателем, эти договоры являются ничтожными и у Наумовой В.А. не имелось оснований для перечисления арендной платы Обществу; поскольку заявитель с 01.07.2006 не вносил арендную плату по договору от 01.10.2004 N 402/3, Комитет правомерно отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
Кассационная инстанция находит, что апелляционный суд сделал указанные выводы без учета установленных судами обеих инстанций конкретных обстоятельств дела, а суд первой инстанции правомерно посчитал, что предприниматель Наумова В.А. может быть признана арендатором, добросовестно исполнявшим свои обязательства.
Суд первой инстанции при оценке трехсторонних взаимоотношений между Комитетом, Обществом и Наумовой В.А. исходил в совокупности из анализа положений договора от 01.07.2006 безвозмездного пользования зданием и выясненных в процессе рассмотрения дела обстоятельств, а именно: у Комитета в течение срока аренды муниципального имущества не имелось претензий ни к предпринимателю по поводу невнесения арендной платы, ни к Обществу по поводу ее необоснованного получения; пользование данным имуществом для арендатора не являлось безвозмездным, поскольку арендатор добросовестно вносил платежи Обществу. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Комитет своими действиями по оформлению отношений, связанных с пользованием муниципальным имуществом, способствовал введению арендатора в заблуждение относительно надлежащего получателя платежей, а в дальнейшем воспользовался сложившимся положением с целью воспрепятствовать арендатору реализовать преимущественное право на приобретение помещения.
Таким образом, кассационная инстанция считает соответствующим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ вывод суда первой инстанции об отсутствии у Комитета оснований для отказа в предоставлении предпринимателю Наумовой В.А. преимущественного права на приобретение муниципального помещения и о неправомерности оспариваемого отказа, а также об удовлетворении требований предпринимателя. В связи с изложенным постановление апелляционного суда, содержащее противоположные выводы, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.
Ввиду отмены обжалуемого постановления и принятия судебного акта не в пользу Комитета судебные расходы в сумме 1000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы относятся на Комитет.
При подаче кассационной жалобы Наумова В.А. уплатила государственную пошлину в сумме 2000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 (в редакции Информационного письма от 11.05.2010 N 139), заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1000 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по чек-ордеру Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 10.01.2013.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А42-3907/2012 отменить.
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.09.2012 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области в пользу индивидуального предпринимателя Наумовой Виктории Александровны 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Наумовой Виктории Александровне из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2013 ПО ДЕЛУ N А42-3907/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. по делу N А42-3907/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Наумовой Виктории Александровны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А42-3907/2012 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Наумова Виктория Александровна, ОГРНИП 304510129500092, обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 16.03.2012 N 01-12/1179 отказа Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области, место нахождения: Мурманская обл., г. Апатиты, пл. Ленина, д. 1, ОГРН 1025100511886 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Бредова, д. 11, помещение 127.
Определением от 17.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бредова-11" (далее - Общество).
Решением от 19.09.2012 (судья Варфоломеев С.Б.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 данное решение отменено; в удовлетворении заявления предпринимателя отказано.
Предприниматель Наумова В.А. в кассационной жалобе просит отменить постановление от 10.12.2012, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное исследование доказательств по делу. Как указывает податель жалобы, за весь период аренды помещения никаких претензий от Комитета по поводу задолженности по арендной плате не поступало; Комитет путем заключения договора безвозмездного пользования уполномочил Общество на получение арендной платы от арендаторов; договоры аренды между Обществом и предпринимателем согласовывались с Комитетом, который был осведомлен о получении денежных средств за аренду Обществом.
Комитет в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что судами установлен факт невнесения предпринимателем арендной платы по договору аренды от 01.10.2004 N 402/3 и непоступления денежных средств в местный бюджет за период с 2006 по 2012 годы; уступка требования по данному договору в пользу Общества в установленном порядке не производилась; в связи с признанием судами действующим договора от 01.10.2004 N 402/3 являются недействительными договоры аренды между Обществом и предпринимателем, который не лишен возможности предъявить соответствующие требования о применении последствий недействительности данных сделок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом и предпринимателем Наумовой В.А. был заключен договор от 01.10.2004 N 402/3 аренды нежилого помещения площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Апатиты, ул. Бредова, д. 11, ком. 127, для использования под офис сроком до 01.10.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2004.
По договору от 01.07.2006 Комитет передал Обществу здание общей площадью 3548,5 кв. м по ул. Бредова, д. 11 в г. Апатиты в безвозмездное пользование сроком до 01.07.2011.
Пунктом 4.2.1 договора ссудополучателю предоставлено право сдавать помещения в здании как в целом, так и частично в аренду.
Согласно пункту 5.1 названного договора за аренду помещений арендаторы ежемесячно перечисляют на отдельный счет, открытый ссудополучателем в Сбербанке Российской Федерации, платежи, которые используются ссудополучателем целевым назначением для содержания и ремонта здания. Как предусмотрено пунктами 5.3, 5.4 договора, арендная плата рассчитывается в соответствии с Положением, утвержденным Советом депутатов города Апатиты; арендная плата изменяется ссудодателем в одностороннем порядке на основании локальных нормативных актов.
Общество (арендодатель) и предприниматель Наумова В.А. (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 20/08 аренды того же нежилого помещения для использования под офис такси на срок с 01.07.2008 до 30.06.2009.
В дальнейшем те же стороны ежегодно заключали аналогичные договоры аренды, последний из договоров - от 01.07.2010 N 20/10 на срок с 01.07.2010 по 29.06.2011. С момента заключения данных договоров расчеты за аренду производились между Обществом и предпринимателем.
В марте 2012 года Наумова В.А. обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.
Письмом от 16.03.2012 N 01-12/1179 Комитет сообщил об отказе в удовлетворении заявления, поскольку договор аренды нежилого помещения заключен не с собственником муниципального имущества, а с Обществом, которому помещение предоставлено в безвозмездное пользование; с 01.07.2006 от Наумовой В.А. не поступала арендная плата в городской бюджет.
Наумова В.А., считая, что имеет право на приобретение арендуемого помещения в льготном порядке, в связи с чем данный отказ является незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в данной статье.
Пунктом 2 названной статьи в качестве одного из обязательных условий предусмотрено отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 упомянутого Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 названной статьи предусмотрено, какие действия должен совершить уполномоченный орган при получении заявления.
Исследовав собранные по делу доказательства и проанализировав взаимоотношения сторон, обе судебные инстанции пришли к выводу, что договор аренды от 01.10.2004 N 402/3, заключенный между Комитетом и Наумовой В.А., в установленном порядке не прекращен и является действующим, имеются предусмотренные пунктами 1, 3, 4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия для реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Однако апелляционный суд посчитал, что поскольку собственник не уполномочивал Общество на заключение договоров аренды с предпринимателем, эти договоры являются ничтожными и у Наумовой В.А. не имелось оснований для перечисления арендной платы Обществу; поскольку заявитель с 01.07.2006 не вносил арендную плату по договору от 01.10.2004 N 402/3, Комитет правомерно отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
Кассационная инстанция находит, что апелляционный суд сделал указанные выводы без учета установленных судами обеих инстанций конкретных обстоятельств дела, а суд первой инстанции правомерно посчитал, что предприниматель Наумова В.А. может быть признана арендатором, добросовестно исполнявшим свои обязательства.
Суд первой инстанции при оценке трехсторонних взаимоотношений между Комитетом, Обществом и Наумовой В.А. исходил в совокупности из анализа положений договора от 01.07.2006 безвозмездного пользования зданием и выясненных в процессе рассмотрения дела обстоятельств, а именно: у Комитета в течение срока аренды муниципального имущества не имелось претензий ни к предпринимателю по поводу невнесения арендной платы, ни к Обществу по поводу ее необоснованного получения; пользование данным имуществом для арендатора не являлось безвозмездным, поскольку арендатор добросовестно вносил платежи Обществу. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Комитет своими действиями по оформлению отношений, связанных с пользованием муниципальным имуществом, способствовал введению арендатора в заблуждение относительно надлежащего получателя платежей, а в дальнейшем воспользовался сложившимся положением с целью воспрепятствовать арендатору реализовать преимущественное право на приобретение помещения.
Таким образом, кассационная инстанция считает соответствующим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ вывод суда первой инстанции об отсутствии у Комитета оснований для отказа в предоставлении предпринимателю Наумовой В.А. преимущественного права на приобретение муниципального помещения и о неправомерности оспариваемого отказа, а также об удовлетворении требований предпринимателя. В связи с изложенным постановление апелляционного суда, содержащее противоположные выводы, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.
Ввиду отмены обжалуемого постановления и принятия судебного акта не в пользу Комитета судебные расходы в сумме 1000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы относятся на Комитет.
При подаче кассационной жалобы Наумова В.А. уплатила государственную пошлину в сумме 2000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 (в редакции Информационного письма от 11.05.2010 N 139), заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1000 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по чек-ордеру Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" от 10.01.2013.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А42-3907/2012 отменить.
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.09.2012 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области в пользу индивидуального предпринимателя Наумовой Виктории Александровны 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Наумовой Виктории Александровне из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)