Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Малуха К.К.,
при участии:
от ООО "РИМЭКС+": Громакова И.В., паспорт, по доверенности от 04.03.2013 г.
от ОАО "ДОНРЕЧТОРГ": Игнатенко А.Ю., паспорт, по доверенности от 26.03.2013 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23 июля 2013 года по делу N А53-7222/2013
по иску открытого акционерного общества "ДОНРЕЧТОРГ"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+"
о взыскании задолженности и пени
принятое судьей Пипник Т.Д.
установил:
открытое акционерное общество "ДОНРЕЧТОРГ" (далее - ОАО "ДОНРЕЧТОРГ", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+" (далее - ООО "РИМЭКС+", ответчик) о взыскании задолженности в размере 57 228 руб. за март и апрель 2013 года, пени в размере 2 479 руб.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23 июля 2013 года с общества с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+" в пользу открытого акционерного общества "ДОНРЕЧТОРГ" взыскано 57 228 руб. задолженности и 2 479 руб. пени, а также 2 389 руб. судебных расходов.
ООО "РИМЭКС+" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ростовской области и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что при вынесении решения суд фактически руководствовался недействительным договором, переделанным истцом самостоятельно без согласования с ответчиком, истцом самостоятельно произведена замена 2-х листов договора, в том числе изменена сумма арендной платы и срок действия договора. Судом не дана оценка тому факту, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Учитывая, что у истца и ответчика возникли разногласия по условиям договора, по сумме и сроку действия договора, между сторонами не было достигнуто договоренности о всех условиях договора, а, следовательно, договор не был заключен. Договор аренды от 01.11.2012 года N 17 и акт приема-передачи от 01.11.2012 г. не были подписаны уполномоченными лицами. Направленная истцу оферта была подписана с использованием факсимильных средств воспроизведения подписи, так как происходил процесс согласования условий договора. При этом между сторонами не было подписано или заключено соглашение об использовании факсимиле, договор аренды N 17 также не содержит таких условий. ОАО "Донречторг" не представлено надлежащих доказательств передачи помещения ответчику. Акт приема-передачи, приложенный в материалы дела, также подписан с использованием факсимиле; письмом от 25.02.2013 г. ответчик уведомил истца, что помещения не используются и оплачивать за не используемые помещения у ответчика нет возможности. Заявитель также ссылается на то, что с 01.03.2013 г. он не пользовался имуществом и не мог им пользоваться по причине возврата ключей арендодателю путем отправки их с курьером экспресс-почтой, что подтверждается квитанцией.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.
Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование исковых требований истец указывает на то, что 01.11.2012 между ОАО "ДОНРЕЧТОРГ" и ООО "РИМЭКС+" был подписан договор аренды нежилого помещения N 17, в соответствии с п. 1.2 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 344090, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 146/1, под склад Литер "К": N 21 "в"=226,3 кв. м, общей площадью 226,3 кв. м под офис: N 7 = 13,7 кв. м, общей площадью 13,7 кв. м, под розничный магазин: N 5 = 11,0 кв. м, общей площадью 11,0 кв. м, общей площадью 251,0 кв. м.
Договор со стороны ответчика подписан путем проставления факсимиле.
В подтверждение факта передачи имущества, предусмотренного договором, в материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.11.212, подписанный со стороны ответчика также путем проставления факсимиле.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 190 рублей за один кв. м арендуемого помещения. Общая сумма ежемесячной оплаты составила 212 613 руб.
Арендная плата вносится ежемесячно до 5-го числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).
В соответствии с п. 5.1 договора он действует с 01.01.2013 г. по 28.12.2013 г.
Ответчиком в материалы дела представлен подписанный сторонами 01.11.2012 договор аренды нежилого помещения N 17, в соответствии с п. 1.2 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 344090, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 146/1, под склад Литер "К": N 21 "в"=226,3 кв. м, общей площадью 226,3 кв. м под офис: N 7 = 13,7 кв. м, общей площадью 13,7 кв. м, под розничный магазин: N 5 = 11,0 кв. м, общей площадью 11,0 кв. м, общей площадью 251,0 кв. м.
Договор со стороны ответчика подписан путем проставления факсимиле.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 190 рублей за один кв. м арендуемого помещения. Общая сумма ежемесячной оплаты составила 47 690 руб.
Арендная плата вносится ежемесячно до 5-го числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).
В соответствии с п. 5.1 договора он действует с 01.11.2012 г. по 25.10.2013 г.
Ответчик письмом от 01.02.2013 известил арендодателя об отсутствии намерения продолжать арендные отношения и просил принять помещения 1.03.2013. Письмо получено истцом 6.02.2013.
Истец направил в адрес ответчика ответ от 20.02.2013 N 27 на письмо от 01.02.2013, указав, что в соответствии с пунктом 6.4 договора он может быть досрочно расторгнут арендатором с предупреждением второй стороны не менее чем за 2 месяца, т.е. не ранее 06.04.2013.
Ответчик письмом от 25.02.2013 сообщил, что внесение за неиспользуемое помещение арендной платы невозможно и считает договор аренды расторгнутым с 01.03.2013.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что при вынесении решения суд фактически руководствовался недействительным договором, переделанным истцом самостоятельно без согласования с ответчиком, истцом самостоятельно произведена замена 2-х листов договора, в том числе изменена сумма арендной платы и срок действия договора; судом не дана оценка тому факту, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность; учитывая, что у истца и ответчика возникли разногласия по условиям договора, по сумме и сроку действия договора, между сторонами не было достигнуто договоренности о всех условиях договора, а, следовательно, договор не был заключен; договор аренды от 01.11.2012 года N 17 и акт приема-передачи от 01.11.2012 г. не были подписаны уполномоченными лицами, поскольку направленная истцу оферта была подписана с использованием факсимильных средств воспроизведения подписи, так как происходил процесс согласования условий договора, при этом между сторонами не было подписано или заключено соглашение об использовании факсимиле, договор аренды N 17 также не содержит таких условий; ОАО "Донречторг" не представлено надлежащих доказательств передачи помещения ответчику, поскольку акт приема-передачи, приложенный в материалы дела, также подписан с использованием факсимиле; письмом от 25.02.2013 г. ответчик уведомил истца, что помещения не используются и оплачивать за не используемые помещения у ответчика нет возможности.
Данным доводам судом апелляционной инстанции дана следующая правовая оценка.
Из пункта 1 статьи 161 ГК РФ следует, что спорный договор аренды между сторонами подлежал совершению в письменной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды и акт приема-передачи имущества со стороны ответчика подписаны путем проставления факсимиле.
В соответствии с пунктом 2 статьи 160 ГК РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Доказательства того, что сторонами были согласованы случаи и порядок совершения спорного договора аренды посредством проставления факсимиле в деле отсутствуют.
Таким образом, спорный договор аренды совершен с пороком простой письменной формы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Из этого следует, что порок простой письменной формы договора аренды не является основанием недействительности договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорных помещений ответчиком также не оспаривается. Таким образом, сомнений у сторон в предмете договора аренды за весь период пользования нежилым помещением не имелось, договор аренды исполнялся сторонами. Ответчиком производилась и истцом принималась оплата арендной платы за спорные помещения в период с 01.11.2012 г. по 28.02.2013 г. в размере 47 690 руб.
Кроме того, данный факт подтверждается последующим поведением сторон.
Как следует из материалов дела, письмами от 01.02.2013 г., от 25.02.2013 г. ответчик подтвердил нахождение в его пользовании спорных помещений, указав на невозможность использования помещений, переданных ему по договору N 17 с 01.03.2013 г., в связи с чем просил расторгнуть договор аренды N 17 от 01.11.2012 г. с 01.03.2013 г.
Истец направил в адрес ответчика ответ от 20.02.2013 N 27 на письмо от 01.02.2013, указав, что в соответствии с пунктом 6.4 договора он может быть досрочно расторгнут арендатором с предупреждением второй стороны не менее чем за 2 месяца, т.е. не ранее 06.04.2013.
Письмом N 47 от 28.02.2013 г., полученным ответчиком 13.03.2013 г., истец направил в адрес ответчика претензию с требованием произвести оплату за март и апрель 2013 года, сославшись на п. 3.1 договора, согласно которому сумма ежемесячной арендной платы составляет 47 690 руб.
В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Основания для непризнания действий арендатора акцептом, возражения по условиям арендной платы в размере 47 690 руб. отсутствуют.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как верно указал суд первой инстанции, условие о сроке не является существенным для договора аренды.
Ввиду не достижения согласия о дате, ограничивающей период действия договора, он был обоснованно признан судом заключенным на неопределенный срок, что по правилам статьи 610 Кодекса дает сторонам право отказаться от него, предупредив другую сторону об этом.
Договор содержит условие о праве арендатора расторгнуть договор, предупредив арендодателя за 2 месяца (пункт 6.4 договора)
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, заявление ответчика об отсутствии намерения продолжать пользование имуществом повлекло правовые последствия в виде прекращения действия договора по истечении 2 месяцев с момента вручения этого извещения арендодателю.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, письмо ответчика вручено истцу 06.02.2013.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отметил, что в течение двух месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения двух месяцев.
Данная позиция соответствует разъяснениям, данным ВАС РФ в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что с 01.03.2013 г. он не пользовался имуществом и не мог им пользоваться по причине возврата ключей арендодателю путем отправки их с курьером экспресс почтой, что подтверждается квитанцией, подлежит отклонению.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты аренды в сумме 57 228 руб. за март и апрель 2013 года, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом представлены не были, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика в пользу истца указанной суммы задолженности.
Как следует из материалов дела, истцом было также заявлено требование о взыскании пени в размере 2 479 руб.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 4.1 договора в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 2 479 руб.
Расчет и размер взысканной неустойки ответчиком не оспорены.
При таких обстоятельствах оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 23 июля 2013 года по делу N А53-7222/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23 июля 2013 года по делу N А53-7222/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2013 N 15АП-14364/2013 ПО ДЕЛУ N А53-7222/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2013 г. N 15АП-14364/2013
Дело N А53-7222/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Малуха К.К.,
при участии:
от ООО "РИМЭКС+": Громакова И.В., паспорт, по доверенности от 04.03.2013 г.
от ОАО "ДОНРЕЧТОРГ": Игнатенко А.Ю., паспорт, по доверенности от 26.03.2013 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 23 июля 2013 года по делу N А53-7222/2013
по иску открытого акционерного общества "ДОНРЕЧТОРГ"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+"
о взыскании задолженности и пени
принятое судьей Пипник Т.Д.
установил:
открытое акционерное общество "ДОНРЕЧТОРГ" (далее - ОАО "ДОНРЕЧТОРГ", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+" (далее - ООО "РИМЭКС+", ответчик) о взыскании задолженности в размере 57 228 руб. за март и апрель 2013 года, пени в размере 2 479 руб.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23 июля 2013 года с общества с ограниченной ответственностью "РИМЭКС+" в пользу открытого акционерного общества "ДОНРЕЧТОРГ" взыскано 57 228 руб. задолженности и 2 479 руб. пени, а также 2 389 руб. судебных расходов.
ООО "РИМЭКС+" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ростовской области и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что при вынесении решения суд фактически руководствовался недействительным договором, переделанным истцом самостоятельно без согласования с ответчиком, истцом самостоятельно произведена замена 2-х листов договора, в том числе изменена сумма арендной платы и срок действия договора. Судом не дана оценка тому факту, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Учитывая, что у истца и ответчика возникли разногласия по условиям договора, по сумме и сроку действия договора, между сторонами не было достигнуто договоренности о всех условиях договора, а, следовательно, договор не был заключен. Договор аренды от 01.11.2012 года N 17 и акт приема-передачи от 01.11.2012 г. не были подписаны уполномоченными лицами. Направленная истцу оферта была подписана с использованием факсимильных средств воспроизведения подписи, так как происходил процесс согласования условий договора. При этом между сторонами не было подписано или заключено соглашение об использовании факсимиле, договор аренды N 17 также не содержит таких условий. ОАО "Донречторг" не представлено надлежащих доказательств передачи помещения ответчику. Акт приема-передачи, приложенный в материалы дела, также подписан с использованием факсимиле; письмом от 25.02.2013 г. ответчик уведомил истца, что помещения не используются и оплачивать за не используемые помещения у ответчика нет возможности. Заявитель также ссылается на то, что с 01.03.2013 г. он не пользовался имуществом и не мог им пользоваться по причине возврата ключей арендодателю путем отправки их с курьером экспресс-почтой, что подтверждается квитанцией.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.
Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование исковых требований истец указывает на то, что 01.11.2012 между ОАО "ДОНРЕЧТОРГ" и ООО "РИМЭКС+" был подписан договор аренды нежилого помещения N 17, в соответствии с п. 1.2 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 344090, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 146/1, под склад Литер "К": N 21 "в"=226,3 кв. м, общей площадью 226,3 кв. м под офис: N 7 = 13,7 кв. м, общей площадью 13,7 кв. м, под розничный магазин: N 5 = 11,0 кв. м, общей площадью 11,0 кв. м, общей площадью 251,0 кв. м.
Договор со стороны ответчика подписан путем проставления факсимиле.
В подтверждение факта передачи имущества, предусмотренного договором, в материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.11.212, подписанный со стороны ответчика также путем проставления факсимиле.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 190 рублей за один кв. м арендуемого помещения. Общая сумма ежемесячной оплаты составила 212 613 руб.
Арендная плата вносится ежемесячно до 5-го числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).
В соответствии с п. 5.1 договора он действует с 01.01.2013 г. по 28.12.2013 г.
Ответчиком в материалы дела представлен подписанный сторонами 01.11.2012 договор аренды нежилого помещения N 17, в соответствии с п. 1.2 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 344090, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 146/1, под склад Литер "К": N 21 "в"=226,3 кв. м, общей площадью 226,3 кв. м под офис: N 7 = 13,7 кв. м, общей площадью 13,7 кв. м, под розничный магазин: N 5 = 11,0 кв. м, общей площадью 11,0 кв. м, общей площадью 251,0 кв. м.
Договор со стороны ответчика подписан путем проставления факсимиле.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 190 рублей за один кв. м арендуемого помещения. Общая сумма ежемесячной оплаты составила 47 690 руб.
Арендная плата вносится ежемесячно до 5-го числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).
В соответствии с п. 5.1 договора он действует с 01.11.2012 г. по 25.10.2013 г.
Ответчик письмом от 01.02.2013 известил арендодателя об отсутствии намерения продолжать арендные отношения и просил принять помещения 1.03.2013. Письмо получено истцом 6.02.2013.
Истец направил в адрес ответчика ответ от 20.02.2013 N 27 на письмо от 01.02.2013, указав, что в соответствии с пунктом 6.4 договора он может быть досрочно расторгнут арендатором с предупреждением второй стороны не менее чем за 2 месяца, т.е. не ранее 06.04.2013.
Ответчик письмом от 25.02.2013 сообщил, что внесение за неиспользуемое помещение арендной платы невозможно и считает договор аренды расторгнутым с 01.03.2013.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что при вынесении решения суд фактически руководствовался недействительным договором, переделанным истцом самостоятельно без согласования с ответчиком, истцом самостоятельно произведена замена 2-х листов договора, в том числе изменена сумма арендной платы и срок действия договора; судом не дана оценка тому факту, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность; учитывая, что у истца и ответчика возникли разногласия по условиям договора, по сумме и сроку действия договора, между сторонами не было достигнуто договоренности о всех условиях договора, а, следовательно, договор не был заключен; договор аренды от 01.11.2012 года N 17 и акт приема-передачи от 01.11.2012 г. не были подписаны уполномоченными лицами, поскольку направленная истцу оферта была подписана с использованием факсимильных средств воспроизведения подписи, так как происходил процесс согласования условий договора, при этом между сторонами не было подписано или заключено соглашение об использовании факсимиле, договор аренды N 17 также не содержит таких условий; ОАО "Донречторг" не представлено надлежащих доказательств передачи помещения ответчику, поскольку акт приема-передачи, приложенный в материалы дела, также подписан с использованием факсимиле; письмом от 25.02.2013 г. ответчик уведомил истца, что помещения не используются и оплачивать за не используемые помещения у ответчика нет возможности.
Данным доводам судом апелляционной инстанции дана следующая правовая оценка.
Из пункта 1 статьи 161 ГК РФ следует, что спорный договор аренды между сторонами подлежал совершению в письменной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды и акт приема-передачи имущества со стороны ответчика подписаны путем проставления факсимиле.
В соответствии с пунктом 2 статьи 160 ГК РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Доказательства того, что сторонами были согласованы случаи и порядок совершения спорного договора аренды посредством проставления факсимиле в деле отсутствуют.
Таким образом, спорный договор аренды совершен с пороком простой письменной формы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Из этого следует, что порок простой письменной формы договора аренды не является основанием недействительности договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорных помещений ответчиком также не оспаривается. Таким образом, сомнений у сторон в предмете договора аренды за весь период пользования нежилым помещением не имелось, договор аренды исполнялся сторонами. Ответчиком производилась и истцом принималась оплата арендной платы за спорные помещения в период с 01.11.2012 г. по 28.02.2013 г. в размере 47 690 руб.
Кроме того, данный факт подтверждается последующим поведением сторон.
Как следует из материалов дела, письмами от 01.02.2013 г., от 25.02.2013 г. ответчик подтвердил нахождение в его пользовании спорных помещений, указав на невозможность использования помещений, переданных ему по договору N 17 с 01.03.2013 г., в связи с чем просил расторгнуть договор аренды N 17 от 01.11.2012 г. с 01.03.2013 г.
Истец направил в адрес ответчика ответ от 20.02.2013 N 27 на письмо от 01.02.2013, указав, что в соответствии с пунктом 6.4 договора он может быть досрочно расторгнут арендатором с предупреждением второй стороны не менее чем за 2 месяца, т.е. не ранее 06.04.2013.
Письмом N 47 от 28.02.2013 г., полученным ответчиком 13.03.2013 г., истец направил в адрес ответчика претензию с требованием произвести оплату за март и апрель 2013 года, сославшись на п. 3.1 договора, согласно которому сумма ежемесячной арендной платы составляет 47 690 руб.
В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Основания для непризнания действий арендатора акцептом, возражения по условиям арендной платы в размере 47 690 руб. отсутствуют.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как верно указал суд первой инстанции, условие о сроке не является существенным для договора аренды.
Ввиду не достижения согласия о дате, ограничивающей период действия договора, он был обоснованно признан судом заключенным на неопределенный срок, что по правилам статьи 610 Кодекса дает сторонам право отказаться от него, предупредив другую сторону об этом.
Договор содержит условие о праве арендатора расторгнуть договор, предупредив арендодателя за 2 месяца (пункт 6.4 договора)
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, заявление ответчика об отсутствии намерения продолжать пользование имуществом повлекло правовые последствия в виде прекращения действия договора по истечении 2 месяцев с момента вручения этого извещения арендодателю.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, письмо ответчика вручено истцу 06.02.2013.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отметил, что в течение двух месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения двух месяцев.
Данная позиция соответствует разъяснениям, данным ВАС РФ в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что с 01.03.2013 г. он не пользовался имуществом и не мог им пользоваться по причине возврата ключей арендодателю путем отправки их с курьером экспресс почтой, что подтверждается квитанцией, подлежит отклонению.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты аренды в сумме 57 228 руб. за март и апрель 2013 года, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом представлены не были, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика в пользу истца указанной суммы задолженности.
Как следует из материалов дела, истцом было также заявлено требование о взыскании пени в размере 2 479 руб.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 4.1 договора в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 2 479 руб.
Расчет и размер взысканной неустойки ответчиком не оспорены.
При таких обстоятельствах оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 23 июля 2013 года по делу N А53-7222/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23 июля 2013 года по делу N А53-7222/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)