Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2008 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полынкиной Н.А.
судей Можеевой Е.И., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания К.
при участии:
стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 октября 2007 года по делу N А54-2997/2007 С15 (судья Иванова В.Н.),
установил:
Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" о расторжении договора аренды N 254 от 05.01.1997 г., обязании освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, взыскании арендной платы за период с февраля (частично) 2007 г. по май 2007 г. в размере 41041, 10 руб. и пени за просрочку платежа за период с 06.08.2005 г. по 19.06.2007 г. в сумме 14233,75 руб.
Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные исковые требования и просил обязать ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" освободить занимаемое нежилое помещение, взыскать арендную плату за период с февраля (частично) 2007 г. по май 2007 г. в размере 41041, 10 руб. и договорную пеню за период с 06.08.2005 г. по 19.06.2007 г. в сумме 14233,75 руб.
Принятым по делу решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.10.2007 г. исковые требования Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, и взыскал задолженность по арендной плате в размере 41041,10 руб. Сумма пени, подлежащая взысканию, ввиду ее несоразмерности заявленным исковым требованиям судом в соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшена и взыскана с ответчика в размере 630 руб.
Не согласившись с решением, ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение по данному делу об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей, т.к. имущество по договору аренды было передано с недостатками и в соответствии со ст. 611 ГК РФ данная задолженность по арендной плате не подлежит взысканию.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 10.10.2007 года проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани (в дальнейшем преобразованный в УМИ администрации г. Рязани) - арендодатель и ИЧП "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" (в дальнейшем преобразованное в ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев") - арендатор, заключили договор аренды нежилого помещения N 254 от 05 января 1997 г.
Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, на основании решения КУМИ N 01-011/435 от 30.12.1996 г. для использования под игровые автоматы, кафе.
Во исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с имеющимся в материалах дела актом приема-передачи указанное помещение было передано арендодателем арендатору.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия с 05.01.1997 г. по 05.01.2002 г., при этом согласно п. 1.4. по окончании указанного срока и при условии исполнения всех условий и обязательств по нему договор может быть пролонгирован на тот же либо более длительный срок.
19 марта 1997 г. двусторонним соглашением в договор аренды N 254 от 05.01.1997 г. внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора установлен с 05.01.1997 г. по 05.01.2007 г.
Соглашением от 13 июля 2006 г. к договору аренды N 254 от 05.01.1997 г. в договор внесено изменение, согласно которому нежилое помещение передано с целевым назначением под размещение кафе, а п. 4.1 договора изложен в редакции, согласно которой сумма арендного платежа устанавливается в размере 10900 руб.
Согласно ст. 619 АПК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 6.2. договора он подлежит досрочному расторжению в случае если:
- п. 6.2.1 - арендованный объект используется не по назначению п. 1.1. договора;
- п. 6.2.5 - актом комиссии признано, что предоставленное в аренду помещение не используется арендатором.
18 декабря 2006 года комиссией, созданной в соответствии с приказом УМИ N 01-011/0040 от 07.12.2006 г., произведена проверка использования муниципального имущества, переданного в аренду ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" по адресу: <...>.
В результате произведенной проверки комиссией установлено, что в нарушение требований договора при входе на объект вывеска с наименованием арендатора отсутствует, лестничный пролет, ведущий в подвал, захламлен мусором, арендуемое помещение арендатором не используется.
Претензией N 6 от 22.01.2007 г. арендодатель уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 254 от 05.01.1997 г. и освобождении арендуемого помещения в течение трех месяцев с момента получения данной претензии. Данный факт подтверждается уведомлениями, имеющимися в материалах дела.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик по истечении срока, установленного претензией, арендуемые помещения не освободил и в нарушение п. 3.1.3 договора арендуемое помещение по акту приема - передачи не передал. Кроме того, ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" ненадлежащим образом исполнял принятое на себя обязательство по оплате арендованного муниципального имущества, ввиду чего возникла задолженность по арендной плате за период с февраля 2007 г. (частично) по май 2007 г. в размере 41041,10 руб., что послужило основанием для обращения Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани в арбитражный суд с данным иском.
Задолженность по арендной плате за период с февраля 2007 г. (частично) по май 2007 г. в размере 41041,10 руб. подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Доказательств оплаты арендной платы в размере 41041,10 руб. ответчиком не представлено. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно в силу ст. ст. 307, 309, 614 ГК РФ удовлетворил иск и взыскал арендную плату.
Согласно п. 5.1. договора в случае нарушения арендатором предусмотренного п. п. 3.2.2, 4.3 договора срока внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
В соответствии с представленными в материалы дела расчетом пени и карточкой лицевого счета к договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел выводу о наличии оснований для применения договорной пени и ее несоразмерности заявленным исковым требованиям, ввиду чего пеня в сумме 14233,75 руб. за период просрочки платежей с 06.08.2005 г. по 19.06.2007 г. была уменьшена в соответствии со ст. 333 ГК РФ до уровня действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ - 10%.
С доводом заявителя об отсутствии у него обязанности по оплате арендных платежей со ссылкой на то, что имущество по договору аренды было передано с недостатками, и в соответствии со ст. 611, 612 ГК РФ данная задолженность по арендной плате не подлежит взысканию, суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Как следует из материалов дела, Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани передало арендатору недвижимое имущество, поименованное в договоре аренды, т.е. надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору. ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" арендодателя о недостатках нежилого помещения, препятствующих использованию его по целевому назначению, не уведомляло.
Кроме того, ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" при заключении договора аренды и в последующем при подписании дополнительного соглашения к договору аренды знал о целевом назначении данного помещения, самостоятельно выбрал данное помещение для использования в предпринимательской деятельности. Таким образом, при осмотре этого помещения и принятии его по акту приема-передачи должен был и мог удостовериться, что помещение по своим конструктивным характеристикам является непригодным для выбранной арендатором деятельности.
Предметом рассматриваемого спора является ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды ответчиком. Довод ответчика о передаче помещения, несоответствующего санитарно - эпидемиологическим требованиям его целевого назначения, фактически сводится к причинению ему убытков, что не является предметом рассматриваемого спора.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" и отмены принятого законного и обоснованного решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 октября 2007 года по делу N А54-2997/2007 С15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Е.И.МОЖЕЕВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2008 ПО ДЕЛУ N А54-2997/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2008 г. по делу N А54-2997/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2008 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полынкиной Н.А.
судей Можеевой Е.И., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания К.
при участии:
стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 октября 2007 года по делу N А54-2997/2007 С15 (судья Иванова В.Н.),
установил:
Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" о расторжении договора аренды N 254 от 05.01.1997 г., обязании освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, взыскании арендной платы за период с февраля (частично) 2007 г. по май 2007 г. в размере 41041, 10 руб. и пени за просрочку платежа за период с 06.08.2005 г. по 19.06.2007 г. в сумме 14233,75 руб.
Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные исковые требования и просил обязать ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" освободить занимаемое нежилое помещение, взыскать арендную плату за период с февраля (частично) 2007 г. по май 2007 г. в размере 41041, 10 руб. и договорную пеню за период с 06.08.2005 г. по 19.06.2007 г. в сумме 14233,75 руб.
Принятым по делу решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.10.2007 г. исковые требования Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 75,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, и взыскал задолженность по арендной плате в размере 41041,10 руб. Сумма пени, подлежащая взысканию, ввиду ее несоразмерности заявленным исковым требованиям судом в соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшена и взыскана с ответчика в размере 630 руб.
Не согласившись с решением, ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение по данному делу об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей, т.к. имущество по договору аренды было передано с недостатками и в соответствии со ст. 611 ГК РФ данная задолженность по арендной плате не подлежит взысканию.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 10.10.2007 года проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани (в дальнейшем преобразованный в УМИ администрации г. Рязани) - арендодатель и ИЧП "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" (в дальнейшем преобразованное в ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев") - арендатор, заключили договор аренды нежилого помещения N 254 от 05 января 1997 г.
Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, на основании решения КУМИ N 01-011/435 от 30.12.1996 г. для использования под игровые автоматы, кафе.
Во исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с имеющимся в материалах дела актом приема-передачи указанное помещение было передано арендодателем арендатору.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия с 05.01.1997 г. по 05.01.2002 г., при этом согласно п. 1.4. по окончании указанного срока и при условии исполнения всех условий и обязательств по нему договор может быть пролонгирован на тот же либо более длительный срок.
19 марта 1997 г. двусторонним соглашением в договор аренды N 254 от 05.01.1997 г. внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора установлен с 05.01.1997 г. по 05.01.2007 г.
Соглашением от 13 июля 2006 г. к договору аренды N 254 от 05.01.1997 г. в договор внесено изменение, согласно которому нежилое помещение передано с целевым назначением под размещение кафе, а п. 4.1 договора изложен в редакции, согласно которой сумма арендного платежа устанавливается в размере 10900 руб.
Согласно ст. 619 АПК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 6.2. договора он подлежит досрочному расторжению в случае если:
- п. 6.2.1 - арендованный объект используется не по назначению п. 1.1. договора;
- п. 6.2.5 - актом комиссии признано, что предоставленное в аренду помещение не используется арендатором.
18 декабря 2006 года комиссией, созданной в соответствии с приказом УМИ N 01-011/0040 от 07.12.2006 г., произведена проверка использования муниципального имущества, переданного в аренду ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" по адресу: <...>.
В результате произведенной проверки комиссией установлено, что в нарушение требований договора при входе на объект вывеска с наименованием арендатора отсутствует, лестничный пролет, ведущий в подвал, захламлен мусором, арендуемое помещение арендатором не используется.
Претензией N 6 от 22.01.2007 г. арендодатель уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 254 от 05.01.1997 г. и освобождении арендуемого помещения в течение трех месяцев с момента получения данной претензии. Данный факт подтверждается уведомлениями, имеющимися в материалах дела.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик по истечении срока, установленного претензией, арендуемые помещения не освободил и в нарушение п. 3.1.3 договора арендуемое помещение по акту приема - передачи не передал. Кроме того, ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" ненадлежащим образом исполнял принятое на себя обязательство по оплате арендованного муниципального имущества, ввиду чего возникла задолженность по арендной плате за период с февраля 2007 г. (частично) по май 2007 г. в размере 41041,10 руб., что послужило основанием для обращения Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани в арбитражный суд с данным иском.
Задолженность по арендной плате за период с февраля 2007 г. (частично) по май 2007 г. в размере 41041,10 руб. подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Доказательств оплаты арендной платы в размере 41041,10 руб. ответчиком не представлено. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно в силу ст. ст. 307, 309, 614 ГК РФ удовлетворил иск и взыскал арендную плату.
Согласно п. 5.1. договора в случае нарушения арендатором предусмотренного п. п. 3.2.2, 4.3 договора срока внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
В соответствии с представленными в материалы дела расчетом пени и карточкой лицевого счета к договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел выводу о наличии оснований для применения договорной пени и ее несоразмерности заявленным исковым требованиям, ввиду чего пеня в сумме 14233,75 руб. за период просрочки платежей с 06.08.2005 г. по 19.06.2007 г. была уменьшена в соответствии со ст. 333 ГК РФ до уровня действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ - 10%.
С доводом заявителя об отсутствии у него обязанности по оплате арендных платежей со ссылкой на то, что имущество по договору аренды было передано с недостатками, и в соответствии со ст. 611, 612 ГК РФ данная задолженность по арендной плате не подлежит взысканию, суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Как следует из материалов дела, Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани передало арендатору недвижимое имущество, поименованное в договоре аренды, т.е. надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору. ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" арендодателя о недостатках нежилого помещения, препятствующих использованию его по целевому назначению, не уведомляло.
Кроме того, ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" при заключении договора аренды и в последующем при подписании дополнительного соглашения к договору аренды знал о целевом назначении данного помещения, самостоятельно выбрал данное помещение для использования в предпринимательской деятельности. Таким образом, при осмотре этого помещения и принятии его по акту приема-передачи должен был и мог удостовериться, что помещение по своим конструктивным характеристикам является непригодным для выбранной арендатором деятельности.
Предметом рассматриваемого спора является ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды ответчиком. Довод ответчика о передаче помещения, несоответствующего санитарно - эпидемиологическим требованиям его целевого назначения, фактически сводится к причинению ему убытков, что не является предметом рассматриваемого спора.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы ООО "Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев" и отмены принятого законного и обоснованного решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 октября 2007 года по делу N А54-2997/2007 С15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Е.И.МОЖЕЕВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)