Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
- Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Стасюк Т.В. и Юдина С.И. при секретаре судебного заседания Маркевич Е.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 100-б, апелляционную жалобу Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Город Саянск" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2007 года по делу N А19-22985/06-46 по иску Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Город Саянск" к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Центр" о признании договора незаключенным, о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 1 176 943 рублей 9 копеек;
- по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Союз-Центр" к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Город Саянск" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 717 000 рублей, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Эй-Би Маркет" (судья Кириченко С.И.),
при участии в заседании:
от истца - Павловой М.В., представителя по доверенности от 23.08.2007 года, Потерухо Э.В., представителя по доверенности от 23.08.2007 года,
- от ответчика - Парфенова О.В., представителя по доверенности от 14.02.2007 года;
- В соответствии ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании суд
установил:
5.04.2004 года стороны подписали договор аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности N 120-04, по которому истец обязался передать ответчику за плату во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: г. Саянск, м-н Олимпийский, столовая N 17, общей площадью 1 084,8 кв. м для использования под организацию общественного питания с земельным участком площадью 2 927,6 кв. м. Срок аренды определен с 5.04.2004 года по 31.12.2014 года. Истец обратился в суд с иском о признании договора аренды незаключенным и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 008 811,83 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ в сумме 168 131,26 руб., всего 1 176 943,09 руб.
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования. В последнем уточнении просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 4.04.2004 года по 16.01.2007 года в сумме 2 433 965,65 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 374 468,26 руб. Уточнение судом принято.
Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истцом неправильно произведен расчет суммы неосновательного обогащения; признал иск в размере 1 049 146,90 руб. Впоследствии ответчик произвел контррасчет неосновательного обогащения, размер которого, по его мнению, за пользование помещением составил 1 087 104,90 руб., за пользование участком - 19 273, 93 руб.
Определением арбитражного суда от 19.03.2007 года к производству принято встречное исковое заявление ООО "Союз-Центр" о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 717 000 руб. в связи с произведенными неотделимыми улучшениями объекта аренды.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2007 года исковые требования МУ КУМИ ЗО удовлетворены частично, с ООО "Союз-Центр" взыскано 1 106 378,83 руб. основного долга и 150 000 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ. Встречные исковые требования удовлетворены, с МУ КУМИ ЗО взыскано 4 717 000 руб. неосновательного обогащения.
Не согласившись с решением, истец обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, первоначальные исковые требования удовлетворить полностью, в удовлетворении встречного иска отказать. В апелляционной жалобе ссылается на то, что суд не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; суд не выполнил требования п. 5 ст. 170 АПК РФ.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом установлено, что 5.04.2004 года стороны подписали договор аренды объекта недвижимости. Однако, поскольку в нарушение положений ст. ст. 432, 606 и 607 ГК РФ стороны не согласовали предмет данного договора, он не может считаться заключенным. Кроме того, о незаключенности договора говорит отсутствие его государственной регистрации, поскольку обязательная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок более одного года прямо предусмотрена законом.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора от 5.04.2004 года не оспаривается и признается сторонами.
Поскольку ответчик не оспаривает также факта использования принадлежащего истцу здания и земельного участка, он в силу ст. ст. 1102 и 1105 ГК РФ обязан выплатить истцу в качестве неосновательного обогащения то, что сберег вследствие этого пользования по цене, существовавшей во время пользования в том месте, где оно происходило. Для определения размера неосновательного обогащения необходимо установить, какую площадь занимал ответчик и какова стоимость использования данной площади за соответствующий период.
Указанный истцом размер площади занимаемых ответчиком помещений на первом и втором этаже здания последний не оспаривает. Более того, по его сведениям он занимал даже большую площадь. Однако истец утверждает, что ответчик занимал также 456 кв. м в подвальном помещении. Ответчик данный факт не признает. Изучив материалы дела суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции: в нарушение требований ст. 65 АПК РФ истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих передачу ответчику и использование последним подвальных помещений. Объективных подтверждений данного факта в материалах дела не имеется.
За время слушания дела истец неоднократно представлял различные расчеты величины неосновательного обогащения, последний на сумму 3 271 251,63 руб. был представлен уже в суд апелляционной инстанции. Суд не может согласиться с представленным истцом расчетом, так как последним в должной степени не обоснован размер платы за использование 1 кв. м нежилых помещений.
В то же время контррасчет, представленный ответчиком, составлен с учетом коэффициентов, дифференцирующих площади нежилых помещений, исходя из их назначения, на основные и вспомогательные. Данный расчет является более обоснованным. В соответствии с этим расчетом размер задолженности ответчика перед истцом с учетом частичной оплаты составляет сумму, взысканную с ответчика в пользу истца судом первой инстанции.
Поскольку суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения, на сумму неосновательного обогащения в соответствии с требованиями ст. 1107 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании процентов, суд первой инстанции на основании положений ст. 333 ГК РФ правомерно снизил размер подлежащих взысканию процентов до 150 000 руб.
Встречные исковые требования заявлены о взыскании с истца неосновательного обогащения, которое выразилось в приобретении им произведенных ответчиком неотделимых улучшений имущества на сумму 4 717 000 руб. Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о том, что материалами дела объективно подтверждаются: факт согласия истца на производство ответчиком капитального ремонта здания; факт производства ответчиком капитального ремонта имущества истца; стоимость неотделимых улучшений данного имущества. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.
Доводы истца о том, что он не является надлежащим ответчиком по встречному иску, суд не принимает. Истец является органом, специально существующим в системе органов местного самоуправления для осуществления полномочий собственника, связанных с рациональным использованием муниципального имущества. Следовательно, он является надлежащим истцом по основному иску о взыскании неосновательного обогащения, возникшего у ответчика вследствие использования муниципального имущества, и надлежащим ответчиком по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие приобретения собственником неотделимых улучшений его имущества.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены либо изменения не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2007 года по делу N А19-22985/06-46 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вынесения.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Т.В.СТАСЮК
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.10.2007 N 04АП-3157/2007 ПО ДЕЛУ N А19-22985/06-46
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2007 г. N 04АП-3157/2007
Дело N А19-22985/06-46
- Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Стасюк Т.В. и Юдина С.И. при секретаре судебного заседания Маркевич Е.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 100-б, апелляционную жалобу Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Город Саянск" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2007 года по делу N А19-22985/06-46 по иску Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Город Саянск" к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Центр" о признании договора незаключенным, о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 1 176 943 рублей 9 копеек;
- по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Союз-Центр" к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Город Саянск" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 717 000 рублей, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Эй-Би Маркет" (судья Кириченко С.И.),
при участии в заседании:
от истца - Павловой М.В., представителя по доверенности от 23.08.2007 года, Потерухо Э.В., представителя по доверенности от 23.08.2007 года,
- от ответчика - Парфенова О.В., представителя по доверенности от 14.02.2007 года;
- В соответствии ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании суд
установил:
5.04.2004 года стороны подписали договор аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности N 120-04, по которому истец обязался передать ответчику за плату во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: г. Саянск, м-н Олимпийский, столовая N 17, общей площадью 1 084,8 кв. м для использования под организацию общественного питания с земельным участком площадью 2 927,6 кв. м. Срок аренды определен с 5.04.2004 года по 31.12.2014 года. Истец обратился в суд с иском о признании договора аренды незаключенным и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 008 811,83 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ в сумме 168 131,26 руб., всего 1 176 943,09 руб.
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования. В последнем уточнении просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 4.04.2004 года по 16.01.2007 года в сумме 2 433 965,65 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 374 468,26 руб. Уточнение судом принято.
Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истцом неправильно произведен расчет суммы неосновательного обогащения; признал иск в размере 1 049 146,90 руб. Впоследствии ответчик произвел контррасчет неосновательного обогащения, размер которого, по его мнению, за пользование помещением составил 1 087 104,90 руб., за пользование участком - 19 273, 93 руб.
Определением арбитражного суда от 19.03.2007 года к производству принято встречное исковое заявление ООО "Союз-Центр" о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 717 000 руб. в связи с произведенными неотделимыми улучшениями объекта аренды.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2007 года исковые требования МУ КУМИ ЗО удовлетворены частично, с ООО "Союз-Центр" взыскано 1 106 378,83 руб. основного долга и 150 000 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ. Встречные исковые требования удовлетворены, с МУ КУМИ ЗО взыскано 4 717 000 руб. неосновательного обогащения.
Не согласившись с решением, истец обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, первоначальные исковые требования удовлетворить полностью, в удовлетворении встречного иска отказать. В апелляционной жалобе ссылается на то, что суд не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; суд не выполнил требования п. 5 ст. 170 АПК РФ.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом установлено, что 5.04.2004 года стороны подписали договор аренды объекта недвижимости. Однако, поскольку в нарушение положений ст. ст. 432, 606 и 607 ГК РФ стороны не согласовали предмет данного договора, он не может считаться заключенным. Кроме того, о незаключенности договора говорит отсутствие его государственной регистрации, поскольку обязательная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок более одного года прямо предусмотрена законом.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора от 5.04.2004 года не оспаривается и признается сторонами.
Поскольку ответчик не оспаривает также факта использования принадлежащего истцу здания и земельного участка, он в силу ст. ст. 1102 и 1105 ГК РФ обязан выплатить истцу в качестве неосновательного обогащения то, что сберег вследствие этого пользования по цене, существовавшей во время пользования в том месте, где оно происходило. Для определения размера неосновательного обогащения необходимо установить, какую площадь занимал ответчик и какова стоимость использования данной площади за соответствующий период.
Указанный истцом размер площади занимаемых ответчиком помещений на первом и втором этаже здания последний не оспаривает. Более того, по его сведениям он занимал даже большую площадь. Однако истец утверждает, что ответчик занимал также 456 кв. м в подвальном помещении. Ответчик данный факт не признает. Изучив материалы дела суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции: в нарушение требований ст. 65 АПК РФ истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих передачу ответчику и использование последним подвальных помещений. Объективных подтверждений данного факта в материалах дела не имеется.
За время слушания дела истец неоднократно представлял различные расчеты величины неосновательного обогащения, последний на сумму 3 271 251,63 руб. был представлен уже в суд апелляционной инстанции. Суд не может согласиться с представленным истцом расчетом, так как последним в должной степени не обоснован размер платы за использование 1 кв. м нежилых помещений.
В то же время контррасчет, представленный ответчиком, составлен с учетом коэффициентов, дифференцирующих площади нежилых помещений, исходя из их назначения, на основные и вспомогательные. Данный расчет является более обоснованным. В соответствии с этим расчетом размер задолженности ответчика перед истцом с учетом частичной оплаты составляет сумму, взысканную с ответчика в пользу истца судом первой инстанции.
Поскольку суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения, на сумму неосновательного обогащения в соответствии с требованиями ст. 1107 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании процентов, суд первой инстанции на основании положений ст. 333 ГК РФ правомерно снизил размер подлежащих взысканию процентов до 150 000 руб.
Встречные исковые требования заявлены о взыскании с истца неосновательного обогащения, которое выразилось в приобретении им произведенных ответчиком неотделимых улучшений имущества на сумму 4 717 000 руб. Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о том, что материалами дела объективно подтверждаются: факт согласия истца на производство ответчиком капитального ремонта здания; факт производства ответчиком капитального ремонта имущества истца; стоимость неотделимых улучшений данного имущества. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.
Доводы истца о том, что он не является надлежащим ответчиком по встречному иску, суд не принимает. Истец является органом, специально существующим в системе органов местного самоуправления для осуществления полномочий собственника, связанных с рациональным использованием муниципального имущества. Следовательно, он является надлежащим истцом по основному иску о взыскании неосновательного обогащения, возникшего у ответчика вследствие использования муниципального имущества, и надлежащим ответчиком по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие приобретения собственником неотделимых улучшений его имущества.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены либо изменения не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2007 года по делу N А19-22985/06-46 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вынесения.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Т.В.СТАСЮК
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)