Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Журавлева В.А., Хайкина С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: Александрова И.В. по доверенности от 29.12.2012;
- от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
муниципального унитарного предприятия теплоэнергетического и водоканализационного хозяйства г. Оби Новосибирской области
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2013
по делу N А45-3837/2013 (судья Айдарова А.И.)
по иску открытого акционерного общества "Сибирская энергетическая компания"
(ИНН 5405270340, ОГРН 1045401912401), г. Новосибирск,
к муниципальному унитарному предприятию теплоэнергетического и водоканализационного хозяйства г. Оби Новосибирской области
(ИНН 5448450523, ОГРН 1055475009006), Новосибирская область, г. Обь,
о взыскании задолженности в размере 2 512 314 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 197,98 руб.,
установил:
Открытое акционерное общество "Сибирская энергетическая компания", г. Новосибирск (далее - ОАО "СИБЭКО", истец) обратилось Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к муниципальному унитарному предприятию теплоэнергетического и водоканализационного хозяйства г. Оби Новосибирской области, г. Обь (далее - МУП "Тепловодоканал", ответчик, апеллянт) о взыскании задолженности в размере 2 934 023,85 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 197,98 руб. за период с 21.10.2010 года по 31.01.2011 года, расторжении договора аренды N 8195/182/09 от 01.10.2009.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 2108,54 руб. госпошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, полагая, что имущество не передавалось конкурсному управляющему МУП "Тепловодоканал", отсутствие государственной регистрации договора аренды N 8195/182/09 от 01.10.2009 является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве возражает против доводов апеллянта, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
Письменный отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании позицию изложенную в отзыве поддержала, просила отказать апеллянту в удовлетворении заявленных требований.
Апеллянт явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).
В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Новосибирскэнерго" и МУП "Тепловодоканал" заключен договор аренды от 01.10.2009 N 8195/182/09.
В связи с реорганизацией ОАО "Новосибирскэнерго" в форме выделения 30.06.2011 года было создано юридическое лицо ОАО "Генерация" с одновременным присоединением к ОАО "СИБЭКО". Согласно разделительному балансу ОАО "Генерация" были переданы обязательства, связанные с исполнением договоров с контрагентами, в том числе и с МУП "Тепловодоканал". Факт правопреемства ОАО "СИБЭКО" подтверждается выпиской из разделительного баланса ОАО "Новосибирскэнерго", соответствующими свидетельствами о государственной регистрации, выпиской из протокола внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Новосибирскэнерго", решением единственного акционера ОАО "СИБЭКО".
В соответствии с договором аренды ОАО "Новосибирскэнерго" (арендодатель) обязуется передать, а МУП "Тепловодоканал" (арендатор) принять за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - внеплощадочные сети водопровода, длиной 4771,8 м, кадастровый номер 54:19:034001:0010-Ф-000168-008, 1999 года ввода в эксплуатацию, расположенные по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, Площадка ТЭЦ-6, в районе села Толмачево, (пункт 1.1. договора).
Имущество используется арендатором для транспорта питьевой воды.
Истец во исполнение условий договора передал имущество ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2009, подписанному арендатором.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 89 725,50 руб., арендные платежи производятся ежемесячно не позднее 20-го числа, месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный арендодателем.
В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с августа 2010 года по апрель 2013 года свои обязательства по внесению арендных платежей не исполнил в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 2 934 023, 85 руб.
Указанная сумма задолженности также подтверждается ежемесячными актами, счетами-фактурами.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.08.2010 было возбуждено дело N А45-14141/2010 о банкротстве должника. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010 в отношении должника была введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2011 года должник был признан несостоятельным, введена процедура конкурсного производства.
Нарушение ответчиком условий договора послужило основанием для обращения истца с арбитражный суд первой инстанции с соответствующим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательств оплаты арендных платежей за указанный период суду не представил, надлежащих действий, связанных с прекращением арендных отношений не предпринял.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, при этом исходит из следующего.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).
В силу статьи 309, статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поскольку ответчик в нарушение условий договора и статей 309, 614 ГК РФ не исполнил свою обязанность по уплате арендных платежей суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2 934 023,85 руб. за период с августа 2010 года по апрель 2013 года.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по арендным платежам в установленные сроки и в размере ответчик суду не представил.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат оплате проценты на сумму этих средств.
Материалами дела установлено, что сумма процентов за период просрочки с 21.09.2010 года по 31.01.2011 года составляет 7 197,98 руб.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет процентов, произведенный истцом, находит его верным.
Ответчик произведенный истцом расчет процентов не оспорил, контррасчет не представил.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика процентов в размере 7197,98 руб.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.08.2010 возбуждено дело N А45-14141/2010 о банкротстве должника. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010 в отношении должника была введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2011 года должник был признан несостоятельным, введена процедура конкурсного производства.
Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон " 127-ФЗ) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Законом порядка предъявления требований к должнику.
По смыслу пункта 1 статьи 5 Федеральный закон N 127-ФЗ под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
В силу пункта 2 названной статьи требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
Текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").
Проанализировав перечисленные выше нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что задолженность ответчика является текущей.
В силу абзаца 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается, что между ОАО "СИБЭКО" и МУП "Тепловодоканал" подписан акт сверки расчетов, согласно которому ответчик признал задолженность в размере 2 422 588,50 руб. (за 27 месяцев) по состоянию на 31.12.2011 года. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2011 по делу N А45-14141/2010 часть задолженности по август 2010 года (включительно) включена в реестр требований кредиторов.
Истец неоднократно направлял в адрес конкурсного управляющего претензии от 26.03.2012 г. N 001-13/203, от 29.01.2013 г. N 001-13/31 о погашении образовавшейся суммы задолженности и расторжении договора аренды. Претензии были получены конкурсным управляющим, однако в установленный срок ответа на претензии не поступило, долг не оплачен.
Кроме того, истец также направлял в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, что подтверждается письмом от 01.11.2012 года N 115-2-5/747, требование о погашении задолженности. Задолженность не погашена, к соглашению о расторжении договора стороны не пришли.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу вышеизложенного арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок, что подтверждается материалами дела.
Апелляционная инстанция отмечает, что длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей являются существенным нарушением условий договора, и наносит ущерб истцу, поскольку он лишен возможности получения денежных средств, на которые рассчитывал при заключении договора.
Из положений пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 года N 6/8, следует, что для вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора необходимо либо последовательное направление ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и направление при неисполнении обязательства в разумный срок уведомления (предложения) о расторжении договора, либо одновременное их направление, а также неисполнение ответчиком обязательств в разумный срок. При этом по смыслу пункта 2 статьи 452 ГК РФ в рассматриваемом случае для целей предоставления арендатору возможности в разумный срок исполнить обязательство судом должно было быть установлено обстоятельство получения должником уведомления о расторжении договора.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что указанный договор аренды является недействительным (ничтожным), так как не проходил государственную регистрацию, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" установлено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды со сроком действия на 11 месяцев.
Следовательно, как указанный договор аренды заключен на срок менее года, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации.
Кроме того как справедливо отмечено судом первой инстанции, доводы ответчика о недействительности договора аренды являются необоснованными, поскольку этим доводам уже дана оценка при рассмотрении требования ОАО "СИБЭКО" о включении требований в реестр требований кредиторов (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2011 по делу N А45-14141/2010), определение должником не обжаловано.
Суд апелляционной инстанции считает, что в силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ вышеуказанный судебный акт в части выводов о действительности договора аренды имеет для рассматриваемого дела преюдициальное значение.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 апреля 2013 года по делу N А45-3837/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.А.КОЛУПАЕВА
Судьи
В.А.ЖУРАВЛЕВА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2013 ПО ДЕЛУ N А45-3837/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N А45-3837/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Журавлева В.А., Хайкина С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: Александрова И.В. по доверенности от 29.12.2012;
- от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
муниципального унитарного предприятия теплоэнергетического и водоканализационного хозяйства г. Оби Новосибирской области
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2013
по делу N А45-3837/2013 (судья Айдарова А.И.)
по иску открытого акционерного общества "Сибирская энергетическая компания"
(ИНН 5405270340, ОГРН 1045401912401), г. Новосибирск,
к муниципальному унитарному предприятию теплоэнергетического и водоканализационного хозяйства г. Оби Новосибирской области
(ИНН 5448450523, ОГРН 1055475009006), Новосибирская область, г. Обь,
о взыскании задолженности в размере 2 512 314 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 197,98 руб.,
установил:
Открытое акционерное общество "Сибирская энергетическая компания", г. Новосибирск (далее - ОАО "СИБЭКО", истец) обратилось Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к муниципальному унитарному предприятию теплоэнергетического и водоканализационного хозяйства г. Оби Новосибирской области, г. Обь (далее - МУП "Тепловодоканал", ответчик, апеллянт) о взыскании задолженности в размере 2 934 023,85 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 197,98 руб. за период с 21.10.2010 года по 31.01.2011 года, расторжении договора аренды N 8195/182/09 от 01.10.2009.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 2108,54 руб. госпошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, полагая, что имущество не передавалось конкурсному управляющему МУП "Тепловодоканал", отсутствие государственной регистрации договора аренды N 8195/182/09 от 01.10.2009 является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве возражает против доводов апеллянта, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
Письменный отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании позицию изложенную в отзыве поддержала, просила отказать апеллянту в удовлетворении заявленных требований.
Апеллянт явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).
В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Новосибирскэнерго" и МУП "Тепловодоканал" заключен договор аренды от 01.10.2009 N 8195/182/09.
В связи с реорганизацией ОАО "Новосибирскэнерго" в форме выделения 30.06.2011 года было создано юридическое лицо ОАО "Генерация" с одновременным присоединением к ОАО "СИБЭКО". Согласно разделительному балансу ОАО "Генерация" были переданы обязательства, связанные с исполнением договоров с контрагентами, в том числе и с МУП "Тепловодоканал". Факт правопреемства ОАО "СИБЭКО" подтверждается выпиской из разделительного баланса ОАО "Новосибирскэнерго", соответствующими свидетельствами о государственной регистрации, выпиской из протокола внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Новосибирскэнерго", решением единственного акционера ОАО "СИБЭКО".
В соответствии с договором аренды ОАО "Новосибирскэнерго" (арендодатель) обязуется передать, а МУП "Тепловодоканал" (арендатор) принять за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - внеплощадочные сети водопровода, длиной 4771,8 м, кадастровый номер 54:19:034001:0010-Ф-000168-008, 1999 года ввода в эксплуатацию, расположенные по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, Площадка ТЭЦ-6, в районе села Толмачево, (пункт 1.1. договора).
Имущество используется арендатором для транспорта питьевой воды.
Истец во исполнение условий договора передал имущество ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2009, подписанному арендатором.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 89 725,50 руб., арендные платежи производятся ежемесячно не позднее 20-го числа, месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный арендодателем.
В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с августа 2010 года по апрель 2013 года свои обязательства по внесению арендных платежей не исполнил в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 2 934 023, 85 руб.
Указанная сумма задолженности также подтверждается ежемесячными актами, счетами-фактурами.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.08.2010 было возбуждено дело N А45-14141/2010 о банкротстве должника. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010 в отношении должника была введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2011 года должник был признан несостоятельным, введена процедура конкурсного производства.
Нарушение ответчиком условий договора послужило основанием для обращения истца с арбитражный суд первой инстанции с соответствующим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательств оплаты арендных платежей за указанный период суду не представил, надлежащих действий, связанных с прекращением арендных отношений не предпринял.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, при этом исходит из следующего.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).
В силу статьи 309, статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поскольку ответчик в нарушение условий договора и статей 309, 614 ГК РФ не исполнил свою обязанность по уплате арендных платежей суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2 934 023,85 руб. за период с августа 2010 года по апрель 2013 года.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по арендным платежам в установленные сроки и в размере ответчик суду не представил.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат оплате проценты на сумму этих средств.
Материалами дела установлено, что сумма процентов за период просрочки с 21.09.2010 года по 31.01.2011 года составляет 7 197,98 руб.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет процентов, произведенный истцом, находит его верным.
Ответчик произведенный истцом расчет процентов не оспорил, контррасчет не представил.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика процентов в размере 7197,98 руб.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.08.2010 возбуждено дело N А45-14141/2010 о банкротстве должника. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.09.2010 в отношении должника была введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2011 года должник был признан несостоятельным, введена процедура конкурсного производства.
Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон " 127-ФЗ) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Законом порядка предъявления требований к должнику.
По смыслу пункта 1 статьи 5 Федеральный закон N 127-ФЗ под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
В силу пункта 2 названной статьи требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
Текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").
Проанализировав перечисленные выше нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что задолженность ответчика является текущей.
В силу абзаца 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается, что между ОАО "СИБЭКО" и МУП "Тепловодоканал" подписан акт сверки расчетов, согласно которому ответчик признал задолженность в размере 2 422 588,50 руб. (за 27 месяцев) по состоянию на 31.12.2011 года. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2011 по делу N А45-14141/2010 часть задолженности по август 2010 года (включительно) включена в реестр требований кредиторов.
Истец неоднократно направлял в адрес конкурсного управляющего претензии от 26.03.2012 г. N 001-13/203, от 29.01.2013 г. N 001-13/31 о погашении образовавшейся суммы задолженности и расторжении договора аренды. Претензии были получены конкурсным управляющим, однако в установленный срок ответа на претензии не поступило, долг не оплачен.
Кроме того, истец также направлял в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, что подтверждается письмом от 01.11.2012 года N 115-2-5/747, требование о погашении задолженности. Задолженность не погашена, к соглашению о расторжении договора стороны не пришли.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу вышеизложенного арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок, что подтверждается материалами дела.
Апелляционная инстанция отмечает, что длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей являются существенным нарушением условий договора, и наносит ущерб истцу, поскольку он лишен возможности получения денежных средств, на которые рассчитывал при заключении договора.
Из положений пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 года N 6/8, следует, что для вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора необходимо либо последовательное направление ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и направление при неисполнении обязательства в разумный срок уведомления (предложения) о расторжении договора, либо одновременное их направление, а также неисполнение ответчиком обязательств в разумный срок. При этом по смыслу пункта 2 статьи 452 ГК РФ в рассматриваемом случае для целей предоставления арендатору возможности в разумный срок исполнить обязательство судом должно было быть установлено обстоятельство получения должником уведомления о расторжении договора.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что указанный договор аренды является недействительным (ничтожным), так как не проходил государственную регистрацию, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" установлено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды со сроком действия на 11 месяцев.
Следовательно, как указанный договор аренды заключен на срок менее года, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации.
Кроме того как справедливо отмечено судом первой инстанции, доводы ответчика о недействительности договора аренды являются необоснованными, поскольку этим доводам уже дана оценка при рассмотрении требования ОАО "СИБЭКО" о включении требований в реестр требований кредиторов (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2011 по делу N А45-14141/2010), определение должником не обжаловано.
Суд апелляционной инстанции считает, что в силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ вышеуказанный судебный акт в части выводов о действительности договора аренды имеет для рассматриваемого дела преюдициальное значение.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 апреля 2013 года по делу N А45-3837/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.А.КОЛУПАЕВА
Судьи
В.А.ЖУРАВЛЕВА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)