Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хадисова С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Гомленко Н.К., судей Галимовой Р.С. и Магамедова Ш.М. при секретаре судебного заседания А.Л. с участием прокурора Гасанова З.Г.
при рассмотрении апелляционной жалобы И. и И.С. на решение Хасавюртовского городского суда от 29 июля 2013 г., которым
исковые требования Ш.И.Ш. к У.М.У., И., И.С., А.С. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого <адрес> от 25 мая 1984 г и от 28 мая 1988 г., признании сделки купли-продажи этого дома действительной и признании права собственности на <адрес> отказано.
В удовлетворении встречного иска И., И.С. к Ш.И.Ш., Ш.Г.И., У.М.У. о признании договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от 28 мая 1988 г. действительной и состоявшейся, выселении Ш.Г.И. из этого дома отказано.
В удовлетворении иска У.М.У. к И., И.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя И. и И.С. - А.Н. (доверенность в деле), просившей решение суда в части отменить, возражения представителя Ш.И.Ш. и У.М.У. - Ш.Г.И., просившего решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Гасанова З.Г., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Ш.И.Ш. обратился в суд с иском к У.М.У., И., И.С., А.С. о признании недействительным договоров купли-продажи <адрес> в <адрес> от 25 мая 1984 г. и от 28 мая 1988 г., признании состоявшимся договора купли-продажи этого дома, заключенную между ним и продавцом А.С. от 25 мая 1984 г.
В обоснование иска ссылался на то, что в мае 1984 г. он решил приобрести <адрес>, однако у него уже имелся на праве собственности один дом по <адрес>, в котором он проживал, поэтому он решил оформить договор купли-продажи нового дома на свою племянницу У.М.У., деньги за дом передал продавцу А.С. именно он, в дом вселил своего сына Ш.Г.И. вместе с его семьей, последний до настоящего времени проживает в доме, содержит его и оплачивает налоги и коммунальные услуги. В мае 1988 г. племянница У.М.У. попросила его переоформить дом на кого-либо другого в связи с тем, что она хотела встать на очередь для получения собственного жилья. Поэтому по договору купли-продажи от 28 мая 1988 г. дом был формально переоформлен на сестер жены его сына Ш.Г.И. - на ответчиц И. и И.С. О формальности этого договора свидетельствует то, что обе они в дом не вселялись, деньги за дом в сумме <.> руб., как указано в договоре, У.М.У. не передавали, оплату налогов и коммунальных услуг не производили, договор от 28 мая 1988 г. не был зарегистрирован в Управлении ФРС по РД.
У.М.У. обратилась в суд с иском к И. и И.С. о признании договора купли-продажи <адрес> недействительным, при этом ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 25 мая 1984 г. дом был куплен ее дядей Ш.И.Ш., она не являлась фактической собственницей этого дома. В доме стал проживать сын Ш.И.Ш. - Ш.Г.И. В мае 1988 г. она попросила дядю переоформить дом на кого-либо, т.к. она хотела встать на учет и самой получить жилье. По этой причине был заключен формальный договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. между нею и покупателями И. и И.С., деньги при этом не были переданы, в дом ответчицы вселены не были, дом до настоящего времени они не содержали, налоги и коммунальные услуги не оплачивали. Договор от 25 мая 1984 г. был нотариально заверен и зарегистрирован в БТИ <адрес> 01.08.1984 г.
И. и И.С. обратились в суд с встречным иском к Ш.И.Ш., Ш.Г.И., М. о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного 28 мая 1988 г. между ними и продавцом У.М.У., просили выселить из дома Ш.Г.И.
В обоснование иска ссылались на то, что их сестра И.З. (по мужу Ш.) была замужем за сыном Ш.И.Ш. - Ш.Г.И. В мае 1988 г. они узнали, что У.М.У. хочет продать <адрес> в <адрес>, в этом доме проживала их сестра с семьей, поэтому их родители решили купить дом. 28 мая 1988 г. был заключен договор купли-продажи дома, покупателями были указаны они, а продавцом - У.М.У., деньги в сумме <.> руб. были переданы У.М.У., из которых до подписания договора переданы <.> руб., при подписании договора, как указано в самом договоре, были переданы остальные <.> руб. Указанный договор был нотариально удостоверен нотариусом Б.А., однако своевременно не был зарегистрирован в БТИ <адрес> по причине их незнания закона. Лишь 28 декабря 2010 г. договор был зарегистрирован в БТИ <адрес>. Просили применить срок исковой давности к требованиям Ш.И.Ш. и У.М.У.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе И. и И.С. и их представитель А.Н. на заседании апелляционной инстанции просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 25 мая 1984 г. основываясь лишь на показаниях заинтересованных в исходе дела свидетелей А.С. и соистицы У.М.У., не учел, что они являются родственниками Ш.И.Ш. Суд не учел, что договор от 25 мая 1984 г. был нотариально оформлен и зарегистрирован в БТИ <адрес>, следовательно, ничтожным быть не мог. Из домовой книги усматривается, что Ш.Г.И. был зарегистрирован в доме лишь в 1989 г. после приобретения ими дома, и поскольку на его имя был выписан лицевой счет, вся оплата налогов и коммунальных услуг также происходила на его имя, но оплату делала сестра Ш.З., Ш.Г.И. надолго уезжал в Москву, делал долги, затем возвращался. Суд не учел, что в мае 1988 г. договор купли-продажи дома был действительно заключен и деньги за дом были переданы У.М.У., иначе зачем же было указывать покупателями в договоре двух сестер И-вых, а не кого-то из родственников Ш.И.Ш. Факт передачи денег в сумме <.> руб. зафиксирован в самом договоре от 28.05.1988 г., других доказательств факта передачи денег У.М.У. не требуется. Судом не допрошена нотариус Б.А. Ходатайство о пропуске срока исковой давности не было заявлено Ш.И.Ш. и У.М.У., однако суд применил срок исковой давности. Суд не учел, что при обсуждении вопроса о примирении сторон они обе дали согласие на оформление дома на сына Ш.Г.И., т.е. на их племянника, но с этим условием не согласился Ш.И.Ш., примирение не было достигнуто. Суд не учел, что отсутствие государственной регистрации договора от 28 мая 1988 г. не влечет его безусловную недействительность, поэтому они просили признать такой договор состоявшимся, но суд применил срок исковой давности, о котором истцы Ш.И.Ш. и У.М.У. не просили. От своих требований о выселении Ш.Г.И. из дома они отказываются.
В возражениях на жалобу представитель Ш.Г.И. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска И. и И.С. о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи <адрес> от 28 мая 1988 г., вынести новое решение об удовлетворении иска.
Согласно ст. 327.1 ч. 2 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
И. и И.С. обжаловано решение суда только в части отказа в удовлетворении их иска о признании договора купли-продажи дома состоявшимся, поэтому только в этой части апелляционная инстанция проверяет законность и обоснованность решения суда.
Из материалов дела следует, что 28 мая 1988 г. был заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно которому продавец У.М.У. продала дом И. и И.С. за <.> руб., при этом в договоре указано, что деньги переданы У.М.У. полностью при подписании договора, договор подписан обоими сторонами. Указанный договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. нотариально удостоверен нотариусом Б.А. (л.д. 11).
Доводы представителя Ш.Г.И. о том, что в реестровой книге нотариуса Б.А. не имеется подписи одной из сестер И-вых, что это обстоятельство подтверждает недействительность договора, не состоятельны. В самом договоре купли-продажи имеются подписи обоих покупателей И., И.С., именно этот документ подтверждает заключение договора, а не записи в реестровой книге нотариуса.
Согласно ст. 239 ГК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора от 28 мая 1988 г., договор купли-продажи дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной стороной в споре является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящийся в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Не соблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Согласно этой норме права, суду следовало установить, была ли соблюдена форма договора купли-продажи от 28 мая 1988 г., т.е. удостоверен ли договор нотариально и зарегистрирован ли он в исполкоме местного Совета народных депутатов (т.е. в БТИ <адрес>), не соблюдение одного из этих условий влечет его недействительность. Также следовало учесть, что одним из способов защиты нарушенного права является обращение в суд с иском, поэтому сторона, чьи права и интересы нарушены таким договором, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки, совершенной с нарушением условия о форме договора, действительной.
Судом установлено, что договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. был нотариально удостоверен нотариусом Б.А., это обстоятельство не отрицали обе стороны в споре, однако договор своевременно не был зарегистрирован в БТИ <адрес>, лишь 28 декабря 2010 г. договор был зарегистрирован в БТИ <адрес> (л.д. 11 - оборот).
Суд обоснованно посчитал, что такая правовая регистрация не влечет юридических последствий, т.к. с июля 1998 г. все сделки с недвижимостью подлежали регистрации в Управлении ФРС по РД. Однако из материалов дела следует, что причиной, по которой договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. не был зарегистрирован в Управлении ФРС по РД было уклонение У.М.У. от участия в регистрации договора. Суду следовало выяснить, правомерно ли У.М.У. уклонялась от регистрации договора, нарушал ли договор чьи-либо права и охраняемые законом интересы, в том числе и У.М.У., исполнено ли условие договора о передаче денег продавцу У.М.У.
Так, из содержания договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. следует, что деньги в сумме 18 тыс. руб. продавец У.М.У. получила от покупателей И.С. и С. при подписании договора (л.д. 11). По мнению судебной коллегии, такое условие договора освобождает покупателя от обязанности представлять в подтверждение оплаты денег другие письменные доказательства. Договор от 28 мая 1988 г. чьи-либо права и интересы не нарушает, не нарушает права Ш.И.Ш., т.к. в удовлетворении его иска о признании его собственником <адрес> отказано, он решение суда не обжаловал. Права У.М.У. также не нарушает, т.к. деньги за проданный дом она получила, в удовлетворении иска У.М.У. о признании недействительным договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. (она ссылалась на то, что собственником этого дома не являлась, настоящим собственником был Ш.И.Ш. отказано, решение суда У.М.У. также не обжаловано. Отказывая в удовлетворении их исков, суд пришел к выводу, что с момента заключения договора от 28 мая 1988 г. прошло более 25 лет, срок исковой давности как Ш.И.Ш., так и У.М.У. для его оспаривания пропущен, о применении срока исковой давности заявили ходатайство И.С. и С.
Отказывая в удовлетворении иска И.С. и С. о признании договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. действительным, суд применил срок исковой давности, однако ходатайство о применении срока исковой давности ни Ш.И.Ш., ни У.М.У. заявлено не было, в протоколе судебного заседания и в других письменных документах такое ходатайство отсутствует. При обсуждении вопроса о применении срока исковой давности суду следовало руководствоваться правилами ст. 199 ч. 3 ГК РФ, согласно которой истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Суд ошибочно применил ст. 78 ГК РСФСР и не применил ст. 199 ч. 3 ГК РФ, подлежащую применению к спорным правоотношениям.
Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. является мнимой сделкой, что по указанному договору деньги переданы не были, дом сестрам И. и И.С. также не был передан, в дом они не вселялись и не проживали, оплату налогов и коммунальных услуг не несли. Между тем, этот вывод суда не подтверждается материалами дела. Так, из текста договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. следует, что деньги в сумме <.> руб. были полностью переданы У.М.У. покупателями И. и И.С. при подписании договора, нотариусом этот договор, следовательно, и условие о передаче денег, нотариально удостоверен. Согласно объяснениям И. и И.С., на момент приобретения дома в нем проживала их сестра И.З. (по мужу Ш.) с тремя малолетними детьми, поэтому они договорились, что в доме останется проживать сестра с мужем Ш.Г.И. и детьми. По договоренности между ними именно они должны были оплачивать налоги за дом, поэтому в квитанциях об оплате налогов указана фамилия Ш.Г.И. (мужа сестры). К тому же, нормами ГК РСФСР 1964 г. фактическая передача дома новому собственнику не предусматривалась в качестве обязательного условия договора купли-продажи жилого дома.
Доводы Ш.Г.И. о том, что он как собственник спорного дома нес расходы по его содержанию, также не состоятельны. Собственником дома Ш.Г.И. быть не мог, т.к. согласно его же объяснениям, он не был указан собственником дома в договорах купли-продажи дома в 1984 г. и в 1988 г., т.к. у него на праве собственности уже имелся другой дом, расположенный по <адрес>, в то время законом было запрещено иметь в собственности два дома, право собственности на второй дом подлежало принудительному прекращению.
Действительно, согласно ст. 106 ГК РСФСР 1964 г., в личной собственности гражданина мог находиться один жилой дом (или часть дома). Согласно ст. 107 ГК РСФСР, подлежало прекращению право собственности на жилые дома сверх одного.
Судом также установлено, что Ш.З. вселилась и проживала в спорном доме со дня его приобретения, она и дети были прописаны в доме, в то время как Ш.Г.И. был зарегистрировав прописан) в спорном доме лишь в 1989 г., т.е. после того, как дом был приобретен сестрами И. и И.С., об этом обстоятельстве не мог не знать Ш.Г.И., оплачивая расходы по содержанию дома, ему не принадлежащего.
В ходе апелляционного рассмотрения дела представитель И. и И.С. - А.Н. (доверенность в деле) отказалась от иска о выселении Ш.Г.И. из <адрес>, поэтому решение суда в этой части подлежит оставлению без изменения.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи <адрес> от 28 мая 1988 г. следует признать действительным, решение суда в этой части подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ч. 2 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хасавюртовского городского суда от 29 июля 2013 г. в части отказа в удовлетворении иска И. и И.С. к Ш.И.Ш., Ш.Г.И., У.М.У. о признании договора купли-продажи <адрес> действительным отменить.
Удовлетворить иск И.С.А. и И.С.А. Признать действительным и состоявшимся договор купли-продажи <адрес>, заключенный 28 мая 1988 г. между продавцом У.М.У. и покупателями И. и И.С.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Н.К.ГОМЛЕНКО
Судьи
Р.С.ГАЛИМОВА
Ш.М.МАГАМЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 01.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3928
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. по делу N 33-3928
Судья: Хадисова С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Гомленко Н.К., судей Галимовой Р.С. и Магамедова Ш.М. при секретаре судебного заседания А.Л. с участием прокурора Гасанова З.Г.
при рассмотрении апелляционной жалобы И. и И.С. на решение Хасавюртовского городского суда от 29 июля 2013 г., которым
исковые требования Ш.И.Ш. к У.М.У., И., И.С., А.С. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого <адрес> от 25 мая 1984 г и от 28 мая 1988 г., признании сделки купли-продажи этого дома действительной и признании права собственности на <адрес> отказано.
В удовлетворении встречного иска И., И.С. к Ш.И.Ш., Ш.Г.И., У.М.У. о признании договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от 28 мая 1988 г. действительной и состоявшейся, выселении Ш.Г.И. из этого дома отказано.
В удовлетворении иска У.М.У. к И., И.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя И. и И.С. - А.Н. (доверенность в деле), просившей решение суда в части отменить, возражения представителя Ш.И.Ш. и У.М.У. - Ш.Г.И., просившего решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Гасанова З.Г., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Ш.И.Ш. обратился в суд с иском к У.М.У., И., И.С., А.С. о признании недействительным договоров купли-продажи <адрес> в <адрес> от 25 мая 1984 г. и от 28 мая 1988 г., признании состоявшимся договора купли-продажи этого дома, заключенную между ним и продавцом А.С. от 25 мая 1984 г.
В обоснование иска ссылался на то, что в мае 1984 г. он решил приобрести <адрес>, однако у него уже имелся на праве собственности один дом по <адрес>, в котором он проживал, поэтому он решил оформить договор купли-продажи нового дома на свою племянницу У.М.У., деньги за дом передал продавцу А.С. именно он, в дом вселил своего сына Ш.Г.И. вместе с его семьей, последний до настоящего времени проживает в доме, содержит его и оплачивает налоги и коммунальные услуги. В мае 1988 г. племянница У.М.У. попросила его переоформить дом на кого-либо другого в связи с тем, что она хотела встать на очередь для получения собственного жилья. Поэтому по договору купли-продажи от 28 мая 1988 г. дом был формально переоформлен на сестер жены его сына Ш.Г.И. - на ответчиц И. и И.С. О формальности этого договора свидетельствует то, что обе они в дом не вселялись, деньги за дом в сумме <.> руб., как указано в договоре, У.М.У. не передавали, оплату налогов и коммунальных услуг не производили, договор от 28 мая 1988 г. не был зарегистрирован в Управлении ФРС по РД.
У.М.У. обратилась в суд с иском к И. и И.С. о признании договора купли-продажи <адрес> недействительным, при этом ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 25 мая 1984 г. дом был куплен ее дядей Ш.И.Ш., она не являлась фактической собственницей этого дома. В доме стал проживать сын Ш.И.Ш. - Ш.Г.И. В мае 1988 г. она попросила дядю переоформить дом на кого-либо, т.к. она хотела встать на учет и самой получить жилье. По этой причине был заключен формальный договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. между нею и покупателями И. и И.С., деньги при этом не были переданы, в дом ответчицы вселены не были, дом до настоящего времени они не содержали, налоги и коммунальные услуги не оплачивали. Договор от 25 мая 1984 г. был нотариально заверен и зарегистрирован в БТИ <адрес> 01.08.1984 г.
И. и И.С. обратились в суд с встречным иском к Ш.И.Ш., Ш.Г.И., М. о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного 28 мая 1988 г. между ними и продавцом У.М.У., просили выселить из дома Ш.Г.И.
В обоснование иска ссылались на то, что их сестра И.З. (по мужу Ш.) была замужем за сыном Ш.И.Ш. - Ш.Г.И. В мае 1988 г. они узнали, что У.М.У. хочет продать <адрес> в <адрес>, в этом доме проживала их сестра с семьей, поэтому их родители решили купить дом. 28 мая 1988 г. был заключен договор купли-продажи дома, покупателями были указаны они, а продавцом - У.М.У., деньги в сумме <.> руб. были переданы У.М.У., из которых до подписания договора переданы <.> руб., при подписании договора, как указано в самом договоре, были переданы остальные <.> руб. Указанный договор был нотариально удостоверен нотариусом Б.А., однако своевременно не был зарегистрирован в БТИ <адрес> по причине их незнания закона. Лишь 28 декабря 2010 г. договор был зарегистрирован в БТИ <адрес>. Просили применить срок исковой давности к требованиям Ш.И.Ш. и У.М.У.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе И. и И.С. и их представитель А.Н. на заседании апелляционной инстанции просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 25 мая 1984 г. основываясь лишь на показаниях заинтересованных в исходе дела свидетелей А.С. и соистицы У.М.У., не учел, что они являются родственниками Ш.И.Ш. Суд не учел, что договор от 25 мая 1984 г. был нотариально оформлен и зарегистрирован в БТИ <адрес>, следовательно, ничтожным быть не мог. Из домовой книги усматривается, что Ш.Г.И. был зарегистрирован в доме лишь в 1989 г. после приобретения ими дома, и поскольку на его имя был выписан лицевой счет, вся оплата налогов и коммунальных услуг также происходила на его имя, но оплату делала сестра Ш.З., Ш.Г.И. надолго уезжал в Москву, делал долги, затем возвращался. Суд не учел, что в мае 1988 г. договор купли-продажи дома был действительно заключен и деньги за дом были переданы У.М.У., иначе зачем же было указывать покупателями в договоре двух сестер И-вых, а не кого-то из родственников Ш.И.Ш. Факт передачи денег в сумме <.> руб. зафиксирован в самом договоре от 28.05.1988 г., других доказательств факта передачи денег У.М.У. не требуется. Судом не допрошена нотариус Б.А. Ходатайство о пропуске срока исковой давности не было заявлено Ш.И.Ш. и У.М.У., однако суд применил срок исковой давности. Суд не учел, что при обсуждении вопроса о примирении сторон они обе дали согласие на оформление дома на сына Ш.Г.И., т.е. на их племянника, но с этим условием не согласился Ш.И.Ш., примирение не было достигнуто. Суд не учел, что отсутствие государственной регистрации договора от 28 мая 1988 г. не влечет его безусловную недействительность, поэтому они просили признать такой договор состоявшимся, но суд применил срок исковой давности, о котором истцы Ш.И.Ш. и У.М.У. не просили. От своих требований о выселении Ш.Г.И. из дома они отказываются.
В возражениях на жалобу представитель Ш.Г.И. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска И. и И.С. о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи <адрес> от 28 мая 1988 г., вынести новое решение об удовлетворении иска.
Согласно ст. 327.1 ч. 2 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
И. и И.С. обжаловано решение суда только в части отказа в удовлетворении их иска о признании договора купли-продажи дома состоявшимся, поэтому только в этой части апелляционная инстанция проверяет законность и обоснованность решения суда.
Из материалов дела следует, что 28 мая 1988 г. был заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно которому продавец У.М.У. продала дом И. и И.С. за <.> руб., при этом в договоре указано, что деньги переданы У.М.У. полностью при подписании договора, договор подписан обоими сторонами. Указанный договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. нотариально удостоверен нотариусом Б.А. (л.д. 11).
Доводы представителя Ш.Г.И. о том, что в реестровой книге нотариуса Б.А. не имеется подписи одной из сестер И-вых, что это обстоятельство подтверждает недействительность договора, не состоятельны. В самом договоре купли-продажи имеются подписи обоих покупателей И., И.С., именно этот документ подтверждает заключение договора, а не записи в реестровой книге нотариуса.
Согласно ст. 239 ГК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора от 28 мая 1988 г., договор купли-продажи дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной стороной в споре является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящийся в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач. Не соблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.
Согласно этой норме права, суду следовало установить, была ли соблюдена форма договора купли-продажи от 28 мая 1988 г., т.е. удостоверен ли договор нотариально и зарегистрирован ли он в исполкоме местного Совета народных депутатов (т.е. в БТИ <адрес>), не соблюдение одного из этих условий влечет его недействительность. Также следовало учесть, что одним из способов защиты нарушенного права является обращение в суд с иском, поэтому сторона, чьи права и интересы нарушены таким договором, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки, совершенной с нарушением условия о форме договора, действительной.
Судом установлено, что договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. был нотариально удостоверен нотариусом Б.А., это обстоятельство не отрицали обе стороны в споре, однако договор своевременно не был зарегистрирован в БТИ <адрес>, лишь 28 декабря 2010 г. договор был зарегистрирован в БТИ <адрес> (л.д. 11 - оборот).
Суд обоснованно посчитал, что такая правовая регистрация не влечет юридических последствий, т.к. с июля 1998 г. все сделки с недвижимостью подлежали регистрации в Управлении ФРС по РД. Однако из материалов дела следует, что причиной, по которой договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. не был зарегистрирован в Управлении ФРС по РД было уклонение У.М.У. от участия в регистрации договора. Суду следовало выяснить, правомерно ли У.М.У. уклонялась от регистрации договора, нарушал ли договор чьи-либо права и охраняемые законом интересы, в том числе и У.М.У., исполнено ли условие договора о передаче денег продавцу У.М.У.
Так, из содержания договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. следует, что деньги в сумме 18 тыс. руб. продавец У.М.У. получила от покупателей И.С. и С. при подписании договора (л.д. 11). По мнению судебной коллегии, такое условие договора освобождает покупателя от обязанности представлять в подтверждение оплаты денег другие письменные доказательства. Договор от 28 мая 1988 г. чьи-либо права и интересы не нарушает, не нарушает права Ш.И.Ш., т.к. в удовлетворении его иска о признании его собственником <адрес> отказано, он решение суда не обжаловал. Права У.М.У. также не нарушает, т.к. деньги за проданный дом она получила, в удовлетворении иска У.М.У. о признании недействительным договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. (она ссылалась на то, что собственником этого дома не являлась, настоящим собственником был Ш.И.Ш. отказано, решение суда У.М.У. также не обжаловано. Отказывая в удовлетворении их исков, суд пришел к выводу, что с момента заключения договора от 28 мая 1988 г. прошло более 25 лет, срок исковой давности как Ш.И.Ш., так и У.М.У. для его оспаривания пропущен, о применении срока исковой давности заявили ходатайство И.С. и С.
Отказывая в удовлетворении иска И.С. и С. о признании договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. действительным, суд применил срок исковой давности, однако ходатайство о применении срока исковой давности ни Ш.И.Ш., ни У.М.У. заявлено не было, в протоколе судебного заседания и в других письменных документах такое ходатайство отсутствует. При обсуждении вопроса о применении срока исковой давности суду следовало руководствоваться правилами ст. 199 ч. 3 ГК РФ, согласно которой истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Суд ошибочно применил ст. 78 ГК РСФСР и не применил ст. 199 ч. 3 ГК РФ, подлежащую применению к спорным правоотношениям.
Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 28 мая 1988 г. является мнимой сделкой, что по указанному договору деньги переданы не были, дом сестрам И. и И.С. также не был передан, в дом они не вселялись и не проживали, оплату налогов и коммунальных услуг не несли. Между тем, этот вывод суда не подтверждается материалами дела. Так, из текста договора купли-продажи от 28 мая 1988 г. следует, что деньги в сумме <.> руб. были полностью переданы У.М.У. покупателями И. и И.С. при подписании договора, нотариусом этот договор, следовательно, и условие о передаче денег, нотариально удостоверен. Согласно объяснениям И. и И.С., на момент приобретения дома в нем проживала их сестра И.З. (по мужу Ш.) с тремя малолетними детьми, поэтому они договорились, что в доме останется проживать сестра с мужем Ш.Г.И. и детьми. По договоренности между ними именно они должны были оплачивать налоги за дом, поэтому в квитанциях об оплате налогов указана фамилия Ш.Г.И. (мужа сестры). К тому же, нормами ГК РСФСР 1964 г. фактическая передача дома новому собственнику не предусматривалась в качестве обязательного условия договора купли-продажи жилого дома.
Доводы Ш.Г.И. о том, что он как собственник спорного дома нес расходы по его содержанию, также не состоятельны. Собственником дома Ш.Г.И. быть не мог, т.к. согласно его же объяснениям, он не был указан собственником дома в договорах купли-продажи дома в 1984 г. и в 1988 г., т.к. у него на праве собственности уже имелся другой дом, расположенный по <адрес>, в то время законом было запрещено иметь в собственности два дома, право собственности на второй дом подлежало принудительному прекращению.
Действительно, согласно ст. 106 ГК РСФСР 1964 г., в личной собственности гражданина мог находиться один жилой дом (или часть дома). Согласно ст. 107 ГК РСФСР, подлежало прекращению право собственности на жилые дома сверх одного.
Судом также установлено, что Ш.З. вселилась и проживала в спорном доме со дня его приобретения, она и дети были прописаны в доме, в то время как Ш.Г.И. был зарегистрировав прописан) в спорном доме лишь в 1989 г., т.е. после того, как дом был приобретен сестрами И. и И.С., об этом обстоятельстве не мог не знать Ш.Г.И., оплачивая расходы по содержанию дома, ему не принадлежащего.
В ходе апелляционного рассмотрения дела представитель И. и И.С. - А.Н. (доверенность в деле) отказалась от иска о выселении Ш.Г.И. из <адрес>, поэтому решение суда в этой части подлежит оставлению без изменения.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи <адрес> от 28 мая 1988 г. следует признать действительным, решение суда в этой части подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ч. 2 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хасавюртовского городского суда от 29 июля 2013 г. в части отказа в удовлетворении иска И. и И.С. к Ш.И.Ш., Ш.Г.И., У.М.У. о признании договора купли-продажи <адрес> действительным отменить.
Удовлетворить иск И.С.А. и И.С.А. Признать действительным и состоявшимся договор купли-продажи <адрес>, заключенный 28 мая 1988 г. между продавцом У.М.У. и покупателями И. и И.С.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Н.К.ГОМЛЕНКО
Судьи
Р.С.ГАЛИМОВА
Ш.М.МАГАМЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)