Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,
при участии:
- от ООО "Русское зерно"- Привалова Татьяна Владимировна по доверенности от 07.10.2012;
- от администрации г. Ростова-на-Дону - Янин Вадим Валерьевич по доверенности от 12.02.2013 N 59-1/79;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русское зерно"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 по делу N А53-33649/2012, принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русское зерно"
к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, муниципальному учреждению "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону"
при участии третьего лица: Ибрагимова Багадура Агаяровича
о признании незаконными действий
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русское зерно" (далее - ООО "Русское зерно", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО города Ростова-на-Дону), муниципальному учреждению "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Ибрагимова Багадура Агаяровича (далее - Ибрагимов Б.А.), в котором просило:
- признать незаконным бездействие администрации по неподготовке постановления о заключении с обществом на новый срок договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001;
- обязать администрацию издать постановление о заключении с обществом на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001;
- признать незаконным действия ДИЗО города Ростова-на-Дону по расторжению договора аренды от 13.10.2008 N 30737 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001;
- обязать ДИЗО города Ростова-на-Дону заключить договор аренды на новый срок после выхода постановления администрации о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 требование ООО "Русское зерно" об обязании ДИЗО города Ростова-на-Дону заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001 на новый срок оставлено без рассмотрения, в остальной части заявленных требований отказано.
Заявитель обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 в установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке.
Заявитель жалобы просит решение от 27.02.2013 отменить, принять новый судебный акт, заявленные ООО "Русское зерно" требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что решение суда является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- общество предприняло все действия, направленные на исполнение договора аренды земельного участка с целью строительства на нем водноспортивной базы. Обществом проведены: предпроектные и проектные изыскания, подготовка проектной документации, мероприятия по объединению земельных участков с целью последующего строительства на объединенном участке объекта - водноспортивной базы, которые являются неотъемлемым этапом строительства. ООО "Русское зерно" совершало действия по законному использованию земельного участка, которым суд не дал должной оценки;
- администрация города Ростова-на-Дону, ДИЗО города Ростова-на-Дону не представили в суд документов и пояснений, обоснований причины не продления договора аренды. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, представляет собой сложный юридический состав, включающий принятие уполномоченным органом ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка, и соглашение сторон (договор), заключаемое на основании этого акта, а также последующую государственную регистрацию договора аренды в случаях установленных законом. Отсутствие взаимодействия между различными структурными подразделениями органа местного самоуправления не может создавать оснований для расторжения договора, поскольку этим нарушаются права заявителя.
В судебном заседании представитель заявителя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение от 27.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель администрации в судебном заседании против доводов, изложенных в апелляционной жалобы возражал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ДИЗО города Ростова-на-Дону, муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" и Ибрагимова Б.А.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 22.04.2005 N 27445 в аренду ООО "Русское зерно" предоставлялся земельный участок общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, для использования в целях проектирования и строительства водно-спортивной базы. Срок аренды с 04.11.2004 по 04.11.2007 (т. 2. л.д. 8-25).
В соответствии с договором аренды земельного участка от 13.10.2008 N 30736 (т. 1. л.д. 110-114), на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 04.07.2008 N 653, земельный участок общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, был предоставлен в аренду ООО "Русское зерно", для завершения работ по строительству водноспортивной базы (т. 1 л.д. 105). Срок аренды с 04.17.2008 по 04.07.2011. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 21.10.2008.
В ходе разработки концепции застройки данной территории и подготовки эскизного проекта, заявителем было установлено, что площадь предоставленного земельного участка недостаточна для размещения на нем объектов водноспортивной базы в соответствии с требованиями действующих строительных, санитарных и пожарных норм, градостроительных норм, а его конфигурация и место расположение не обеспечивает выход к воде. В связи с чем, работы по подготовке и сбору технической, разрешительной и строительной документации были приостановлены.
С целью продолжения строительных работ один из учредителей ООО "Русское зерно" Ибрагимов Б.А. обратился в муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" с заявлением о предоставлении ему в аренду смежного земельного участка, сформированного по границе береговой полосы, что обеспечивало возможность осуществления выхода к реке.
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 18.04.2011 года N 229 утвержден акт выбора земельного участка для предварительного согласования места размещения водноспортивной базы по ул. Левобережная. Ибрагимову Б.А. предварительно согласовано место размещения водноспортивной базы на свободном от строений и зеленых насаждений на земельном участке площадью 0,1844 га по ул. Левобережная в границах согласно прилагаемой схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории в пределах кадастрового квартала 61:44:003-217.
28 июня 2011 года земельный участок общей площадью 1844 кв. м поставлен на кадастровый учет, с присвоением ему кадастрового номера 61:44:0030217:3.
02 августа 2012 года между ДИЗО города Ростова-на-Дону и Ибрагимовым Б.А. заключен договор аренды указанного земельного участка N 34122 (номер регистрации 61-61-01/460/2012-74 от 22.08.2012).
07 июля 2011 года Ибрагимов Б.А. и ООО "Русское зерно" совместно обратились в муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону", ДИЗО города Ростова-на-Дону с заявлением о рассмотрении возможности объединения земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:03 02 17:0001, 61:44:0030217:3 (учитывая их нахождение в одном кадастровом квартале, одинаковый вид разрешенного использования, а также тот факт, что участки являются смежными) и представлении образуемого в результате их объединения земельного участка в аренду обществу и физическом лицу со множественностью лиц на стороне арендатора.
В ответ на указанное совместное обращение заявителю было указано, что объединение предоставленных ранее разным лицам земельных участков не может быть выполнено.
18 апреля 2011 года ДИЗО города Ростова-на-Дону уведомило ООО "Русское зерно" о том, что в случае не предоставления обществом пакета необходимых документов до истечения срока действия договора или письменного заявления о намерении заключения договора аренды на новый срок, договор аренды от 13.10.2008 N 30736 прекратит свое действие 05.07.2011. Согласно письму ДИЗО города Ростова-на-Дону от 12.12.2011 N ИЗ-41519/15 договор от 13.10.2008 N 30736 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. В письме указано о направлении предупреждения от 16.11.2011 N ИЗ-37066/6 о необходимости предоставления ООО "Русское зерно" доказательства освоения спорного земельного участка.
01 июля 2011 года ООО "Русское зерно" обратилось в муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" с заявлением о подготовке постановления администрации о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, общей площадью 750 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, для завершения строительства водно-спортивной базы (т. 1 л.д. 45).
30 декабря 2011 года в обоснование осуществления мероприятий по освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, в течение действия срока договора аренды, ООО "Русское зерно" направило следующие документы: разрешение на строительство; технический отчет об инженерно-геологических изысканиях для берегоукрепления 2006 года; топографическую съемку от 30.11.2011; градостроительный план земельного участка; проект водноспортивной базы на ул. Левобережная. 153-155 в г. Ростове-на-Дону; ответ ГУ МЧС России по РО от 27.12.2011 N 3/14918; ответ МУ "ДАиГ" от 27.12.2011 N ДА-01-21/34894; расчет нагрузок потребителей электроэнергии 2011; топографическую съемку от 28.06.2007; письмо МУП ПО "Водоканал" от 29.09.2003 N 3/7-А; схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории в пределах кадастрового квартала от 22.04.2010; письмо филиала ОАО "ЮТК Ростов электросвязь" ТО 59-13 N 131-03 от 09.09.2003; письмо ОАО "Ростовэнерго" от 02.09.2003 N 930/9-3X61; письмо ФГУП РО "Донэнерго" от 24.09.2003 N 07-19; технические условия на подключение к городским сетям инженерного обеспечения.
Однако ДИЗО города Ростова-на-Дону уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 сообщило ООО "Русское зерно" о том, что в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание письмо Администрации города Ростова-на-Дону от 15.06.2012 N 5/998, арендодатель отказывается от договора аренды 13.10.2008 N 30736, в связи с чем договор аренды прекратит свое действие 03.10.2012 (т. 1 л.д. 39).
Общество полагает, что предприняло все меры к подготовке правоустанавливающего акта о продлении срока аренды спорного земельного участка с целью последующего заключения договора на новый срок, но бездействие Администрации город Ростова-на-Дону, выразившееся в неподготовке постановления о продлении срока аренды, препятствует осуществлению предпринимательской (экономической) деятельности заявителя по дальнейшему освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, в связи с чем ООО "Русское зерно" обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Как следует из материалов дела, целью обращения ООО "Русское зерно" в суд является получение земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001 в аренду на новый срок.
Первоначально земельный участок предоставлен обществу с соблюдением процедур, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации. После принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Феерации) заявитель и департамент имущественных отношений заключили договор аренды.
При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.
В рамках данного дела заявитель оспаривает бездействие заинтересованных лиц по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В то же время требования общества сводятся к понуждению заинтересованных лиц принять решение о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Согласно положениям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Наличие на спорном участке объекта недвижимости, находящегося у общества в собственности, материалы дела не подтверждают.
ООО "Русское зерно" в течение срока действия договоров аренды от 22.04.2005 N 27445 и от 13.10.2008 N 30736 в период с 04.11.2004 по 03.10.2012 проведены предпроектные и проектные изыскания, подготовка проектной документации, получено разрешение на строительство N RU61310000-7742-1 (срок истек 30.04.2012). В свою очередь общество не приступило к фактическому строительству водноспортивной базы путем застройки спорного участка.
Доказательств, подтверждающих, что органом местного самоуправления, чьи действия (бездействия) оспариваются в рамках настоящего дела, чинились препятствия в освоении земельного участка, обществом также не представлено.
Таким образом, у ООО "Русское зерно" не возникло преимущественного права на приобретение спорного земельного участка в аренду в порядке положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
ДИЗО города Ростова-на-Дону в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 сообщило обществу о том, что, принимая во внимание письмо Администрации города Ростова-на-Дону от 15.06.2012 N 5/998, арендодатель отказывается от договора аренды 13.10.2008 N 30736, в связи с чем договор аренды прекратит свое действие 03.10.2012 (т. 1 л.д. 39).
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Обществом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Требование о признании бездействия незаконным соединено обществом с требованием о понуждении заключить договор.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи либо аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Сторона, получившая оферту, должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Таким образом, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
В деле отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику оферты (проекта договора аренды земельного участка, содержащего существенные его условия, а также подпись исполнительного органа и печать общества), поэтому требования о понуждении заключить договор верно оставлены судом без рассмотрения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 по делу N А53-33649/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2013 N 15АП-4945/2013 ПО ДЕЛУ N А53-33649/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. N 15АП-4945/2013
Дело N А53-33649/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,
при участии:
- от ООО "Русское зерно"- Привалова Татьяна Владимировна по доверенности от 07.10.2012;
- от администрации г. Ростова-на-Дону - Янин Вадим Валерьевич по доверенности от 12.02.2013 N 59-1/79;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русское зерно"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 по делу N А53-33649/2012, принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русское зерно"
к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, муниципальному учреждению "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону"
при участии третьего лица: Ибрагимова Багадура Агаяровича
о признании незаконными действий
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русское зерно" (далее - ООО "Русское зерно", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО города Ростова-на-Дону), муниципальному учреждению "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Ибрагимова Багадура Агаяровича (далее - Ибрагимов Б.А.), в котором просило:
- признать незаконным бездействие администрации по неподготовке постановления о заключении с обществом на новый срок договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001;
- обязать администрацию издать постановление о заключении с обществом на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001;
- признать незаконным действия ДИЗО города Ростова-на-Дону по расторжению договора аренды от 13.10.2008 N 30737 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001;
- обязать ДИЗО города Ростова-на-Дону заключить договор аренды на новый срок после выхода постановления администрации о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 требование ООО "Русское зерно" об обязании ДИЗО города Ростова-на-Дону заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001 на новый срок оставлено без рассмотрения, в остальной части заявленных требований отказано.
Заявитель обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 в установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке.
Заявитель жалобы просит решение от 27.02.2013 отменить, принять новый судебный акт, заявленные ООО "Русское зерно" требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что решение суда является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- общество предприняло все действия, направленные на исполнение договора аренды земельного участка с целью строительства на нем водноспортивной базы. Обществом проведены: предпроектные и проектные изыскания, подготовка проектной документации, мероприятия по объединению земельных участков с целью последующего строительства на объединенном участке объекта - водноспортивной базы, которые являются неотъемлемым этапом строительства. ООО "Русское зерно" совершало действия по законному использованию земельного участка, которым суд не дал должной оценки;
- администрация города Ростова-на-Дону, ДИЗО города Ростова-на-Дону не представили в суд документов и пояснений, обоснований причины не продления договора аренды. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, представляет собой сложный юридический состав, включающий принятие уполномоченным органом ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка, и соглашение сторон (договор), заключаемое на основании этого акта, а также последующую государственную регистрацию договора аренды в случаях установленных законом. Отсутствие взаимодействия между различными структурными подразделениями органа местного самоуправления не может создавать оснований для расторжения договора, поскольку этим нарушаются права заявителя.
В судебном заседании представитель заявителя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение от 27.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель администрации в судебном заседании против доводов, изложенных в апелляционной жалобы возражал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ДИЗО города Ростова-на-Дону, муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" и Ибрагимова Б.А.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 22.04.2005 N 27445 в аренду ООО "Русское зерно" предоставлялся земельный участок общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, для использования в целях проектирования и строительства водно-спортивной базы. Срок аренды с 04.11.2004 по 04.11.2007 (т. 2. л.д. 8-25).
В соответствии с договором аренды земельного участка от 13.10.2008 N 30736 (т. 1. л.д. 110-114), на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 04.07.2008 N 653, земельный участок общей площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, был предоставлен в аренду ООО "Русское зерно", для завершения работ по строительству водноспортивной базы (т. 1 л.д. 105). Срок аренды с 04.17.2008 по 04.07.2011. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 21.10.2008.
В ходе разработки концепции застройки данной территории и подготовки эскизного проекта, заявителем было установлено, что площадь предоставленного земельного участка недостаточна для размещения на нем объектов водноспортивной базы в соответствии с требованиями действующих строительных, санитарных и пожарных норм, градостроительных норм, а его конфигурация и место расположение не обеспечивает выход к воде. В связи с чем, работы по подготовке и сбору технической, разрешительной и строительной документации были приостановлены.
С целью продолжения строительных работ один из учредителей ООО "Русское зерно" Ибрагимов Б.А. обратился в муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" с заявлением о предоставлении ему в аренду смежного земельного участка, сформированного по границе береговой полосы, что обеспечивало возможность осуществления выхода к реке.
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 18.04.2011 года N 229 утвержден акт выбора земельного участка для предварительного согласования места размещения водноспортивной базы по ул. Левобережная. Ибрагимову Б.А. предварительно согласовано место размещения водноспортивной базы на свободном от строений и зеленых насаждений на земельном участке площадью 0,1844 га по ул. Левобережная в границах согласно прилагаемой схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории в пределах кадастрового квартала 61:44:003-217.
28 июня 2011 года земельный участок общей площадью 1844 кв. м поставлен на кадастровый учет, с присвоением ему кадастрового номера 61:44:0030217:3.
02 августа 2012 года между ДИЗО города Ростова-на-Дону и Ибрагимовым Б.А. заключен договор аренды указанного земельного участка N 34122 (номер регистрации 61-61-01/460/2012-74 от 22.08.2012).
07 июля 2011 года Ибрагимов Б.А. и ООО "Русское зерно" совместно обратились в муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону", ДИЗО города Ростова-на-Дону с заявлением о рассмотрении возможности объединения земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:03 02 17:0001, 61:44:0030217:3 (учитывая их нахождение в одном кадастровом квартале, одинаковый вид разрешенного использования, а также тот факт, что участки являются смежными) и представлении образуемого в результате их объединения земельного участка в аренду обществу и физическом лицу со множественностью лиц на стороне арендатора.
В ответ на указанное совместное обращение заявителю было указано, что объединение предоставленных ранее разным лицам земельных участков не может быть выполнено.
18 апреля 2011 года ДИЗО города Ростова-на-Дону уведомило ООО "Русское зерно" о том, что в случае не предоставления обществом пакета необходимых документов до истечения срока действия договора или письменного заявления о намерении заключения договора аренды на новый срок, договор аренды от 13.10.2008 N 30736 прекратит свое действие 05.07.2011. Согласно письму ДИЗО города Ростова-на-Дону от 12.12.2011 N ИЗ-41519/15 договор от 13.10.2008 N 30736 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. В письме указано о направлении предупреждения от 16.11.2011 N ИЗ-37066/6 о необходимости предоставления ООО "Русское зерно" доказательства освоения спорного земельного участка.
01 июля 2011 года ООО "Русское зерно" обратилось в муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" с заявлением о подготовке постановления администрации о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, общей площадью 750 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, для завершения строительства водно-спортивной базы (т. 1 л.д. 45).
30 декабря 2011 года в обоснование осуществления мероприятий по освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, левый берег р. Дон, в течение действия срока договора аренды, ООО "Русское зерно" направило следующие документы: разрешение на строительство; технический отчет об инженерно-геологических изысканиях для берегоукрепления 2006 года; топографическую съемку от 30.11.2011; градостроительный план земельного участка; проект водноспортивной базы на ул. Левобережная. 153-155 в г. Ростове-на-Дону; ответ ГУ МЧС России по РО от 27.12.2011 N 3/14918; ответ МУ "ДАиГ" от 27.12.2011 N ДА-01-21/34894; расчет нагрузок потребителей электроэнергии 2011; топографическую съемку от 28.06.2007; письмо МУП ПО "Водоканал" от 29.09.2003 N 3/7-А; схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории в пределах кадастрового квартала от 22.04.2010; письмо филиала ОАО "ЮТК Ростов электросвязь" ТО 59-13 N 131-03 от 09.09.2003; письмо ОАО "Ростовэнерго" от 02.09.2003 N 930/9-3X61; письмо ФГУП РО "Донэнерго" от 24.09.2003 N 07-19; технические условия на подключение к городским сетям инженерного обеспечения.
Однако ДИЗО города Ростова-на-Дону уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 сообщило ООО "Русское зерно" о том, что в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание письмо Администрации города Ростова-на-Дону от 15.06.2012 N 5/998, арендодатель отказывается от договора аренды 13.10.2008 N 30736, в связи с чем договор аренды прекратит свое действие 03.10.2012 (т. 1 л.д. 39).
Общество полагает, что предприняло все меры к подготовке правоустанавливающего акта о продлении срока аренды спорного земельного участка с целью последующего заключения договора на новый срок, но бездействие Администрации город Ростова-на-Дону, выразившееся в неподготовке постановления о продлении срока аренды, препятствует осуществлению предпринимательской (экономической) деятельности заявителя по дальнейшему освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001, в связи с чем ООО "Русское зерно" обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Как следует из материалов дела, целью обращения ООО "Русское зерно" в суд является получение земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 02 17:0001 в аренду на новый срок.
Первоначально земельный участок предоставлен обществу с соблюдением процедур, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации. После принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Феерации) заявитель и департамент имущественных отношений заключили договор аренды.
При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.
В рамках данного дела заявитель оспаривает бездействие заинтересованных лиц по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В то же время требования общества сводятся к понуждению заинтересованных лиц принять решение о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Согласно положениям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Наличие на спорном участке объекта недвижимости, находящегося у общества в собственности, материалы дела не подтверждают.
ООО "Русское зерно" в течение срока действия договоров аренды от 22.04.2005 N 27445 и от 13.10.2008 N 30736 в период с 04.11.2004 по 03.10.2012 проведены предпроектные и проектные изыскания, подготовка проектной документации, получено разрешение на строительство N RU61310000-7742-1 (срок истек 30.04.2012). В свою очередь общество не приступило к фактическому строительству водноспортивной базы путем застройки спорного участка.
Доказательств, подтверждающих, что органом местного самоуправления, чьи действия (бездействия) оспариваются в рамках настоящего дела, чинились препятствия в освоении земельного участка, обществом также не представлено.
Таким образом, у ООО "Русское зерно" не возникло преимущественного права на приобретение спорного земельного участка в аренду в порядке положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
ДИЗО города Ростова-на-Дону в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 сообщило обществу о том, что, принимая во внимание письмо Администрации города Ростова-на-Дону от 15.06.2012 N 5/998, арендодатель отказывается от договора аренды 13.10.2008 N 30736, в связи с чем договор аренды прекратит свое действие 03.10.2012 (т. 1 л.д. 39).
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Обществом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Требование о признании бездействия незаконным соединено обществом с требованием о понуждении заключить договор.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи либо аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Сторона, получившая оферту, должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Таким образом, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.
В деле отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику оферты (проекта договора аренды земельного участка, содержащего существенные его условия, а также подпись исполнительного органа и печать общества), поэтому требования о понуждении заключить договор верно оставлены судом без рассмотрения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2013 по делу N А53-33649/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)