Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Каян В.П., начальника отдела нормативно-правового обеспечения, доверенность от 21 мая 2008 года N 8/2008 (ксерокопия в деле), от ответчика - Зуба С.В., директора, паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пегас", г. Камышин Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2008 года по делу N А12-386/08-с67, принятое судьей С.В. Павловой,
по иску муниципального предприятия "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина", г. Камышин Волгоградской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Пегас", г. Камышин Волгоградской области,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин, г. Камышин Волгоградской области,
о взыскании 126258 руб.
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось муниципальное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Пегас" 122312 руб. 58 коп., в том числе 86859 руб. 56 коп. - задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 1 апреля 2005 года по 30 сентября 2007 года на основании договора на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27 ноября 2003 года N 17, 35453 руб. 02 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства за период с 11 мая 2005 года по 31 августа 2007 года на основании пункта 4.3.1 названного договора.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2008 года по делу N А12-386/08-67 исковые требования были удовлетворены в сумме 102363 руб. 68 коп.: с ответчика взыскано 87636 руб. 68 коп. задолженности по оплате эксплуатационных расходов, 15000 руб. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Пегас" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 25 марта 2008 года по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в сумме 4994 руб.
Заявлением от 11 июля 2008 года общество с ограниченной ответственностью "Пегас" признало обоснованным взыскание 46110 руб. 29 коп. за период с 12 декабря 2006 года, т.е. с момента регистрации дополнительного соглашения, также просило уменьшить сумму неустойки с учетом добровольного признания части долга.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции нарушены требования пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны имеющие для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права. Суд первой инстанции не учел, что истец не оказывает услуги по эксплуатации помещений, общество с ограниченной ответственностью "Пегас" самостоятельно несет все расходы по оплате коммунальных услуг, договор аренды был заключен с другим предприятием, истец не доказал правопреемства, неправильно определены тарифы.
Муниципальное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства в г. Камышине" считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, т.к. судом первой инстанции полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана правовая оценка, нормы материального права применены правильно.
В судебном заседании объявлен перерыв до 15 июля 2008 года до 10 час. 50 мин.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции не считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Камышина (арендодатель) при участии муниципального унитарного предприятия "Жилищное управление" (балансодержатель) заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Пегас" (арендатор) договор на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27 ноября 2003 года N 17, согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя сдает целевым назначением, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Камышин Волгоградской области, ул. Мира, 12, в подвальном помещении 4-этажного кирпичного жилого дома с подвалом общей площадью 377,7 кв. м, под магазин - 214,6 кв. м, под общественное питание - 163,1 кв. м. Срок действия договора с 27 декабря 2003 года по 31 декабря 2013 года. В разделе 3 договора стороны согласовали арендную плату в сумме 104664 руб. 60 коп. в год, эксплуатационные расходы 22843 руб. 30 коп. в год. Внесение арендной платы должно производится арендатором не позднее 10 числа каждого следующего за текущим месяца в сумме 8722 руб. 05 коп. в месяц на расчетный счет городского бюджета. Эксплуатационные расходы в сумме 1903 руб. 61 коп. в месяц оплачиваются на расчетный счет балансодержателя в те же сроки. Налог на добавленную стоимость оплачивается арендатором самостоятельно по указанным в договоре банковским реквизитам.
В пункте 1.2 договора предусмотрено, что акт приема-передачи не составляется, если арендатор пользовался этим помещением по ранее действующему договору. В подтверждение передачи имущества в аренду представлен акт приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности от 15 июля 2002 года, подписанный арендодателем, балансодержателем и арендатором.
Дополнительным соглашением от 18 апреля 2005 года к договору аренды от 27 ноября 2003 года N 17 изменена преамбула договора и указан новый балансодержатель - муниципальное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина", этим же соглашением арендатору дано разрешение на сдачу части помещения площадью 37,7 кв. м в субаренду, изменены размеры арендной платы и эксплуатационных расходов.
Дополнительным соглашением от 19 июля 2005 года к договору аренды от 27 ноября 2003 года N 17 арендатору дано согласие на сдачу в субаренду 113,31 кв. м, изменен размер арендной платы и эксплуатационных расходов.
В дополнительных соглашениях указано, что они подлежат государственной регистрации.
Договор аренды от 27 ноября 2003 года N 17 был зарегистрирован в установленном законом порядке 3 октября 2005 года, о чем учинена запись за N 34-34-04/008/2005-24.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин от 4 сентября 2006 года N 928 муниципальному предприятию "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" предложено произвести перерасчет арендной платы и внести соответствующие изменения в договор аренды от 27 ноября 2003 года N 17 в связи с изменением арендованных площадей и присвоением им кадастрового номера.
Дополнительным соглашением от 4 сентября 2006 года в договор внесены изменения: указано новое название балансодержателя - муниципальное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина", указаны новые площади арендуемого помещения, их кадастровые номера, размер арендной платы и эксплуатационных расходов, составлен новый акт приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности от 4 сентября 2006 года.
Дополнительное соглашение от 4 сентября 2006 года зарегистрировано в установленном законом порядке 12 декабря 2006 года.
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Исходя из требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключаемый на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (Пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из совокупности статей 452, 453, 609, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в договор аренды должны быть внесены с соблюдением требований гражданского законодательства, установленных для договоров аренды зданий или сооружения, недвижимого имущества.
Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В дополнительных соглашениях от 18 апреля 2005 года (пункты 7, 9), от 19 июля 2005 года (пункты 5), от 4 сентября 2006 года (пункт 5) стороны определили, на какой срок распространяются эти условия.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора (до государственной регистрации договора) условий об обязанности арендатора по возмещению арендодателю эксплуатационных расходов по содержанию мест общего пользования многоэтажного жилого дома свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактические расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность арендатора по внесению эксплуатационных платежей определена условиями договора.
Пункты 1, 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия о размере и порядке уплаты эксплуатационных расходов, содержащиеся в договоре аренды от 27 ноября 2003 года N 17 и дополнительных соглашениях к нему, относятся к сделкам возмездного оказания услуг (подряда), которые не требуют государственной регистрации, следовательно, начинают действовать с момента их подписания.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения договора на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27 ноября 2003 года N 17 и дополнительных соглашений к нему в части оплаты эксплуатационных расходов по содержанию мест общего пользования и прилегающей территории в жилом четырехэтажном доме по ул. Мира, 12 в г. Камышине Волгоградской области, а также ненадлежащего исполнения обязанностей истцом по содержанию мест общего пользования.
Утверждение ответчика о том, что стоимость эксплуатационных расходов за 1 кв. м площади в месяц, утвержденная постановлением Администрации города Камышина от 20 января 2004 года N 67-п, недействительна, необоснованно, т.к. указанный акт не признан недействительным в установленном законом порядке, обязательства ответчика вытекают из заключенного договора.
Суд первой инстанции, взыскивая задолженность по оплате эксплуатационных расходов в соответствии с условиями договора аренды и дополнительных соглашений к нему, тем не менее, применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер предъявленной неустойки (пени), учитывая, что ответчиком нарушены договорные обязательства в отдельные периоды времени действия договора (после государственной регистрации). Неустойка (пеня) не взыскана за период, когда имели место лишь фактические отношения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 25 марта 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-386/08-с67 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пегас" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном главой 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2008 ПО ДЕЛУ N А12-386/08-С67
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2008 г. по делу N А12-386/08-с67
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Каян В.П., начальника отдела нормативно-правового обеспечения, доверенность от 21 мая 2008 года N 8/2008 (ксерокопия в деле), от ответчика - Зуба С.В., директора, паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пегас", г. Камышин Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2008 года по делу N А12-386/08-с67, принятое судьей С.В. Павловой,
по иску муниципального предприятия "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина", г. Камышин Волгоградской области,
к обществу с ограниченной ответственностью "Пегас", г. Камышин Волгоградской области,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин, г. Камышин Волгоградской области,
о взыскании 126258 руб.
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось муниципальное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Пегас" 122312 руб. 58 коп., в том числе 86859 руб. 56 коп. - задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с 1 апреля 2005 года по 30 сентября 2007 года на основании договора на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27 ноября 2003 года N 17, 35453 руб. 02 коп. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства за период с 11 мая 2005 года по 31 августа 2007 года на основании пункта 4.3.1 названного договора.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2008 года по делу N А12-386/08-67 исковые требования были удовлетворены в сумме 102363 руб. 68 коп.: с ответчика взыскано 87636 руб. 68 коп. задолженности по оплате эксплуатационных расходов, 15000 руб. неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательства, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Пегас" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 25 марта 2008 года по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в сумме 4994 руб.
Заявлением от 11 июля 2008 года общество с ограниченной ответственностью "Пегас" признало обоснованным взыскание 46110 руб. 29 коп. за период с 12 декабря 2006 года, т.е. с момента регистрации дополнительного соглашения, также просило уменьшить сумму неустойки с учетом добровольного признания части долга.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции нарушены требования пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны имеющие для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права. Суд первой инстанции не учел, что истец не оказывает услуги по эксплуатации помещений, общество с ограниченной ответственностью "Пегас" самостоятельно несет все расходы по оплате коммунальных услуг, договор аренды был заключен с другим предприятием, истец не доказал правопреемства, неправильно определены тарифы.
Муниципальное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства в г. Камышине" считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, т.к. судом первой инстанции полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана правовая оценка, нормы материального права применены правильно.
В судебном заседании объявлен перерыв до 15 июля 2008 года до 10 час. 50 мин.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции не считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Камышина (арендодатель) при участии муниципального унитарного предприятия "Жилищное управление" (балансодержатель) заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Пегас" (арендатор) договор на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27 ноября 2003 года N 17, согласно пункту 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя сдает целевым назначением, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Камышин Волгоградской области, ул. Мира, 12, в подвальном помещении 4-этажного кирпичного жилого дома с подвалом общей площадью 377,7 кв. м, под магазин - 214,6 кв. м, под общественное питание - 163,1 кв. м. Срок действия договора с 27 декабря 2003 года по 31 декабря 2013 года. В разделе 3 договора стороны согласовали арендную плату в сумме 104664 руб. 60 коп. в год, эксплуатационные расходы 22843 руб. 30 коп. в год. Внесение арендной платы должно производится арендатором не позднее 10 числа каждого следующего за текущим месяца в сумме 8722 руб. 05 коп. в месяц на расчетный счет городского бюджета. Эксплуатационные расходы в сумме 1903 руб. 61 коп. в месяц оплачиваются на расчетный счет балансодержателя в те же сроки. Налог на добавленную стоимость оплачивается арендатором самостоятельно по указанным в договоре банковским реквизитам.
В пункте 1.2 договора предусмотрено, что акт приема-передачи не составляется, если арендатор пользовался этим помещением по ранее действующему договору. В подтверждение передачи имущества в аренду представлен акт приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности от 15 июля 2002 года, подписанный арендодателем, балансодержателем и арендатором.
Дополнительным соглашением от 18 апреля 2005 года к договору аренды от 27 ноября 2003 года N 17 изменена преамбула договора и указан новый балансодержатель - муниципальное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина", этим же соглашением арендатору дано разрешение на сдачу части помещения площадью 37,7 кв. м в субаренду, изменены размеры арендной платы и эксплуатационных расходов.
Дополнительным соглашением от 19 июля 2005 года к договору аренды от 27 ноября 2003 года N 17 арендатору дано согласие на сдачу в субаренду 113,31 кв. м, изменен размер арендной платы и эксплуатационных расходов.
В дополнительных соглашениях указано, что они подлежат государственной регистрации.
Договор аренды от 27 ноября 2003 года N 17 был зарегистрирован в установленном законом порядке 3 октября 2005 года, о чем учинена запись за N 34-34-04/008/2005-24.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин от 4 сентября 2006 года N 928 муниципальному предприятию "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина" предложено произвести перерасчет арендной платы и внести соответствующие изменения в договор аренды от 27 ноября 2003 года N 17 в связи с изменением арендованных площадей и присвоением им кадастрового номера.
Дополнительным соглашением от 4 сентября 2006 года в договор внесены изменения: указано новое название балансодержателя - муниципальное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства г. Камышина", указаны новые площади арендуемого помещения, их кадастровые номера, размер арендной платы и эксплуатационных расходов, составлен новый акт приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности от 4 сентября 2006 года.
Дополнительное соглашение от 4 сентября 2006 года зарегистрировано в установленном законом порядке 12 декабря 2006 года.
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Исходя из требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключаемый на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (Пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из совокупности статей 452, 453, 609, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в договор аренды должны быть внесены с соблюдением требований гражданского законодательства, установленных для договоров аренды зданий или сооружения, недвижимого имущества.
Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В дополнительных соглашениях от 18 апреля 2005 года (пункты 7, 9), от 19 июля 2005 года (пункты 5), от 4 сентября 2006 года (пункт 5) стороны определили, на какой срок распространяются эти условия.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора (до государственной регистрации договора) условий об обязанности арендатора по возмещению арендодателю эксплуатационных расходов по содержанию мест общего пользования многоэтажного жилого дома свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактические расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность арендатора по внесению эксплуатационных платежей определена условиями договора.
Пункты 1, 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия о размере и порядке уплаты эксплуатационных расходов, содержащиеся в договоре аренды от 27 ноября 2003 года N 17 и дополнительных соглашениях к нему, относятся к сделкам возмездного оказания услуг (подряда), которые не требуют государственной регистрации, следовательно, начинают действовать с момента их подписания.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения договора на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 27 ноября 2003 года N 17 и дополнительных соглашений к нему в части оплаты эксплуатационных расходов по содержанию мест общего пользования и прилегающей территории в жилом четырехэтажном доме по ул. Мира, 12 в г. Камышине Волгоградской области, а также ненадлежащего исполнения обязанностей истцом по содержанию мест общего пользования.
Утверждение ответчика о том, что стоимость эксплуатационных расходов за 1 кв. м площади в месяц, утвержденная постановлением Администрации города Камышина от 20 января 2004 года N 67-п, недействительна, необоснованно, т.к. указанный акт не признан недействительным в установленном законом порядке, обязательства ответчика вытекают из заключенного договора.
Суд первой инстанции, взыскивая задолженность по оплате эксплуатационных расходов в соответствии с условиями договора аренды и дополнительных соглашений к нему, тем не менее, применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер предъявленной неустойки (пени), учитывая, что ответчиком нарушены договорные обязательства в отдельные периоды времени действия договора (после государственной регистрации). Неустойка (пеня) не взыскана за период, когда имели место лишь фактические отношения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 25 марта 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-386/08-с67 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пегас" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном главой 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)