Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Гонтарь Н.Ю., Мугиновой Р.Х.
при секретаре Т.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам М.Р.Ф., К.Ф., ООО "Оценка" на решение Салаватского городского суда РБ от 17 января 2013 года, которым постановлено:
исковые требования М.Р.Ф. к К.В., Б., действующей в интересах несовершеннолетних К.М.С., К.Д.Е., о признании утратившим право пользования жилым помещением и обязании зарегистрировать несовершеннолетних детей по месту их проживания, оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б., действующей в интересах несовершеннолетних детей К.Д.Е., К.М.С. к К.Ф., М.Р.Ф., К.В. о признании договоров купли-продажи незаключенными, обязании аннулировать запись в реестре о правах собственности М.Р.Ф., восстановлении записи о праве собственности на имя К.В., удовлетворить.
Признать договоры купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., проспект ..., ... от ... года и от ... года незаключенными, прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя М.Р.Ф., восстановить запись о праве собственности К.В. на квартиру N ... дома N ... по проспекту ... города ...
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
М.Р.Ф. обратилась в суд с иском к К.В., К.М.С., К.Д.Е. о признании их утратившими права пользования жилым помещением и снятии их с регистрационного учета в квартире N ... дома N ... по пр. ... г. ..., мотивируя тем, что по договору купли-продажи от ... года она приобрела в собственность указанную квартиру.
Пунктом 5.6 договора стороны установили, что в течение 30 дней со дня подписания указанного договора ответчики обязуются сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение. К.В. и ее дети по настоящее время не выполнили своего обязательства и не снялись с регистрационного учета в квартире.
Б. - опекун К.М.С., К.Д.Е. обратилась в суд со встречным иском о признании незаключенным договоры купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года между продавцом К.В. и покупателем К.Ф. от ... года между продавцом К.Ф. и покупателем М.Р.Ф., мотивируя тем, что вступившим в законную силу решением ... городского суда РБ от... года К.В. лишена родительских прав в отношении детей К.М.С. ... г.р., К.Д.Е. ... г.р. Вступившим в законную силу решением ... городского суда от ... года К.С.Б. лишен родительских прав в отношении дочери К.М.С. ... г.р. Дети переданы под ее Б. опеку.
Согласно Постановлению от ... года главы Администрации г. ..., а также Постановлению главы г. ... от ... года N ... в квартире по адресу: г. ..., пр. ... закреплено право проживания несовершеннолетних детей К.Д.Е., ... г.р., К.М.С., ... г.р.
Обе сделки с квартирой совершены в нарушение прав детей без согласия на то органа опеки и попечительства.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не соглашаясь с решением суда, М.Р.Ф., К.Ф., третье лицо по делу ООО "Оценка" в апелляционных жалобах просят его отменить, считая совершенные сделки с квартирой законными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав М.Р.Ф. и ее представителя, Ш.В.В., представляющего К.Ф., поддержавших доводы жалоб, а также выслушав К.Ю.В., представляющего Б., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материального процессуального права.
В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям закона не соответствует.
Судом установлено, подтверждено материалами дела, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года собственником квартиры по адресу г. ..., пр. ... являлась К.В.
Вступившим в законную силу решением... городского суда РБ от ... года К.В. лишена родительских прав в отношении детей К.М.С. ... г.р., К.Д.Е. ... г.р., проживающих в указанной квартире.
Вступившим в законную силу решением... городского суда от ... года К.С.Б. лишен родительских прав в отношении дочери К.М.С. ... г.р. Дети переданы под опеку Б.
... года между К.В. и К.Ф. заключен договор купли-продажи спорной квартиры и ... года К.Ф. зарегистрировал право собственности и получил свидетельство о государственной регистрации права.
... года между К.Ф. и М.Ф. заключен договор купли-продажи той же квартиры по адресу: г. ..., пр. .... Указанная сделка также прошла государственную регистрацию с выдачей М.Ф. свидетельства о государственной регистрации права от ... года.
Судом при разрешении спора не принято во внимание то, что в силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд при разрешении спора не учел того, что поскольку обе оспариваемые сделки прошли государственную регистрацию, то они в силу прямого на то указания приведенной нормы закона (ст. 558 ГК РФ) являются заключенными.
Б. свои требования о незаключенности сделок с квартирой основывала на том, что они были совершено в нарушении требований норм закона, без согласия на то органа опеки и попечительства, без учетом наличия права проживания в этой квартире двух детей оставшихся без попечения родителей.
Судом не принято во внимание то, что действующие нормы закона не предполагают возможность признания сделки незаключенной по указанным заявителем основаниям.
Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В пределах заявленных требований суду следовало отказать в удовлетворении требований Б.
Вышеприведенные доводы являются для данного дела существенными, однако судом первой инстанции учтены не были, и им не дана надлежащая оценка, что привело к вынесению незаконного решения.
Из вышеизложенного следует, что судом неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 330 ГПК РФ, является основанием отмены решения суда.
Поскольку обстоятельства по делу установлены, Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, выносит новое решение об отказе в удовлетворении требований Б.
Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
М.Р.Ф. основывает свои требования на указанной норме закона.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что требования М.Р.Ф. о прекращении права пользования квартирой подлежат удовлетворению только лишь в отношении К.В. - прежнего собственника квартиры, поскольку она, заключая договор купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года с покупателем К.Ф., взяла на себя обязательства сняться с регистрационного учета в квартире и освободить его. Она по существу исполнила условия указанной сделки. К.В. приобрела в собственность другую квартиру в г. ..., где фактически и проживает.
В п. 5.6 договора купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года между продавцом К.Ф. и покупателем М.Р.Ф. указано о том, что в указанной квартире на регистрационном учете состоят К.В. и ее дети К.М.С., К.Д.Е. Также указано о том, что К.В. обязуется сняться с регистрационного учета сама и снять своих несовершеннолетних детей и освободить квартиру в течение 30 дней со дня подписания указанного договора.
Однако К.В. стороной указанного договора не являлась, его не подписывала. Она же не являлась, и не могла являться законным представителем несовершеннолетних детей, и в качестве их представителя не могла брать какие-либо обязанности умаляющие права детей, поскольку до совершения указанных обеих сделок с квартирой вступившим в законную силу решением ... городского суда РБ от ... года она (К.В.) была лишена родительских прав в отношении детей К.М.С. ... г.р., К.Д.Е. ... г.р.
До совершения указанных обеих сделок с квартирой согласно Постановлению от ... года главы Администрации г. ..., а также Постановлению главы г. ... от ... года N ... в квартире по адресу: г. ..., пр. ... закреплено право проживания несовершеннолетних детей К.Д.Е., ... г.р., К.М.С., ... г.р.
Стороны сделки купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года, как продавец К.Ф., так и покупатель М.Р.Ф. заведомо знали о том, что квартира обременена правом проживания несовершеннолетних детей, поскольку им обоим именно по этим основаниям ввиду обременения квартиры правами детей регистрационной палатой были направлены сообщения от ... года о приостановлении и об отказе в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры от ... года (л.д. 57 - 60 т. 2). Лишь после повторного обращения в регистрационную палату в октябре... года сделка была зарегистрирована в виду предоставления заявителями разрешения органа опеки и попечительства Администрации г. ... на продажу квартиры под условием приобретения в собственность К.Д.Е., ... г.р., К.М.С., ... г.р. по 1\\2 доле другой квартиры. Однако установлено и не оспаривается то, что это условие разрешения охрана опеки попечительства на продажу квартиры под условием приобретения в собственность детей другой квартиры стороны сделки не намеревались исполнить, и не исполнили.
Кроме того, при совершении обеих сделок с квартирой не испрашивалось какого либо на то согласия опекуна детей Б. и органа опеки и попечительства г. ... по фактическому месту проживания детей с опекуном.
При проверке обоснованности заявленных требований суд не только вправе, но и обязан проверить, вытекают ли заявленные требования на сделке соответствующей требованиям закона. При этом нет необходимости, чтобы кто либо из лиц, участвующих в деле заявлял требования о признании сделки, либо отдельных его условий не соответствующим требованиям закона.
Согласно ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре купли продажи квартиры, на котором М.Р.Ф. основывает свои требования о признании детей утратившими права пользования жилым помещением, следует, что стороны указанного договора - продавец К.Ф. и покупатель М.Р.Ф., включив в этот договор условия о том, что дети не сохраняют право проживания в квартире, обязуются его освободить в течение 30 дней, разрешили вопрос о правах и обязанностях лиц, не являющихся стороной указанного договора.
Кроме того, в соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, необходимым условием законности совершаемой сделки купли-продажи недвижимого имущества, право пользования которым закреплено за несовершеннолетними, является согласие органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи, а также соблюдение прав несовершеннолетних детей при совершении данной сделки.
При вышеприведенных обстоятельствах по делу установлено, что на заключение договора купли-продажи спорного жилого помещения разрешение органа опеки и попечительства получено не было, что при установленных обстоятельствах является нарушением положений п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.
Условие сделки, предусматривающее лишение детей права проживания в квартире, является изначально не соответствующим требованиям вышеприведенных норм закона и, соответственно, это условие сделки является ничтожным изначально. Как было указано выше, М.Р.Ф. заведомо была осведомлена об обременении квартиры правами несовершеннолетних детей. Ее требования, основанные на заведомо ничтожных условиях сделки, не могут быть удовлетворены.
Согласие органа опеки, выданное в вышеприведенном виде и содержании нельзя признать таковым (согласием), поскольку указанное согласие выдано под условием приобретения детям при продаже квартиры иной квартиры. Такое согласие выдано покупателю квартиры М.Р.Ф. и продавцу квартиры К.Ф., которые никаких обязанностей, которые могли бы быть основаны на законе либо на родственных отношениях, перед детьми не несли и не могли нести. В связи с чем, они не намеревались и не приобрели при продаже квартиры иное жилое помещение детям в собственность, как это указано в согласии органа опеки. То есть, такое согласие, являющееся одним из существенных условий сделки, также изначально являлось ничтожным, явно выданным вопреки правам и интересам детей оставшихся без попечения родителей. В связи с изложенным, следует вывод о том, что, несмотря на двукратную государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по двум сделкам, право детей на проживание в спорной квартире сохранилось, квартира продана и приобретена с обременением права детей на проживание в указанной квартире, о чем заведомо были осведомлены как покупатель квартиры М., так и продавец квартиры, что свидетельствует об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований М.Р.Ф. и признании детей утратившими права проживания в квартире.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Салаватского городского суда РБ от 17 января 2013 года отменить. Вынести новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Б., действующей в интересах несовершеннолетних детей К.Д.Е., К.М.С., к К.Ф., М.Р.Ф., К.В. о признании договоров купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., проспект ..., ... от ... года и от ... года незаключенными, об аннулировании записи в реестре о правах собственности М.Р.Ф. на эту квартиру и восстановлении записи о праве собственности К.В. на эту квартиру.
Исковые требования М.Р.Ф. удовлетворить в части.
Признать право пользования квартирой N ... дома N ... по пр. ... г. ... К.В. прекращенным и снять ее с регистрационного учета в квартире.
Отказать в остальной части в удовлетворении исковых требований М.Р.Ф. о признании несовершеннолетних детей К.Д.Е., К.М.С. утратившими права пользования квартирой N ... дома N ... по пр. ... г. ... и снятии их с регистрационного учета в квартире.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Х.МУГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6589/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N 33-6589/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Гонтарь Н.Ю., Мугиновой Р.Х.
при секретаре Т.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам М.Р.Ф., К.Ф., ООО "Оценка" на решение Салаватского городского суда РБ от 17 января 2013 года, которым постановлено:
исковые требования М.Р.Ф. к К.В., Б., действующей в интересах несовершеннолетних К.М.С., К.Д.Е., о признании утратившим право пользования жилым помещением и обязании зарегистрировать несовершеннолетних детей по месту их проживания, оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б., действующей в интересах несовершеннолетних детей К.Д.Е., К.М.С. к К.Ф., М.Р.Ф., К.В. о признании договоров купли-продажи незаключенными, обязании аннулировать запись в реестре о правах собственности М.Р.Ф., восстановлении записи о праве собственности на имя К.В., удовлетворить.
Признать договоры купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., проспект ..., ... от ... года и от ... года незаключенными, прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя М.Р.Ф., восстановить запись о праве собственности К.В. на квартиру N ... дома N ... по проспекту ... города ...
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
М.Р.Ф. обратилась в суд с иском к К.В., К.М.С., К.Д.Е. о признании их утратившими права пользования жилым помещением и снятии их с регистрационного учета в квартире N ... дома N ... по пр. ... г. ..., мотивируя тем, что по договору купли-продажи от ... года она приобрела в собственность указанную квартиру.
Пунктом 5.6 договора стороны установили, что в течение 30 дней со дня подписания указанного договора ответчики обязуются сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение. К.В. и ее дети по настоящее время не выполнили своего обязательства и не снялись с регистрационного учета в квартире.
Б. - опекун К.М.С., К.Д.Е. обратилась в суд со встречным иском о признании незаключенным договоры купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года между продавцом К.В. и покупателем К.Ф. от ... года между продавцом К.Ф. и покупателем М.Р.Ф., мотивируя тем, что вступившим в законную силу решением ... городского суда РБ от... года К.В. лишена родительских прав в отношении детей К.М.С. ... г.р., К.Д.Е. ... г.р. Вступившим в законную силу решением ... городского суда от ... года К.С.Б. лишен родительских прав в отношении дочери К.М.С. ... г.р. Дети переданы под ее Б. опеку.
Согласно Постановлению от ... года главы Администрации г. ..., а также Постановлению главы г. ... от ... года N ... в квартире по адресу: г. ..., пр. ... закреплено право проживания несовершеннолетних детей К.Д.Е., ... г.р., К.М.С., ... г.р.
Обе сделки с квартирой совершены в нарушение прав детей без согласия на то органа опеки и попечительства.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не соглашаясь с решением суда, М.Р.Ф., К.Ф., третье лицо по делу ООО "Оценка" в апелляционных жалобах просят его отменить, считая совершенные сделки с квартирой законными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав М.Р.Ф. и ее представителя, Ш.В.В., представляющего К.Ф., поддержавших доводы жалоб, а также выслушав К.Ю.В., представляющего Б., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материального процессуального права.
В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям закона не соответствует.
Судом установлено, подтверждено материалами дела, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года собственником квартиры по адресу г. ..., пр. ... являлась К.В.
Вступившим в законную силу решением... городского суда РБ от ... года К.В. лишена родительских прав в отношении детей К.М.С. ... г.р., К.Д.Е. ... г.р., проживающих в указанной квартире.
Вступившим в законную силу решением... городского суда от ... года К.С.Б. лишен родительских прав в отношении дочери К.М.С. ... г.р. Дети переданы под опеку Б.
... года между К.В. и К.Ф. заключен договор купли-продажи спорной квартиры и ... года К.Ф. зарегистрировал право собственности и получил свидетельство о государственной регистрации права.
... года между К.Ф. и М.Ф. заключен договор купли-продажи той же квартиры по адресу: г. ..., пр. .... Указанная сделка также прошла государственную регистрацию с выдачей М.Ф. свидетельства о государственной регистрации права от ... года.
Судом при разрешении спора не принято во внимание то, что в силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд при разрешении спора не учел того, что поскольку обе оспариваемые сделки прошли государственную регистрацию, то они в силу прямого на то указания приведенной нормы закона (ст. 558 ГК РФ) являются заключенными.
Б. свои требования о незаключенности сделок с квартирой основывала на том, что они были совершено в нарушении требований норм закона, без согласия на то органа опеки и попечительства, без учетом наличия права проживания в этой квартире двух детей оставшихся без попечения родителей.
Судом не принято во внимание то, что действующие нормы закона не предполагают возможность признания сделки незаключенной по указанным заявителем основаниям.
Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В пределах заявленных требований суду следовало отказать в удовлетворении требований Б.
Вышеприведенные доводы являются для данного дела существенными, однако судом первой инстанции учтены не были, и им не дана надлежащая оценка, что привело к вынесению незаконного решения.
Из вышеизложенного следует, что судом неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, выводы суда не соответствуют обстоятельствам, установленным в судебном заседании, что, в соответствии с ст. 330 ГПК РФ, является основанием отмены решения суда.
Поскольку обстоятельства по делу установлены, Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, выносит новое решение об отказе в удовлетворении требований Б.
Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
М.Р.Ф. основывает свои требования на указанной норме закона.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что требования М.Р.Ф. о прекращении права пользования квартирой подлежат удовлетворению только лишь в отношении К.В. - прежнего собственника квартиры, поскольку она, заключая договор купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года с покупателем К.Ф., взяла на себя обязательства сняться с регистрационного учета в квартире и освободить его. Она по существу исполнила условия указанной сделки. К.В. приобрела в собственность другую квартиру в г. ..., где фактически и проживает.
В п. 5.6 договора купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года между продавцом К.Ф. и покупателем М.Р.Ф. указано о том, что в указанной квартире на регистрационном учете состоят К.В. и ее дети К.М.С., К.Д.Е. Также указано о том, что К.В. обязуется сняться с регистрационного учета сама и снять своих несовершеннолетних детей и освободить квартиру в течение 30 дней со дня подписания указанного договора.
Однако К.В. стороной указанного договора не являлась, его не подписывала. Она же не являлась, и не могла являться законным представителем несовершеннолетних детей, и в качестве их представителя не могла брать какие-либо обязанности умаляющие права детей, поскольку до совершения указанных обеих сделок с квартирой вступившим в законную силу решением ... городского суда РБ от ... года она (К.В.) была лишена родительских прав в отношении детей К.М.С. ... г.р., К.Д.Е. ... г.р.
До совершения указанных обеих сделок с квартирой согласно Постановлению от ... года главы Администрации г. ..., а также Постановлению главы г. ... от ... года N ... в квартире по адресу: г. ..., пр. ... закреплено право проживания несовершеннолетних детей К.Д.Е., ... г.р., К.М.С., ... г.р.
Стороны сделки купли-продажи квартиры N ... дома N ... по пр. ... г. ... от ... года, как продавец К.Ф., так и покупатель М.Р.Ф. заведомо знали о том, что квартира обременена правом проживания несовершеннолетних детей, поскольку им обоим именно по этим основаниям ввиду обременения квартиры правами детей регистрационной палатой были направлены сообщения от ... года о приостановлении и об отказе в государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры от ... года (л.д. 57 - 60 т. 2). Лишь после повторного обращения в регистрационную палату в октябре... года сделка была зарегистрирована в виду предоставления заявителями разрешения органа опеки и попечительства Администрации г. ... на продажу квартиры под условием приобретения в собственность К.Д.Е., ... г.р., К.М.С., ... г.р. по 1\\2 доле другой квартиры. Однако установлено и не оспаривается то, что это условие разрешения охрана опеки попечительства на продажу квартиры под условием приобретения в собственность детей другой квартиры стороны сделки не намеревались исполнить, и не исполнили.
Кроме того, при совершении обеих сделок с квартирой не испрашивалось какого либо на то согласия опекуна детей Б. и органа опеки и попечительства г. ... по фактическому месту проживания детей с опекуном.
При проверке обоснованности заявленных требований суд не только вправе, но и обязан проверить, вытекают ли заявленные требования на сделке соответствующей требованиям закона. При этом нет необходимости, чтобы кто либо из лиц, участвующих в деле заявлял требования о признании сделки, либо отдельных его условий не соответствующим требованиям закона.
Согласно ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре купли продажи квартиры, на котором М.Р.Ф. основывает свои требования о признании детей утратившими права пользования жилым помещением, следует, что стороны указанного договора - продавец К.Ф. и покупатель М.Р.Ф., включив в этот договор условия о том, что дети не сохраняют право проживания в квартире, обязуются его освободить в течение 30 дней, разрешили вопрос о правах и обязанностях лиц, не являющихся стороной указанного договора.
Кроме того, в соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, необходимым условием законности совершаемой сделки купли-продажи недвижимого имущества, право пользования которым закреплено за несовершеннолетними, является согласие органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи, а также соблюдение прав несовершеннолетних детей при совершении данной сделки.
При вышеприведенных обстоятельствах по делу установлено, что на заключение договора купли-продажи спорного жилого помещения разрешение органа опеки и попечительства получено не было, что при установленных обстоятельствах является нарушением положений п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.
Условие сделки, предусматривающее лишение детей права проживания в квартире, является изначально не соответствующим требованиям вышеприведенных норм закона и, соответственно, это условие сделки является ничтожным изначально. Как было указано выше, М.Р.Ф. заведомо была осведомлена об обременении квартиры правами несовершеннолетних детей. Ее требования, основанные на заведомо ничтожных условиях сделки, не могут быть удовлетворены.
Согласие органа опеки, выданное в вышеприведенном виде и содержании нельзя признать таковым (согласием), поскольку указанное согласие выдано под условием приобретения детям при продаже квартиры иной квартиры. Такое согласие выдано покупателю квартиры М.Р.Ф. и продавцу квартиры К.Ф., которые никаких обязанностей, которые могли бы быть основаны на законе либо на родственных отношениях, перед детьми не несли и не могли нести. В связи с чем, они не намеревались и не приобрели при продаже квартиры иное жилое помещение детям в собственность, как это указано в согласии органа опеки. То есть, такое согласие, являющееся одним из существенных условий сделки, также изначально являлось ничтожным, явно выданным вопреки правам и интересам детей оставшихся без попечения родителей. В связи с изложенным, следует вывод о том, что, несмотря на двукратную государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по двум сделкам, право детей на проживание в спорной квартире сохранилось, квартира продана и приобретена с обременением права детей на проживание в указанной квартире, о чем заведомо были осведомлены как покупатель квартиры М., так и продавец квартиры, что свидетельствует об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований М.Р.Ф. и признании детей утратившими права проживания в квартире.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Салаватского городского суда РБ от 17 января 2013 года отменить. Вынести новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований Б., действующей в интересах несовершеннолетних детей К.Д.Е., К.М.С., к К.Ф., М.Р.Ф., К.В. о признании договоров купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., проспект ..., ... от ... года и от ... года незаключенными, об аннулировании записи в реестре о правах собственности М.Р.Ф. на эту квартиру и восстановлении записи о праве собственности К.В. на эту квартиру.
Исковые требования М.Р.Ф. удовлетворить в части.
Признать право пользования квартирой N ... дома N ... по пр. ... г. ... К.В. прекращенным и снять ее с регистрационного учета в квартире.
Отказать в остальной части в удовлетворении исковых требований М.Р.Ф. о признании несовершеннолетних детей К.Д.Е., К.М.С. утратившими права пользования квартирой N ... дома N ... по пр. ... г. ... и снятии их с регистрационного учета в квартире.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Х.МУГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)