Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Дата объявления резолютивной части постановления - 05 октября 2007 г.
Дата изготовления постановления в полном объеме - 09 октября 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Байрамовой Н.Ю., Можеевой Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Капустиной Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Мехстройдин", г. Тула на решение Арбитражного суда Тульской области от 15 августа 2007 года по делу N А68-2000/7-102/2 (судья Романова Н.Г.), принятое по иску ООО "Мехстройдин" г. Тула
к ОАО "Жилкредит" г. Тула
о взыскании 2 720 000 рублей
при участии в заседании:
от истца: Есипов В.Ю., адвокат, доверенность от 01.07.2007 г.
от ответчика: Острун Б.Ю., генеральный директор,
Порфирьев А.Н., представитель, доверенность от 10.10.2006 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мехстройдин" (далее - ООО "Мехстройдин"), г. Тула обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к открытому акционерному обществу "Жилкредит" (далее - ОАО "Жилкредит"), г. Тула об обязании ответчика исполнить обязательства по договорам на долевое участие в строительстве квартиры N 12 и N 14 от 02.08.2004 г. и передаче истцу жилых квартир N 24 и N 27 в 28-квартирном жилом доме по ул. Комсомольская в г. Туле, а также о взыскании договорной неустойки в размере 931 658 рублей (т. 1, л.д. 2-3).
До рассмотрения спора по существу истец неоднократно уточнял заявленные требования, которые в окончательном виде были сформулированы как требования о взыскании убытков в размере 2 720 000 рублей, понесенных истцом в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договорам на долевое участие в строительстве квартиры N 12 и N 14 от 02.08.2004 г. (т. 1, л.д. 64).
От требований о взыскании неустойки истец отказался (т. 1, л.д. 111).
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Жилкредит" предъявил встречный иск о взыскании с истца неустойки и суммы в счет оплаты выполненных работ и оказанных услуг в размере 1 747 156 руб. 49 коп.
Определением суда первой инстанции от 13.08.2007 г. указанное определение было возвращено заявителю (т. 1, л.д. 135-136).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2007 г. (судья Романова Н.Г.) исковые требования удовлетворены частично: с ОАО "Жилкредит" в пользу ООО "Мехстройдин" взысканы убытки в размере 666 666 руб. 66 коп. В остальной части иска отказано. Производство по делу в части взыскания неустойки в размере 931 658 рублей прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Мехстройдин" обратилось с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное толкование закона, просит решение Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2007 г. отменить и принять новый судебный акт о полном удовлетворении заявленных требований.
Оспаривая решение арбитражного суда области, податель жалобы ссылается, в частности, на то, что ответчик в одностороннем порядке отказался от выполнения условий договоров на долевое участие в строительстве, ввиду чего, нанес истцу убытки. Отмечает, что спорные квартиры были реализованы ответчиком до окончания срока действия договоров на долевое участие в строительстве. Уведомление о расторжении указанных договоров было направлено ответчиком спустя полтора года после отчуждения квартир. Полагает необоснованным вывод суда о нарушении истцом своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве в части оплаты своей доли, в связи с отсутствием в указанных договорах обязательств ООО "Мехстройдин" по осуществлению финансирования исключительно в названные сроки. Отмечает, что между сторонами были заключены и другие договоры долевого участия, согласно которым оплата стоимости квартир производилась единовременным платежом. Полагает, что сложившиеся деловые взаимоотношения сторон предусматривают именно единовременную оплату объекта. Предусмотренное договорами на долевое участие в строительстве условие о порядке финансирования является диспозитивным, позволяющим ответчику, по его желанию, производить оплату частями. Полагает, что взысканная судом сумма не является убытками.
Ответчик представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Отметил, что договорами на долевое участие в строительстве установлен конкретный срок финансирования дольщиком строительства объектов. Указывает на нарушение истцом этого срока. Полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о его просрочке, ввиду чего, ответственность на ОАО "Жилкредит" не может быть возложена. Просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика заявил возражения относительно решения суда первой инстанции в части взыскания с него убытков в сумме 666 666 руб. 66 коп. Просил решение суда первой инстанции отменить и отказать ООО "Мехстройдин" в удовлетворении исковых требований полностью.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2007 г. проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены решения суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.08.2004 г. между ОАО "Жилкредит" (застройщик) и ООО "Мехстройдин" (дольщик) были заключены договоры на долевое участие в строительстве квартиры N 12 и N 14 (т. 1, л.д. 33-38).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора застройщик принимает дольщика в долевое строительство 28-ми квартирного жилого дома по ул. Комсомольской в г. Туле.
Сроки планового окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по акту госкомиссии были определены сторонами 4 кварталом 2005 г. (пункт 1.2 договоров).
Пунктами 2.4 договоров установлено, что финансирование дольщиком долевого участия в строительстве может осуществлять в следующие сроки:
- 1 этап: 147726 рублей в срок после подписания договора;
- 2 этап: 54713 рублей в срок до 01.09.2004 г.;
- 3 этап: 54713 рублей в срок до 01.10.2004 г.;
- 4 этап: 54713 рублей в срок до 01.11.2004 г.;
- 5 этап: 54713 рублей в срок до 01.12.2004 г.;
- 6 этап: 54713 рублей в срок до 01.01.2005 г.;
- 7 этап: 54713 рублей в срок до 01.02.2005 г.;
- 8 этап: 8208 рублей в срок до 01.03.2005 г.;
- 9 этап: 8208 рублей в срок до 01.04.2005 г.
Платежным поручением N 33 от 12.01.2005 г. истец перечислил ответчику 1 000 000 рублей, с назначением платежа: "оплата по договорам долевого участия по ул. Комсомольская N 11, 12, 14 от 02.08.2004 г." (т. 1, л.д. 30).
Ссылаясь на то, что ответчиком не были выполнены обязательства по передаче истцу квартир по указанным договорам, ООО "Мехстройдин" направило в адрес ОАО "Жилкредит" соответствующую претензию от 12.03.2007 г. (т. 1, л.д. 11).
Отказ в удовлетворении настоящей претензии явился основанием для предъявления настоящего иска.
Принимая решение о частичном удовлетворении требований истца, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 6.2 спорных договоров, взыскал с ответчика убытки в размере 666 666 руб. 66 коп.
Судебная коллегия полагает данный вывод арбитражного суда области правомерным.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела, по платежному поручению N 33 от 12.01.2005 г. истец перечислил ответчику 1 000 000 рублей, с назначением платежа: "оплата по договорам долевого участия по ул. Комсомольская N 11, 12, 14 от 02.08.2004 г." (т. 1, л.д. 30). Доказательств, свидетельствующих об изменении истцом назначения данного платежа, материалы дела не содержат.
Ответчик не передал истцу спорные квартиры, ссылаясь на неполную оплату ООО "Мехстройдин" их стоимости и 12.12.2006 г. направил истцу в порядке, установленном пунктом 6.2 спорных договоров, уведомление об их расторжении (т. 1, л.д. 25).
Согласно указанному условию договоров, последние считаются расторгнутыми через два месяца после письменного уведомления застройщика. При этом застройщик в течение 30 дней с момента расторжения договора возвращает дольщику уплаченные последним денежные средства за вычетом сумм, удерживаемых в установленном настоящим договором порядке.
Учитывая, что порядка удержания денежных средств указанными договорами не установлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что подлежащие возврату истцу денежные средства являются его убытками, размер которых ограничен пунктом 6.2 договоров на долевое участие в строительстве.
Судебная коллегия полагает правомерным, при определении размера убытков, применение к спорным правоотношениям аналогии норм пункта 2 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если покупатель не оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты. Если покупатель не воспользовался указанными правами, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.
Таким образом, перечисленные истцом по договору денежные средства являются произведенными им прямыми расходами, подлежащими возмещению ответчиком.
Утверждение апеллятора о том, что ОАО "Жилкредит" не расторгало в одностороннем порядке спорные договоры, а отказалось от их исполнения опровергается имеющимся в материалах дела уведомлением ответчика N 411 от 12.12.2006 г. (т. 1, л.д. 25).
Указание заявителя на факт реализации ответчиком квартир, подлежащих передаче истцу, до даты направления ОАО "Жилкредит" уведомления о расторжении договоров не означает невозможности признания таких договоров расторгнутыми и не является основанием для взыскания с ответчика убытков в размере большем, чем определено сторонами в пунктах 6.2 договоров.
Кроме того, как видно из материалов дела, сам истец, уже после расторжения ОАО "Жилкредит" в одностороннем порядке спорных договоров, направлял в адрес ответчика претензию от 12.03.2007 г. с требованием об исполнении обязательств по передаче квартир, а не о возмещении причиненных ему убытков (т. 1, л.д. 11). В судебном заседании представитель истца пояснил, что столь позднее обращение к ответчику с требованием о передаче спорных квартир ООО "Мехстройдин" было обусловлено происходящей сменой руководства в обществе и тем, что вновь назначенный директор не знал о существовании спорных сделок.
Проверяя правильность принятого судом решения, судебная коллегия считает необходимым отметить как необоснованную оценку судом первой инстанции обстоятельства, касающегося обязанности дольщика обеспечивать финансирование объектов строительства в установленные пунктами 2.4 договоров сроки.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, при анализе конкретного договора, прежде всего должно быть установлено волеизъявление участников сделки, которое раскрывается через тождественность слов и выражений договора подлинным намерениям сторон.
Норма статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит из того, что волеизъявление сторон правильно выражается в условиях заключенного ими договора и только в случае неясности буквального значения того или иного условия, закон предписывает сопоставлять это условие с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из пунктов 2.4 договор на долевое участие в строительстве N 12 и N 14 от 02.08.2004 года, финансирование дольщиком долевого участия в строительстве может осуществлять в определенные договором сроки.
Судебная коллегия приходит к выводу о достаточной четкости и ясности данного условия, которое прямо не устанавливает обязательство ответчика осуществлять финансирование исключительно в указанные сроки.
В то же время, согласно пунктам 3.1 спорных договоров обязанность застройщика по передаче квартир дольщику, возникает лишь после утверждения постановления Главы города Тула "О распределении жилой площади 28-ми квартир и нежилой площади жилого дома по ул. Комсомольской г. Тулы" и при условии полной оплаты дольщиком стоимости своей доли.
Таким образом, обязанность застройщика по передаче квартир поставлена в зависимость от реализации права дольщика по их оплате.
Неоплата стоимости квартир является основанием для непередачи их застройщиком.
Ссылка суда первой инстанции на то, что спорные договоры относятся к категории инвестиционных договоров и в силу Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предполагают вложение инвестором денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий в объект предпринимательской или иной деятельности необоснованна.
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г. отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляется на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Последний же не устанавливает императивных требований установления сторонами такого договора условий о порядке финансирования объекта строительства.
Более того, статьи 711 и 746 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат альтернативные нормы, касающиеся порядка оплаты работ по договорам подряда.
Учитывая, что вышеуказанный вывод суда не повлиял на правильность принятого решения, суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Следовательно, расходы по государственной пошлине по делу относятся на истца - ООО "Мехстройдин".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 15 августа 2007 года по делу N А68-2000/07-102/2 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Мехстройдин", г. Тула - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2007 ПО ДЕЛУ N А68-2000/7-102/2
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2007 г. по делу N А68-2000/7-102/2
Дата объявления резолютивной части постановления - 05 октября 2007 г.
Дата изготовления постановления в полном объеме - 09 октября 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Байрамовой Н.Ю., Можеевой Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Капустиной Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Мехстройдин", г. Тула на решение Арбитражного суда Тульской области от 15 августа 2007 года по делу N А68-2000/7-102/2 (судья Романова Н.Г.), принятое по иску ООО "Мехстройдин" г. Тула
к ОАО "Жилкредит" г. Тула
о взыскании 2 720 000 рублей
при участии в заседании:
от истца: Есипов В.Ю., адвокат, доверенность от 01.07.2007 г.
от ответчика: Острун Б.Ю., генеральный директор,
Порфирьев А.Н., представитель, доверенность от 10.10.2006 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мехстройдин" (далее - ООО "Мехстройдин"), г. Тула обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к открытому акционерному обществу "Жилкредит" (далее - ОАО "Жилкредит"), г. Тула об обязании ответчика исполнить обязательства по договорам на долевое участие в строительстве квартиры N 12 и N 14 от 02.08.2004 г. и передаче истцу жилых квартир N 24 и N 27 в 28-квартирном жилом доме по ул. Комсомольская в г. Туле, а также о взыскании договорной неустойки в размере 931 658 рублей (т. 1, л.д. 2-3).
До рассмотрения спора по существу истец неоднократно уточнял заявленные требования, которые в окончательном виде были сформулированы как требования о взыскании убытков в размере 2 720 000 рублей, понесенных истцом в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договорам на долевое участие в строительстве квартиры N 12 и N 14 от 02.08.2004 г. (т. 1, л.д. 64).
От требований о взыскании неустойки истец отказался (т. 1, л.д. 111).
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Жилкредит" предъявил встречный иск о взыскании с истца неустойки и суммы в счет оплаты выполненных работ и оказанных услуг в размере 1 747 156 руб. 49 коп.
Определением суда первой инстанции от 13.08.2007 г. указанное определение было возвращено заявителю (т. 1, л.д. 135-136).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2007 г. (судья Романова Н.Г.) исковые требования удовлетворены частично: с ОАО "Жилкредит" в пользу ООО "Мехстройдин" взысканы убытки в размере 666 666 руб. 66 коп. В остальной части иска отказано. Производство по делу в части взыскания неустойки в размере 931 658 рублей прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Мехстройдин" обратилось с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное толкование закона, просит решение Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2007 г. отменить и принять новый судебный акт о полном удовлетворении заявленных требований.
Оспаривая решение арбитражного суда области, податель жалобы ссылается, в частности, на то, что ответчик в одностороннем порядке отказался от выполнения условий договоров на долевое участие в строительстве, ввиду чего, нанес истцу убытки. Отмечает, что спорные квартиры были реализованы ответчиком до окончания срока действия договоров на долевое участие в строительстве. Уведомление о расторжении указанных договоров было направлено ответчиком спустя полтора года после отчуждения квартир. Полагает необоснованным вывод суда о нарушении истцом своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве в части оплаты своей доли, в связи с отсутствием в указанных договорах обязательств ООО "Мехстройдин" по осуществлению финансирования исключительно в названные сроки. Отмечает, что между сторонами были заключены и другие договоры долевого участия, согласно которым оплата стоимости квартир производилась единовременным платежом. Полагает, что сложившиеся деловые взаимоотношения сторон предусматривают именно единовременную оплату объекта. Предусмотренное договорами на долевое участие в строительстве условие о порядке финансирования является диспозитивным, позволяющим ответчику, по его желанию, производить оплату частями. Полагает, что взысканная судом сумма не является убытками.
Ответчик представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Отметил, что договорами на долевое участие в строительстве установлен конкретный срок финансирования дольщиком строительства объектов. Указывает на нарушение истцом этого срока. Полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о его просрочке, ввиду чего, ответственность на ОАО "Жилкредит" не может быть возложена. Просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика заявил возражения относительно решения суда первой инстанции в части взыскания с него убытков в сумме 666 666 руб. 66 коп. Просил решение суда первой инстанции отменить и отказать ООО "Мехстройдин" в удовлетворении исковых требований полностью.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Тульской области от 15.08.2007 г. проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены решения суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.08.2004 г. между ОАО "Жилкредит" (застройщик) и ООО "Мехстройдин" (дольщик) были заключены договоры на долевое участие в строительстве квартиры N 12 и N 14 (т. 1, л.д. 33-38).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора застройщик принимает дольщика в долевое строительство 28-ми квартирного жилого дома по ул. Комсомольской в г. Туле.
Сроки планового окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по акту госкомиссии были определены сторонами 4 кварталом 2005 г. (пункт 1.2 договоров).
Пунктами 2.4 договоров установлено, что финансирование дольщиком долевого участия в строительстве может осуществлять в следующие сроки:
- 1 этап: 147726 рублей в срок после подписания договора;
- 2 этап: 54713 рублей в срок до 01.09.2004 г.;
- 3 этап: 54713 рублей в срок до 01.10.2004 г.;
- 4 этап: 54713 рублей в срок до 01.11.2004 г.;
- 5 этап: 54713 рублей в срок до 01.12.2004 г.;
- 6 этап: 54713 рублей в срок до 01.01.2005 г.;
- 7 этап: 54713 рублей в срок до 01.02.2005 г.;
- 8 этап: 8208 рублей в срок до 01.03.2005 г.;
- 9 этап: 8208 рублей в срок до 01.04.2005 г.
Платежным поручением N 33 от 12.01.2005 г. истец перечислил ответчику 1 000 000 рублей, с назначением платежа: "оплата по договорам долевого участия по ул. Комсомольская N 11, 12, 14 от 02.08.2004 г." (т. 1, л.д. 30).
Ссылаясь на то, что ответчиком не были выполнены обязательства по передаче истцу квартир по указанным договорам, ООО "Мехстройдин" направило в адрес ОАО "Жилкредит" соответствующую претензию от 12.03.2007 г. (т. 1, л.д. 11).
Отказ в удовлетворении настоящей претензии явился основанием для предъявления настоящего иска.
Принимая решение о частичном удовлетворении требований истца, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 6.2 спорных договоров, взыскал с ответчика убытки в размере 666 666 руб. 66 коп.
Судебная коллегия полагает данный вывод арбитражного суда области правомерным.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела, по платежному поручению N 33 от 12.01.2005 г. истец перечислил ответчику 1 000 000 рублей, с назначением платежа: "оплата по договорам долевого участия по ул. Комсомольская N 11, 12, 14 от 02.08.2004 г." (т. 1, л.д. 30). Доказательств, свидетельствующих об изменении истцом назначения данного платежа, материалы дела не содержат.
Ответчик не передал истцу спорные квартиры, ссылаясь на неполную оплату ООО "Мехстройдин" их стоимости и 12.12.2006 г. направил истцу в порядке, установленном пунктом 6.2 спорных договоров, уведомление об их расторжении (т. 1, л.д. 25).
Согласно указанному условию договоров, последние считаются расторгнутыми через два месяца после письменного уведомления застройщика. При этом застройщик в течение 30 дней с момента расторжения договора возвращает дольщику уплаченные последним денежные средства за вычетом сумм, удерживаемых в установленном настоящим договором порядке.
Учитывая, что порядка удержания денежных средств указанными договорами не установлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что подлежащие возврату истцу денежные средства являются его убытками, размер которых ограничен пунктом 6.2 договоров на долевое участие в строительстве.
Судебная коллегия полагает правомерным, при определении размера убытков, применение к спорным правоотношениям аналогии норм пункта 2 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если покупатель не оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты. Если покупатель не воспользовался указанными правами, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.
Таким образом, перечисленные истцом по договору денежные средства являются произведенными им прямыми расходами, подлежащими возмещению ответчиком.
Утверждение апеллятора о том, что ОАО "Жилкредит" не расторгало в одностороннем порядке спорные договоры, а отказалось от их исполнения опровергается имеющимся в материалах дела уведомлением ответчика N 411 от 12.12.2006 г. (т. 1, л.д. 25).
Указание заявителя на факт реализации ответчиком квартир, подлежащих передаче истцу, до даты направления ОАО "Жилкредит" уведомления о расторжении договоров не означает невозможности признания таких договоров расторгнутыми и не является основанием для взыскания с ответчика убытков в размере большем, чем определено сторонами в пунктах 6.2 договоров.
Кроме того, как видно из материалов дела, сам истец, уже после расторжения ОАО "Жилкредит" в одностороннем порядке спорных договоров, направлял в адрес ответчика претензию от 12.03.2007 г. с требованием об исполнении обязательств по передаче квартир, а не о возмещении причиненных ему убытков (т. 1, л.д. 11). В судебном заседании представитель истца пояснил, что столь позднее обращение к ответчику с требованием о передаче спорных квартир ООО "Мехстройдин" было обусловлено происходящей сменой руководства в обществе и тем, что вновь назначенный директор не знал о существовании спорных сделок.
Проверяя правильность принятого судом решения, судебная коллегия считает необходимым отметить как необоснованную оценку судом первой инстанции обстоятельства, касающегося обязанности дольщика обеспечивать финансирование объектов строительства в установленные пунктами 2.4 договоров сроки.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, при анализе конкретного договора, прежде всего должно быть установлено волеизъявление участников сделки, которое раскрывается через тождественность слов и выражений договора подлинным намерениям сторон.
Норма статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит из того, что волеизъявление сторон правильно выражается в условиях заключенного ими договора и только в случае неясности буквального значения того или иного условия, закон предписывает сопоставлять это условие с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из пунктов 2.4 договор на долевое участие в строительстве N 12 и N 14 от 02.08.2004 года, финансирование дольщиком долевого участия в строительстве может осуществлять в определенные договором сроки.
Судебная коллегия приходит к выводу о достаточной четкости и ясности данного условия, которое прямо не устанавливает обязательство ответчика осуществлять финансирование исключительно в указанные сроки.
В то же время, согласно пунктам 3.1 спорных договоров обязанность застройщика по передаче квартир дольщику, возникает лишь после утверждения постановления Главы города Тула "О распределении жилой площади 28-ми квартир и нежилой площади жилого дома по ул. Комсомольской г. Тулы" и при условии полной оплаты дольщиком стоимости своей доли.
Таким образом, обязанность застройщика по передаче квартир поставлена в зависимость от реализации права дольщика по их оплате.
Неоплата стоимости квартир является основанием для непередачи их застройщиком.
Ссылка суда первой инстанции на то, что спорные договоры относятся к категории инвестиционных договоров и в силу Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предполагают вложение инвестором денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий в объект предпринимательской или иной деятельности необоснованна.
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г. отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляется на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Последний же не устанавливает императивных требований установления сторонами такого договора условий о порядке финансирования объекта строительства.
Более того, статьи 711 и 746 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат альтернативные нормы, касающиеся порядка оплаты работ по договорам подряда.
Учитывая, что вышеуказанный вывод суда не повлиял на правильность принятого решения, суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Следовательно, расходы по государственной пошлине по делу относятся на истца - ООО "Мехстройдин".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 15 августа 2007 года по делу N А68-2000/07-102/2 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Мехстройдин", г. Тула - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)