Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 по делу N А76-10753/2012 (судья Бесихина Т.Н.).
В заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Бакшаева Павла Иннокентьевича - лично (паспорт), Безгодова В.А. (доверенность от 01.08.2013 N 2);
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - Рафикова И.Ю. (доверенность от 13.06.2013 N 484).
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - истец, Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бакшаеву Павлу Иннокентьевичу (далее - ответчик, ИП Бакшаев П.И., предприниматель) о взыскании штрафа в размере 727 003 руб. 80 коп., расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Каримов Радик Ахметгалеевич (далее - ИП Каримов Р.А.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 (резолютивная часть решения объявлена 20.05.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Территориальное управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, поскольку договором предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды при нарушении ответчиком обязательства по подписанию соглашения N 8 от 21.02.2011 об изменении размера арендной платы, установленного в пункте 2.27 договора аренды в редакции дополнительного соглашения. Полагает, что подписание сторонами дополнительного соглашения N 9 не отменяет обязанности арендатора по подписанию соглашения N 8.
Со ссылкой на проведение проверки использования федерального имущества в соответствии с условиями договора аренды, проведенной в присутствии субарендатора и главного бухгалтера, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о недоказанности факта нарушения ответчиком условий договора аренды в части сдачи в субаренду нежилого помещения площадью, превышающей согласованную с арендодателем.
ИП Бакшаев П.И. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик указывает на отсутствие возражений по подписанию дополнительного соглашения N 8 и незаинтересованности истца в его оформлении.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представители подателя жалобы и ответчика поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2004 между Территориальным управлением (с учетом реорганизации - л.д. 59-69, т. 1) (арендодатель) и ИП Бакшаевым П.И. (арендатор) был подписан договор N 1801-у, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилое помещение N 4, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130, первый этаж, общей площадью 77,9 кв. м, согласно копии технического паспорта БТИ от 05.03.1999, для использования под магазин сроком 01.12.2004 по 25.11.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора, л.д. 13-14, т. 1).
В пункте 4.1 договора, стороны согласовали порядок определения размера арендной платы в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 1). Согласно расчету арендной платы, размер арендной платы составляет 5 675 руб. 72 коп. в месяц (л. д. 15, т. 1).
Согласно пункту 4.3 договора, арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случаях изменения базовой ставки арендной платы и других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 5.2 договора, за несогласованное (не по назначению) использование объекта аренды, сдачу в субаренду, арендатор облагается штрафом в 3-х кратном размере установленной годовой арендной платы, который перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 4.2 договор, при одновременном расторжении договора аренды.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-сдачи от 01.12.2004 (л. д. 16, т. 1).
05.02.2005 между сторонами подписано дополнительное соглашение (л. д. 17, т. 1), которым изменен размер арендной платы на 6 231 руб. 62 коп. (расчет арендной платы - л.д. 18, т. 1).
Дополнительным соглашением N 2 от 01.06.2005 (л. д. 19, т. 1), стороны определили с 01.06.2005 дополнить договор пунктом 2.2.7, согласно которому арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае неподписания арендатором соглашения об изменении арендной платы (пункты 4.3, 4.4 настоящего договора) по пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этим же соглашением стороны определили, что размер арендной платы (пункт 4.1 договора аренды) определяется из рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения на основании отчета оценщика.
Пункт 4.3 изложен следующим образом: "арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы. Арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменение арендной платы считается принятым с даты, указанной в соглашении".
Сторонами также определено содержание пункта 4.4 договора: "непоступление к арендодателю в течение 10 дней с момента получения уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора полностью. В этом случае договор расторгается в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 10 дней с момента получения уведомления".
Дополнительным соглашением N 3 от 2007 года (л. д. 20-21, т. 1) стороны определили, что основанием для изменения порядка определения арендной платы по договору аренды являются: федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", распоряжение Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р; отчет об оценке, выполненный независящим оценщиком; иные нормативные акты.
Этим же соглашением стороны согласовали изменения в пункте 1.1 договора, уточнив переданный объект - недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130 (литА,а,1 этаж, пом. N 8, по плану строения поз.N 34-43), общей площадью 90,5 кв. м согласно копии технического паспорта Обл.ЦТИ от 06.09.2005. Согласован размер арендной платы.
По акту приема-передачи от 16.12.2007 помещение передано арендатору (л. д. 22, т. 1).
Дополнительными соглашениями N 4 и N 5 от 14.09.2007 (л. д. 23, т. 1), от 05.11.2008 (л. д. 25, т. 1) сторонами было согласовано увеличение размера арендной платы.
Дополнительным соглашением от 23.03.2009 N 6 (л. д. 28-30, т. 1) внесены исправления в пункте 1.1 договора в части определения объекта аренды - недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130 (лит. А, первый этаж, пом. N 10, по плану строения поз. N 34, 37-41,43), общей площадью 88,7 кв. м, согласно копии технического паспорта Обл. ЦТИ от 16.12.2008. Оформлен акт передачи имущества от 16.12.2008 (л. д. 26, т. 1). Этим же соглашением стороны изменили срок аренды (пункт 1.3), определив его с 01.12.2004 по 01.07.2010.
Дополнительные соглашения NN 1-6 зарегистрированы в установленном порядке, регистрационная запись N 74-74-01/162/2009-337 (отметка на л.д. 30, оборот).
Дополнительным соглашением N 7 от 28.12.2009 сторонами изменен размер арендной платы (л. д. 31, т. 1). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.02.2010 (оборот л.д. 32, т. 1).
21.02.2011 Территориальным управлением в адрес ИП Бакшаева П.И. было направлено дополнительное соглашение от 21.02.2011 N 8 к договору аренды (л. д. 33-38, т. 1). Его условиями было предусмотрено изменение арендной платы (пункт 4.1). Кроме того, в договор подлежали внесению изменения, возлагающие на арендатора дополнительные обязанности в части страхования помещения и предусматривающие дополнительные основания для расторжения договора в случае выявления несогласованных перепланировок. Указанное дополнительное соглашение N 8 было направлено предпринимателю по адресу: г. Челябинск, ул. Харлова, 9-227 (л. д. 34, т. 1), однако не было подписано и не возвращено предпринимателем в адрес Территориального управления.
08.04.2011 между Территориальным управлением и предпринимателем было подписано дополнительное соглашение от 08.04.2011 N 9, которым срок аренды установлен с 01.12.2004 по 01.07.2015 (л. д. 39-41, т. 1). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.05.2011, регистрационная запись 74-74-01/190/2011-52 (оборот л.д. 41, т. 1).
Письмом от 27.09.2010 N 9531 Территориальное управление согласовало ИП Бакшаеву П.И. передачу в субаренду части арендуемого помещения не более 8,9 кв. м (л. д. 42, т. 1).
06.10.2010, 31.12.2011 между ИП Бакшаевым П.И. (арендатор) и ИП Каримовым Р.А. (субарендатор) были оформлены договоры субаренды нежилого помещения N 2, согласно которым в субаренду ИП Каримову Р.А. передано нежилое помещение площадью 8,8 кв. м в помещении N 10, расположенном по адресу: ул. Дзержинского, 130, для размещения торгового оборудования (л. д. 47-50, т. 1).
Актом проверки федерального имущества от 28.03.2012, переданного в аренду ИП Бакшаеву П.И. по договору аренды от 01.12.2004 N 1801-у, установлено, что фактически площадь помещения по адресу ул. Дзержинского, 130, полностью используется ИП Каримовым Р.А. (л. д. 44-46, т. 1).
15 мая 2012 года Территориальным управлением в адрес предпринимателя Бакшаева П.И. направлено уведомление N 06679 с предложением расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение в связи с нарушением условий договора о предоставлении нежилого помещения в субаренду, а также отсутствием действий по подписанию дополнительного соглашения N 8 об изменении размера арендной платы (л. д. 55-57, т. 1).
Отсутствие согласия на расторжение договора во внесудебном порядке послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды и выселении Бакшаева П.И. из арендуемого помещения. В связи с нарушением арендатором условий договора аренды по предоставлению в субаренду без разрешения собственника нежилого помещения истцом заявлены требования о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 5.2 договора.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку уведомление о расторжении договора было получено членами семьи Бакшаева П.И. Принимая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды в порядке статей 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что истец не воспользовался правом на отказ от договора в одностороннем порядке. При этом судом не установлено оснований для расторжения договора, поскольку нарушение, выразившееся в ненаправлении в адрес арендодателя подписанного соглашения N 8, не оценено судом в качестве существенного нарушения условий договора аренды, с учетом последующего подписания сторонами дополнительного соглашения N 9. Установив недоказанность нарушения ответчиком условий договора аренды о сдаче имущества в субаренду в части превышающей установленную норму площади, суд пришел к выводу, что штраф по пункту 5.2 договора аренды, не подлежит начислению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор в редакции дополнительных соглашений незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.05.2011, регистрационная запись 74-74-01/190/2011-52 (оборот л.д. 41, т. 1).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац 2 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункты 4.4, 4.5 заключенных сторонами договора в редакции дополнительных соглашений N 2 и N 3, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами было согласовано право на односторонний отказ от договора аренды в случае неподписания арендатором соглашения об изменении арендной платы в течение 10 дней с момента получения уведомления в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 19-21, т. 1).
Вместе с тем, в пункте 2.2.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2005 стороны согласовали, что к основаниям досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя относится случай, если арендатор не подписывает соглашения об изменении арендной платы.
Исходя из приведенных выше норм и соглашений, анализ правоотношений сторон находится в зависимости от реализации арендодателем своих прав на отказ от договора в одностороннем порядке либо его досрочное расторжение.
Как следует из материалов дела, в адрес предпринимателя было направлено дополнительное соглашение N 8 от 21.02.2011, условиями которого было предусмотрено изменение размера арендной платы (л. д. 34-36, т. 1). Действия арендодателя обеспечили его надлежащее его вручение, однако подписанное предпринимателем дополнительное соглашение от 21.02.2011 N 8 не было возвращено в адрес арендодателя.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, несмотря на неполучение в 10-дневный срок от арендатора, подписанного дополнительного соглашения N 8, содержащего пункт об изменении арендной платы, Территориальное управление не воспользовалось правом на отказ от договора аренды в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названный вывод следует из содержания уведомления Территориального управления от 15.05.2012 N 06679, которое содержало предложение расторгнуть договор аренды в связи с нарушением условий договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и предупреждение о возможности заявления требований о расторжении договора в арбитражный суд (л. д. 55-57, т. 1), а также содержания заявленных настоящим иском требований.
Как следует из пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, выраженной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", заявляя о расторжении договора истец должен доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды, которое причинило истцу ущерб, в результате которого он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
При оценке существенности нарушения предпринимателем условий договора аренды, связанных с подписанием дополнительного соглашения к договору аренды судом первой инстанции обоснованно учтены обстоятельства подписания сторонами и осуществления государственной регистрации дополнительного соглашение от 08.04.2011 N 9 к договору аренды, которым срок аренды продлен до 01.07.2015 (л. д. 39-41, т. 1). Указанные действия сторон свидетельствует о выражении арендодателем воли на продолжение арендных отношений, несмотря на осведомленность об отсутствии согласия арендатора на изменение размера арендной платы. Тем самым арендодатель не посчитал, что его права были нарушены непредставлением в его адрес подписанного дополнительного соглашения.
Следует отметить, что обращение арендодателя к арендатору с требованием о расторжении договора аренды 15.05.2012, произведено спустя более чем один год с момента истечения срока для подписания полученного предпринимателем дополнительного соглашения N 8.
Между тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента выявления сведений о допущенном нарушении лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды по причине неподписания дополнительного соглашения N 8.
Доводы заявителя жалобы о нарушении ответчиком условий договора аренды в части сдачи нежилого помещения в субаренду площадью, превышающей установленную норму, не нашли своего подтверждения.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за несогласованное (не по назначению) использование объекта аренды, сдачу в субаренду, арендатор облагается штрафом в 3-х кратном размере установленной годовой арендной платы, при одновременном расторжении договора аренды.
В соответствии с разрешением собственника арендатору предоставлена возможность сдачи в субаренду имущества площадью, не превышающей 8,9 кв. м (письмо Территориального управления от 27.09.2010 N 9531 - л.д. 42, т. 1).
Из представленных договоров субаренды, заключенных 06.10.2010, 31.12.2011 между ИП Бакшаевым П.И. и ИП Каримовым Р.А., следует, что последнему в субаренду было передано часть нежилого помещения площадью 8,8 кв. м (л. д. 47-50, т. 1), что не превышает согласованную арендодателем площадь.
Составленный в подтверждение факта использования ИП Каримовым Р.А. всей площади помещения акт проверки от 28.03.2012 (л. д. 44-46, т. 1) правомерно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего и допустимого доказательства факта нарушения ответчиком условий договора о сдаче в пользование помещений площадью, превышающей установленную норму. Указанный акт составлен в одностороннем порядке сотрудником Территориального управления (заинтересованным лицом) при отсутствии представителей предпринимателя или иных незаинтересованных лиц. Доказательства извещения предпринимателя о проведении проверки отсутствуют. Указание в акте об участии в проверке помещения гражданки Масленниковой Н.А., не могут быть приняты в качестве доказательств в отсутствие каких-либо пояснений в акте с ее стороны, подписи последней и доказательств отказа от подписи в указанном акте. Иных доказательств нарушения предпринимателем условий договора аренды путем передачи в субаренду третьему лицу помещения площадью, превышающей установленную норму, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания штрафа и расторжения договора аренды по анализируемому основанию. В связи с отсутствием оснований для расторжения договора также не подлежали удовлетворению требования о выселении предпринимателя из арендуемого помещения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета не производится в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 по делу N А76-10753/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2013 N 18АП-7611/2013 ПО ДЕЛУ N А76-10753/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2013 г. N 18АП-7611/2013
Дело N А76-10753/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 по делу N А76-10753/2012 (судья Бесихина Т.Н.).
В заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Бакшаева Павла Иннокентьевича - лично (паспорт), Безгодова В.А. (доверенность от 01.08.2013 N 2);
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - Рафикова И.Ю. (доверенность от 13.06.2013 N 484).
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - истец, Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бакшаеву Павлу Иннокентьевичу (далее - ответчик, ИП Бакшаев П.И., предприниматель) о взыскании штрафа в размере 727 003 руб. 80 коп., расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Каримов Радик Ахметгалеевич (далее - ИП Каримов Р.А.).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 (резолютивная часть решения объявлена 20.05.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Территориальное управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, поскольку договором предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды при нарушении ответчиком обязательства по подписанию соглашения N 8 от 21.02.2011 об изменении размера арендной платы, установленного в пункте 2.27 договора аренды в редакции дополнительного соглашения. Полагает, что подписание сторонами дополнительного соглашения N 9 не отменяет обязанности арендатора по подписанию соглашения N 8.
Со ссылкой на проведение проверки использования федерального имущества в соответствии с условиями договора аренды, проведенной в присутствии субарендатора и главного бухгалтера, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о недоказанности факта нарушения ответчиком условий договора аренды в части сдачи в субаренду нежилого помещения площадью, превышающей согласованную с арендодателем.
ИП Бакшаев П.И. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик указывает на отсутствие возражений по подписанию дополнительного соглашения N 8 и незаинтересованности истца в его оформлении.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представители подателя жалобы и ответчика поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2004 между Территориальным управлением (с учетом реорганизации - л.д. 59-69, т. 1) (арендодатель) и ИП Бакшаевым П.И. (арендатор) был подписан договор N 1801-у, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилое помещение N 4, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130, первый этаж, общей площадью 77,9 кв. м, согласно копии технического паспорта БТИ от 05.03.1999, для использования под магазин сроком 01.12.2004 по 25.11.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора, л.д. 13-14, т. 1).
В пункте 4.1 договора, стороны согласовали порядок определения размера арендной платы в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 1). Согласно расчету арендной платы, размер арендной платы составляет 5 675 руб. 72 коп. в месяц (л. д. 15, т. 1).
Согласно пункту 4.3 договора, арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случаях изменения базовой ставки арендной платы и других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 5.2 договора, за несогласованное (не по назначению) использование объекта аренды, сдачу в субаренду, арендатор облагается штрафом в 3-х кратном размере установленной годовой арендной платы, который перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 4.2 договор, при одновременном расторжении договора аренды.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-сдачи от 01.12.2004 (л. д. 16, т. 1).
05.02.2005 между сторонами подписано дополнительное соглашение (л. д. 17, т. 1), которым изменен размер арендной платы на 6 231 руб. 62 коп. (расчет арендной платы - л.д. 18, т. 1).
Дополнительным соглашением N 2 от 01.06.2005 (л. д. 19, т. 1), стороны определили с 01.06.2005 дополнить договор пунктом 2.2.7, согласно которому арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае неподписания арендатором соглашения об изменении арендной платы (пункты 4.3, 4.4 настоящего договора) по пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этим же соглашением стороны определили, что размер арендной платы (пункт 4.1 договора аренды) определяется из рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения на основании отчета оценщика.
Пункт 4.3 изложен следующим образом: "арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы. Арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменение арендной платы считается принятым с даты, указанной в соглашении".
Сторонами также определено содержание пункта 4.4 договора: "непоступление к арендодателю в течение 10 дней с момента получения уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора полностью. В этом случае договор расторгается в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 10 дней с момента получения уведомления".
Дополнительным соглашением N 3 от 2007 года (л. д. 20-21, т. 1) стороны определили, что основанием для изменения порядка определения арендной платы по договору аренды являются: федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", распоряжение Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р; отчет об оценке, выполненный независящим оценщиком; иные нормативные акты.
Этим же соглашением стороны согласовали изменения в пункте 1.1 договора, уточнив переданный объект - недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130 (литА,а,1 этаж, пом. N 8, по плану строения поз.N 34-43), общей площадью 90,5 кв. м согласно копии технического паспорта Обл.ЦТИ от 06.09.2005. Согласован размер арендной платы.
По акту приема-передачи от 16.12.2007 помещение передано арендатору (л. д. 22, т. 1).
Дополнительными соглашениями N 4 и N 5 от 14.09.2007 (л. д. 23, т. 1), от 05.11.2008 (л. д. 25, т. 1) сторонами было согласовано увеличение размера арендной платы.
Дополнительным соглашением от 23.03.2009 N 6 (л. д. 28-30, т. 1) внесены исправления в пункте 1.1 договора в части определения объекта аренды - недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130 (лит. А, первый этаж, пом. N 10, по плану строения поз. N 34, 37-41,43), общей площадью 88,7 кв. м, согласно копии технического паспорта Обл. ЦТИ от 16.12.2008. Оформлен акт передачи имущества от 16.12.2008 (л. д. 26, т. 1). Этим же соглашением стороны изменили срок аренды (пункт 1.3), определив его с 01.12.2004 по 01.07.2010.
Дополнительные соглашения NN 1-6 зарегистрированы в установленном порядке, регистрационная запись N 74-74-01/162/2009-337 (отметка на л.д. 30, оборот).
Дополнительным соглашением N 7 от 28.12.2009 сторонами изменен размер арендной платы (л. д. 31, т. 1). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.02.2010 (оборот л.д. 32, т. 1).
21.02.2011 Территориальным управлением в адрес ИП Бакшаева П.И. было направлено дополнительное соглашение от 21.02.2011 N 8 к договору аренды (л. д. 33-38, т. 1). Его условиями было предусмотрено изменение арендной платы (пункт 4.1). Кроме того, в договор подлежали внесению изменения, возлагающие на арендатора дополнительные обязанности в части страхования помещения и предусматривающие дополнительные основания для расторжения договора в случае выявления несогласованных перепланировок. Указанное дополнительное соглашение N 8 было направлено предпринимателю по адресу: г. Челябинск, ул. Харлова, 9-227 (л. д. 34, т. 1), однако не было подписано и не возвращено предпринимателем в адрес Территориального управления.
08.04.2011 между Территориальным управлением и предпринимателем было подписано дополнительное соглашение от 08.04.2011 N 9, которым срок аренды установлен с 01.12.2004 по 01.07.2015 (л. д. 39-41, т. 1). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.05.2011, регистрационная запись 74-74-01/190/2011-52 (оборот л.д. 41, т. 1).
Письмом от 27.09.2010 N 9531 Территориальное управление согласовало ИП Бакшаеву П.И. передачу в субаренду части арендуемого помещения не более 8,9 кв. м (л. д. 42, т. 1).
06.10.2010, 31.12.2011 между ИП Бакшаевым П.И. (арендатор) и ИП Каримовым Р.А. (субарендатор) были оформлены договоры субаренды нежилого помещения N 2, согласно которым в субаренду ИП Каримову Р.А. передано нежилое помещение площадью 8,8 кв. м в помещении N 10, расположенном по адресу: ул. Дзержинского, 130, для размещения торгового оборудования (л. д. 47-50, т. 1).
Актом проверки федерального имущества от 28.03.2012, переданного в аренду ИП Бакшаеву П.И. по договору аренды от 01.12.2004 N 1801-у, установлено, что фактически площадь помещения по адресу ул. Дзержинского, 130, полностью используется ИП Каримовым Р.А. (л. д. 44-46, т. 1).
15 мая 2012 года Территориальным управлением в адрес предпринимателя Бакшаева П.И. направлено уведомление N 06679 с предложением расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение в связи с нарушением условий договора о предоставлении нежилого помещения в субаренду, а также отсутствием действий по подписанию дополнительного соглашения N 8 об изменении размера арендной платы (л. д. 55-57, т. 1).
Отсутствие согласия на расторжение договора во внесудебном порядке послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды и выселении Бакшаева П.И. из арендуемого помещения. В связи с нарушением арендатором условий договора аренды по предоставлению в субаренду без разрешения собственника нежилого помещения истцом заявлены требования о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 5.2 договора.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку уведомление о расторжении договора было получено членами семьи Бакшаева П.И. Принимая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды в порядке статей 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что истец не воспользовался правом на отказ от договора в одностороннем порядке. При этом судом не установлено оснований для расторжения договора, поскольку нарушение, выразившееся в ненаправлении в адрес арендодателя подписанного соглашения N 8, не оценено судом в качестве существенного нарушения условий договора аренды, с учетом последующего подписания сторонами дополнительного соглашения N 9. Установив недоказанность нарушения ответчиком условий договора аренды о сдаче имущества в субаренду в части превышающей установленную норму площади, суд пришел к выводу, что штраф по пункту 5.2 договора аренды, не подлежит начислению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор в редакции дополнительных соглашений незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.05.2011, регистрационная запись 74-74-01/190/2011-52 (оборот л.д. 41, т. 1).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац 2 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункты 4.4, 4.5 заключенных сторонами договора в редакции дополнительных соглашений N 2 и N 3, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами было согласовано право на односторонний отказ от договора аренды в случае неподписания арендатором соглашения об изменении арендной платы в течение 10 дней с момента получения уведомления в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 19-21, т. 1).
Вместе с тем, в пункте 2.2.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2005 стороны согласовали, что к основаниям досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя относится случай, если арендатор не подписывает соглашения об изменении арендной платы.
Исходя из приведенных выше норм и соглашений, анализ правоотношений сторон находится в зависимости от реализации арендодателем своих прав на отказ от договора в одностороннем порядке либо его досрочное расторжение.
Как следует из материалов дела, в адрес предпринимателя было направлено дополнительное соглашение N 8 от 21.02.2011, условиями которого было предусмотрено изменение размера арендной платы (л. д. 34-36, т. 1). Действия арендодателя обеспечили его надлежащее его вручение, однако подписанное предпринимателем дополнительное соглашение от 21.02.2011 N 8 не было возвращено в адрес арендодателя.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, несмотря на неполучение в 10-дневный срок от арендатора, подписанного дополнительного соглашения N 8, содержащего пункт об изменении арендной платы, Территориальное управление не воспользовалось правом на отказ от договора аренды в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названный вывод следует из содержания уведомления Территориального управления от 15.05.2012 N 06679, которое содержало предложение расторгнуть договор аренды в связи с нарушением условий договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и предупреждение о возможности заявления требований о расторжении договора в арбитражный суд (л. д. 55-57, т. 1), а также содержания заявленных настоящим иском требований.
Как следует из пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, выраженной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", заявляя о расторжении договора истец должен доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды, которое причинило истцу ущерб, в результате которого он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
При оценке существенности нарушения предпринимателем условий договора аренды, связанных с подписанием дополнительного соглашения к договору аренды судом первой инстанции обоснованно учтены обстоятельства подписания сторонами и осуществления государственной регистрации дополнительного соглашение от 08.04.2011 N 9 к договору аренды, которым срок аренды продлен до 01.07.2015 (л. д. 39-41, т. 1). Указанные действия сторон свидетельствует о выражении арендодателем воли на продолжение арендных отношений, несмотря на осведомленность об отсутствии согласия арендатора на изменение размера арендной платы. Тем самым арендодатель не посчитал, что его права были нарушены непредставлением в его адрес подписанного дополнительного соглашения.
Следует отметить, что обращение арендодателя к арендатору с требованием о расторжении договора аренды 15.05.2012, произведено спустя более чем один год с момента истечения срока для подписания полученного предпринимателем дополнительного соглашения N 8.
Между тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента выявления сведений о допущенном нарушении лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды по причине неподписания дополнительного соглашения N 8.
Доводы заявителя жалобы о нарушении ответчиком условий договора аренды в части сдачи нежилого помещения в субаренду площадью, превышающей установленную норму, не нашли своего подтверждения.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за несогласованное (не по назначению) использование объекта аренды, сдачу в субаренду, арендатор облагается штрафом в 3-х кратном размере установленной годовой арендной платы, при одновременном расторжении договора аренды.
В соответствии с разрешением собственника арендатору предоставлена возможность сдачи в субаренду имущества площадью, не превышающей 8,9 кв. м (письмо Территориального управления от 27.09.2010 N 9531 - л.д. 42, т. 1).
Из представленных договоров субаренды, заключенных 06.10.2010, 31.12.2011 между ИП Бакшаевым П.И. и ИП Каримовым Р.А., следует, что последнему в субаренду было передано часть нежилого помещения площадью 8,8 кв. м (л. д. 47-50, т. 1), что не превышает согласованную арендодателем площадь.
Составленный в подтверждение факта использования ИП Каримовым Р.А. всей площади помещения акт проверки от 28.03.2012 (л. д. 44-46, т. 1) правомерно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего и допустимого доказательства факта нарушения ответчиком условий договора о сдаче в пользование помещений площадью, превышающей установленную норму. Указанный акт составлен в одностороннем порядке сотрудником Территориального управления (заинтересованным лицом) при отсутствии представителей предпринимателя или иных незаинтересованных лиц. Доказательства извещения предпринимателя о проведении проверки отсутствуют. Указание в акте об участии в проверке помещения гражданки Масленниковой Н.А., не могут быть приняты в качестве доказательств в отсутствие каких-либо пояснений в акте с ее стороны, подписи последней и доказательств отказа от подписи в указанном акте. Иных доказательств нарушения предпринимателем условий договора аренды путем передачи в субаренду третьему лицу помещения площадью, превышающей установленную норму, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания штрафа и расторжения договора аренды по анализируемому основанию. В связи с отсутствием оснований для расторжения договора также не подлежали удовлетворению требования о выселении предпринимателя из арендуемого помещения.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета не производится в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 по делу N А76-10753/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)