Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Алексеев А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Судневой В.Н. и Кузнецовой Г.Ю., при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 02 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе Д. на решение Ленинского районного суда г. Перми от 08.07.2013 г. которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении требований Д. к
администрации г. Перми о взыскании выкупной цены земельного участка <...> руб."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения представителя Д. - Ш., проверив дело, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к администрации г. Перми о взыскании выкупной цены за изъятую долю земельного участка в размере <...> руб. Требование мотивировала тем, что она являлась собственником квартиры N <...>, расположенной по ул. <...> в г. Перми, а также собственником в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и земельный участок. Заключением межведомственной комиссии данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 23.01.2012 г. принято решение об изъятии жилого помещения. 30.12.2011 г. между ней и Муниципальным образованием город Пермь был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому администрация города выплатила ей выкупную цену изъятой квартиры. Однако выкупная цена за принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом ей выплачена не была. Согласно ценовой справке ООО <...> рыночная стоимость данной доли земельного участка площадью 149,52 кв. м, относящейся к квартире N <...>, составляет <...> руб.
В судебном заседании истица не присутствовала. Ее представитель Ш. настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель администрации г. Перми в судебном заседании не присутствовал.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Д. просит отменить решение суда. То обстоятельство, что право собственности на земельный участок перешло к администрации г. Перми, не освобождает последнюю от оплаты стоимости земельного участка. Ни в договоре купли-продажи жилого помещения, ни в отчете об оценке ООО <...> стоимость доли в праве собственности на земельный участок определена не была. Из данного отчета следует, что объектом оценки являлось исключительно только жилое помещение без соответствующей доли в праве собственности на земельный участок. Частью 4 ст. 63 ЗК РФ прямо предусмотрено положение о возмещении рыночной стоимости земельного участка наряду с возмещением стоимости жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных нужд. Представленная ею справка о стоимости доли в праве собственности на земельный участок никем не опровергнута.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, Д. являлась собственником двухкомнатной квартиры N <...>, расположенной по ул. <...> в г. Перми.
Постановлением администрации г. Перми от 16.09.2011 г. N 499 принято решение об изъятии земельного участка по ул. <...> в Мотовилихинском районе г. Перми в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от 23.01.2012 г. принято решение об изъятии жилого помещения в доме по ул. <...> в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.
30 декабря 2011 года между муниципальным образованием город Пермь и Д. был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому муниципальное образование (далее - администрация) выкупает с согласия собственника в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру N <...> общей площадью 66,6 кв. м, расположенную по ул. <...>. Выкупная цена изымаемой квартиры составляет <...> руб.
Принимая решение об отказе Д. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что в рыночную стоимость жилого помещения была включена и стоимость земельного участка под многоквартирным домом.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Последствия несогласия с определением выкупной цены прописаны в ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения; либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
Из содержания приведенных выше норм права, а также ч. 5 ст. 32 ЖК РФ следует, что в случае изъятия земельного участка выкупная цена жилого помещения может быть определена либо по соглашению с собственником жилого помещения, либо может быть установлена решением суда в случае отсутствия соглашения о выкупной цене.
Согласно п. 1.4 договора об изъятии жилого помещения от 30.12.2011 г. выкупная цена изымаемой квартиры в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составила <...> руб.
В данном случае договор об изъятии жилого помещения путем выкупа следует расценивать именно как соглашение, в котором стороны определили выкупную цену подлежащего изъятию жилого помещения.
При этом судебная коллегия считает не имеющим значения то обстоятельство, чем именно руководствовались стороны, заключая данное соглашение. Сама по себе ссылка в указанном договоре на оценочный отчет ООО <...>, согласно которому рыночная стоимость квартиры составила <...> руб., не имеет какого-либо значения. При определении именно выкупной цены стороны могли исходить как из данного оценочного отчета, так и самостоятельно определить выкупную цену.
Поскольку положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривают выплату именно выкупной цены, а не рыночной стоимости жилого помещения, при определении выкупной цены стороны имели возможность либо уменьшить, либо увеличить ее относительно рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете.
Согласно ст. 421 ПС РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
То есть свобода договора подразумевает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.
Судебная коллегия считает, что в данном случае стороны самостоятельно установили выкупную цену жилого помещения на основании принципа свободы договора. Указанный договор не был признан недействительным. А отраженная в нем выкупная цена фактически была выплачена истице.
Доводы апелляционной жалобы истицы о том, что суд не принял во внимание судебную практику по данному вопросу, не может быть принят во внимание.
Действительно, в своем Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года Верховный Суд РФ указал на то, что при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долей собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
Однако из данного разъяснения следует, что стоимость земельного участка должна учитываться при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. То есть стоимость земельного участка определяется не самостоятельно, а учитывается при определении выкупной цены именно жилого помещения, которая выплачивается в соответствии с названной нормой права.
В данном же случае, как уже было указано, стороны в добровольном порядке пришли к соглашению о том, что выкупная цена жилого помещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составляет <...> руб. То есть стороны, определяя выкупную цену жилого помещения, изначально должны были учитывать как стоимость непосредственно жилого помещения, так и стоимость земельного участка, приходящегося на долю собственника этого жилого помещения. Заключая с администрацией г. Перми, договор об изъятии жилого помещения, Д., тем самым, согласилась с указанной в нем выкупной ценой жилого помещения.
Таким образом, учитывая условия договора и положения ст. 421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора, судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Д. и взыскании в ее пользу выкупной цены за изъятую долю земельного участка. Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Д. на решение Ленинского районного суда г. Перми от 08.07.2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9213А
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом; Изъятие земли; Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2013 г. по делу N 33-9213А
Судья Алексеев А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Судневой В.Н. и Кузнецовой Г.Ю., при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 02 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе Д. на решение Ленинского районного суда г. Перми от 08.07.2013 г. которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении требований Д. к
администрации г. Перми о взыскании выкупной цены земельного участка <...> руб."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения представителя Д. - Ш., проверив дело, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к администрации г. Перми о взыскании выкупной цены за изъятую долю земельного участка в размере <...> руб. Требование мотивировала тем, что она являлась собственником квартиры N <...>, расположенной по ул. <...> в г. Перми, а также собственником в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и земельный участок. Заключением межведомственной комиссии данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 23.01.2012 г. принято решение об изъятии жилого помещения. 30.12.2011 г. между ней и Муниципальным образованием город Пермь был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому администрация города выплатила ей выкупную цену изъятой квартиры. Однако выкупная цена за принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом ей выплачена не была. Согласно ценовой справке ООО <...> рыночная стоимость данной доли земельного участка площадью 149,52 кв. м, относящейся к квартире N <...>, составляет <...> руб.
В судебном заседании истица не присутствовала. Ее представитель Ш. настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель администрации г. Перми в судебном заседании не присутствовал.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Д. просит отменить решение суда. То обстоятельство, что право собственности на земельный участок перешло к администрации г. Перми, не освобождает последнюю от оплаты стоимости земельного участка. Ни в договоре купли-продажи жилого помещения, ни в отчете об оценке ООО <...> стоимость доли в праве собственности на земельный участок определена не была. Из данного отчета следует, что объектом оценки являлось исключительно только жилое помещение без соответствующей доли в праве собственности на земельный участок. Частью 4 ст. 63 ЗК РФ прямо предусмотрено положение о возмещении рыночной стоимости земельного участка наряду с возмещением стоимости жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных нужд. Представленная ею справка о стоимости доли в праве собственности на земельный участок никем не опровергнута.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, Д. являлась собственником двухкомнатной квартиры N <...>, расположенной по ул. <...> в г. Перми.
Постановлением администрации г. Перми от 16.09.2011 г. N 499 принято решение об изъятии земельного участка по ул. <...> в Мотовилихинском районе г. Перми в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от 23.01.2012 г. принято решение об изъятии жилого помещения в доме по ул. <...> в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.
30 декабря 2011 года между муниципальным образованием город Пермь и Д. был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому муниципальное образование (далее - администрация) выкупает с согласия собственника в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру N <...> общей площадью 66,6 кв. м, расположенную по ул. <...>. Выкупная цена изымаемой квартиры составляет <...> руб.
Принимая решение об отказе Д. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что в рыночную стоимость жилого помещения была включена и стоимость земельного участка под многоквартирным домом.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Последствия несогласия с определением выкупной цены прописаны в ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения; либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
Из содержания приведенных выше норм права, а также ч. 5 ст. 32 ЖК РФ следует, что в случае изъятия земельного участка выкупная цена жилого помещения может быть определена либо по соглашению с собственником жилого помещения, либо может быть установлена решением суда в случае отсутствия соглашения о выкупной цене.
Согласно п. 1.4 договора об изъятии жилого помещения от 30.12.2011 г. выкупная цена изымаемой квартиры в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составила <...> руб.
В данном случае договор об изъятии жилого помещения путем выкупа следует расценивать именно как соглашение, в котором стороны определили выкупную цену подлежащего изъятию жилого помещения.
При этом судебная коллегия считает не имеющим значения то обстоятельство, чем именно руководствовались стороны, заключая данное соглашение. Сама по себе ссылка в указанном договоре на оценочный отчет ООО <...>, согласно которому рыночная стоимость квартиры составила <...> руб., не имеет какого-либо значения. При определении именно выкупной цены стороны могли исходить как из данного оценочного отчета, так и самостоятельно определить выкупную цену.
Поскольку положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривают выплату именно выкупной цены, а не рыночной стоимости жилого помещения, при определении выкупной цены стороны имели возможность либо уменьшить, либо увеличить ее относительно рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете.
Согласно ст. 421 ПС РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
То есть свобода договора подразумевает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.
Судебная коллегия считает, что в данном случае стороны самостоятельно установили выкупную цену жилого помещения на основании принципа свободы договора. Указанный договор не был признан недействительным. А отраженная в нем выкупная цена фактически была выплачена истице.
Доводы апелляционной жалобы истицы о том, что суд не принял во внимание судебную практику по данному вопросу, не может быть принят во внимание.
Действительно, в своем Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года Верховный Суд РФ указал на то, что при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долей собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
Однако из данного разъяснения следует, что стоимость земельного участка должна учитываться при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. То есть стоимость земельного участка определяется не самостоятельно, а учитывается при определении выкупной цены именно жилого помещения, которая выплачивается в соответствии с названной нормой права.
В данном же случае, как уже было указано, стороны в добровольном порядке пришли к соглашению о том, что выкупная цена жилого помещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составляет <...> руб. То есть стороны, определяя выкупную цену жилого помещения, изначально должны были учитывать как стоимость непосредственно жилого помещения, так и стоимость земельного участка, приходящегося на долю собственника этого жилого помещения. Заключая с администрацией г. Перми, договор об изъятии жилого помещения, Д., тем самым, согласилась с указанной в нем выкупной ценой жилого помещения.
Таким образом, учитывая условия договора и положения ст. 421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора, судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Д. и взыскании в ее пользу выкупной цены за изъятую долю земельного участка. Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Д. на решение Ленинского районного суда г. Перми от 08.07.2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)