Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 28.08.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Риотекс-Регион" и ЗАО "ФинансРеал"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "28" января 2013 г., по делу N А40-76647/11, принятое судьей С.В. Белицкой (7-630)
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ЗАО "ФинансРеал", ООО "Риотекс-Регион",
третьи лица - ООО "Трейдинг-люкс", ЗАО "НП АВТОМИР", Жмаев А.П.,
о взыскании денежных средств.
при участии в судебном заседании:
от истца: от ДГИГМ: Челышев А.А. по доверенности от 16.04.2013; Киселева Ю.В. по доверенности от 16.04.2013
- от ответчика ЗАО "ФинансРеал": Азаров А.Н. по доверенности от 20.08.2013;
- от ответчика ООО "Риотекс-Регион": Клишина Е.С. по доверенности от 14.02.2013
от третьих лиц: от ООО "Трейдинг-люкс" - Азаров А.Н. по доверенности от 20.08.2013
- от ЗАО "НП АВТОМИР", Жмаев А.П. - не явились, извещены;
- В Арбитражный суд г. Москвы обратился Департамент земельных ресурсов города Москвы с иском о взыскании с ответчиков 3.408.853 руб. 21 коп., из них: 2.251.698 руб. 17 коп. основного долга, 1.794.951 руб. 49 коп. пени. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.01.2013 года исковые требования удовлетворены с ответчиков частично. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Риотекс-Регион" 310 437 руб. 29 коп. основного долга, 519 359 руб. 18 коп. пени за просрочку платежа. Взыскано с Закрытого акционерного общества "ФинансРеал" 1 941 260 руб. 88 коп. основного долга, 637 796 руб. 15 коп. пени за просрочку платежа. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано тем, что задолженность ответчиков подтверждается материалами дела, неустойка исчислена в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992 года. Размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, имеются основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
С решением суда первой инстанции не согласились ответчики ООО "РИОТЭКС Регион" и ЗАО "ФинансРеал", подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба ООО "РИОТЭКС Регион" мотивирована тем, что судом первой инстанции вынесено решение о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период времени с 01.04.2009 года по 30.06.2012 года, тогда как право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком только 02.11.2010 года. Кроме того, истцом не представлено в материалы дела нормативно-правовых документов, на основании которых им произведен расчет задолженности ответчиков по арендной плате.
Удовлетворение требования о взыскании с ответчиков договорной неустойки также неправомерно, поскольку истцом не доказано существование между ним и ответчиками договорных правоотношений.
Ответчики в судебном заседании полностью поддержали доводы апелляционных жалоб. Истец в судебном заседании заявил о согласии с решением суда, просил оставить его без изменения. Третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истцом заявлено ходатайство о замене его на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы. Ходатайство удовлетворено.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия
установила:
следующие обстоятельства.
19.06.1992 г. между истцом и Московским технокоммерческим центром Производственной фирмой "ГАЗавтотехобслуживание" заключен договор N М-09-000016 аренды земельного участка площадью 30.930,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., вл. 98, предоставленного для эксплуатации предприятия автосервиса.
В связи с внесением изменений в учредительные документы организации арендатора протоколом от 07.07.1994 внесены изменения в договор аренды, арендатором стало АООТ "Московский автокоммерческий центр" (АО "МАКЦ" - впоследствии ЗАО "МАКЦ").
По договору купли-продажи недвижимости от 12.02.2004 ЗАО "МАКЦ" передало в собственность ООО "Трейдинг-Люкс" здания, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1, 2, 6, 9, 11.
В связи с чем к договору Москомземом заключено дополнительное соглашение N 6 от 08.10.2004 с ООО "Трейдинг-Люкс", по которому ООО "Трейдинг-Люкс" становится арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98.
Дополнительным соглашением от 28.12.2005 года внесены изменения в п. 1.1 договора, а именно, площадь земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002008:61 уменьшилась до 17.539,0 кв. м.
Как следует из представленного в материалы дела Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-60968/11-84-330 от 27.12.2011 года 10.03.2011 ООО "Трейдинг-Люкс" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.03.2011 земельного участка по адресу: Москва, Дмитровское ш., вл. 98 (кадастровый номер 77:09:002008:61).
Из содержания представленного для государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2011, следует, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.06.1992 N М-09-000016 переходят от ООО "Трейдинг-Люкс" к ЗАО "ФинансРеал".
Письмом от 10.05.2011 N 14/008/2011-160 заявителю было отказано в государственной регистрации на основании ст. ст. 1, 35, 36 ЗК РФ по мотиву несоответствия действующему законодательству представленного на регистрацию договора аренды от 03.03.2011 земельного участка по адресу: Москва, Дмитровское ш., вл. 98 (кадастровый номер 77:09:002008:61).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 октября 2011 года по делу N А40-60968/11-84-330 в удовлетворении требований, заявленных ООО "Трейдинг-Люкс" было отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-60968/11-84-330 от 27.12.2011 года решение оставлено без изменения.
При этом, при рассмотрении вышеуказанного дела судами было установлено, согласно сведениям ЕГРП права на здания, расположенные на данном земельном участке, перешли к нескольким лицам (выписки из ЕГРП от 06.09.11 N 19/051/2011-021, 19/051/2011-020, 19/051/2011-019, 19/051/2011-018, 19/051/2011-017, 19/051/2011-016).
В частности, в ЕГРП на основании договоров купли-продажи зарегистрированы права нижеуказанных лиц на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0002008:61.
На нежилое помещение общей площадью 4798 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1, зарегистрировано право собственности ЗАО "ФинансРеал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/084/2010-691 от 28.12.2010).
На нежилое помещение общей площадью 1.309,7 в.м. по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1, зарегистрировано право собственности А.П. Жмаева на основании договора купли-продажи от 23.11.2010 N ФР-Ж-1, заключенного с ЗАО "Финанс-Реал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/084/2010-694 от 28.12.2010).
На здание общей площадью 6954,0 кв. м (ранее - 5790,6 кв. м) по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98 (ранее д. 98, стр. 2), зарегистрировано право собственности ООО "Риотэкс Регион" (запись в ЕГРП N 77-77-09/073/2010-812 от 02.11.2010).
На нежилое помещение общей площадью 390,2 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 6, зарегистрировано право собственности ЗАО "НП АВТОМИР" на основании договора купли-продажи от 20.07.2005, заключенного с ООО "Трэйдинг-Люкс" (запись в ЕГРП N 77-77-09/035/2005-913 от 16.09.2005).
На нежилое помещение общей площадью 364,9 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 6, зарегистрировано право собственности А.П. Жмаева на основании договора купли-продажи от 01.10.2010 N ФР-Ж-6, заключенного с ЗАО "ФинансРеал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/073/2010-834 от 02.11.2010).
На здание общей площадью 432,5 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 9, на основании договора купли-продажи от 14.12.2009 N ФР-Ж/9-11, заключенного с ЗАО "ФинансРеал", зарегистрировано право собственности А.П. Жмаева (запись в ЕГРП N 77-77-09/152/2009-339 от 30.12.2009).
На здание общей площадью 319,4 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 11, зарегистрировано право собственности А.П Жмаева на основании договора купли-продажи от 14.12.2009 N ФР-Ж/9-11, заключенного с ЗАО "ФинансРеал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/152/2009-334 от 30.12.2009).
Суды пришли к выводу о том, что представленный на государственную регистрацию договор от 03.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка лицу (ЗАО "ФинансРеал"), у которого в собственности находится только нежилое помещение общей площадью 4798 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1 из комплекса зданий, находящихся на земельном участке, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.
Как следует из положений ст. 35 Земельного кодекса РФ:
- - при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ч. 1);
- - отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком ... Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ч. 4).
В силу положений ст. 36 Земельного кодекса РФ:
- - собственники зданий, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение прав на данный земельный участок (ч. 1);
- - в случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (ч. 3).
Договор аренды от 19.06.1992 N М-09-000016 (с изменениями от 07.07.1994, от 27.02.1996, от 10.11.1996, от 18.08.1998, от 22.06.1999, от 08.10.2004, от 28.12.2005) и представленный на государственную регистрацию договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2011 не содержат условий, касающихся прав третьих лиц, обладающих на праве собственности какими-либо объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке, вступить в договор долгосрочной аренды на правах арендатора, а также обязанностей стороны этого договора заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Согласно ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В материалы настоящего дела представлено Соглашение о расторжении Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2011 года, заключенное между ООО "Трэдинг-Люкс" и ЗАО "Финанс-Реал".
Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Как следует из пояснений представителей ответчиков, они неоднократно обращались в Департамент земельных ресурсов города Москвы с заявлениями о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но Департаментом земельных ресурсов их обращения оставлены без рассмотрения и ответа. Таким образом, истцом вопрос о надлежащем оформлении арендных отношений с ответчиками в установленном законом порядке не решен.
Из правовой позиции Пленума ВАС РФ выраженной в пункте 13 Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Суд апелляционной инстанции неоднократно запрашивал истца о предоставлении ему пояснений, нормативно-правовых документов и расчетов каким образом определен размер задолженности ответчиков по арендной плате и на каком основании им предъявлена ко взысканию договорная неустойка. Несмотря на предложения суда о предоставлении документов, подтверждающих размер заявленных требований, истцом определения суда не выполнены. Истцом предоставляется лишь бухгалтерский расчет, однако, на основании каких документов и за какие периоды и размеры земельных участков он составлен, доказательств суду не представлено.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, в качестве основания своих требований или возражений.
В соответствие с пунктом 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчиком ООО "РИОТЭКС Регион" в процессе судебного разбирательства представлено заявление о признании иска в части, в сумме 174 020 руб. 04 коп. Согласно пункту 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Поскольку расчет долга, представленный указанным ответчиком, был оспорен представителем истца, а другими лицами, участвующими в деле, не поддержан, суд апелляционной инстанции не принял признание иска в указанной сумме.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.
Госпошлина по апелляционным жалобам в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, уплаченная ответчиками за подачу апелляционных жалоб госпошлина возвращается из федерального бюджета.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Произвести замену истца Департамента земельных ресурсов города Москвы на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 января 2013 г., по делу N А40-76647/11 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить ООО "Риотекс-Регион" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Возвратить ЗАО "Финанс Реал" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2013 N 09АП-8826/2013, 09АП-17236/2013 ПО ДЕЛУ N А40-76647/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. N 09АП-8826/2013, 09АП-17236/2013
Дело N А40-76647/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 28.08.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Риотекс-Регион" и ЗАО "ФинансРеал"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "28" января 2013 г., по делу N А40-76647/11, принятое судьей С.В. Белицкой (7-630)
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ЗАО "ФинансРеал", ООО "Риотекс-Регион",
третьи лица - ООО "Трейдинг-люкс", ЗАО "НП АВТОМИР", Жмаев А.П.,
о взыскании денежных средств.
при участии в судебном заседании:
от истца: от ДГИГМ: Челышев А.А. по доверенности от 16.04.2013; Киселева Ю.В. по доверенности от 16.04.2013
- от ответчика ЗАО "ФинансРеал": Азаров А.Н. по доверенности от 20.08.2013;
- от ответчика ООО "Риотекс-Регион": Клишина Е.С. по доверенности от 14.02.2013
от третьих лиц: от ООО "Трейдинг-люкс" - Азаров А.Н. по доверенности от 20.08.2013
- от ЗАО "НП АВТОМИР", Жмаев А.П. - не явились, извещены;
- В Арбитражный суд г. Москвы обратился Департамент земельных ресурсов города Москвы с иском о взыскании с ответчиков 3.408.853 руб. 21 коп., из них: 2.251.698 руб. 17 коп. основного долга, 1.794.951 руб. 49 коп. пени. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.01.2013 года исковые требования удовлетворены с ответчиков частично. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Риотекс-Регион" 310 437 руб. 29 коп. основного долга, 519 359 руб. 18 коп. пени за просрочку платежа. Взыскано с Закрытого акционерного общества "ФинансРеал" 1 941 260 руб. 88 коп. основного долга, 637 796 руб. 15 коп. пени за просрочку платежа. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано тем, что задолженность ответчиков подтверждается материалами дела, неустойка исчислена в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992 года. Размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, имеются основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
С решением суда первой инстанции не согласились ответчики ООО "РИОТЭКС Регион" и ЗАО "ФинансРеал", подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба ООО "РИОТЭКС Регион" мотивирована тем, что судом первой инстанции вынесено решение о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период времени с 01.04.2009 года по 30.06.2012 года, тогда как право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком только 02.11.2010 года. Кроме того, истцом не представлено в материалы дела нормативно-правовых документов, на основании которых им произведен расчет задолженности ответчиков по арендной плате.
Удовлетворение требования о взыскании с ответчиков договорной неустойки также неправомерно, поскольку истцом не доказано существование между ним и ответчиками договорных правоотношений.
Ответчики в судебном заседании полностью поддержали доводы апелляционных жалоб. Истец в судебном заседании заявил о согласии с решением суда, просил оставить его без изменения. Третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истцом заявлено ходатайство о замене его на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы. Ходатайство удовлетворено.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия
установила:
следующие обстоятельства.
19.06.1992 г. между истцом и Московским технокоммерческим центром Производственной фирмой "ГАЗавтотехобслуживание" заключен договор N М-09-000016 аренды земельного участка площадью 30.930,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., вл. 98, предоставленного для эксплуатации предприятия автосервиса.
В связи с внесением изменений в учредительные документы организации арендатора протоколом от 07.07.1994 внесены изменения в договор аренды, арендатором стало АООТ "Московский автокоммерческий центр" (АО "МАКЦ" - впоследствии ЗАО "МАКЦ").
По договору купли-продажи недвижимости от 12.02.2004 ЗАО "МАКЦ" передало в собственность ООО "Трейдинг-Люкс" здания, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1, 2, 6, 9, 11.
В связи с чем к договору Москомземом заключено дополнительное соглашение N 6 от 08.10.2004 с ООО "Трейдинг-Люкс", по которому ООО "Трейдинг-Люкс" становится арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98.
Дополнительным соглашением от 28.12.2005 года внесены изменения в п. 1.1 договора, а именно, площадь земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002008:61 уменьшилась до 17.539,0 кв. м.
Как следует из представленного в материалы дела Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-60968/11-84-330 от 27.12.2011 года 10.03.2011 ООО "Трейдинг-Люкс" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.03.2011 земельного участка по адресу: Москва, Дмитровское ш., вл. 98 (кадастровый номер 77:09:002008:61).
Из содержания представленного для государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2011, следует, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.06.1992 N М-09-000016 переходят от ООО "Трейдинг-Люкс" к ЗАО "ФинансРеал".
Письмом от 10.05.2011 N 14/008/2011-160 заявителю было отказано в государственной регистрации на основании ст. ст. 1, 35, 36 ЗК РФ по мотиву несоответствия действующему законодательству представленного на регистрацию договора аренды от 03.03.2011 земельного участка по адресу: Москва, Дмитровское ш., вл. 98 (кадастровый номер 77:09:002008:61).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 октября 2011 года по делу N А40-60968/11-84-330 в удовлетворении требований, заявленных ООО "Трейдинг-Люкс" было отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-60968/11-84-330 от 27.12.2011 года решение оставлено без изменения.
При этом, при рассмотрении вышеуказанного дела судами было установлено, согласно сведениям ЕГРП права на здания, расположенные на данном земельном участке, перешли к нескольким лицам (выписки из ЕГРП от 06.09.11 N 19/051/2011-021, 19/051/2011-020, 19/051/2011-019, 19/051/2011-018, 19/051/2011-017, 19/051/2011-016).
В частности, в ЕГРП на основании договоров купли-продажи зарегистрированы права нижеуказанных лиц на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0002008:61.
На нежилое помещение общей площадью 4798 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1, зарегистрировано право собственности ЗАО "ФинансРеал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/084/2010-691 от 28.12.2010).
На нежилое помещение общей площадью 1.309,7 в.м. по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1, зарегистрировано право собственности А.П. Жмаева на основании договора купли-продажи от 23.11.2010 N ФР-Ж-1, заключенного с ЗАО "Финанс-Реал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/084/2010-694 от 28.12.2010).
На здание общей площадью 6954,0 кв. м (ранее - 5790,6 кв. м) по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98 (ранее д. 98, стр. 2), зарегистрировано право собственности ООО "Риотэкс Регион" (запись в ЕГРП N 77-77-09/073/2010-812 от 02.11.2010).
На нежилое помещение общей площадью 390,2 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 6, зарегистрировано право собственности ЗАО "НП АВТОМИР" на основании договора купли-продажи от 20.07.2005, заключенного с ООО "Трэйдинг-Люкс" (запись в ЕГРП N 77-77-09/035/2005-913 от 16.09.2005).
На нежилое помещение общей площадью 364,9 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 6, зарегистрировано право собственности А.П. Жмаева на основании договора купли-продажи от 01.10.2010 N ФР-Ж-6, заключенного с ЗАО "ФинансРеал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/073/2010-834 от 02.11.2010).
На здание общей площадью 432,5 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 9, на основании договора купли-продажи от 14.12.2009 N ФР-Ж/9-11, заключенного с ЗАО "ФинансРеал", зарегистрировано право собственности А.П. Жмаева (запись в ЕГРП N 77-77-09/152/2009-339 от 30.12.2009).
На здание общей площадью 319,4 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 11, зарегистрировано право собственности А.П Жмаева на основании договора купли-продажи от 14.12.2009 N ФР-Ж/9-11, заключенного с ЗАО "ФинансРеал" (запись в ЕГРП N 77-77-09/152/2009-334 от 30.12.2009).
Суды пришли к выводу о том, что представленный на государственную регистрацию договор от 03.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка лицу (ЗАО "ФинансРеал"), у которого в собственности находится только нежилое помещение общей площадью 4798 кв. м по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, д. 98, стр. 1 из комплекса зданий, находящихся на земельном участке, не соответствует требованиям действующего законодательства.
Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.
Как следует из положений ст. 35 Земельного кодекса РФ:
- - при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ч. 1);
- - отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком ... Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ч. 4).
В силу положений ст. 36 Земельного кодекса РФ:
- - собственники зданий, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение прав на данный земельный участок (ч. 1);
- - в случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (ч. 3).
Договор аренды от 19.06.1992 N М-09-000016 (с изменениями от 07.07.1994, от 27.02.1996, от 10.11.1996, от 18.08.1998, от 22.06.1999, от 08.10.2004, от 28.12.2005) и представленный на государственную регистрацию договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2011 не содержат условий, касающихся прав третьих лиц, обладающих на праве собственности какими-либо объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке, вступить в договор долгосрочной аренды на правах арендатора, а также обязанностей стороны этого договора заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Согласно ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В материалы настоящего дела представлено Соглашение о расторжении Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2011 года, заключенное между ООО "Трэдинг-Люкс" и ЗАО "Финанс-Реал".
Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Как следует из пояснений представителей ответчиков, они неоднократно обращались в Департамент земельных ресурсов города Москвы с заявлениями о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но Департаментом земельных ресурсов их обращения оставлены без рассмотрения и ответа. Таким образом, истцом вопрос о надлежащем оформлении арендных отношений с ответчиками в установленном законом порядке не решен.
Из правовой позиции Пленума ВАС РФ выраженной в пункте 13 Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Суд апелляционной инстанции неоднократно запрашивал истца о предоставлении ему пояснений, нормативно-правовых документов и расчетов каким образом определен размер задолженности ответчиков по арендной плате и на каком основании им предъявлена ко взысканию договорная неустойка. Несмотря на предложения суда о предоставлении документов, подтверждающих размер заявленных требований, истцом определения суда не выполнены. Истцом предоставляется лишь бухгалтерский расчет, однако, на основании каких документов и за какие периоды и размеры земельных участков он составлен, доказательств суду не представлено.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, в качестве основания своих требований или возражений.
В соответствие с пунктом 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчиком ООО "РИОТЭКС Регион" в процессе судебного разбирательства представлено заявление о признании иска в части, в сумме 174 020 руб. 04 коп. Согласно пункту 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Поскольку расчет долга, представленный указанным ответчиком, был оспорен представителем истца, а другими лицами, участвующими в деле, не поддержан, суд апелляционной инстанции не принял признание иска в указанной сумме.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.
Госпошлина по апелляционным жалобам в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, уплаченная ответчиками за подачу апелляционных жалоб госпошлина возвращается из федерального бюджета.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Произвести замену истца Департамента земельных ресурсов города Москвы на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 января 2013 г., по делу N А40-76647/11 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить ООО "Риотекс-Регион" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Возвратить ЗАО "Финанс Реал" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)