Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ткаченко Т.И.,
судей Ивановой Н.Н., Смотровой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коневой М.А.,
при участии:
- от ООО "Комстрой": представителя по доверенности от 30.05.2007 г. Ширшовой Аллы Анатольевны, удостоверение N 0043 от 12.11.2002 г., по доверенности от 30.09.2007 г. Часовниковой Анны Анатольевны, паспорт <...> от 28.01.2005 г.;
- от Региональной службы Государственного строительного надзора Ростовской области: представителя по доверенности от 29.12.2007 г. N 3321 Ковалевой Натальи Борисовны, удостоверение N 74;
- от Прокуратуры Ростовской области: старшего прокурора Шетова Ахмеда Шидовича, удостоверение N 100481, действительно до 24.02.2008 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.12.2007 г. по делу N А53-18589/2007-С4-5
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комстрой"
к Региональной службе Государственного строительного надзора Ростовской области
при участии Прокуратуры Ростовской области, Радачинской Н.А.
о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы Государственного строительного надзора Ростовской области от 20.09.2007 г. о привлечении ООО "Комстрой" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
принятое судьей Гришко С.В.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комстрой" (далее - ООО "Комстрой") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - служба Госстройнадзора) от 20.09.2007 г. N 77035 о привлечении ООО "Комстрой" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 400000 рублей.
Мотивируя заявленные требования ООО "Комстрой" ссылалось на нарушение административным органом процессуальных норм, выразившееся в ненадлежащем извещении общества о дате, времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, неправомерное применение отягчающего вину обстоятельства, отсутствие в действиях общества по заключению предварительного договора на участие в долевом строительстве нарушений требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Кроме того, ООО "Комстрой" ссылалось на нарушение требований к составлению протокола об административном правонарушении, установленных статьей 29.10 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, заключающееся в отсутствии сведений о лице, составившем протокол.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. в удовлетворении требований заявителя отказано. Мотивируя решение суд первой инстанции указал, что общество было надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, что подтверждается заявлением директора ООО "Комстрой" Максимова М.Г. о переносе рассмотрения дела и определением от 05.09.2007 г. о назначении времени и места рассмотрения дела на 20.09.2007 г. Также суд первой инстанции сослался на то, что материалами дела подтверждается неисполнение обществом положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", нарушений административного законодательства службой Госстройнадзора не установлено.
Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Комстрой" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. отменить и принять новый судебный акт о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области от 20.09.2007 г. N 77035. В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом первой инстанции не был исследован вопрос о соблюдении административным органом порядка привлечения к административной ответственности, неправильно применены нормы материального права, регулирующие отношения в сфере заключения договоров на участие в долевом строительстве, не исследован вопрос о нарушении требований ст. 29.10. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях к составлению протокола об административном правонарушении.
Прокуратура Ростовской области представила отзыв, в котором просит апелляционную жалобу ООО "Комстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что ООО "Комстрой" фактически заключило договор долевого участия в строительстве, процедура привлечения общества к административной ответственности соблюдена, дата рассмотрения дела об административном правонарушении была назначена в соответствии с ходатайством ООО "Комстрой".
Представители ООО "Комстрой" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель службы Госстройнадзора в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, ссылаясь на то, что факт привлечения денежных средств граждан доказан материалами дела, процессуальные права лица, привлеченного к административной ответственности, административным органом не нарушены.
Участвующий в деле прокурор поддержал в судебном заседании доводы административного органа, сославшись на то, что ООО "Комстрой" было надлежащим образом извещено о дате, месте и времени рассмотрения дела об административном правонарушении, что подтверждается ходатайством ООО "Комстрой" об отложении рассмотрения дела на 20.09.2007 г., а также на наличие в действиях общества состава правонарушения, так как предварительный договор фактически является договором на участие в долевом строительстве.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке апелляционного производства повторно рассматривает дело.
Согласно материалам дела, заместителем прокурора Ростовской области постановлением от 06.08.2007 г. в отношении ООО "Комстрой" возбуждено производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Поводом для возбуждения данного дела явилось обнаружение факта привлечения ООО "Комстрой" денежных средств Радачинской Н.А. для строительства многоквартирного дома по адресу: Ростов-на-Дону, переулок Песочный, 25. При этом, как указано в постановлении, ООО "Комстрой" не имеет разрешения на строительство, не опубликована проектная документация, договоры не соответствуют требованиям, установленным действующим законодательством.
Материалы административного производства были переданы в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области. Заместитель руководителя службы Госстройнадзора, рассмотрев материалы дела, постановлением от 20.09.2007 г. N 77035 привлек ООО "Комстрой" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 400 000 рублей.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии факта нарушения обществом законодательства об участии в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу указанной нормы существенным признаком предварительного договора является ясно выраженное намерение сторон заключить договор в будущем. Именно в этих целях оговариваются предмет и иные существенные условия будущего договора.
В то же время в силу положений статей 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в качестве обязательных условий договора долевого участия в строительстве законодатель устанавливает определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1.1 имеющегося в материалах дела договора между ООО "Комстрой" (застройщиком) и Радачинской Н.А. (дольщиком) на дольщика возложена обязанность внести, а на застройщика - принять долю в денежном выражении для строительства жилого дома, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию - предоставить жилое помещение, соответствующее указанным в договоре размерам и иным характеристикам. Договором также определены порядок оплаты доли (раздел 3), порядок предоставления квартиры застройщиком (раздел 5), гарантийные обязательства застройщика (раздел 6), т.е. все существенные условия договора долевого участия в строительстве.
При этом пунктом 3.1 предусмотрено внесение оплаты дольщиком в день подписания договора (пункт 3.1) и далее в соответствии с указанным в договоре графиком.
Таким образом, данный договор порождает самостоятельные правовые последствия в виде обязательств как застройщика, так и дольщика, в связи с чем доводы о предварительном характере договора не соответствуют фактическим обстоятельствам. Тот факт, что в пункте 1.4 договора содержится указание на заключение основного договора на долевое участие в строительстве после получения разрешения на строительство, на правовую квалификацию договора не влияет.
При этом приведенные выше условия договора, с учетом их системного анализа, позволяют сделать вывод о его направленности на привлечение денежных средств граждан для финансирования работ по строительству многоквартирного жилого дома при несоблюдении установленной законом формы договора долевого участия в строительстве.
Объяснениями директора ООО "Комстрой" подтверждается то обстоятельство, что денежные средства дольщиков привлекаются и используются для финансирования строительных работ.
В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 3); застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2); застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 3).
ООО "Комстрой" не отрицает, что является застройщиком объекта, находящегося по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Песочный, 25. При обращении в суд первой инстанции общество ссылалось на проведение необходимых работ по получению разрешения на строительство, а именно проведение необходимых экспертиз. Также из объяснений директора следует, что при проведении экспертизы потребовался проект планировки межевания квартала, который общество не смогло получить в Администрации города, что явилось причиной отсутствия положительного заключения экспертизы.
Таким образом, ООО "Комстрой" не отрицает факт отсутствия разрешения на строительство, которое должен иметь застройщик, и факт неопубликования проектной документации.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 3 закона о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства дома на основе договора участия в долевом строительстве лишь после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной документации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства дома, или договора аренды такого земельного участка.
Объективная сторона правонарушения, выразившаяся в привлечении средств для строительства на основе договора участия в долевом строительстве без разрешения на строительство, без опубликования проектной документации и при несоблюдении установленной формы договора, подтверждается материалами дела.
В соответствии с частью 2 статьи 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении. В отсутствие указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрения дела, и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.
В силу пункта 4 части 1 статьи 29.7 КоАП РФ при рассмотрении дела об административном правонарушении административный орган выясняет, извещены ли участники производства по делу в установленном порядке, выясняет причины их неявки и принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц либо об отложении рассмотрения дела.
Указанные правовые нормы призваны обеспечить процессуальные гарантии лица, привлекаемого к административной ответственности. Лишая лицо возможности воспользоваться процессуальными правами при рассмотрении дела об административном правонарушении, административный орган нарушает предусмотренные КоАП РФ требования о всестороннем, полном и объективном выяснении всех обстоятельств дела (статья 24.1 КоАП РФ).
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоблюдении административным органом порядка привлечения к административной ответственности.
Как следует из материалов дела, рассмотрение дела об административном правонарушении откладывалось по ходатайству представителя общества и состоялось 20 сентября 2007 года. Определением от 05.09.2007 г., на основании очередного ходатайства ООО "Комстрой" об отложении дела на 20.09.2007 г., рассмотрение дела было назначено именно на дату, указанную в ходатайстве ООО "Комстрой", на 20.09.2007 г. При этом из текста определения следует, что Региональная служба не направляла копию определения о назначении времени и места рассмотрения дела на 20.09.2007 г. в ООО "Комстрой", полагая, что дата рассмотрения материалов дела об административном правонарушении согласована с директором ООО "Комстрой" лично, при подаче им указанного ходатайства.
Между тем, доказательств того, что общество было извещено об удовлетворении ходатайства, а также о дате и времени рассмотрения дела, суду первой и апелляционной инстанции не представлено. Следовательно, службой Госстройнадзора дело об административном правонарушении рассмотрено в нарушение статьи 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, что является существенным нарушением порядка привлечения к административной ответственности.
Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС от 02.06.2004 г. N 10 нарушение административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, является основанием для отказа в удовлетворении требования административного органа о привлечении к административной ответственности (часть 2 статьи 206 АПК РФ) либо для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления административного органа (часть 2 статьи 211 АПК РФ) при условии, если указанные нарушения носят существенный характер и не позволяют или не позволили всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о соблюдении порядка привлечения к административной ответственности является неверным, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права, а также в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с частью 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.
По изложенным основаниям заявление общества о признании незаконным и отмене постановления службы Госстройнадзора от 20.09.2007 г. N 77035 подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. Признать незаконным и отменить постановление N 77035 от 20.09.2007 г. Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.И.ТКАЧЕНКО
Судьи
Н.Н.ИВАНОВА
Н.Н.СМОТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2008 N 15АП-1068/2007 ПО ДЕЛУ N А53-18589/2007-С4-5
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2008 г. N 15АП-1068/2007
Дело N А53-18589/2007-С4-5
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ткаченко Т.И.,
судей Ивановой Н.Н., Смотровой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коневой М.А.,
при участии:
- от ООО "Комстрой": представителя по доверенности от 30.05.2007 г. Ширшовой Аллы Анатольевны, удостоверение N 0043 от 12.11.2002 г., по доверенности от 30.09.2007 г. Часовниковой Анны Анатольевны, паспорт <...> от 28.01.2005 г.;
- от Региональной службы Государственного строительного надзора Ростовской области: представителя по доверенности от 29.12.2007 г. N 3321 Ковалевой Натальи Борисовны, удостоверение N 74;
- от Прокуратуры Ростовской области: старшего прокурора Шетова Ахмеда Шидовича, удостоверение N 100481, действительно до 24.02.2008 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.12.2007 г. по делу N А53-18589/2007-С4-5
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комстрой"
к Региональной службе Государственного строительного надзора Ростовской области
при участии Прокуратуры Ростовской области, Радачинской Н.А.
о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы Государственного строительного надзора Ростовской области от 20.09.2007 г. о привлечении ООО "Комстрой" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
принятое судьей Гришко С.В.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комстрой" (далее - ООО "Комстрой") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - служба Госстройнадзора) от 20.09.2007 г. N 77035 о привлечении ООО "Комстрой" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 400000 рублей.
Мотивируя заявленные требования ООО "Комстрой" ссылалось на нарушение административным органом процессуальных норм, выразившееся в ненадлежащем извещении общества о дате, времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, неправомерное применение отягчающего вину обстоятельства, отсутствие в действиях общества по заключению предварительного договора на участие в долевом строительстве нарушений требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Кроме того, ООО "Комстрой" ссылалось на нарушение требований к составлению протокола об административном правонарушении, установленных статьей 29.10 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, заключающееся в отсутствии сведений о лице, составившем протокол.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. в удовлетворении требований заявителя отказано. Мотивируя решение суд первой инстанции указал, что общество было надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, что подтверждается заявлением директора ООО "Комстрой" Максимова М.Г. о переносе рассмотрения дела и определением от 05.09.2007 г. о назначении времени и места рассмотрения дела на 20.09.2007 г. Также суд первой инстанции сослался на то, что материалами дела подтверждается неисполнение обществом положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", нарушений административного законодательства службой Госстройнадзора не установлено.
Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Комстрой" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. отменить и принять новый судебный акт о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области от 20.09.2007 г. N 77035. В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом первой инстанции не был исследован вопрос о соблюдении административным органом порядка привлечения к административной ответственности, неправильно применены нормы материального права, регулирующие отношения в сфере заключения договоров на участие в долевом строительстве, не исследован вопрос о нарушении требований ст. 29.10. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях к составлению протокола об административном правонарушении.
Прокуратура Ростовской области представила отзыв, в котором просит апелляционную жалобу ООО "Комстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что ООО "Комстрой" фактически заключило договор долевого участия в строительстве, процедура привлечения общества к административной ответственности соблюдена, дата рассмотрения дела об административном правонарушении была назначена в соответствии с ходатайством ООО "Комстрой".
Представители ООО "Комстрой" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель службы Госстройнадзора в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, ссылаясь на то, что факт привлечения денежных средств граждан доказан материалами дела, процессуальные права лица, привлеченного к административной ответственности, административным органом не нарушены.
Участвующий в деле прокурор поддержал в судебном заседании доводы административного органа, сославшись на то, что ООО "Комстрой" было надлежащим образом извещено о дате, месте и времени рассмотрения дела об административном правонарушении, что подтверждается ходатайством ООО "Комстрой" об отложении рассмотрения дела на 20.09.2007 г., а также на наличие в действиях общества состава правонарушения, так как предварительный договор фактически является договором на участие в долевом строительстве.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке апелляционного производства повторно рассматривает дело.
Согласно материалам дела, заместителем прокурора Ростовской области постановлением от 06.08.2007 г. в отношении ООО "Комстрой" возбуждено производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Поводом для возбуждения данного дела явилось обнаружение факта привлечения ООО "Комстрой" денежных средств Радачинской Н.А. для строительства многоквартирного дома по адресу: Ростов-на-Дону, переулок Песочный, 25. При этом, как указано в постановлении, ООО "Комстрой" не имеет разрешения на строительство, не опубликована проектная документация, договоры не соответствуют требованиям, установленным действующим законодательством.
Материалы административного производства были переданы в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области. Заместитель руководителя службы Госстройнадзора, рассмотрев материалы дела, постановлением от 20.09.2007 г. N 77035 привлек ООО "Комстрой" к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 400 000 рублей.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии факта нарушения обществом законодательства об участии в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу указанной нормы существенным признаком предварительного договора является ясно выраженное намерение сторон заключить договор в будущем. Именно в этих целях оговариваются предмет и иные существенные условия будущего договора.
В то же время в силу положений статей 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в качестве обязательных условий договора долевого участия в строительстве законодатель устанавливает определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1.1 имеющегося в материалах дела договора между ООО "Комстрой" (застройщиком) и Радачинской Н.А. (дольщиком) на дольщика возложена обязанность внести, а на застройщика - принять долю в денежном выражении для строительства жилого дома, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию - предоставить жилое помещение, соответствующее указанным в договоре размерам и иным характеристикам. Договором также определены порядок оплаты доли (раздел 3), порядок предоставления квартиры застройщиком (раздел 5), гарантийные обязательства застройщика (раздел 6), т.е. все существенные условия договора долевого участия в строительстве.
При этом пунктом 3.1 предусмотрено внесение оплаты дольщиком в день подписания договора (пункт 3.1) и далее в соответствии с указанным в договоре графиком.
Таким образом, данный договор порождает самостоятельные правовые последствия в виде обязательств как застройщика, так и дольщика, в связи с чем доводы о предварительном характере договора не соответствуют фактическим обстоятельствам. Тот факт, что в пункте 1.4 договора содержится указание на заключение основного договора на долевое участие в строительстве после получения разрешения на строительство, на правовую квалификацию договора не влияет.
При этом приведенные выше условия договора, с учетом их системного анализа, позволяют сделать вывод о его направленности на привлечение денежных средств граждан для финансирования работ по строительству многоквартирного жилого дома при несоблюдении установленной законом формы договора долевого участия в строительстве.
Объяснениями директора ООО "Комстрой" подтверждается то обстоятельство, что денежные средства дольщиков привлекаются и используются для финансирования строительных работ.
В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 3); застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2); застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 3).
ООО "Комстрой" не отрицает, что является застройщиком объекта, находящегося по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Песочный, 25. При обращении в суд первой инстанции общество ссылалось на проведение необходимых работ по получению разрешения на строительство, а именно проведение необходимых экспертиз. Также из объяснений директора следует, что при проведении экспертизы потребовался проект планировки межевания квартала, который общество не смогло получить в Администрации города, что явилось причиной отсутствия положительного заключения экспертизы.
Таким образом, ООО "Комстрой" не отрицает факт отсутствия разрешения на строительство, которое должен иметь застройщик, и факт неопубликования проектной документации.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 3 закона о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства дома на основе договора участия в долевом строительстве лишь после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной документации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства дома, или договора аренды такого земельного участка.
Объективная сторона правонарушения, выразившаяся в привлечении средств для строительства на основе договора участия в долевом строительстве без разрешения на строительство, без опубликования проектной документации и при несоблюдении установленной формы договора, подтверждается материалами дела.
В соответствии с частью 2 статьи 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении. В отсутствие указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрения дела, и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.
В силу пункта 4 части 1 статьи 29.7 КоАП РФ при рассмотрении дела об административном правонарушении административный орган выясняет, извещены ли участники производства по делу в установленном порядке, выясняет причины их неявки и принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц либо об отложении рассмотрения дела.
Указанные правовые нормы призваны обеспечить процессуальные гарантии лица, привлекаемого к административной ответственности. Лишая лицо возможности воспользоваться процессуальными правами при рассмотрении дела об административном правонарушении, административный орган нарушает предусмотренные КоАП РФ требования о всестороннем, полном и объективном выяснении всех обстоятельств дела (статья 24.1 КоАП РФ).
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоблюдении административным органом порядка привлечения к административной ответственности.
Как следует из материалов дела, рассмотрение дела об административном правонарушении откладывалось по ходатайству представителя общества и состоялось 20 сентября 2007 года. Определением от 05.09.2007 г., на основании очередного ходатайства ООО "Комстрой" об отложении дела на 20.09.2007 г., рассмотрение дела было назначено именно на дату, указанную в ходатайстве ООО "Комстрой", на 20.09.2007 г. При этом из текста определения следует, что Региональная служба не направляла копию определения о назначении времени и места рассмотрения дела на 20.09.2007 г. в ООО "Комстрой", полагая, что дата рассмотрения материалов дела об административном правонарушении согласована с директором ООО "Комстрой" лично, при подаче им указанного ходатайства.
Между тем, доказательств того, что общество было извещено об удовлетворении ходатайства, а также о дате и времени рассмотрения дела, суду первой и апелляционной инстанции не представлено. Следовательно, службой Госстройнадзора дело об административном правонарушении рассмотрено в нарушение статьи 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, что является существенным нарушением порядка привлечения к административной ответственности.
Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС от 02.06.2004 г. N 10 нарушение административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, является основанием для отказа в удовлетворении требования административного органа о привлечении к административной ответственности (часть 2 статьи 206 АПК РФ) либо для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления административного органа (часть 2 статьи 211 АПК РФ) при условии, если указанные нарушения носят существенный характер и не позволяют или не позволили всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о соблюдении порядка привлечения к административной ответственности является неверным, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права, а также в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с частью 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.
По изложенным основаниям заявление общества о признании незаконным и отмене постановления службы Госстройнадзора от 20.09.2007 г. N 77035 подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007 г. Признать незаконным и отменить постановление N 77035 от 20.09.2007 г. Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.И.ТКАЧЕНКО
Судьи
Н.Н.ИВАНОВА
Н.Н.СМОТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)