Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии представителей:
истцов - от индивидуального предпринимателя Хаметовой Алимы Идрисовны - Хаметов Р.Б., доверенность от 27.08.2012 N 81, от Федерального государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Волга" - Костылев В.В., доверенность от 16.01.2013 б/н,
ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области - Пономарев С.Л., доверенность от 28.12.2012 N 591д,
в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Федерального государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Волга", г. Саратов, индивидуального предпринимателя Хаметовой Алимы Идрисовны, г. Саратов,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Никитин А.Ю., Тимаев Ф.И.)
по делу N А57-8609/2012
по иску индивидуального предпринимателя Хаметовой Алимы Идрисовны, г. Саратов, Федерального государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Волга", г. Саратов (ИНН 6450001020, ОГРН 1026402204080) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6454066941, ОГРН 1036405415507) о признании недействительным приложения N 1 к договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчета арендной платы за земельные участки за 2009, 2010, 2011 год, об обязании внести изменения в приложение N 1 расчет арендной платы по договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчет арендной платы за земельные участки,
установил:
индивидуальный предприниматель Хаметова Алима Идрисовна (далее - ИП Хаметова А.И.), федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство "Волга" (далее - ФГУП "ОПХ "Волга") обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, город Саратов, (далее - ТУ Росимущества в Саратовской области, ответчик) о признании недействительным приложения N 1 к договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчета арендной платы за земельные участки за 2009, 2010, 2011 год; об обязании внести изменения в приложение N 1 расчет арендной платы по договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчет арендной платы, за земельные участки: кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0011, кадастровая стоимость 1 169 245 руб. 22 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 7015 руб. 47 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0012, кадастровой стоимостью 1 085 208 руб. 41 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 6511 руб. 25 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:000000:0316, кадастровой стоимостью 73 859 руб. 50 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 443 руб. 16 коп., итого за участки: 13 969 руб. 88 коп.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 18.10.2007 N 810, заключенный между ТУ Росимущества в Саратовской области и ФГУП "ОПХ "Волга", ИП Хаметовой А.И., в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2009 по 31.12.2010; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2011; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2011 по 26.01.2012; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 27.01.2012 по 31.12.2012.
Суд первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований в части требований о признании недействительным договора аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 18.10.2007 N 810, заключенного между ТУ Росимущества в Саратовской области, г. Саратов, и ФГУП "ОПХ "Волга", ИП Хаметовой А.И., в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2009 по 31.12.2010; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2011.
В части требований о признании недействительным договора аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 18.10.2007 N 810 в части "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2012 по 26.01.2012; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 27.01.2012 по 31.12.2012, суд первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ отказал в принятии указанного дополнительного требования, определив, что данное требование является самостоятельным.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.08.2012 исковые требование об обязании ТУ Росимущества в Саратовской области внести изменения в приложение N 1 расчет арендной платы по договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчет арендной платы, за земельные участки: кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0011, кадастровой стоимостью 1 169 245 руб. 22 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 7015 руб. 47 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0012, кадастровой стоимостью 1 085 208 руб. 41 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 6511 руб. 25 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:000000:0316, кадастровой стоимостью 73 859 руб. 50 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 443 руб. 16 коп., итого за участки: 13 969 руб. 88 коп. - оставлено без рассмотрения. Суд признал недействительным договор аренды от 18.10.2007 N 810 находящихся в федеральной собственности земельных участков в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2012 в части признания недействительным договора аренды от 18.10.2007 N 810 находящихся в федеральной собственности земельных участков в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009, "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2010, "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 отменено. В отмененной части в удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ФГУП "ОПХ "Волга" и ИП Хаметова А.И. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление апелляционного суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
В судебном заседании представители истца поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ответчика, считая ее несостоятельной, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения ТУ Росимущества в Саратовской области от 18.10.2007 N 918-р между ТУ Росимущества в Саратовской области (арендодатель) и ФГУП "ОПХ "Волга" (арендатор) был заключен договор аренды от 18.10.2007 N 810 (далее - договор).
На основании данного договора арендатору предоставлены земельные участки сроком на 49 лет с кадастровыми номерами 64:48:010101:0011 площадью 817 654 кв. м; 64:48:010101:0012 площадью 758 887 кв. м; 64:48:000000:0316 площадью 51 650 кв. м.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), регистрационная запись от 31.10.2007 N 64-64-01/486/2007-27.
В разделе 3 договора стороны согласовали размер арендной платы согласно приложению N 1 к настоящему договору, порядок и сроки внесения арендных платежей. Кроме того, предусмотрели, что уведомления о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, является обязательными для него и составляют неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.
В пунктах 3.5 договора стороны определили, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методике расчета арендной платы, предусмотренной нормативно-правовыми актами Российской Федерации.
В 2009, 2010, 2011 году ответчиком в адрес истца был направлен расчет арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2011 (приложение N 1 к договору). Расчет данной арендной платы был произведен ответчиком путем умножения суммы арендной платы на коэффициент инфляции в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 26.12.2006 N 13-101 "Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007".
08.12.2011 между ФГУП "ОПХ "Волга" (первоначальный арендатор) и ИП Хаметовой А.И. (новый арендатор) заключен договор N 2 замены стороны в обязательстве. Предметом договора является уступка первоначальным арендатором ФГУП "ОПХ "Волга" новому арендатору ИП Хаметовой А.И. прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Договор замены стороны в обязательстве N 2 зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП, регистрационная запись от 27.01.2012 N 64-64-11/034/2012-001.
Письмом от 21.12.2011 N 128 ИП Хаметова А.И. уведомила ответчика о заключении договора замены стороны в обязательстве от 08.12.2011 N 2.
Письмом от 26.12.2011 N 130 ИП Хаметова А.И. предложила ответчику произвести пересчет арендной платы за земельные участки по договору аренды в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582) (далее - Правила N 582) из расчета от кадастровой стоимости земельных участков в связи с тем, что право на указанные земельные участки было переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В ответ на письма ИП Хаметовой А.И. 06.02.2012 ответчик направил в адрес истцов письмо от 06.02.2012 N 02-641, в котором ответчик отказал в пересчете арендной платы указывая, что Правила N 582 не распространяются на договор аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, так как указанные Правила были утверждены позднее заключения договора аренды.
Кроме этого, письмом от 06.02.2012 N 02-641 ответчик потребовал от истца ИП Хаметовой А.И. погасить задолженность ФГУП "ОПХ "Волга" по договору аренды за период с 2010 по 2011 год в сумме 7 069 544 руб. 39 коп.
Исковые требования в части внесения изменений в приложение N 1 к договору аренды правомерно оставлены судами без рассмотрения, поскольку в нарушение статей 432, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также пункта 8 части 2 статьи 125 АПК РФ истцами не соблюден обязательный в данном случае в силу закона досудебный порядок урегулирования спора. В указанной части судебные акты заявителями не обжалуются.
В отношении требования о признании недействительным договора аренды в части приложения N 1 расчета арендной платы за 2009-2011 судом первой инстанции вынесено решение о его удовлетворении и признании договора аренды в оспариваемой части недействительным, поскольку данное приложение противоречит Правилам N 582.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал указанные выводы ошибочными в силу следующего.
Как следует из приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" к договору аренды, сторонами согласована методика (формула) расчета арендной платы, которая определена на основании решения Саратовской городской Думы от 26.12.2006 N 13-101 "Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007", действовавшего на момент заключения договора аренды и не признанного недействительным, до вступления в силу Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Апелляционный суд обоснованно указал, что данное приложение подлежит оценке вместе с пунктом 3.5 договора, из которого следует, что стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов по вопросам размера арендной платы.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 и обоснованно учтенной апелляционным судом, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что изменение методики расчета арендной платы соответствующим нормативным актом не влечет недействительности расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды, а является основанием для начисления арендной платы и внесения арендных платежей по методике, которая установлена таким нормативным актом с даты вступления его в силу, в том числе, и без внесения соответствующих изменений в договор.
Поскольку условие о размере арендной платы в силу статьи 65 ЗК РФ, пункта 4 статьи 22 ЗК РФ является существенным и должно быть согласовано сторонами договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что применительно к данному договору признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 ГК РФ и влечет недействительность договора в целом. Между тем иск о недействительности сделки в целом истцом не заявлялся.
На основании изложенных норм земельного и гражданского законодательства апелляционный суд пришел к правильному выводу, что расчет арендной платы, указанный в приложении N 1 к договору аренды, не нарушает прав истца, поскольку не лишает возможности истца вносить арендные платежи в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
При таких обстоятельствах в силу статей 11, 12 ГК РФ удовлетворение исковых требований непосредственно восстановления нарушенных или оспариваемых прав не повлечет, то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
При этом судебная коллегия учитывает, что в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФГУП "ОПХ "Волга" сообщил, что ими подано исковое заявление в суд о взыскании неосновательного обогащения с ответчика, составляющее сумму излишне уплаченный арендных платежей. В связи с чем довод кассационной жалобы ФГУП "ОПХ "Волга" о том, что оспариваемым приложением к договору аренды нарушены его права и законные интересы, поскольку арендные платежи фактически им оплачены в размере большем, чем предусмотрено законодательством, отклоняется. В данном случае подачей иска о взыскании неосновательного обогащения истец воспользовался возможностью восстановить нарушенное право.
Доводы кассационных жалоб основаны на неверном толковании норм права и не влияют на законность обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 по делу N А57-8609/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.01.2013 ПО ДЕЛУ N А57-8609/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2013 г. по делу N А57-8609/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
при участии представителей:
истцов - от индивидуального предпринимателя Хаметовой Алимы Идрисовны - Хаметов Р.Б., доверенность от 27.08.2012 N 81, от Федерального государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Волга" - Костылев В.В., доверенность от 16.01.2013 б/н,
ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области - Пономарев С.Л., доверенность от 28.12.2012 N 591д,
в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Федерального государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Волга", г. Саратов, индивидуального предпринимателя Хаметовой Алимы Идрисовны, г. Саратов,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Никитин А.Ю., Тимаев Ф.И.)
по делу N А57-8609/2012
по иску индивидуального предпринимателя Хаметовой Алимы Идрисовны, г. Саратов, Федерального государственного унитарного предприятия "Опытно-производственное хозяйство "Волга", г. Саратов (ИНН 6450001020, ОГРН 1026402204080) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6454066941, ОГРН 1036405415507) о признании недействительным приложения N 1 к договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчета арендной платы за земельные участки за 2009, 2010, 2011 год, об обязании внести изменения в приложение N 1 расчет арендной платы по договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчет арендной платы за земельные участки,
установил:
индивидуальный предприниматель Хаметова Алима Идрисовна (далее - ИП Хаметова А.И.), федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство "Волга" (далее - ФГУП "ОПХ "Волга") обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, город Саратов, (далее - ТУ Росимущества в Саратовской области, ответчик) о признании недействительным приложения N 1 к договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчета арендной платы за земельные участки за 2009, 2010, 2011 год; об обязании внести изменения в приложение N 1 расчет арендной платы по договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчет арендной платы, за земельные участки: кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0011, кадастровая стоимость 1 169 245 руб. 22 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 7015 руб. 47 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0012, кадастровой стоимостью 1 085 208 руб. 41 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 6511 руб. 25 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:000000:0316, кадастровой стоимостью 73 859 руб. 50 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 443 руб. 16 коп., итого за участки: 13 969 руб. 88 коп.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 18.10.2007 N 810, заключенный между ТУ Росимущества в Саратовской области и ФГУП "ОПХ "Волга", ИП Хаметовой А.И., в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2009 по 31.12.2010; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2011; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2011 по 26.01.2012; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 27.01.2012 по 31.12.2012.
Суд первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований в части требований о признании недействительным договора аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 18.10.2007 N 810, заключенного между ТУ Росимущества в Саратовской области, г. Саратов, и ФГУП "ОПХ "Волга", ИП Хаметовой А.И., в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2009 по 31.12.2010; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2011.
В части требований о признании недействительным договора аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков от 18.10.2007 N 810 в части "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2012 по 26.01.2012; "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 27.01.2012 по 31.12.2012, суд первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ отказал в принятии указанного дополнительного требования, определив, что данное требование является самостоятельным.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.08.2012 исковые требование об обязании ТУ Росимущества в Саратовской области внести изменения в приложение N 1 расчет арендной платы по договору аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, расчет арендной платы, за земельные участки: кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0011, кадастровой стоимостью 1 169 245 руб. 22 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 7015 руб. 47 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:010101:0012, кадастровой стоимостью 1 085 208 руб. 41 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 6511 руб. 25 коп.; кадастровый номер земельного участка 64:48:000000:0316, кадастровой стоимостью 73 859 руб. 50 коп., процент от кадастровой стоимости 0,6, сумма арендной платы за расчетный период (365 дней) 443 руб. 16 коп., итого за участки: 13 969 руб. 88 коп. - оставлено без рассмотрения. Суд признал недействительным договор аренды от 18.10.2007 N 810 находящихся в федеральной собственности земельных участков в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2012 в части признания недействительным договора аренды от 18.10.2007 N 810 находящихся в федеральной собственности земельных участков в части приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 04.08.2009 по 31.12.2009, "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2010 по 31.12.2010, "расчет арендной платы за земельные участки" за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 отменено. В отмененной части в удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ФГУП "ОПХ "Волга" и ИП Хаметова А.И. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление апелляционного суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
В судебном заседании представители истца поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ответчика, считая ее несостоятельной, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения ТУ Росимущества в Саратовской области от 18.10.2007 N 918-р между ТУ Росимущества в Саратовской области (арендодатель) и ФГУП "ОПХ "Волга" (арендатор) был заключен договор аренды от 18.10.2007 N 810 (далее - договор).
На основании данного договора арендатору предоставлены земельные участки сроком на 49 лет с кадастровыми номерами 64:48:010101:0011 площадью 817 654 кв. м; 64:48:010101:0012 площадью 758 887 кв. м; 64:48:000000:0316 площадью 51 650 кв. м.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), регистрационная запись от 31.10.2007 N 64-64-01/486/2007-27.
В разделе 3 договора стороны согласовали размер арендной платы согласно приложению N 1 к настоящему договору, порядок и сроки внесения арендных платежей. Кроме того, предусмотрели, что уведомления о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, является обязательными для него и составляют неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.
В пунктах 3.5 договора стороны определили, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методике расчета арендной платы, предусмотренной нормативно-правовыми актами Российской Федерации.
В 2009, 2010, 2011 году ответчиком в адрес истца был направлен расчет арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2011 (приложение N 1 к договору). Расчет данной арендной платы был произведен ответчиком путем умножения суммы арендной платы на коэффициент инфляции в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 26.12.2006 N 13-101 "Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007".
08.12.2011 между ФГУП "ОПХ "Волга" (первоначальный арендатор) и ИП Хаметовой А.И. (новый арендатор) заключен договор N 2 замены стороны в обязательстве. Предметом договора является уступка первоначальным арендатором ФГУП "ОПХ "Волга" новому арендатору ИП Хаметовой А.И. прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Договор замены стороны в обязательстве N 2 зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП, регистрационная запись от 27.01.2012 N 64-64-11/034/2012-001.
Письмом от 21.12.2011 N 128 ИП Хаметова А.И. уведомила ответчика о заключении договора замены стороны в обязательстве от 08.12.2011 N 2.
Письмом от 26.12.2011 N 130 ИП Хаметова А.И. предложила ответчику произвести пересчет арендной платы за земельные участки по договору аренды в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582) (далее - Правила N 582) из расчета от кадастровой стоимости земельных участков в связи с тем, что право на указанные земельные участки было переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В ответ на письма ИП Хаметовой А.И. 06.02.2012 ответчик направил в адрес истцов письмо от 06.02.2012 N 02-641, в котором ответчик отказал в пересчете арендной платы указывая, что Правила N 582 не распространяются на договор аренды от 18.10.2007 N 810 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, так как указанные Правила были утверждены позднее заключения договора аренды.
Кроме этого, письмом от 06.02.2012 N 02-641 ответчик потребовал от истца ИП Хаметовой А.И. погасить задолженность ФГУП "ОПХ "Волга" по договору аренды за период с 2010 по 2011 год в сумме 7 069 544 руб. 39 коп.
Исковые требования в части внесения изменений в приложение N 1 к договору аренды правомерно оставлены судами без рассмотрения, поскольку в нарушение статей 432, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также пункта 8 части 2 статьи 125 АПК РФ истцами не соблюден обязательный в данном случае в силу закона досудебный порядок урегулирования спора. В указанной части судебные акты заявителями не обжалуются.
В отношении требования о признании недействительным договора аренды в части приложения N 1 расчета арендной платы за 2009-2011 судом первой инстанции вынесено решение о его удовлетворении и признании договора аренды в оспариваемой части недействительным, поскольку данное приложение противоречит Правилам N 582.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал указанные выводы ошибочными в силу следующего.
Как следует из приложения N 1 "расчет арендной платы за земельные участки" к договору аренды, сторонами согласована методика (формула) расчета арендной платы, которая определена на основании решения Саратовской городской Думы от 26.12.2006 N 13-101 "Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007", действовавшего на момент заключения договора аренды и не признанного недействительным, до вступления в силу Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Апелляционный суд обоснованно указал, что данное приложение подлежит оценке вместе с пунктом 3.5 договора, из которого следует, что стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов по вопросам размера арендной платы.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 и обоснованно учтенной апелляционным судом, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что изменение методики расчета арендной платы соответствующим нормативным актом не влечет недействительности расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды, а является основанием для начисления арендной платы и внесения арендных платежей по методике, которая установлена таким нормативным актом с даты вступления его в силу, в том числе, и без внесения соответствующих изменений в договор.
Поскольку условие о размере арендной платы в силу статьи 65 ЗК РФ, пункта 4 статьи 22 ЗК РФ является существенным и должно быть согласовано сторонами договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что применительно к данному договору признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 ГК РФ и влечет недействительность договора в целом. Между тем иск о недействительности сделки в целом истцом не заявлялся.
На основании изложенных норм земельного и гражданского законодательства апелляционный суд пришел к правильному выводу, что расчет арендной платы, указанный в приложении N 1 к договору аренды, не нарушает прав истца, поскольку не лишает возможности истца вносить арендные платежи в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
При таких обстоятельствах в силу статей 11, 12 ГК РФ удовлетворение исковых требований непосредственно восстановления нарушенных или оспариваемых прав не повлечет, то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
При этом судебная коллегия учитывает, что в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФГУП "ОПХ "Волга" сообщил, что ими подано исковое заявление в суд о взыскании неосновательного обогащения с ответчика, составляющее сумму излишне уплаченный арендных платежей. В связи с чем довод кассационной жалобы ФГУП "ОПХ "Волга" о том, что оспариваемым приложением к договору аренды нарушены его права и законные интересы, поскольку арендные платежи фактически им оплачены в размере большем, чем предусмотрено законодательством, отклоняется. В данном случае подачей иска о взыскании неосновательного обогащения истец воспользовался возможностью восстановить нарушенное право.
Доводы кассационных жалоб основаны на неверном толковании норм права и не влияют на законность обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 по делу N А57-8609/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)