Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья М.М. Гильмутдинова
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи О.В. Вишневской,
судей А.И. Муртазина, Р.Р. Насибуллина,
с участием прокурора И.А. Золина,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи О.В. Вишневской гражданское дело по апелляционной жалобе ответчицы М.А.М. на решение Бавлинского городского суда Республики Татарстан от 11 мая 2012 года, которым постановлено:
Иск Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. о выселении, признании договора купли-продажи жилого дома недействительным удовлетворить.
Выселить М.А.М. вместе с несовершеннолетней дочерью М.А.Ф. из по адресу: РТ без предоставления другого жилого помещения.
Признать договор от купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: РТ, заключенный между Я.Ф.М. и С. ничтожным.
В удовлетворении встречного иска о признании ничтожным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от, заключенного между Я.Ф.М. и Н.Ф.М. и Н.Д.Р., отказать.
Взыскать с М.А.М. в пользу Н.Ф.М. судебные расходы в сумме рублей и в пользу ФБУ Средне-Волжский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ рублей - расходы по экспертизе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав выступления ответчицы М.А.М. в поддержку жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. обратились в суд с иском (с учетом изменений) к М.З.М., М.С.М., М.Г., М.А.М., действующей за себя и несовершеннолетнюю М.А.Ф., года рождения, о выселении, признании договора купли-продажи дома недействительным.
В обоснование иска указали, что Я.Ф.М. на праве собственности принадлежал дом и земельный участок по адресу: Республика Татарстан, которые по договору купли-продажи от года ею проданы дочери Н.Ф.М. и зятю Н.Д.Р. в равных долях по 1/2 доле каждому. Им стало известно, что на этот же дом имеется другой нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный договор купли-продажи от, заключенный между сестрами Я.Ф.М. и М.З.М. (ранее - С.), действовавшей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей - соответчиков М.С.М., М.Г., М.А.М. Ссылаясь на несоблюдение государственной регистрации сделки, а также на поддельность подписи Я.Ф.М., просили признать договор. недействительным, а поскольку в доме с 2005 г. проживает М.А.М. с несовершеннолетней дочерью М.А.Ф., то просили выселить их, так как дом необходим Н. для собственного проживания.
М.А.М. предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от. недействительным. В обоснование указала, что спорный дом был продан Я.Ф.М. ее матери в., когда она находилась в несовершеннолетнем возрасте. Договор был исполнен сторонами: произведена оплата и передача дома по передаточному акту, в результате чего дом перешел в пользование ее семьи, они несли расходы по содержанию, на участке возвели новую баню, забор. Я.Ф.М. обещала передать все документы на дом для регистрации сделки, но вместо этого в нарушение закона продала дом и занимаемый земельный участок своей дочери и зятю.
В суде первой инстанции Н.Ф.М. и Н.Д.Р. иск поддержали, встречный не признали. Я.Ф.М. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
М.А.М., действуя за себя, и как законный представитель за несовершеннолетнюю М.А.Ф., а также представляя по доверенности интересы М.З.М. и М.С.М., Г.М., первоначальный иск не признала, встречный - поддержала.
Участвовавший по делу прокурор в заключении считал первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный - отклонению.
Решением суда первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано в вышеприведенной формулировке.
В апелляционной жалобе ответчицы М.А.М. ставиться вопрос об отмене решения суда как принятого с нарушением норм материального права, поскольку признав договор купли-продажи дома. ничтожным, суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки. Суд не дал законную и обоснованную оценку всем имеющимся доказательствам, и обстоятельствам уклонения Я.Ф.М. от регистрации сделки.
В возражениях на апелляционную жалобу Я.Ф.М., Н.Ф.М. и Н.Д.Р. ссылаются на поддельность подписи Я.Ф.М. в договоре и передаточном акте., на то, что о применении последствий недействительности сделки никто не заявлял и для этого пропущены сроки давности; доводы об уклонении Я.Ф.М. от передачи покупателю М.З.М. документов для регистрации договора являются надуманными и не соответствуют действительности.
В суд апелляционной инстанции Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. не явились, о времени и месте слушания дела извещены, сведений об уважительности причины неявки суду не представили, поэтому судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
М.А.М., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней М.А.Ф., а также по доверенности интересы М.З.М. и М.С.М., М.Г. жалобу поддержала, просила решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
Проверив решение суда на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов настоящего дела, а также истребованной апелляционным судом копии дела правоустанавливающих документов усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан на основании данных из похозяйственной книги первоначально принадлежал Я.Ф.М.
Из пояснений Я.Ф.М. следует, что спорный дом являлся родительским, отец выписался и выехал из него в связи с предоставлением квартиры, а она сохранила регистрацию до.
Как пояснила в суде первой инстанции М.З.М., она с семьей с Севера вернулась в родительский дом в., зарегистрировались в доме и проживали до 2001 г., потом переехали в новый дом, с 2004 г. в спорном доме проживает с семьей ее дочь М.А.М.
между Я.Ф.М. и С. (ныне - М.), действовавшей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей М.А., года рождения, М.С.М., года рождения, М.Г., года рождения, в присутствии нотариуса Бавлинского Нотариального округа Республики Татарстан ФИО22 был подписан нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: село, расположенного на земельном участке площадью состоящего из основного бревенчатого строения общей полезной площадью кв. м, в том числе жилой - кв. м, принадлежавшего Я.Ф.М. на основании справки, выданной органом местного управления РТ.... от.
По условиям договора покупатели купили дом за. в общую совместную собственность, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, также они приобрели право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым жилым домом и необходимым для его использования. Договор сторонами в сельсовете не зарегистрирован.
На основании передаточного акта от указанный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью кв. м, передан Я.Ф.М. М., у которых претензий по дому не возникло, ключи ими получены.
Из представленных документов следует, что на дату отчуждения спорного дома в. в селе нумерации домов и названия улиц не было, в отчужденном доме зарегистрированные лица отсутствуют.
Оспаривая подпись в договоре и передаточном акте, выполненную от имени Я.Ф.М., истцы Я.Ф.М., Н.Ф.М. и Н.Д.Р. возражали против ходатайства М.А.М. о назначении по делу почерковедческой экспертизы, а после назначения таковой не представили для ее проведения свободные образцы почерка и подписи Я.Ф.М., выполненные до., в необходимом объеме, поэтому экспертным путем установить, кем - Я.Ф.М. или другим лицом (лицами) выполнены исследуемые записи не представилось возможным. Стоимость экспертизы составила.
Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании выписки из похозяйственной книги зарегистрировано право собственности Я.Ф.М. на дом, на занимаемый домом земельный участок -; в адресе объектов появились наименование улицы и нумерация дома:.
Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком N.... от Я.Ф.М. продала Н.Ф.М. и Н.Д.Р. указанные жилой дом с земельным участком в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому за общую сумму., при этом. подлежали передаче в день подписания договора, а. - после регистрации договора за счет заемных средств. между сторонами также подписан акт приема-передачи.
После возбуждения производства по настоящему делу, которое состоялось, Н.Д.Р. подарил из принадлежащей ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и принадлежащей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли в указанных объектах своему несовершеннолетнему сыну Н.Л., года рождения. Также Н.Ф.М. подарила из принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и принадлежащей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли в указанных объектах своему несовершеннолетнему сыну Н.Л., года рождения.
Удовлетворяя первоначально заявленный иск о выселении, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи года является недействительным, поскольку он не зарегистрирован, поэтому у М.А.М. с дочерью отсутствуют правовые основания для проживания в спорном доме и они подлежат выселению.
Однако с приведенными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без учета разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Суд неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению материального закона и принятию неправильного решения.
Суду следовало учитывать, что после подписания договора купли-продажи, который был совершен в соответствии с требованиями статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчики М-вы стали законными владельцами жилого дома и занимаемого им земельного участка, находящегося по адресу:. Подписание договора именно продавцом Я.Ф.М. удостоверено нотариусом, что подтверждается материалами нотариального производства и исключает гипотезу истцов о подложности договора. Договор был исполнен сторонами: произведена оплата и передача дома с земельным участком в пользование и владение покупателей М-вых, которые до настоящего времени несут бремя содержания. В настоящее время в доме проживает М.А.М. с ребенком.
Законом срок для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество не ограничен, а о нарушениях своих прав покупателям стало известно лишь после предъявления иска о выселении и признании договора недействительным, то есть с.
Несмотря на владение и пользование домом, переход права собственности по договору от к покупателям М. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что позволило продавцу Я.Ф.М. в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребить своим правом. Так, на основании имевшихся правоустанавливающих документов она зарегистрировала свое право собственности на дом, на земельный участок, а дом и земля были еще раз проданы Н.Ф.М. и Н.Д.Р.
Последующая сделка совершена в нарушение закона, и не исполнена до настоящего времени, поскольку фактически спорные дом и земельный участок не перешли во владение и пользование Н-ных. Согласно абз. 2 пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если иное не предусмотрено законом и договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом вышеприведенных обоснований судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку за покупателями М-выми по первой сделке, по форме и содержанию соответствующей требованиям закона, в соответствии со статьями 200, 201 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется право на судебную защиту в форме, предусмотренной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации перехода права собственности, то последующая сделка является ничтожной, так как совершена в нарушение прав законных владельцев, принципов правовой определенности и стабильности гражданского оборота. Однако, в данном случае реституция по ничтожной сделке не применима ввиду того, что законом для первоначальных покупателей предусмотрен иной способ защиты. Будучи законным владельцем, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации М.А.М. имеет право на защиту своего владения против последующих приобретателей спорных объектов в форме виндикации. Необходимость в таком способе защиты возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, приводит к невозможности его использования или имеется реальная угроза таких действий. В то же время М.А.М. с дочерью не подлежат выселению из спорного дома, так как она является законным его владельцем по договору.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска с соответствующим распределением судебных расходов.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия
определила:
Решение Бавлинского городского суда Республики Татарстан от 11 мая 2012 года по данному делу отменить и принять новое решение:
В удовлетворении иска Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. о выселении, признании договора купли-продажи жилого дома недействительным отказать.
Встречный иск М.А.М. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным удовлетворить.
Признать договор N КП-.... от купли-продажи дома с земельным участком, находящихся по адресу: РТ, заключенный между Я.Ф.М. и Н.Ф.М., Н.Д.Р., зарегистрированный,...., ничтожным.
Взыскать в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации с Я.Ф.М., Н.Ф.М., Н.Д.Р. в равных долях. - в счет расходов по экспертизе.
Взыскать в пользу М.А.М. с Я.Ф.М. в порядке возврата государственную пошлину в размере.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 16.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6782/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 г. по делу N 33-6782/12
Судья М.М. Гильмутдинова
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи О.В. Вишневской,
судей А.И. Муртазина, Р.Р. Насибуллина,
с участием прокурора И.А. Золина,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи О.В. Вишневской гражданское дело по апелляционной жалобе ответчицы М.А.М. на решение Бавлинского городского суда Республики Татарстан от 11 мая 2012 года, которым постановлено:
Иск Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. о выселении, признании договора купли-продажи жилого дома недействительным удовлетворить.
Выселить М.А.М. вместе с несовершеннолетней дочерью М.А.Ф. из по адресу: РТ без предоставления другого жилого помещения.
Признать договор от купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: РТ, заключенный между Я.Ф.М. и С. ничтожным.
В удовлетворении встречного иска о признании ничтожным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от, заключенного между Я.Ф.М. и Н.Ф.М. и Н.Д.Р., отказать.
Взыскать с М.А.М. в пользу Н.Ф.М. судебные расходы в сумме рублей и в пользу ФБУ Средне-Волжский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ рублей - расходы по экспертизе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав выступления ответчицы М.А.М. в поддержку жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. обратились в суд с иском (с учетом изменений) к М.З.М., М.С.М., М.Г., М.А.М., действующей за себя и несовершеннолетнюю М.А.Ф., года рождения, о выселении, признании договора купли-продажи дома недействительным.
В обоснование иска указали, что Я.Ф.М. на праве собственности принадлежал дом и земельный участок по адресу: Республика Татарстан, которые по договору купли-продажи от года ею проданы дочери Н.Ф.М. и зятю Н.Д.Р. в равных долях по 1/2 доле каждому. Им стало известно, что на этот же дом имеется другой нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный договор купли-продажи от, заключенный между сестрами Я.Ф.М. и М.З.М. (ранее - С.), действовавшей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей - соответчиков М.С.М., М.Г., М.А.М. Ссылаясь на несоблюдение государственной регистрации сделки, а также на поддельность подписи Я.Ф.М., просили признать договор. недействительным, а поскольку в доме с 2005 г. проживает М.А.М. с несовершеннолетней дочерью М.А.Ф., то просили выселить их, так как дом необходим Н. для собственного проживания.
М.А.М. предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от. недействительным. В обоснование указала, что спорный дом был продан Я.Ф.М. ее матери в., когда она находилась в несовершеннолетнем возрасте. Договор был исполнен сторонами: произведена оплата и передача дома по передаточному акту, в результате чего дом перешел в пользование ее семьи, они несли расходы по содержанию, на участке возвели новую баню, забор. Я.Ф.М. обещала передать все документы на дом для регистрации сделки, но вместо этого в нарушение закона продала дом и занимаемый земельный участок своей дочери и зятю.
В суде первой инстанции Н.Ф.М. и Н.Д.Р. иск поддержали, встречный не признали. Я.Ф.М. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
М.А.М., действуя за себя, и как законный представитель за несовершеннолетнюю М.А.Ф., а также представляя по доверенности интересы М.З.М. и М.С.М., Г.М., первоначальный иск не признала, встречный - поддержала.
Участвовавший по делу прокурор в заключении считал первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный - отклонению.
Решением суда первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано в вышеприведенной формулировке.
В апелляционной жалобе ответчицы М.А.М. ставиться вопрос об отмене решения суда как принятого с нарушением норм материального права, поскольку признав договор купли-продажи дома. ничтожным, суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки. Суд не дал законную и обоснованную оценку всем имеющимся доказательствам, и обстоятельствам уклонения Я.Ф.М. от регистрации сделки.
В возражениях на апелляционную жалобу Я.Ф.М., Н.Ф.М. и Н.Д.Р. ссылаются на поддельность подписи Я.Ф.М. в договоре и передаточном акте., на то, что о применении последствий недействительности сделки никто не заявлял и для этого пропущены сроки давности; доводы об уклонении Я.Ф.М. от передачи покупателю М.З.М. документов для регистрации договора являются надуманными и не соответствуют действительности.
В суд апелляционной инстанции Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. не явились, о времени и месте слушания дела извещены, сведений об уважительности причины неявки суду не представили, поэтому судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
М.А.М., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней М.А.Ф., а также по доверенности интересы М.З.М. и М.С.М., М.Г. жалобу поддержала, просила решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
Проверив решение суда на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов настоящего дела, а также истребованной апелляционным судом копии дела правоустанавливающих документов усматривается, что жилой дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан на основании данных из похозяйственной книги первоначально принадлежал Я.Ф.М.
Из пояснений Я.Ф.М. следует, что спорный дом являлся родительским, отец выписался и выехал из него в связи с предоставлением квартиры, а она сохранила регистрацию до.
Как пояснила в суде первой инстанции М.З.М., она с семьей с Севера вернулась в родительский дом в., зарегистрировались в доме и проживали до 2001 г., потом переехали в новый дом, с 2004 г. в спорном доме проживает с семьей ее дочь М.А.М.
между Я.Ф.М. и С. (ныне - М.), действовавшей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей М.А., года рождения, М.С.М., года рождения, М.Г., года рождения, в присутствии нотариуса Бавлинского Нотариального округа Республики Татарстан ФИО22 был подписан нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: село, расположенного на земельном участке площадью состоящего из основного бревенчатого строения общей полезной площадью кв. м, в том числе жилой - кв. м, принадлежавшего Я.Ф.М. на основании справки, выданной органом местного управления РТ.... от.
По условиям договора покупатели купили дом за. в общую совместную собственность, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, также они приобрели право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым жилым домом и необходимым для его использования. Договор сторонами в сельсовете не зарегистрирован.
На основании передаточного акта от указанный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью кв. м, передан Я.Ф.М. М., у которых претензий по дому не возникло, ключи ими получены.
Из представленных документов следует, что на дату отчуждения спорного дома в. в селе нумерации домов и названия улиц не было, в отчужденном доме зарегистрированные лица отсутствуют.
Оспаривая подпись в договоре и передаточном акте, выполненную от имени Я.Ф.М., истцы Я.Ф.М., Н.Ф.М. и Н.Д.Р. возражали против ходатайства М.А.М. о назначении по делу почерковедческой экспертизы, а после назначения таковой не представили для ее проведения свободные образцы почерка и подписи Я.Ф.М., выполненные до., в необходимом объеме, поэтому экспертным путем установить, кем - Я.Ф.М. или другим лицом (лицами) выполнены исследуемые записи не представилось возможным. Стоимость экспертизы составила.
Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании выписки из похозяйственной книги зарегистрировано право собственности Я.Ф.М. на дом, на занимаемый домом земельный участок -; в адресе объектов появились наименование улицы и нумерация дома:.
Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком N.... от Я.Ф.М. продала Н.Ф.М. и Н.Д.Р. указанные жилой дом с земельным участком в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому за общую сумму., при этом. подлежали передаче в день подписания договора, а. - после регистрации договора за счет заемных средств. между сторонами также подписан акт приема-передачи.
После возбуждения производства по настоящему делу, которое состоялось, Н.Д.Р. подарил из принадлежащей ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и принадлежащей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли в указанных объектах своему несовершеннолетнему сыну Н.Л., года рождения. Также Н.Ф.М. подарила из принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и принадлежащей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли в указанных объектах своему несовершеннолетнему сыну Н.Л., года рождения.
Удовлетворяя первоначально заявленный иск о выселении, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи года является недействительным, поскольку он не зарегистрирован, поэтому у М.А.М. с дочерью отсутствуют правовые основания для проживания в спорном доме и они подлежат выселению.
Однако с приведенными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без учета разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Суд неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению материального закона и принятию неправильного решения.
Суду следовало учитывать, что после подписания договора купли-продажи, который был совершен в соответствии с требованиями статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчики М-вы стали законными владельцами жилого дома и занимаемого им земельного участка, находящегося по адресу:. Подписание договора именно продавцом Я.Ф.М. удостоверено нотариусом, что подтверждается материалами нотариального производства и исключает гипотезу истцов о подложности договора. Договор был исполнен сторонами: произведена оплата и передача дома с земельным участком в пользование и владение покупателей М-вых, которые до настоящего времени несут бремя содержания. В настоящее время в доме проживает М.А.М. с ребенком.
Законом срок для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество не ограничен, а о нарушениях своих прав покупателям стало известно лишь после предъявления иска о выселении и признании договора недействительным, то есть с.
Несмотря на владение и пользование домом, переход права собственности по договору от к покупателям М. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что позволило продавцу Я.Ф.М. в нарушение ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребить своим правом. Так, на основании имевшихся правоустанавливающих документов она зарегистрировала свое право собственности на дом, на земельный участок, а дом и земля были еще раз проданы Н.Ф.М. и Н.Д.Р.
Последующая сделка совершена в нарушение закона, и не исполнена до настоящего времени, поскольку фактически спорные дом и земельный участок не перешли во владение и пользование Н-ных. Согласно абз. 2 пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если иное не предусмотрено законом и договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом вышеприведенных обоснований судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку за покупателями М-выми по первой сделке, по форме и содержанию соответствующей требованиям закона, в соответствии со статьями 200, 201 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется право на судебную защиту в форме, предусмотренной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации перехода права собственности, то последующая сделка является ничтожной, так как совершена в нарушение прав законных владельцев, принципов правовой определенности и стабильности гражданского оборота. Однако, в данном случае реституция по ничтожной сделке не применима ввиду того, что законом для первоначальных покупателей предусмотрен иной способ защиты. Будучи законным владельцем, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации М.А.М. имеет право на защиту своего владения против последующих приобретателей спорных объектов в форме виндикации. Необходимость в таком способе защиты возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, приводит к невозможности его использования или имеется реальная угроза таких действий. В то же время М.А.М. с дочерью не подлежат выселению из спорного дома, так как она является законным его владельцем по договору.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска с соответствующим распределением судебных расходов.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия
определила:
Решение Бавлинского городского суда Республики Татарстан от 11 мая 2012 года по данному делу отменить и принять новое решение:
В удовлетворении иска Н.Ф.М., Н.Д.Р., Я.Ф.М. о выселении, признании договора купли-продажи жилого дома недействительным отказать.
Встречный иск М.А.М. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным удовлетворить.
Признать договор N КП-.... от купли-продажи дома с земельным участком, находящихся по адресу: РТ, заключенный между Я.Ф.М. и Н.Ф.М., Н.Д.Р., зарегистрированный,...., ничтожным.
Взыскать в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации с Я.Ф.М., Н.Ф.М., Н.Д.Р. в равных долях. - в счет расходов по экспертизе.
Взыскать в пользу М.А.М. с Я.Ф.М. в порядке возврата государственную пошлину в размере.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)