Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРНИП 304366220400126) - Берга О.Б. (доверенность от 07.08.2012), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Попандопуло Н.Я. (доверенность от 18.12.2012), от третьего лица - администрации муниципального образования города-курорта Геленджик - Попандопуло Н.Я. (доверенность от 19.12.2012), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Панда", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-5764/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление имущественных отношений) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления имущественных отношений в исправлении технической ошибки, допущенной в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 31.08.2010 N 4000001986;
- - обязать управление имущественных отношений направить предпринимателю три экземпляра договора (подписанного и исправленного).
Требования мотивированы следующим. С предпринимателем (единственным участком торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28) подписан договор аренды от 31.08.2010, в тексте которого допущена опечатка в части указания кадастрового номера земельного участка (23:40:0410030:38). Уклонение управления имущественных отношений от внесения в договор изменений, а также назначение повторных торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка является незаконным и нарушает право заявителя на государственную регистрацию договора аренды в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).
Определениями от 07.03.2012 и от 26.06.2012 (т. 1, л.д. 1, 102) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и ООО "Фирма "Панда" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что предпринимателем 16.08.2010 подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Ходенко. Извещение о проведении аукциона опубликовано в Геленджикской городской газете "Прибой" от 17.07.2010 N 80. В связи с участием в торгах менее 2 участников, аукцион по продаже права на заключение договора аренды признан несостоявшимся (протокол заседания аукционной комиссии от 19.08.2010 N 15-3). С единственным участником торгов (предприниматель) подписан договор от 31.08.2010 N 4000001986 аренды земельного участка. Суды признали, что предпринимателем не выполнены условия аукциона (не исполнена обязанность по внесению 14 310 тыс. рублей платы). Договор аренды не зарегистрирован (в регистрации договора управлением Росреестра отказано со ссылкой на наличие технической ошибки в кадастровом номере земельного участка). Поэтому организатором торгов принято решение о проведении повторных торгов по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка (протокол от 20.09.2010 N 15-6). По результатам проведенного 01.03.2012 открытого аукциона с победителем (обществом) заключен договор аренды от 05.02.2012 N 4000004320 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что признание оспариваемых действий незаконными не приведет к восстановлению прав предпринимателя на земельный участок. Апелляционный суд указал на то, что в рамках избранной процедуры судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) способ восстановления нарушенного права определяется судом самостоятельно. Поэтому невозможность восстановления нарушенных прав не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований. Спор в отношении заключенного по итогам повторных торгов договора аренды не может быть разрешен по правилам главы 24 Кодекса, следовательно, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Кроме того, апелляционный суд учел, что основанием для заключения договора аренды в данном случае является как протокол N 15-5, так и исполнение его условий в части перечисления денежных средств. В связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды от 31.08.2010 является незаключенным (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса). Отказ управления имущественных отношений от внесения изменений в незаключенный договор (отказ от исполнения обязательства, вытекающего из протокола N 15-5) соответствует пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса и не нарушает права предпринимателя. Следовательно, оснований для удовлетворения заявления не имеется (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). С исковыми требованиями о понуждении к заключению договора аренды (пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса), об изменении его условий (статья 452 Гражданского кодекса), либо об урегулировании разногласий (статья 446 Гражданского кодекса) предприниматель в установленном порядке в арбитражный суд не обращался (т. 1, л.д. 141; т. 2, л.д. 52).
Предприниматель обжаловал решение от 13.11.2012 и апелляционное постановление от 04.03.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Предприниматель считает неправомерным отказ в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты прав (пункт 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Необоснован и вывод апелляционного суда об отсутствии у участника (победителя) торгов права отвергать определенные продавцом условия сделки. Если условия торгов противоречат императивным нормам права, они ничтожны, поэтому они не должны включаться в протокол и в заключенный по результатам торгов договор, а также исполняться. Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила) предусмотрена уплата только цены земельного участка или арендной платы. Гражданский и Земельный кодексы (как и Правила) не содержат норм, предоставляющих организатору торгов (публичному собственнику земельного участка) полномочия по установлению (взиманию) с победителя аукциона платы за право на заключение договора аренды.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Представитель управления имущественных отношений, также представляющий интересы администрации, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей предпринимателя, управления имущественных отношений и администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 16 августа 2010 года предпринимателем подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Ходенко (регистрационный номер 1), извещение о проведении которого опубликовано в Геленджикской городской газете "Прибой" от 17.07.2010 N 80 (т. 1, л.д. 6).
Решением комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - комиссия) о рассмотрении заявок, поступивших на участие в торгах, и признании претендентов участниками торгов от 17.08.2010 предприниматель признан участником торгов (т. 1, л.д. 44).
19 августа 2010 года организатором торгов проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м, сформированного для строительства и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции (регистрационный номер 1), с начальным размером цены земельного участка в сумме 14 310 тыс. рублей, и "шагом аукциона" в размере 715 500 рублей. Комиссия приняла решение о признании торгов несостоявшимися по причине подачи заявки на участие в аукционе одним участником (предпринимателем). Решение комиссии оформлено протоколом от 19.08.2010 N 15-3, в котором указано на право единственного участника аукциона заключить договор аренды земельного участка не позднее чем через 10 дней после проведения аукциона и обязанность администрации заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (т. 1, л.д. 8, 45).
На основании заявления предпринимателя комиссия приняла решение о заключении с единственным участником торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м по начальной цене аукциона в размере 14 310 тыс. рублей. В пункте 2 протокола от 27.08.2010 N 15-5 указано, что предприниматель обязан не позднее 5 банковских дней после подписания протокола перечислить цену права на заключение договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 7, 46).
31 августа 2010 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды N 4000001986 (т. 1, л.д. 9-13). По условиям договора арендатору для строительства и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции передан во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м.
В регистрации договора управление Росреестра отказало (сообщение от 08.11.2010) в связи с несовпадением кадастрового номера земельного участка, указанного в тексте договора (23:40:0410030:38), с номером, указанным в протоколе от 27.08.2010 N 15-5 (т. 1, л.д. 117).
В связи с признанием аукциона от 19.08.2010 несостоявшимся и неисполнением единственным участником торгов условий аукциона комиссией решено провести повторные торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28, что отражено в протоколе от 20.09.2010 N 15-6 (т. 1, л.д. 47).
17 января 2012 года предприниматель обратился в управление имущественных отношений с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной при составлении договора аренды от 31.08.2010 N 4000001986 (т. 1, л.д. 51).
В письме от 03.02.2012 управление имущественных отношений сообщило предпринимателю об отсутствии оснований для заключения договора в связи с невыполнением им в установленный срок обязательства по внесению платы за право на заключение договора аренды (т. 1, л.д. 15).
Ссылаясь на то, что уклонение управления имущественных отношений от внесения в договор изменений, а также назначение повторных торгов является незаконным и нарушает право заявителя на государственную регистрацию договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения таких требований необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий (бездействия) нормам законодательства и нарушение ими прав и интересов заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (абзац 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Правилами предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов (включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка), а также начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона" (подпункты в, е пункта 8). Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку, платежный документ для подтверждения перечисления претендентом задатка и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов (пункт 10). Торги признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт а пункта 30). В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов (пункт 32).
В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. По смыслу указанного положения объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что с предпринимателем (единственным участником аукциона от 19.08.2010 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28) подписан договор аренды от 31.08.2010 N 4000001986. В связи с наличием в тексте договора технической ошибки (в кадастровом номере земельного участка) управление Росреестра отказало в регистрации договора аренды (статьи 131 и 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Спор по условиям названного договора сторонами в судебном порядке не разрешался. Организатор торгов объявил о повторном проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 (протокол от 20.09.2010 N 15-6, извещение от 26.01.2012).
Таким образом, управлением имущественных отношений и предпринимателем был подписан договор аренды, который не может быть изменен (уточнен) судом с использованием процедуры, установленной в главе 24 Кодекса. Возникший между сторонами обязательственный спор не может быть разрешен в рамках дела, возникшего из публичных правоотношений. При этом предприниматель, узнав о наличии препятствий в регистрации договора аренды земельного участка от 31.08.2010 N 4000001986, не воспользовался предоставленными ему законом гражданско-правовыми средствами защиты прав, которые он полагает нарушенными.
Судебные инстанции также установили, что на основании решения комиссии (протокол от 20.09.2010 N 15-6, извещение от 26.01.2012) 1 марта 2012 года проведен повторный аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м.
Согласно протоколу заседания комиссии от 01.03.2012 N 45-3 (т. 1, л.д. 48-50) победителем повторного аукциона признано общество, с которым заключен договор аренды от 05.02.2012 N 4000004320 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 75-82). Участок передан обществу с 01.03.2012 (пункт 1.3 договора). Названный договор зарегистрирован управлением Росреестра в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрации на экземпляре договора и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.06.2012 (т. 1, л.д. 75, 111).
Исходя из изложенных (установленных судами) обстоятельств, требования предпринимателя по существу направлены на восстановление его в правах на земельный участок, уже переданный обществу по результатам повторного аукциона. Разрешение заявленных требований в порядке главы 24 Кодекса приведет к нарушению прав общества на спорный земельный участок. Удовлетворение требований предпринимателя (подтверждение его прав на спорный участок) непосредственно затронет права общества (как правообладателя земельного участка). Между тем, как разъяснено в пункте 56 постановления от 29.04.2010 N 10/22, спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться путем заявления заинтересованным лицом требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса. Избрание заявителем ненадлежащего (не соответствующего характеру спора) способа защиты права влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы предпринимателя о неправомерности отказа в удовлетворении заявленных требований по мотиву избрания заявителем ненадлежащего способа защиты прав, подлежит отклонению.
В абзаце 3 пункта 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 179 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
С учетом характера спорного правоотношения апелляционный суд при разрешении спора применил нормы Гражданского кодекса (433, 609, 614) и Земельного кодекса (статьи 26, 38) и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.
Иные доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления, поскольку не влияют на правомерность состоявшихся по делу судебных актов, содержащих обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Заявитель (инвалид второй группы) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А32-5764/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.06.2013 ПО ДЕЛУ N А32-5764/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2013 г. по делу N А32-5764/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРНИП 304366220400126) - Берга О.Б. (доверенность от 07.08.2012), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Попандопуло Н.Я. (доверенность от 18.12.2012), от третьего лица - администрации муниципального образования города-курорта Геленджик - Попандопуло Н.Я. (доверенность от 19.12.2012), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Панда", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-5764/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление имущественных отношений) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления имущественных отношений в исправлении технической ошибки, допущенной в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 31.08.2010 N 4000001986;
- - обязать управление имущественных отношений направить предпринимателю три экземпляра договора (подписанного и исправленного).
Требования мотивированы следующим. С предпринимателем (единственным участком торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28) подписан договор аренды от 31.08.2010, в тексте которого допущена опечатка в части указания кадастрового номера земельного участка (23:40:0410030:38). Уклонение управления имущественных отношений от внесения в договор изменений, а также назначение повторных торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка является незаконным и нарушает право заявителя на государственную регистрацию договора аренды в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).
Определениями от 07.03.2012 и от 26.06.2012 (т. 1, л.д. 1, 102) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и ООО "Фирма "Панда" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что предпринимателем 16.08.2010 подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Ходенко. Извещение о проведении аукциона опубликовано в Геленджикской городской газете "Прибой" от 17.07.2010 N 80. В связи с участием в торгах менее 2 участников, аукцион по продаже права на заключение договора аренды признан несостоявшимся (протокол заседания аукционной комиссии от 19.08.2010 N 15-3). С единственным участником торгов (предприниматель) подписан договор от 31.08.2010 N 4000001986 аренды земельного участка. Суды признали, что предпринимателем не выполнены условия аукциона (не исполнена обязанность по внесению 14 310 тыс. рублей платы). Договор аренды не зарегистрирован (в регистрации договора управлением Росреестра отказано со ссылкой на наличие технической ошибки в кадастровом номере земельного участка). Поэтому организатором торгов принято решение о проведении повторных торгов по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка (протокол от 20.09.2010 N 15-6). По результатам проведенного 01.03.2012 открытого аукциона с победителем (обществом) заключен договор аренды от 05.02.2012 N 4000004320 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что признание оспариваемых действий незаконными не приведет к восстановлению прав предпринимателя на земельный участок. Апелляционный суд указал на то, что в рамках избранной процедуры судопроизводства (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) способ восстановления нарушенного права определяется судом самостоятельно. Поэтому невозможность восстановления нарушенных прав не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований. Спор в отношении заключенного по итогам повторных торгов договора аренды не может быть разрешен по правилам главы 24 Кодекса, следовательно, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Кроме того, апелляционный суд учел, что основанием для заключения договора аренды в данном случае является как протокол N 15-5, так и исполнение его условий в части перечисления денежных средств. В связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды от 31.08.2010 является незаключенным (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса). Отказ управления имущественных отношений от внесения изменений в незаключенный договор (отказ от исполнения обязательства, вытекающего из протокола N 15-5) соответствует пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса и не нарушает права предпринимателя. Следовательно, оснований для удовлетворения заявления не имеется (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). С исковыми требованиями о понуждении к заключению договора аренды (пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса), об изменении его условий (статья 452 Гражданского кодекса), либо об урегулировании разногласий (статья 446 Гражданского кодекса) предприниматель в установленном порядке в арбитражный суд не обращался (т. 1, л.д. 141; т. 2, л.д. 52).
Предприниматель обжаловал решение от 13.11.2012 и апелляционное постановление от 04.03.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Предприниматель считает неправомерным отказ в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты прав (пункт 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Необоснован и вывод апелляционного суда об отсутствии у участника (победителя) торгов права отвергать определенные продавцом условия сделки. Если условия торгов противоречат императивным нормам права, они ничтожны, поэтому они не должны включаться в протокол и в заключенный по результатам торгов договор, а также исполняться. Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила) предусмотрена уплата только цены земельного участка или арендной платы. Гражданский и Земельный кодексы (как и Правила) не содержат норм, предоставляющих организатору торгов (публичному собственнику земельного участка) полномочия по установлению (взиманию) с победителя аукциона платы за право на заключение договора аренды.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Представитель управления имущественных отношений, также представляющий интересы администрации, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей предпринимателя, управления имущественных отношений и администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 16 августа 2010 года предпринимателем подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Ходенко (регистрационный номер 1), извещение о проведении которого опубликовано в Геленджикской городской газете "Прибой" от 17.07.2010 N 80 (т. 1, л.д. 6).
Решением комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - комиссия) о рассмотрении заявок, поступивших на участие в торгах, и признании претендентов участниками торгов от 17.08.2010 предприниматель признан участником торгов (т. 1, л.д. 44).
19 августа 2010 года организатором торгов проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м, сформированного для строительства и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции (регистрационный номер 1), с начальным размером цены земельного участка в сумме 14 310 тыс. рублей, и "шагом аукциона" в размере 715 500 рублей. Комиссия приняла решение о признании торгов несостоявшимися по причине подачи заявки на участие в аукционе одним участником (предпринимателем). Решение комиссии оформлено протоколом от 19.08.2010 N 15-3, в котором указано на право единственного участника аукциона заключить договор аренды земельного участка не позднее чем через 10 дней после проведения аукциона и обязанность администрации заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (т. 1, л.д. 8, 45).
На основании заявления предпринимателя комиссия приняла решение о заключении с единственным участником торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м по начальной цене аукциона в размере 14 310 тыс. рублей. В пункте 2 протокола от 27.08.2010 N 15-5 указано, что предприниматель обязан не позднее 5 банковских дней после подписания протокола перечислить цену права на заключение договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 7, 46).
31 августа 2010 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды N 4000001986 (т. 1, л.д. 9-13). По условиям договора арендатору для строительства и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции передан во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м.
В регистрации договора управление Росреестра отказало (сообщение от 08.11.2010) в связи с несовпадением кадастрового номера земельного участка, указанного в тексте договора (23:40:0410030:38), с номером, указанным в протоколе от 27.08.2010 N 15-5 (т. 1, л.д. 117).
В связи с признанием аукциона от 19.08.2010 несостоявшимся и неисполнением единственным участником торгов условий аукциона комиссией решено провести повторные торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28, что отражено в протоколе от 20.09.2010 N 15-6 (т. 1, л.д. 47).
17 января 2012 года предприниматель обратился в управление имущественных отношений с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной при составлении договора аренды от 31.08.2010 N 4000001986 (т. 1, л.д. 51).
В письме от 03.02.2012 управление имущественных отношений сообщило предпринимателю об отсутствии оснований для заключения договора в связи с невыполнением им в установленный срок обязательства по внесению платы за право на заключение договора аренды (т. 1, л.д. 15).
Ссылаясь на то, что уклонение управления имущественных отношений от внесения в договор изменений, а также назначение повторных торгов является незаконным и нарушает право заявителя на государственную регистрацию договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения таких требований необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий (бездействия) нормам законодательства и нарушение ими прав и интересов заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (абзац 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Правилами предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов (включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка), а также начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона" (подпункты в, е пункта 8). Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку, платежный документ для подтверждения перечисления претендентом задатка и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов (пункт 10). Торги признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт а пункта 30). В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов (пункт 32).
В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. По смыслу указанного положения объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что с предпринимателем (единственным участником аукциона от 19.08.2010 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28) подписан договор аренды от 31.08.2010 N 4000001986. В связи с наличием в тексте договора технической ошибки (в кадастровом номере земельного участка) управление Росреестра отказало в регистрации договора аренды (статьи 131 и 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Спор по условиям названного договора сторонами в судебном порядке не разрешался. Организатор торгов объявил о повторном проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 (протокол от 20.09.2010 N 15-6, извещение от 26.01.2012).
Таким образом, управлением имущественных отношений и предпринимателем был подписан договор аренды, который не может быть изменен (уточнен) судом с использованием процедуры, установленной в главе 24 Кодекса. Возникший между сторонами обязательственный спор не может быть разрешен в рамках дела, возникшего из публичных правоотношений. При этом предприниматель, узнав о наличии препятствий в регистрации договора аренды земельного участка от 31.08.2010 N 4000001986, не воспользовался предоставленными ему законом гражданско-правовыми средствами защиты прав, которые он полагает нарушенными.
Судебные инстанции также установили, что на основании решения комиссии (протокол от 20.09.2010 N 15-6, извещение от 26.01.2012) 1 марта 2012 года проведен повторный аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 площадью 3296 кв. м.
Согласно протоколу заседания комиссии от 01.03.2012 N 45-3 (т. 1, л.д. 48-50) победителем повторного аукциона признано общество, с которым заключен договор аренды от 05.02.2012 N 4000004320 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410030:28 сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 75-82). Участок передан обществу с 01.03.2012 (пункт 1.3 договора). Названный договор зарегистрирован управлением Росреестра в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрации на экземпляре договора и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.06.2012 (т. 1, л.д. 75, 111).
Исходя из изложенных (установленных судами) обстоятельств, требования предпринимателя по существу направлены на восстановление его в правах на земельный участок, уже переданный обществу по результатам повторного аукциона. Разрешение заявленных требований в порядке главы 24 Кодекса приведет к нарушению прав общества на спорный земельный участок. Удовлетворение требований предпринимателя (подтверждение его прав на спорный участок) непосредственно затронет права общества (как правообладателя земельного участка). Между тем, как разъяснено в пункте 56 постановления от 29.04.2010 N 10/22, спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться путем заявления заинтересованным лицом требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса. Избрание заявителем ненадлежащего (не соответствующего характеру спора) способа защиты права влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы предпринимателя о неправомерности отказа в удовлетворении заявленных требований по мотиву избрания заявителем ненадлежащего способа защиты прав, подлежит отклонению.
В абзаце 3 пункта 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 179 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
С учетом характера спорного правоотношения апелляционный суд при разрешении спора применил нормы Гражданского кодекса (433, 609, 614) и Земельного кодекса (статьи 26, 38) и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.
Иные доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления, поскольку не влияют на правомерность состоявшихся по делу судебных актов, содержащих обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Заявитель (инвалид второй группы) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А32-5764/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)