Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Грязниковой А.С., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: Копосовой О.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-7129/2013) Харченко Сергея Александровича и (регистрационный номер 08АП-7389/2013) конкурсного управляющего Нестерова Валерия Дмитриевича на определение Арбитражного суда Омской области от 26 июля 2013 года (судья Мельник С.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего должника к жилищно-строительному кооперативу "Малиновского 112" о применении последствий недействительности ничтожных сделок и истребовании земельных участков по делу N А46-8545/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 1025500537512, ИНН 5502049714)
при участии в судебном заседании представителей:
- Харченко Сергей Александрович - лично (предъявлен паспорт);
- от Главного управления строительного надзора и государственной экспертизы - Есев А.В. по доверенности от 26.07.2013;
- представитель собрания членов правления Жилищно-строительного кооператива "Малиновского-112" - Нестерова С.В. (предъявлен паспорт, протокол N 18 от 30.08.2013);
- от конкурсного управляющего ООО "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" Кузьмина А.П. - Вишняков С.А. по доверенности от 20.09.2013;
- от Жилищно-строительного кооператива "Малиновского-112" - Базиль В.В. по доверенности от 05.06.2011;
- от Гудзенко Н.Н. - Белозеров О.П. по доверенности от 26.09.2013;
- от Редько А.А. - Белозеров О.П. по доверенности от 01.10.2013;
- от Петренко Т.Л. - Белозеров О.П. по доверенности от 25.10.2012;
- от Карасева П.Ю. - Поликарпов А.В. по доверенности от 14.06.2011;
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу N А46-8545/2009 общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением арбитражного суда от 25.10.2011 при банкротстве ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 07.12.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Вишняков Сергей Александрович.
Конкурсный управляющий ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняков С.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о применении последствий недействительности ничтожных сделок и истребовании у жилищно-строительного кооператива "Малиновского 112" (далее - Кооператив) земельных участков NN 631, 633, 635, 641, 645, 647, 652, 718, а также, земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070301:151 и 55:36:070301:152, расположенных в СНТ "Садовод" в Советском административном округе города Омска.
Определением арбитражного суда от 12.07.2013 конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" утвержден Нестеров Валерий Дмитриевич. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Кузьмин Александр Петрович.
Определением Арбитражного суда Омской области от 26.07.2013 по делу N А46-8545/2009 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, кредитор Харченко Сергей Александрович (далее - Харченко С.А.), конкурсный управляющий Нестеров В.Д. обратились с апелляционными жалобами, в которых просили определение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В обоснование апелляционной жалобы Харченко С.А. указал следующее:
- - выводы суда первой инстанции об избрании конкурсным управляющим неверного способа защиты права являются неправильными, поскольку нахождение в чужом незаконном владении земельных участков лишает участков строительства реализации права на получение жилых помещений в строящемся доме, установленного специальными нормами в главе "Банкротство застройщиков" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве);
- - земельные участки N 718 и с кадастровым номером 55:36:070101:152 оформлены в собственность Кооператива с целью проезда к объекту строительства, поэтому на указанных земельных участках строительство дома не осуществляется;
- - Кооперативом в материалы дела не представлены доказательства возмездности совершения сделок по приобретению земельных участков.
Конкурсный управляющий Нестеров Д.В. в своей апелляционной жалобе указал, что Законом о банкротстве конкурсному управляющему предоставлено право применения последствий недействительности сделки, в случае если после ее совершения полученное по сделке было передано иному лицу: взыскать стоимость имущества с приобретателя (пункт 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве) либо потребовать возврата имущества путем заявления виндикационного иска по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Кроме того конкурсный управляющий указал, что строительство дома осуществлялось не на всех спорных земельных участках, в связи с чем не имеется препятствий для возврата в конкурсную массу земельных участков не используемых для непосредственного возведения дома.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Кооператив представил отзыв, в которых просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции Харченко С.А. поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Кооператива просил оставить определение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 17.10.13, объявлялся перерыв до 24.10.2013 в связи с удовлетворением ходатайства Кооператива. Информация о перерыве размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.
После перерыва Кооператив поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий договоров купли-продажи земельных участков, соглашений о прекращении взаимных однородных обязательств зачетом, договоров уступки прав (цессии), соглашений о расторжении договоров, договора о долевом участии в строительстве, справки, квитанций к приходным кассовым ордерам, протокола общего собрания членов Кооператива.
Харченко С.А. возразил против приобщения к материалам дела дополнительных документов, поскольку причины непредставления таких доказательств в суд первой инстанции, указанные Кооперативом, являются не уважительными, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель конкурсного управляющего Кузьмина А.П. оставил разрешение вопроса о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств на усмотрение суда, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Харченко С.А.
Представитель Гудзенко Н.Н., Редко А.А., Петренко Т.Л. возражений против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств не представил, просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Главного управления строительного надзора и государственной экспертизы возражений против ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств не представил.
Рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, суд апелляционной инстанции указывает следующее:
Согласно статье 268 АПК РФ арбитражный суд в порядке апелляционного производства повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения апелляционной жалобы установил, что суд первой инстанции не предпринял мер к определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а именно: им не выяснялись обстоятельства возмездного характера совершения сделок по приобретению земельных участков (статья 133 АПК РФ). Суд первой инстанции не предлагал Кооперативу представить соответствующие доказательства для установления обстоятельств возмездности совершенных сделок.
При этом Кооператив является лицом, которое представляет интересы непрофессиональных инвесторов (участников строительства).
Поскольку суд первой инстанции, определяя круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, отказал заявителю без проверки обстоятельств возмездности сделок и не предлагал Кооперативу представить соответствующие доказательства, их непредставление в дело не может быть поставлено Кооперативу в вину.
При таких обстоятельствах ходатайство Кооператива о приобщении к материалам дела дополнительных документов подлежит удовлетворению.
Судом апелляционной инстанции приобщены копии договоров купли-продажи земельных участков от 21.07.2010, соглашения о прекращении взаимных однородных обязательств зачетом от 22.07.2010, договоров уступки прав (цессии) от 21.07.2010, 25.12.2009, соглашений о расторжении договоров от 25.12.2012, договоров о долевом участии в строительстве от 03.10.2007 N 143, от 28.05.2008 N 210, справки от 03.12.2007, квитанций к приходным кассовым ордерам от 03.12.2007 N 117, от 29.05.2008 N 24, протокола общего собрания членов Кооператива от 25.02.2010 N 4.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Омской области от 26.07.2013 по настоящему делу.
В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.
Как усматривается из материалов дела, Определением арбитражного суда от 25.01.2013 удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. об оспаривании сделок должника - признаны недействительными договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и Заборовской Ией Юрьевной, применены последствия недействительности сделок в виде возложения на конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. Шилову Олесю Михайловну обязанности по передаче земельных участков должнику.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 определение суда первой инстанции изменено в части применения последствий недействительности сделок; отказано в возложении на конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. обязанности по передаче земельных участков, выбывших из собственности Заборовской И.Ю.
В настоящее время право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за Кооперативом.
Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права NN 55 АА 118395, 55 АА 118397, 55 АА 118396, 55 АА 206083, 55 АА 016053, 55 АА 522678, 55 АА 499889, 55 АА 653561, 55 АА 653563, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (том 1 лист дела 20, том 2 листы дела 13, 16, 17).
Факт нахождения земельных участков во владении Кооператива лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Из материалов дела следует, что земельные участки NN 631, 633, 635, 652 и участок с кадастровым номером 55:36:070301:151 приобретены Кооперативом на основании договоров купли-продажи, заключенных с Заборовской И.Ю.; земельные участки NN 718, 641, 645, 647, с кадастровым номером 55:36:070301:152 приобретены Кооперативом на основании договоров дарения долей в праве собственности на земельные участки, заключенных с гражданами.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2 статьи 302 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3.1 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Как указано ранее, определением арбитражного суда от 25.01.2013 сделки по отчуждению должником земельных участков признаны недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 103 Закона о банкротстве и статьей 10 КГ РФ.
При этом, судом установлено, что сделки совершены руководителем должника, то есть лицом, наделенным полномочиями действовать от имени юридического лица без доверенности.
Соответственно, выбытие из владения собственника помимо его воли отсутствует.
Вместе с тем владение является незаконным, поскольку основано на недействительных сделках по отчуждению имущества собственником.
Однако в данном случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у Кооператива статуса добросовестного приобретателя.
Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
Таким образом, под возмездностью в целях определения добросовестности приобретателя закон понимает не только предоставление денежного эквивалента, но и любого иного встречного эквивалента имущественного характера.
Относительно возмездности приобретения земельных участков NN 631, 633, 635, 652 и участка с кадастровым номером 55:36:070301:151 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Как усматривается из материалов дела, 21.07.2010 между Заборовской И.Ю. и Кооперативом был заключен договор купли-продажи земельного участка N 631, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0042), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 256 028 руб. 57 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:151, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно в 180 м южнее относительно 9-ти этажного строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, пр. Менделеева, 43.
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 970 057 руб. 14 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка N 633, площадью 427 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0044), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 446 028 руб. 57 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка N 635, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0006), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 256 028 руб. 57 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка N 652, площадью 420 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0106), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 147 093 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Согласно актам приема-передачи земельных участков Заборовская И.Ю. передала, а Кооператив принял земельные участки N 631, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0042), N 633, площадью 427 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0044), N 635, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0006), N 652, площадью 420 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0106) и земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:151, площадью 874 кв. м.
Оплата по договорам купли-продажи произведена покупателем путем проведения зачета.
Так в материалы дела представлено соглашение от 22.07.2010, по условиям которого Кооператив и Заборовская И.Ю. договорились прекратить обязательства Заборовской И.Ю. перед Кооперативом, вытекающие из договоров уступки прав (цессии) от 21.07.2010, и обязательства Кооператива перед Заборовской И.Ю., вытекающие из договоров купли-продажи земельных участков от 21.07.2010, в сумме 4 491 264 руб. 42 коп.
В подтверждение наличия обязательств Заборовской И.Ю. перед Кооперативом, последним в материалы дела представлены договоры уступки прав (цессии) от 21.07.2010, договор уступки прав (цессии) от 25.12.2009 по соглашению о расторжении договора, соглашение от 25.12.2009 о расторжении договора долевого участия в строительстве от 28.05.2008 N 210, договор уступки прав (цессии) от 25.12.2009 по соглашению о расторжении договора, соглашение от 25.12.2009 о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.10.2007 N 143, договоры долевого участия в строительстве от 28.05.2008 N 210, от 03.10.2007 N 143, документы, подтверждающие оплату по договорам долевого участия в строительстве.
Таким образом, Кооперативом подтвержден факт возмездного совершения сделки по приобретению земельных участков NN 631, 633, 635, 652 и участка с кадастровым номером 55:36:070301:151.
Ссылки подателя жалобы Харченко С.А. на то, что отметка в договорах о полном расчете не соответствует более поздней дате зачета, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются.
Суд полагает, что отметка такого рода всего лишь свидетельствовала об отсутствии договоренности о денежных расчетах. Между тем при наличии встречных денежных обязательств сам зачет мог быть осуществлен и при отсутствии соглашения, то есть возмездность сделок и предполагалась и имела место в действительности.
Довод Харченко С.А. о том, что Карасев Павел Юрьевич, несмотря на уступку требования по договору долевого участия в строительстве N 143 от 03.10.2007 включился с этим же требованием в реестр требований кредиторов должника, также не может являться основанием для вывода о безвозмездности сделки.
Последующее поведение Карасева П.Ю. не может влиять на действительность ранее состоявшейся сделки, поскольку он своим правом распорядился до обращения с требованием о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
При этом во избежание нарушения своих прав со стороны Карасева П.Ю. Харченко С.А. вправе обратиться с требованием об исключении указанного требования из реестра требований кредиторов должника в связи с открывшимися обстоятельствами уступки прав со стороны Карасева П.Ю.
Причем в заседании суда апелляционной инстанции представитель Карасева П.Ю. пояснил, что он является членом Кооператива, уступкой права требования к должнику оплатил свой паевой взнос, на удовлетворение своих требований за счет должника не претендует и обратился с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, так как боялся, что с введением норм о банкротстве застройщиков у Кооператива возникнут препятствия в реализации его прав застройщика.
Доводы о том, что сделки участия в долевом строительстве являются недействительными (незаключенными) только по причине отсутствия их регистрации, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Во-первых, право оспаривать такие сделки принадлежит только самому участнику строительства, а во-вторых, вне зависимости от регистрации, участник строительства, исполнивший обязательства по такому договору, полностью или частично, вправе требовать от застройщика исполнения обязательств по нему, применить к застройщику ответственность за неисполнение договорного обязательства и вправе передавать свои права требования другому лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008).
Относительно возмездности приобретения земельных участков NN 718, 641, 645, 647 и участка с кадастровым номером 55:36:070301:152 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Как усматривается из материалов дела, 04.05.2010 между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:152, площадью 1871 кв. м, адрес местоположения которого установлен в 185 м южнее относительно 9-21 этажного строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский АО, пр. Менделеева, 43, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 04.05.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:117, площадью 517 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 718, аллея N 4, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 14.09.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:14, площадью 407 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 647, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 14.09.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:53, площадью 420 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 645, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 14.09.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:50, площадью 414 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 641, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что в сентябре 2009 года 52 участника долевого строительства по адресу Малиновского, 11, 2-я очередь приняли решение в целях образования дольщиками юридического лица создать жилищно-строительный кооператив, которому присвоить наименование Малиновского-112 (том 1 листы дела 100-101).
В соответствии с частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (часть 3 статьи 110 ЖК РФ).
Частью 3 статьи 110 ЖК РФ предусмотрено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
В силу части 1 статьи 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Согласно протоколу общего собрания членов Кооператива от 25.02.2010 N 4, членами кооператива принято решение принять земельные участки, имеющие кадастровые номера 55:36:070301:117, 55:36:070301:152, 55:36:070301:14, 55:36:070301:50, 55:36:070301:53 в собственность Кооператива, заключить договоры дарения земельных участков с членами кооператива, считать передачу указанных земельных участков паевыми вкладами членов в общее имущество Кооператива.
Таким образом, доли в праве на земельные участки, переданные гражданами Кооперативу на основании договоров дарения, являются, по существу, паевым взносом в общее имущество Кооператива для достижения общей цели - строительство жилого дома.
В случае реализации Кооперативом своей уставной деятельности, члены кооператива получат жилые помещения.
Данный вывод суда апелляционной инстанции по смыслу соответствует позиции, изложенной в пункте 37 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Так, согласно пункту 37 указанного Постановления при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
В данном случае все двадцать девять членов Кооператива передали свои доли в праве на земельные участки Кооперативу в обмен на предоставление жилых помещений в доме, застройщиком которого стал Кооператив после получения прав на земельные участки.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возмездном приобретении Кооперативом земельных участков NN 718, 641, 645, 647, участка с кадастровым номером 55:36:070301:152.
При этом недостатки оформления - в виде безвозмездных договоров дарения - не препятствуют суду апелляционной инстанции оценить в целом свершившиеся сделки как возмездные, поскольку именно таковыми эти сделки по существу и являются.
Кроме того, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессии) от 10.08.2011 должник передал права и обязанности, вытекающие из договоров участия по строительству многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, общей площадью 2388 кв. м с кадастровыми номерами 55:36:070301:152, 55:36:070301:117.
Объект ("строительная конструкция") передан обществом (конкурсным управляющим) Кооперативу по акту от 10.08.2011.
Учитывая, что Кооператив получил права застройщика, оформил разрешение на строительство жилого дома, данным соглашением на него одновременно была возложена обязанность принять в члены кооператива любое обратившееся к нему лицо, внесшее денежные средства должнику для строительства спорного дома.
При этом, ни о какой принудительной замене должника речь не идет. Речь идет о добровольно принятом на себя Кооперативом обязательстве перед должником нести бремя обязательств перед участниками строительства (кредиторами должника), если они пожелают стать членами Кооператива.
Как следует из материалов дела, именно из такого толкования исходил суд общей юрисдикции, обязывая Кооператив принять в члены гражданина Геряинова В.П., имевшего договорные отношения с должником ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (решение Первомайского районного суда от 27.06.2011 том 1 лист дела 103-106).
При этих обстоятельствах состоявшаяся схема совершения сделок, их направленность и цель, подтверждают возмездность их совершения для Кооператива.
Доводы Харченко С.А. о недобросовестном приобретении Кооперативом земельных участков в связи с наложением ареста на часть земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Как разъяснено в пунктах 37 - 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). В то же время, возмездность сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. В частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время, запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Приобретение земельных участков Кооперативом у лиц, зарегистрированных в качестве собственников в ЕГРП лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Отсутствие права собственника у Заборовской И.Ю было установлено только 25.01.2013 года, когда все сделки по продаже имущества Кооперативу уже были совершены, а встречное предоставление состоялось.
Харченко С.А. ссылается на то, что добросовестность в приобретении ряда земельных участков отсутствовала, так как в реестре имелась запись об их аресте на основании постановления следователя по ОВД ОРБ и ДОПС СЧ СУ при УВД по Омской области в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководителя должника Заборовского Ю.А. по заявлениям граждан-участников строительства (том 1 лист дела 110).
Между тем, данный арест на земельные участки был наложен в пользу граждан-членов Кооператива.
Исходя из смысла пункта 1 статьи 301 ГК РФ, лицо является недобросовестным приобретателем имущества, если знает что оно не вправе претендовать на приобретение этого имущества в собственность.
В нашем же случае арест был наложен в интересах граждан-членов Кооператива, в пользу и с согласия которых и действовал Кооператив, считая, что восстанавливает права действительных правообладателей. Таким же образом действовала Заборовская И.Ю., которая с помощью данных сделок по продаже земли гражданам или Кооперативу действовала в целях возмещения вреда потерпевшим.
Поэтому, несмотря на наличие записи об аресте в реестре прав на недвижимое имущество, говорить о том, что Кооператив по причине этого ареста является недобросовестным приобретателем, нельзя.
Согласно пункту 35 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда.
Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. при подаче апелляционных жалоб в связи с отказом в их удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателей жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Омской области от 26 июля 2013 года (судья Мельник С.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего должника к жилищно-строительному кооперативу "Малиновского 112" об истребовании у жилищно-строительного кооператива "Малиновского 112" города Омска земельных участков по делу N А46-8545/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 1025500537512, ИНН 5502049714), оставить без изменения, апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-7129/2013) Харченко Сергея Александровича, (регистрационный номер 08АП-7389/2013) конкурсного управляющего должника - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.10.2013 ПО ДЕЛУ N А46-8545/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. по делу N А46-8545/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Грязниковой А.С., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: Копосовой О.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-7129/2013) Харченко Сергея Александровича и (регистрационный номер 08АП-7389/2013) конкурсного управляющего Нестерова Валерия Дмитриевича на определение Арбитражного суда Омской области от 26 июля 2013 года (судья Мельник С.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего должника к жилищно-строительному кооперативу "Малиновского 112" о применении последствий недействительности ничтожных сделок и истребовании земельных участков по делу N А46-8545/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 1025500537512, ИНН 5502049714)
при участии в судебном заседании представителей:
- Харченко Сергей Александрович - лично (предъявлен паспорт);
- от Главного управления строительного надзора и государственной экспертизы - Есев А.В. по доверенности от 26.07.2013;
- представитель собрания членов правления Жилищно-строительного кооператива "Малиновского-112" - Нестерова С.В. (предъявлен паспорт, протокол N 18 от 30.08.2013);
- от конкурсного управляющего ООО "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" Кузьмина А.П. - Вишняков С.А. по доверенности от 20.09.2013;
- от Жилищно-строительного кооператива "Малиновского-112" - Базиль В.В. по доверенности от 05.06.2011;
- от Гудзенко Н.Н. - Белозеров О.П. по доверенности от 26.09.2013;
- от Редько А.А. - Белозеров О.П. по доверенности от 01.10.2013;
- от Петренко Т.Л. - Белозеров О.П. по доверенности от 25.10.2012;
- от Карасева П.Ю. - Поликарпов А.В. по доверенности от 14.06.2011;
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу N А46-8545/2009 общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением арбитражного суда от 25.10.2011 при банкротстве ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 07.12.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Вишняков Сергей Александрович.
Конкурсный управляющий ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняков С.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о применении последствий недействительности ничтожных сделок и истребовании у жилищно-строительного кооператива "Малиновского 112" (далее - Кооператив) земельных участков NN 631, 633, 635, 641, 645, 647, 652, 718, а также, земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070301:151 и 55:36:070301:152, расположенных в СНТ "Садовод" в Советском административном округе города Омска.
Определением арбитражного суда от 12.07.2013 конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" утвержден Нестеров Валерий Дмитриевич. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Кузьмин Александр Петрович.
Определением Арбитражного суда Омской области от 26.07.2013 по делу N А46-8545/2009 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, кредитор Харченко Сергей Александрович (далее - Харченко С.А.), конкурсный управляющий Нестеров В.Д. обратились с апелляционными жалобами, в которых просили определение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В обоснование апелляционной жалобы Харченко С.А. указал следующее:
- - выводы суда первой инстанции об избрании конкурсным управляющим неверного способа защиты права являются неправильными, поскольку нахождение в чужом незаконном владении земельных участков лишает участков строительства реализации права на получение жилых помещений в строящемся доме, установленного специальными нормами в главе "Банкротство застройщиков" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве);
- - земельные участки N 718 и с кадастровым номером 55:36:070101:152 оформлены в собственность Кооператива с целью проезда к объекту строительства, поэтому на указанных земельных участках строительство дома не осуществляется;
- - Кооперативом в материалы дела не представлены доказательства возмездности совершения сделок по приобретению земельных участков.
Конкурсный управляющий Нестеров Д.В. в своей апелляционной жалобе указал, что Законом о банкротстве конкурсному управляющему предоставлено право применения последствий недействительности сделки, в случае если после ее совершения полученное по сделке было передано иному лицу: взыскать стоимость имущества с приобретателя (пункт 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве) либо потребовать возврата имущества путем заявления виндикационного иска по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Кроме того конкурсный управляющий указал, что строительство дома осуществлялось не на всех спорных земельных участках, в связи с чем не имеется препятствий для возврата в конкурсную массу земельных участков не используемых для непосредственного возведения дома.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Кооператив представил отзыв, в которых просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции Харченко С.А. поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Кооператива просил оставить определение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 17.10.13, объявлялся перерыв до 24.10.2013 в связи с удовлетворением ходатайства Кооператива. Информация о перерыве размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.
После перерыва Кооператив поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий договоров купли-продажи земельных участков, соглашений о прекращении взаимных однородных обязательств зачетом, договоров уступки прав (цессии), соглашений о расторжении договоров, договора о долевом участии в строительстве, справки, квитанций к приходным кассовым ордерам, протокола общего собрания членов Кооператива.
Харченко С.А. возразил против приобщения к материалам дела дополнительных документов, поскольку причины непредставления таких доказательств в суд первой инстанции, указанные Кооперативом, являются не уважительными, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель конкурсного управляющего Кузьмина А.П. оставил разрешение вопроса о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств на усмотрение суда, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Харченко С.А.
Представитель Гудзенко Н.Н., Редко А.А., Петренко Т.Л. возражений против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств не представил, просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Главного управления строительного надзора и государственной экспертизы возражений против ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств не представил.
Рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, суд апелляционной инстанции указывает следующее:
Согласно статье 268 АПК РФ арбитражный суд в порядке апелляционного производства повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения апелляционной жалобы установил, что суд первой инстанции не предпринял мер к определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а именно: им не выяснялись обстоятельства возмездного характера совершения сделок по приобретению земельных участков (статья 133 АПК РФ). Суд первой инстанции не предлагал Кооперативу представить соответствующие доказательства для установления обстоятельств возмездности совершенных сделок.
При этом Кооператив является лицом, которое представляет интересы непрофессиональных инвесторов (участников строительства).
Поскольку суд первой инстанции, определяя круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, отказал заявителю без проверки обстоятельств возмездности сделок и не предлагал Кооперативу представить соответствующие доказательства, их непредставление в дело не может быть поставлено Кооперативу в вину.
При таких обстоятельствах ходатайство Кооператива о приобщении к материалам дела дополнительных документов подлежит удовлетворению.
Судом апелляционной инстанции приобщены копии договоров купли-продажи земельных участков от 21.07.2010, соглашения о прекращении взаимных однородных обязательств зачетом от 22.07.2010, договоров уступки прав (цессии) от 21.07.2010, 25.12.2009, соглашений о расторжении договоров от 25.12.2012, договоров о долевом участии в строительстве от 03.10.2007 N 143, от 28.05.2008 N 210, справки от 03.12.2007, квитанций к приходным кассовым ордерам от 03.12.2007 N 117, от 29.05.2008 N 24, протокола общего собрания членов Кооператива от 25.02.2010 N 4.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Омской области от 26.07.2013 по настоящему делу.
В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.
Как усматривается из материалов дела, Определением арбитражного суда от 25.01.2013 удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. об оспаривании сделок должника - признаны недействительными договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и Заборовской Ией Юрьевной, применены последствия недействительности сделок в виде возложения на конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. Шилову Олесю Михайловну обязанности по передаче земельных участков должнику.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 определение суда первой инстанции изменено в части применения последствий недействительности сделок; отказано в возложении на конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. обязанности по передаче земельных участков, выбывших из собственности Заборовской И.Ю.
В настоящее время право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за Кооперативом.
Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права NN 55 АА 118395, 55 АА 118397, 55 АА 118396, 55 АА 206083, 55 АА 016053, 55 АА 522678, 55 АА 499889, 55 АА 653561, 55 АА 653563, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (том 1 лист дела 20, том 2 листы дела 13, 16, 17).
Факт нахождения земельных участков во владении Кооператива лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Из материалов дела следует, что земельные участки NN 631, 633, 635, 652 и участок с кадастровым номером 55:36:070301:151 приобретены Кооперативом на основании договоров купли-продажи, заключенных с Заборовской И.Ю.; земельные участки NN 718, 641, 645, 647, с кадастровым номером 55:36:070301:152 приобретены Кооперативом на основании договоров дарения долей в праве собственности на земельные участки, заключенных с гражданами.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2 статьи 302 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3.1 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Как указано ранее, определением арбитражного суда от 25.01.2013 сделки по отчуждению должником земельных участков признаны недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 103 Закона о банкротстве и статьей 10 КГ РФ.
При этом, судом установлено, что сделки совершены руководителем должника, то есть лицом, наделенным полномочиями действовать от имени юридического лица без доверенности.
Соответственно, выбытие из владения собственника помимо его воли отсутствует.
Вместе с тем владение является незаконным, поскольку основано на недействительных сделках по отчуждению имущества собственником.
Однако в данном случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у Кооператива статуса добросовестного приобретателя.
Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
Таким образом, под возмездностью в целях определения добросовестности приобретателя закон понимает не только предоставление денежного эквивалента, но и любого иного встречного эквивалента имущественного характера.
Относительно возмездности приобретения земельных участков NN 631, 633, 635, 652 и участка с кадастровым номером 55:36:070301:151 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Как усматривается из материалов дела, 21.07.2010 между Заборовской И.Ю. и Кооперативом был заключен договор купли-продажи земельного участка N 631, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0042), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 256 028 руб. 57 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:151, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно в 180 м южнее относительно 9-ти этажного строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, пр. Менделеева, 43.
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 970 057 руб. 14 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка N 633, площадью 427 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0044), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 446 028 руб. 57 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка N 635, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0006), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 256 028 руб. 57 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Между Заборовской И.Ю. и Кооперативом 21.07.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка N 652, площадью 420 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0106), разрешенное использование: садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, имеющий почтовый адрес: Омская область, город Омск, САО, Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод".
Пунктом 2 договора предусмотрено, что цена приобретаемого земельного участка составляет 147 093 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Согласно актам приема-передачи земельных участков Заборовская И.Ю. передала, а Кооператив принял земельные участки N 631, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0042), N 633, площадью 427 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0044), N 635, площадью 423 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0006), N 652, площадью 420 кв. м (кадастровый номер 55:36:070301:0106) и земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:151, площадью 874 кв. м.
Оплата по договорам купли-продажи произведена покупателем путем проведения зачета.
Так в материалы дела представлено соглашение от 22.07.2010, по условиям которого Кооператив и Заборовская И.Ю. договорились прекратить обязательства Заборовской И.Ю. перед Кооперативом, вытекающие из договоров уступки прав (цессии) от 21.07.2010, и обязательства Кооператива перед Заборовской И.Ю., вытекающие из договоров купли-продажи земельных участков от 21.07.2010, в сумме 4 491 264 руб. 42 коп.
В подтверждение наличия обязательств Заборовской И.Ю. перед Кооперативом, последним в материалы дела представлены договоры уступки прав (цессии) от 21.07.2010, договор уступки прав (цессии) от 25.12.2009 по соглашению о расторжении договора, соглашение от 25.12.2009 о расторжении договора долевого участия в строительстве от 28.05.2008 N 210, договор уступки прав (цессии) от 25.12.2009 по соглашению о расторжении договора, соглашение от 25.12.2009 о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.10.2007 N 143, договоры долевого участия в строительстве от 28.05.2008 N 210, от 03.10.2007 N 143, документы, подтверждающие оплату по договорам долевого участия в строительстве.
Таким образом, Кооперативом подтвержден факт возмездного совершения сделки по приобретению земельных участков NN 631, 633, 635, 652 и участка с кадастровым номером 55:36:070301:151.
Ссылки подателя жалобы Харченко С.А. на то, что отметка в договорах о полном расчете не соответствует более поздней дате зачета, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются.
Суд полагает, что отметка такого рода всего лишь свидетельствовала об отсутствии договоренности о денежных расчетах. Между тем при наличии встречных денежных обязательств сам зачет мог быть осуществлен и при отсутствии соглашения, то есть возмездность сделок и предполагалась и имела место в действительности.
Довод Харченко С.А. о том, что Карасев Павел Юрьевич, несмотря на уступку требования по договору долевого участия в строительстве N 143 от 03.10.2007 включился с этим же требованием в реестр требований кредиторов должника, также не может являться основанием для вывода о безвозмездности сделки.
Последующее поведение Карасева П.Ю. не может влиять на действительность ранее состоявшейся сделки, поскольку он своим правом распорядился до обращения с требованием о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
При этом во избежание нарушения своих прав со стороны Карасева П.Ю. Харченко С.А. вправе обратиться с требованием об исключении указанного требования из реестра требований кредиторов должника в связи с открывшимися обстоятельствами уступки прав со стороны Карасева П.Ю.
Причем в заседании суда апелляционной инстанции представитель Карасева П.Ю. пояснил, что он является членом Кооператива, уступкой права требования к должнику оплатил свой паевой взнос, на удовлетворение своих требований за счет должника не претендует и обратился с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, так как боялся, что с введением норм о банкротстве застройщиков у Кооператива возникнут препятствия в реализации его прав застройщика.
Доводы о том, что сделки участия в долевом строительстве являются недействительными (незаключенными) только по причине отсутствия их регистрации, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Во-первых, право оспаривать такие сделки принадлежит только самому участнику строительства, а во-вторых, вне зависимости от регистрации, участник строительства, исполнивший обязательства по такому договору, полностью или частично, вправе требовать от застройщика исполнения обязательств по нему, применить к застройщику ответственность за неисполнение договорного обязательства и вправе передавать свои права требования другому лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008).
Относительно возмездности приобретения земельных участков NN 718, 641, 645, 647 и участка с кадастровым номером 55:36:070301:152 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Как усматривается из материалов дела, 04.05.2010 между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:152, площадью 1871 кв. м, адрес местоположения которого установлен в 185 м южнее относительно 9-21 этажного строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский АО, пр. Менделеева, 43, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 04.05.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:117, площадью 517 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 718, аллея N 4, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 14.09.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:14, площадью 407 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 647, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 14.09.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:53, площадью 420 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 645, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Между Кооперативом (одаряемый) и рядом граждан (дарители) 14.09.2010 заключены договоры дарения, по условиям которых каждый из дарителей передал в собственность одаряемому по 1/29 доли земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:50, площадью 414 кв. м, адрес местоположения которого: Омская область, г. Омск., Советский АО, садоводческое некоммерческое товарищество "Садовод", участок N 641, а одаряемый принял в собственность по 1/29 доли земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что в сентябре 2009 года 52 участника долевого строительства по адресу Малиновского, 11, 2-я очередь приняли решение в целях образования дольщиками юридического лица создать жилищно-строительный кооператив, которому присвоить наименование Малиновского-112 (том 1 листы дела 100-101).
В соответствии с частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (часть 3 статьи 110 ЖК РФ).
Частью 3 статьи 110 ЖК РФ предусмотрено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
В силу части 1 статьи 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Согласно протоколу общего собрания членов Кооператива от 25.02.2010 N 4, членами кооператива принято решение принять земельные участки, имеющие кадастровые номера 55:36:070301:117, 55:36:070301:152, 55:36:070301:14, 55:36:070301:50, 55:36:070301:53 в собственность Кооператива, заключить договоры дарения земельных участков с членами кооператива, считать передачу указанных земельных участков паевыми вкладами членов в общее имущество Кооператива.
Таким образом, доли в праве на земельные участки, переданные гражданами Кооперативу на основании договоров дарения, являются, по существу, паевым взносом в общее имущество Кооператива для достижения общей цели - строительство жилого дома.
В случае реализации Кооперативом своей уставной деятельности, члены кооператива получат жилые помещения.
Данный вывод суда апелляционной инстанции по смыслу соответствует позиции, изложенной в пункте 37 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Так, согласно пункту 37 указанного Постановления при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
В данном случае все двадцать девять членов Кооператива передали свои доли в праве на земельные участки Кооперативу в обмен на предоставление жилых помещений в доме, застройщиком которого стал Кооператив после получения прав на земельные участки.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возмездном приобретении Кооперативом земельных участков NN 718, 641, 645, 647, участка с кадастровым номером 55:36:070301:152.
При этом недостатки оформления - в виде безвозмездных договоров дарения - не препятствуют суду апелляционной инстанции оценить в целом свершившиеся сделки как возмездные, поскольку именно таковыми эти сделки по существу и являются.
Кроме того, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессии) от 10.08.2011 должник передал права и обязанности, вытекающие из договоров участия по строительству многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, общей площадью 2388 кв. м с кадастровыми номерами 55:36:070301:152, 55:36:070301:117.
Объект ("строительная конструкция") передан обществом (конкурсным управляющим) Кооперативу по акту от 10.08.2011.
Учитывая, что Кооператив получил права застройщика, оформил разрешение на строительство жилого дома, данным соглашением на него одновременно была возложена обязанность принять в члены кооператива любое обратившееся к нему лицо, внесшее денежные средства должнику для строительства спорного дома.
При этом, ни о какой принудительной замене должника речь не идет. Речь идет о добровольно принятом на себя Кооперативом обязательстве перед должником нести бремя обязательств перед участниками строительства (кредиторами должника), если они пожелают стать членами Кооператива.
Как следует из материалов дела, именно из такого толкования исходил суд общей юрисдикции, обязывая Кооператив принять в члены гражданина Геряинова В.П., имевшего договорные отношения с должником ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (решение Первомайского районного суда от 27.06.2011 том 1 лист дела 103-106).
При этих обстоятельствах состоявшаяся схема совершения сделок, их направленность и цель, подтверждают возмездность их совершения для Кооператива.
Доводы Харченко С.А. о недобросовестном приобретении Кооперативом земельных участков в связи с наложением ареста на часть земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Как разъяснено в пунктах 37 - 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). В то же время, возмездность сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. В частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время, запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Приобретение земельных участков Кооперативом у лиц, зарегистрированных в качестве собственников в ЕГРП лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Отсутствие права собственника у Заборовской И.Ю было установлено только 25.01.2013 года, когда все сделки по продаже имущества Кооперативу уже были совершены, а встречное предоставление состоялось.
Харченко С.А. ссылается на то, что добросовестность в приобретении ряда земельных участков отсутствовала, так как в реестре имелась запись об их аресте на основании постановления следователя по ОВД ОРБ и ДОПС СЧ СУ при УВД по Омской области в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководителя должника Заборовского Ю.А. по заявлениям граждан-участников строительства (том 1 лист дела 110).
Между тем, данный арест на земельные участки был наложен в пользу граждан-членов Кооператива.
Исходя из смысла пункта 1 статьи 301 ГК РФ, лицо является недобросовестным приобретателем имущества, если знает что оно не вправе претендовать на приобретение этого имущества в собственность.
В нашем же случае арест был наложен в интересах граждан-членов Кооператива, в пользу и с согласия которых и действовал Кооператив, считая, что восстанавливает права действительных правообладателей. Таким же образом действовала Заборовская И.Ю., которая с помощью данных сделок по продаже земли гражданам или Кооперативу действовала в целях возмещения вреда потерпевшим.
Поэтому, несмотря на наличие записи об аресте в реестре прав на недвижимое имущество, говорить о том, что Кооператив по причине этого ареста является недобросовестным приобретателем, нельзя.
Согласно пункту 35 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда.
Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. при подаче апелляционных жалоб в связи с отказом в их удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателей жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Омской области от 26 июля 2013 года (судья Мельник С.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего должника к жилищно-строительному кооперативу "Малиновского 112" об истребовании у жилищно-строительного кооператива "Малиновского 112" города Омска земельных участков по делу N А46-8545/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 1025500537512, ИНН 5502049714), оставить без изменения, апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-7129/2013) Харченко Сергея Александровича, (регистрационный номер 08АП-7389/2013) конкурсного управляющего должника - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)