Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "13" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" августа 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Дунаевой Л.А.,
судей: Борисова Г.Н., Севастьяновой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.,
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Фотон"): Горохова Е.В., представителя по доверенности от 10.12.2012 N 7-2012,
рассмотрев апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "22" мая 2013 года по делу N А33-3680/2013, принятое судьей Крицкой И.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фотон" (далее - заявитель, общество, ООО "Фотон") (ИНН 2457060098, ОГРН 1052457061645) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущества администрации города Норильска" (далее - ответчик, Управление имущества) (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276) об оспаривании решения "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2013 года заявленное требование удовлетворено, признано недействительным изложенное в письме "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154) решение Управления имущества об отказе ООО "Фотон" в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 7, пом. 131, общей площадью 226,10 кв. м. На Управление имущества возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Фотон", а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на следующие обстоятельства:
- - договор аренды от 28.09.2007 N 4142-А является незаключенным, поскольку не согласовано существенное условие о предмете - объекте недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия;
- - обществом не выполнены установленные требования для выкупа спорного объекта недвижимого имущества в части срока аренды спорного имущества (менее двух лет).
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, дополнения к нему, в которых с апелляционной жалобой не согласилось, указало на законность и обоснованностью решения суда первой инстанции. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзывах и в дополнениях к нему.
Ответчик, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения публичных извещений о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель общества заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии охранного обязательства от 14.02.2012 N 742; копии соглашения о внесении изменений в договор аренды объекта недвижимого имущества от 04.04.2012; копии письма от 06.12.2012 N 02; копии таблицы (Объект муниципального недвижимого имущества, арендуемый субъектом малого и среднего предпринимательства); копии охранного обязательства от 14.02.2012 N 741 с приложением.
В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы приобщаются к материалам дела в качестве доказательств, поскольку они представлены с отзывом на апелляционную жалобу в качестве подтверждения возражений на доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 30 мин. 13 августа 2013 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
На основании постановления Главы города Норильска от 22.05.2006 N 954 "О выделении помещения и заключении договора аренды на длительный срок" между Управлением имущества и ООО "Фотон" заключен договор от 19.06.2006 N 2890-А, сроком действия с 01.06.2006 до 01.06.2011, в соответствии с которым ООО "Фотон" - арендатору передано в аренду недвижимое имущество муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 7, часть помещения I, общей площадью 232,40 кв. м. Имущество передано в фактическое владение и пользование обществу "Фотон" по акту приема-передачи от 01.06.2006, согласно которому обществу передано помещение N 125, общей площадью 226,1 кв. м.
В соответствии с постановлением Главы города Норильска от 16.07.2007 N 1671 "О выделении помещения и заключении договора аренды на длительный срок" между Управлением имущества и ООО "ФОТОН" заключен договор от 28.09.2007 N 4142-А, сроком действия с 28.09.2007 до 01.06.2011, аренды недвижимого имущества муниципальной собственности объекта, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 7, помещение 125, общей площадью 226,10 кв. м. В пункте 1.3 указанного договора стороны определили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим с 01.06.2006.
19.06.2012 (исх. N 5) ООО "Фотон" обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения.
Письмом от 03.12.2012 N 150-4940/154 "Об отказе в предоставлении преимущественного права" Управление имущества сообщило, что нежилые помещения находятся в пользовании менее двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения отказано.
ООО "Фотон", полагая, что указанный отказ, выраженный в письме от 03.12.2012 N 150-4940/154, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании его законности.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Апелляционная коллегия с учетом положений пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 N 7/4-125, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Управление имущества является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска имущества, являющегося муниципальной собственностью, в собственность заинтересованным лицам. Следовательно, оспариваемое обществом решение об отказе в предоставлении преимущественного права, вынесено уполномоченным органом в пределах его компетенции.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В соответствии с названной статьей указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанное преимущественное право может быть реализовано, в том числе при наличии такого условия, как нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.
Из оспариваемого письма от 03.12.2012 N 150-4940/154 следует, что обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимого имущества на том основании, что данное помещение находится во временном владении (пользовании) общества менее двух лет. В указанном письме ответчик соответствующий вывод сделал, исходя из отсутствия факта государственной регистрации договора аренды от 19.06.2006 N 2890-А и государственной регистрации договора аренды от 28.09.2007 N 4142-А только 10.12.2007.
В апелляционной жалобе ответчик дополнительно сослался на то, что договор аренды от 28.09.2007 N 4142-А не является заключенным по причине несогласованности его существенных условий, поскольку спорный объект недвижимого имущества относится к объектам культурного наследия, следовательно, при его передаче в аренду должны быть соблюдены требования Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что у Управления отсутствовали основания для отказа в признании преимущественного права заявителя на приватизацию спорного объекта недвижимости исходя из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что в отношении спорного объекта недвижимого имущества сторонами (ООО "Фотон" и Управлением имущества) были заключены договоры аренды от 19.06.2006 N 2890-А и от 28.09.2007 N 4142-А, срок которых составляет не менее года, что предполагает обязательность их государственной регистрации.
Вместе с тем стороны в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно части 2 статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В соответствии с договором аренды от 28.09.2007 N 4142-А, прошедшим государственную регистрацию 10.12.2007, установлено, что условия данного договора в полном объеме применяются к отношениям сторон, фактически возникшим с 01.06.2006.
При этом указанный момент возникновения арендных отношений соответствует дате заключения первоначального договора аренды от 19.06.2006 N 2890-А в отношении спорного объекта недвижимого имущества и составления акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.06.2006.
В пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком не оспаривается, что фактически правоотношения сторон по поводу передачи ООО "Фотон" во владение и в пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 01.01.2006. Сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом спорного объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что Управление имущества считало, что договорные отношения возникли с иной даты, нежели 01.01.2006, материалы дела не содержат, также как и доказательств выбытия спорного имущества из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 01.06.2006.
Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 01.06.2006 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке (договор аренды от 28.09.2007 N 4142-А зарегистрирован), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что применительно к положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно начиная с 01.06.2006 до момента обращения с заявлением о реализации своего преимущественного права.
Следовательно, Управление имущества неправомерно отказало заявителю в реализации обществом его преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на заключение договора аренды только с 10.12.2007, соответственно - на несоблюдение условия о сроке аренды.
Суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с несогласованием существенного условия договора по предмету - объекту недвижимости, являющемуся объектом культурного наследия.
Положениям статьи 52 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ действительно предусмотрено, что в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта. Кроме того обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является получение и подписание охранного обязательства пользователем объектом культурного наследия.
Обществом в материалы дела представлены доказательства соблюдения указанных требований, в том числе охранное обязательство от 14.02.2012 N 742, соглашение о внесении изменений в договор аренды объекта недвижимого имущества от 04.04.2012. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства нарушение обществом требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ до момента заключения договора аренды.
При оценке спорных правоотношений суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
С учетом изложенного, тот факт, что соответствующие требования законодательства были выполнены позднее срока подписания договора аренды от 28.09.2007 N 4142-А, его государственной регистрации, по мнению суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о незаключенности данного договора, поскольку, как указано выше, материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто фактическое наличие арендных правоотношений и исполнение условий заключенного договора аренды.
Кроме того, соответствующие основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права выкупа арендуемого помещения не были приведены в оспариваемом решении "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154), следовательно, указанные в апелляционной жалобе ответчиком доводы не определяют оценку суда апелляционной инстанции оспариваемого решения с точки зрения его законности.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ООО "Фотон" непрерывно в течение более двух лет с момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендует испрашиваемое к выкупу нежилое помещение на законных основаниях, на момент обращения с заявлением о преимущественном выкупе данного помещения имело зарегистрированный в установленном порядке договор аренды этого помещения, что свидетельствует о наличии у общества преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества.
Таким образом, решение суда первой инстанции от 22 мая 2013 года о признании недействительным решения Управления "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154) является законным и обоснованным, в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменению или отмене не подлежит.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" мая 2013 года по делу N А33-3680/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.А.ДУНАЕВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А33-3680/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А33-3680/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "13" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" августа 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Дунаевой Л.А.,
судей: Борисова Г.Н., Севастьяновой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.,
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Фотон"): Горохова Е.В., представителя по доверенности от 10.12.2012 N 7-2012,
рассмотрев апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "22" мая 2013 года по делу N А33-3680/2013, принятое судьей Крицкой И.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фотон" (далее - заявитель, общество, ООО "Фотон") (ИНН 2457060098, ОГРН 1052457061645) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущества администрации города Норильска" (далее - ответчик, Управление имущества) (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276) об оспаривании решения "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2013 года заявленное требование удовлетворено, признано недействительным изложенное в письме "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154) решение Управления имущества об отказе ООО "Фотон" в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 7, пом. 131, общей площадью 226,10 кв. м. На Управление имущества возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Фотон", а именно: произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на следующие обстоятельства:
- - договор аренды от 28.09.2007 N 4142-А является незаключенным, поскольку не согласовано существенное условие о предмете - объекте недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия;
- - обществом не выполнены установленные требования для выкупа спорного объекта недвижимого имущества в части срока аренды спорного имущества (менее двух лет).
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, дополнения к нему, в которых с апелляционной жалобой не согласилось, указало на законность и обоснованностью решения суда первой инстанции. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзывах и в дополнениях к нему.
Ответчик, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения публичных извещений о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель общества заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии охранного обязательства от 14.02.2012 N 742; копии соглашения о внесении изменений в договор аренды объекта недвижимого имущества от 04.04.2012; копии письма от 06.12.2012 N 02; копии таблицы (Объект муниципального недвижимого имущества, арендуемый субъектом малого и среднего предпринимательства); копии охранного обязательства от 14.02.2012 N 741 с приложением.
В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы приобщаются к материалам дела в качестве доказательств, поскольку они представлены с отзывом на апелляционную жалобу в качестве подтверждения возражений на доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 30 мин. 13 августа 2013 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
На основании постановления Главы города Норильска от 22.05.2006 N 954 "О выделении помещения и заключении договора аренды на длительный срок" между Управлением имущества и ООО "Фотон" заключен договор от 19.06.2006 N 2890-А, сроком действия с 01.06.2006 до 01.06.2011, в соответствии с которым ООО "Фотон" - арендатору передано в аренду недвижимое имущество муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 7, часть помещения I, общей площадью 232,40 кв. м. Имущество передано в фактическое владение и пользование обществу "Фотон" по акту приема-передачи от 01.06.2006, согласно которому обществу передано помещение N 125, общей площадью 226,1 кв. м.
В соответствии с постановлением Главы города Норильска от 16.07.2007 N 1671 "О выделении помещения и заключении договора аренды на длительный срок" между Управлением имущества и ООО "ФОТОН" заключен договор от 28.09.2007 N 4142-А, сроком действия с 28.09.2007 до 01.06.2011, аренды недвижимого имущества муниципальной собственности объекта, расположенного по адресу: г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 7, помещение 125, общей площадью 226,10 кв. м. В пункте 1.3 указанного договора стороны определили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим с 01.06.2006.
19.06.2012 (исх. N 5) ООО "Фотон" обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения.
Письмом от 03.12.2012 N 150-4940/154 "Об отказе в предоставлении преимущественного права" Управление имущества сообщило, что нежилые помещения находятся в пользовании менее двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения отказано.
ООО "Фотон", полагая, что указанный отказ, выраженный в письме от 03.12.2012 N 150-4940/154, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании его законности.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Апелляционная коллегия с учетом положений пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 N 7/4-125, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Управление имущества является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска имущества, являющегося муниципальной собственностью, в собственность заинтересованным лицам. Следовательно, оспариваемое обществом решение об отказе в предоставлении преимущественного права, вынесено уполномоченным органом в пределах его компетенции.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В соответствии с названной статьей указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанное преимущественное право может быть реализовано, в том числе при наличии такого условия, как нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.
Из оспариваемого письма от 03.12.2012 N 150-4940/154 следует, что обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимого имущества на том основании, что данное помещение находится во временном владении (пользовании) общества менее двух лет. В указанном письме ответчик соответствующий вывод сделал, исходя из отсутствия факта государственной регистрации договора аренды от 19.06.2006 N 2890-А и государственной регистрации договора аренды от 28.09.2007 N 4142-А только 10.12.2007.
В апелляционной жалобе ответчик дополнительно сослался на то, что договор аренды от 28.09.2007 N 4142-А не является заключенным по причине несогласованности его существенных условий, поскольку спорный объект недвижимого имущества относится к объектам культурного наследия, следовательно, при его передаче в аренду должны быть соблюдены требования Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что у Управления отсутствовали основания для отказа в признании преимущественного права заявителя на приватизацию спорного объекта недвижимости исходя из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что в отношении спорного объекта недвижимого имущества сторонами (ООО "Фотон" и Управлением имущества) были заключены договоры аренды от 19.06.2006 N 2890-А и от 28.09.2007 N 4142-А, срок которых составляет не менее года, что предполагает обязательность их государственной регистрации.
Вместе с тем стороны в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно части 2 статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В соответствии с договором аренды от 28.09.2007 N 4142-А, прошедшим государственную регистрацию 10.12.2007, установлено, что условия данного договора в полном объеме применяются к отношениям сторон, фактически возникшим с 01.06.2006.
При этом указанный момент возникновения арендных отношений соответствует дате заключения первоначального договора аренды от 19.06.2006 N 2890-А в отношении спорного объекта недвижимого имущества и составления акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.06.2006.
В пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком не оспаривается, что фактически правоотношения сторон по поводу передачи ООО "Фотон" во владение и в пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 01.01.2006. Сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом спорного объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что Управление имущества считало, что договорные отношения возникли с иной даты, нежели 01.01.2006, материалы дела не содержат, также как и доказательств выбытия спорного имущества из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 01.06.2006.
Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 01.06.2006 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке (договор аренды от 28.09.2007 N 4142-А зарегистрирован), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что применительно к положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно начиная с 01.06.2006 до момента обращения с заявлением о реализации своего преимущественного права.
Следовательно, Управление имущества неправомерно отказало заявителю в реализации обществом его преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на заключение договора аренды только с 10.12.2007, соответственно - на несоблюдение условия о сроке аренды.
Суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с несогласованием существенного условия договора по предмету - объекту недвижимости, являющемуся объектом культурного наследия.
Положениям статьи 52 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ действительно предусмотрено, что в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта. Кроме того обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является получение и подписание охранного обязательства пользователем объектом культурного наследия.
Обществом в материалы дела представлены доказательства соблюдения указанных требований, в том числе охранное обязательство от 14.02.2012 N 742, соглашение о внесении изменений в договор аренды объекта недвижимого имущества от 04.04.2012. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства нарушение обществом требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ до момента заключения договора аренды.
При оценке спорных правоотношений суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
С учетом изложенного, тот факт, что соответствующие требования законодательства были выполнены позднее срока подписания договора аренды от 28.09.2007 N 4142-А, его государственной регистрации, по мнению суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о незаключенности данного договора, поскольку, как указано выше, материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто фактическое наличие арендных правоотношений и исполнение условий заключенного договора аренды.
Кроме того, соответствующие основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права выкупа арендуемого помещения не были приведены в оспариваемом решении "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154), следовательно, указанные в апелляционной жалобе ответчиком доводы не определяют оценку суда апелляционной инстанции оспариваемого решения с точки зрения его законности.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ООО "Фотон" непрерывно в течение более двух лет с момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендует испрашиваемое к выкупу нежилое помещение на законных основаниях, на момент обращения с заявлением о преимущественном выкупе данного помещения имело зарегистрированный в установленном порядке договор аренды этого помещения, что свидетельствует о наличии у общества преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества.
Таким образом, решение суда первой инстанции от 22 мая 2013 года о признании недействительным решения Управления "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 03.12.2012 (исх. N 150-4940/154) является законным и обоснованным, в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменению или отмене не подлежит.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" мая 2013 года по делу N А33-3680/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.А.ДУНАЕВА
Судьи
Г.Н.БОРИСОВ
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)