Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" Кутузова Е.Ю. (доверенность от 18.10.2012), генерального директора Велиева Ф.Б. (решение внеочередного общего собрания участников общества от 13.12.2010), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области Казиновой К.И. (доверенность от 19.07.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Горбик В.М., Барканова Я.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-53369/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран", место нахождения: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 271, лит. А, офис 441, ОГРН 1027804896591 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным (недействительным) уведомления от 28.04.2012 N 34-905/12-0 Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847215135 (далее - Управление Росимущества), о прекращении договора от 25.12.2008 N 199-Н аренды земельного участка площадью 136 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0009 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Кировский лесхоз, Невское лесничество, квартал 5, а также о признании указанного договора продленным на неопределенный срок.
Решением от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 31.01.2013 и постановление от 15.08.2013 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Податель жалобы указывает следующее: суды не учли, что начало действия договора аренды необходимо определять с даты государственной регистрации данного договора, а не с даты подписания акта приемки-передачи земельного участка; поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор возобновился на неопределенный срок; уведомление Управления Росимущества о прекращении договора поступило Обществу уже после возобновления договора на неопределенный срок, поэтому указанный договор является действующим; наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается сведениями о технической инвентаризации, поэтому суды необоснованно отказали в признании спорного договора продленным на неопределенный срок для завершения строительства.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росимущества просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Управления Росимущества - доводы, приведенные в отзыве на нее.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в 2001 году на основании заявления Общества ему был выдан акт выбора земельного участка площадью 13,6 га по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Кировский лесхоз, Невское лесничество, квартал 5, для размещения стоянки транзитного транспорта и придорожного сервиса. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом распоряжением от 19.05.2008 N 458-р утвердило названный акт выбора и предварительно согласовало Обществу место размещения объектов стоянки транзитного транспорта и придорожного сервиса.
После постановки испрашиваемого земельного участка на кадастровый учет по заявлению Общества Управление Росимущества распоряжением от 06.10.2008 N 539 предоставило Обществу в аренду земельный участок площадью 136 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0009, расположенный по указанному адресу, относящийся к землям промышленности и находящийся в федеральной собственности, для использования в целях строительства автомобильного торгового комплекса с придорожным сервисом.
Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.12.2008 N 199-Н (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2009 N 1) аренды названного земельного участка.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено следующее: "Договор заключен на 3 (три) года и вступает в силу с даты его государственной регистрации; срок действия договора устанавливается датой подписания сторонами акта приема-передачи".
Договор прошел государственную регистрацию 12.03.2009. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 15.05.2009.
Письмом от 28.06.2011 N 21-4368/11-0-1 Управление Росимущества сообщило арендатору, что срок действия договора истекает 15.05.2012; в случае обращения Общества с заявлением о заключении договора на новый срок Управление Росимущества рассмотрит вопрос о заключении договора аренды на новый срок в соответствии с действующим законодательством.
Общество обратилось в Управление Росимущества с заявлением от 10.04.2012 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, в котором указало, что на земельном участке начато строительство первого объекта согласно градостроительному плану застройки земельного участка.
Уведомлением от 28.04.2012 N 34-905/12-0 Управление Росимущества сообщило заявителю о прекращении договора аренды с 02.06.2012, указав на обязанность арендатора передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней после названной даты.
Управление Росимущества в письме от 07.06.2012 N 21-4651/12-0-1 в ответ на обращение Общества о возможности заключения долгосрочного договора аренды разъяснило, что на основании уведомления от 28.04.2012 N 34-905/12-0 договор аренды прекращен с 02.06.2012; в соответствии с порядком предоставления для строительства сформированного земельного участка, находящегося в государственной собственности, установленном пунктом 6, подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), спорный участок может быть передан в аренду по результатам проведения торгов.
На основании заявления Управления Росимущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2012 внесена запись о прекращении аренды спорного земельного участка.
Общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд, ссылаясь на следующее: уведомление Управления Росимущества от 28.04.2012 N 34-905/12-0 о прекращении договора аренды незаконно; спорное уведомление направлено в адрес арендатора после истечения срока действия договора, а значит, действие договора продлилось на неопределенный срок; арендодатель был не вправе отказаться от договора аренды, поскольку Общество не смогло приступить к строительству запланированных объектов недвижимости, так как три года выполняло работы по обеспечению въезда и выезда к этому участку, по очистке участка от лесных насаждений, по разработке градостроительного плана и проектной документации.
Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении требований Общества, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Таким образом, договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
По условиям договора спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу на три года. По смыслу пункта 2.1 договора договор действует в течение трех лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка. Такой акт был подписан сторонами 15.05.2009, следовательно, срок действия договора истек 15.05.2012. Управление Росимущества в уведомлении от 28.04.2012 выразило свою волю на прекращение договора аренды по окончании установленного в нем срока. Такой отказ не противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Согласно материалам дела спорное уведомление получено Обществом. Дата получения арендатором этого уведомления не имеет правового значения.
Отсутствие воли Управления Росимущества на продление с Обществом договорных арендных отношений выражено в письмах арендодателя, о чем арендатору было известно. Данное обстоятельство подтверждено действиями Общества, обращавшегося летом 2012 года в Управление Росимущества с заявлениями о заключении договора аренды на спорный земельный участок на новый срок.
При таком положении суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что оснований считать договор аренды продленным на неопределенный срок, а уведомление Управления Росимущества от 28.04.2012 N 34-905/12-0 о прекращении спорного договора - не соответствующим закону, не имеется.
Суды отклонили довод Общества о том, что Управление Росимущества не могло прекратить с ним договор аренды, поскольку оно много лет осваивает спорный земельный участок, затратило средства на выполнение проектных работ и работ по организации подъездных путей к этому участку. Суды указали, что поскольку Общество с 2001 года претендовало на получение спорного участка для строительства и проводило проектно-изыскательские работы, ему было известно об отсутствии подъездного пути к участку при заключении договора аренды. Как видно из материалов дела, Общество получило разрешение на строительство, срок действия которого истек 26.12.2009. Доказательств того, что в период действия этого разрешения и договора аренды Общество приступило к строительству запланированных объектов, в материалы дела не представлено.
Согласно пояснениям представителей истца в судебном заседании кассационной инстанции в период действия договора аренды Общество не обращалось в компетентные органы с заявлениями ни о продлении срока действия ранее выданного разрешения, ни о выдаче нового разрешения на строительство. Приведенный в судебном заседании представителями Общества довод о том, что в настоящее время Общество установило на спорном земельном участке в качестве фундамента бетонные плиты общей площадью 500 кв. м, не свидетельствует о наличии у истца права требовать продления действия ранее заключенного договора. К тому же действия по установке фундамента совершены после прекращения договора аренды и при отсутствии разрешения на строительство.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований, поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А56-53369/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-53369/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N А56-53369/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" Кутузова Е.Ю. (доверенность от 18.10.2012), генерального директора Велиева Ф.Б. (решение внеочередного общего собрания участников общества от 13.12.2010), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области Казиновой К.И. (доверенность от 19.07.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Горбик В.М., Барканова Я.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-53369/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран", место нахождения: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 271, лит. А, офис 441, ОГРН 1027804896591 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным (недействительным) уведомления от 28.04.2012 N 34-905/12-0 Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847215135 (далее - Управление Росимущества), о прекращении договора от 25.12.2008 N 199-Н аренды земельного участка площадью 136 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0009 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Кировский лесхоз, Невское лесничество, квартал 5, а также о признании указанного договора продленным на неопределенный срок.
Решением от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 31.01.2013 и постановление от 15.08.2013 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Податель жалобы указывает следующее: суды не учли, что начало действия договора аренды необходимо определять с даты государственной регистрации данного договора, а не с даты подписания акта приемки-передачи земельного участка; поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор возобновился на неопределенный срок; уведомление Управления Росимущества о прекращении договора поступило Обществу уже после возобновления договора на неопределенный срок, поэтому указанный договор является действующим; наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается сведениями о технической инвентаризации, поэтому суды необоснованно отказали в признании спорного договора продленным на неопределенный срок для завершения строительства.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росимущества просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Управления Росимущества - доводы, приведенные в отзыве на нее.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в 2001 году на основании заявления Общества ему был выдан акт выбора земельного участка площадью 13,6 га по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Кировский лесхоз, Невское лесничество, квартал 5, для размещения стоянки транзитного транспорта и придорожного сервиса. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом распоряжением от 19.05.2008 N 458-р утвердило названный акт выбора и предварительно согласовало Обществу место размещения объектов стоянки транзитного транспорта и придорожного сервиса.
После постановки испрашиваемого земельного участка на кадастровый учет по заявлению Общества Управление Росимущества распоряжением от 06.10.2008 N 539 предоставило Обществу в аренду земельный участок площадью 136 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0009, расположенный по указанному адресу, относящийся к землям промышленности и находящийся в федеральной собственности, для использования в целях строительства автомобильного торгового комплекса с придорожным сервисом.
Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.12.2008 N 199-Н (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2009 N 1) аренды названного земельного участка.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено следующее: "Договор заключен на 3 (три) года и вступает в силу с даты его государственной регистрации; срок действия договора устанавливается датой подписания сторонами акта приема-передачи".
Договор прошел государственную регистрацию 12.03.2009. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 15.05.2009.
Письмом от 28.06.2011 N 21-4368/11-0-1 Управление Росимущества сообщило арендатору, что срок действия договора истекает 15.05.2012; в случае обращения Общества с заявлением о заключении договора на новый срок Управление Росимущества рассмотрит вопрос о заключении договора аренды на новый срок в соответствии с действующим законодательством.
Общество обратилось в Управление Росимущества с заявлением от 10.04.2012 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, в котором указало, что на земельном участке начато строительство первого объекта согласно градостроительному плану застройки земельного участка.
Уведомлением от 28.04.2012 N 34-905/12-0 Управление Росимущества сообщило заявителю о прекращении договора аренды с 02.06.2012, указав на обязанность арендатора передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней после названной даты.
Управление Росимущества в письме от 07.06.2012 N 21-4651/12-0-1 в ответ на обращение Общества о возможности заключения долгосрочного договора аренды разъяснило, что на основании уведомления от 28.04.2012 N 34-905/12-0 договор аренды прекращен с 02.06.2012; в соответствии с порядком предоставления для строительства сформированного земельного участка, находящегося в государственной собственности, установленном пунктом 6, подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), спорный участок может быть передан в аренду по результатам проведения торгов.
На основании заявления Управления Росимущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2012 внесена запись о прекращении аренды спорного земельного участка.
Общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд, ссылаясь на следующее: уведомление Управления Росимущества от 28.04.2012 N 34-905/12-0 о прекращении договора аренды незаконно; спорное уведомление направлено в адрес арендатора после истечения срока действия договора, а значит, действие договора продлилось на неопределенный срок; арендодатель был не вправе отказаться от договора аренды, поскольку Общество не смогло приступить к строительству запланированных объектов недвижимости, так как три года выполняло работы по обеспечению въезда и выезда к этому участку, по очистке участка от лесных насаждений, по разработке градостроительного плана и проектной документации.
Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении требований Общества, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Таким образом, договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
По условиям договора спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу на три года. По смыслу пункта 2.1 договора договор действует в течение трех лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка. Такой акт был подписан сторонами 15.05.2009, следовательно, срок действия договора истек 15.05.2012. Управление Росимущества в уведомлении от 28.04.2012 выразило свою волю на прекращение договора аренды по окончании установленного в нем срока. Такой отказ не противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Согласно материалам дела спорное уведомление получено Обществом. Дата получения арендатором этого уведомления не имеет правового значения.
Отсутствие воли Управления Росимущества на продление с Обществом договорных арендных отношений выражено в письмах арендодателя, о чем арендатору было известно. Данное обстоятельство подтверждено действиями Общества, обращавшегося летом 2012 года в Управление Росимущества с заявлениями о заключении договора аренды на спорный земельный участок на новый срок.
При таком положении суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что оснований считать договор аренды продленным на неопределенный срок, а уведомление Управления Росимущества от 28.04.2012 N 34-905/12-0 о прекращении спорного договора - не соответствующим закону, не имеется.
Суды отклонили довод Общества о том, что Управление Росимущества не могло прекратить с ним договор аренды, поскольку оно много лет осваивает спорный земельный участок, затратило средства на выполнение проектных работ и работ по организации подъездных путей к этому участку. Суды указали, что поскольку Общество с 2001 года претендовало на получение спорного участка для строительства и проводило проектно-изыскательские работы, ему было известно об отсутствии подъездного пути к участку при заключении договора аренды. Как видно из материалов дела, Общество получило разрешение на строительство, срок действия которого истек 26.12.2009. Доказательств того, что в период действия этого разрешения и договора аренды Общество приступило к строительству запланированных объектов, в материалы дела не представлено.
Согласно пояснениям представителей истца в судебном заседании кассационной инстанции в период действия договора аренды Общество не обращалось в компетентные органы с заявлениями ни о продлении срока действия ранее выданного разрешения, ни о выдаче нового разрешения на строительство. Приведенный в судебном заседании представителями Общества довод о том, что в настоящее время Общество установило на спорном земельном участке в качестве фундамента бетонные плиты общей площадью 500 кв. м, не свидетельствует о наличии у истца права требовать продления действия ранее заключенного договора. К тому же действия по установке фундамента совершены после прекращения договора аренды и при отсутствии разрешения на строительство.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований, поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А56-53369/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)