Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.,
при участии в заседании:
- от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного Амурской области (ОГРН 1022802761610, ИНН 2807009855): Зубченко Михаил Викторович по доверенности от 01.08.2013;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея" (ОГРН 1022800759541, ИНН 2807010402): Романовская Наталья Алексеевна директор, приказ N 18 от 10.08.2013; Пушкарева Марина Алксандровна по доверенности от 01.10.2012.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея"
на решение от 03.09.2013
по делу N А04-9034/2012
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Китаевым В.В.
по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного Амурской области
к Обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея"
о расторжении договора и возврате имущества,
установил:
решением Арбитражного суда Амурской области от 03.09.2013 года расторгнут договор N 119 аренды нежилого помещения от 20.11.2008 года. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу вернуть Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 2468,7 кв. м, в том числе подвал площадью 692,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К. Маркса, 20.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить, принять новый, которым отказать в удовлетворении заявленных истцом требований.
В судебном заседании представитель ответчика огласил содержание апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. Представитель истца доводы жалобы отклонил, просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд установил следующее.
Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (далее по тексту - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" (далее - ООО "Гостиница Зея") о расторжении договора аренды N 119 от 20.11.2008 г. нежилого помещения и возврате по акту приема-передачи нежилого помещения общей площадью 2468,7 кв. м, в том числе подвала площадью 692,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К. Маркса, 20.
Основанием для иска послужили следующие обстоятельства.
20.11.2008 между УИМИЗ Администрации г. Свободного и ООО "Гостиница Зея" был заключен договор аренды N 119 нежилого помещения общей площадью 2135,7 кв. м в том числе подвал - 492,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К.Маркса, 20.
В дальнейшем дополнительным соглашением от 20.07.2012 площадь арендуемого помещения была уточнена сторонами: 2468,7 кв. м в том числе подвал - 692,3 кв. м.
В соответствии с п. 1.1. договора нежилое помещение передано арендатору для использования под гостиницу.
Согласно п. 2.2.1. договора в обязанности арендатора входит использование помещения исключительно по его прямому назначению.
Пунктом 2.2.2. договора установлено, что в обязанности арендатора входит содержание помещения в полной исправности и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечение пожарной безопасности и надлежащего состояния электропроводки.
В соответствии с п. 2.2.3. договора в обязанности арендатора входит проведение за свой счет текущего и капитального ремонта арендуемого помещения, не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия Арендодателя.
Пунктом 2.2.9. договора установлено, что в обязанности арендатора входит выполнение в установленный срок либо в разумный срок предписания арендодателя, органов Госпожнадзора, Энергонадзора, СЭС и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещения (имущества) Арендодателя и санитарную обстановку.
Согласно п. 2.4. договора арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
Использование ООО "Гостиница Зея" арендуемых помещений с существенными нарушениями условий настоящего договора и назначения помещения: п. 1.1., п. 2.2.1. использование не под гостиницу - передача в субаренду; п. 2.2.2. договора содержание помещения в ненадлежащем состоянии; п. 2.2.3. договора не проведение текущего и капитального ремонта арендуемого помещения; п. 2.2.3. договора проведение реконструкцию помещения без согласия Арендодателя; п. 2.4. договора сдача в субаренду арендованных помещений без письменного согласия Арендодателя послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 20.11.2008 N 119 нежилого помещения, при принятии решения суд руководствовался положениями ст. ст. 450, 619 ГК РФ.
Возражая против решения суда первой инстанции, ответчик просит отменить решение и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований. В обоснование данного требования ответчик ссылался на то что, судом первой инстанции неправильно сделан вывод о нарушении условий договора аренды от 20.11.2008 N 119. Считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены и неправильно применены нормы материального права.
Апелляционный суд доводы апелляционной жалобы отклоняет по следующим причинам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, 13.11.2012 года в присутствии директора ООО "Гостиница Зея" - Романовской Н.А., проведено обследование технического состояния административного здания по адресу ул. Карла - Маркса, д. 20, г. Свободный. Из данного акта (т. 1 л.д. 23-24) проверки на предмет целевого использования арендуемого помещения ООО "Гостиница Зея" установлено, что заключение ответчиком 8 договоров субаренды и 18 дополнительных соглашений к договорам субаренды не согласовано с Арендодателем, на втором этаже арендуемого помещения произведена реконструкция (перепланировка): холл разделен на 2 нежилых помещения без согласия Арендодателя, помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, выявлены различные неисправности.
Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного, направило 14.11.2012 года (т. 1 л.д. 37-38) ответчику письмо с требованием в 20-тидневный срок устранить выявленные нарушения. Данное письмо получено лично 15.11.2013 директором ООО "Гостиница Зея". В свою очередь, ответчик направил истцу письмо от 30.11.2012 года о несогласии с указанным требованием (т. 1 л.д. 41-44).
26.12.2012 года истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора (т. 1 л.д. 45) в течение 5-ти дней с момента получения соглашения о расторжении договора. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.
Действительно, пунктом п. 2.2.3. договора в обязанности арендатора входит не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия Арендодателя. Однако исходя из акта обследования технического состояния административного здания - гостиница Зея от 13.11.2012 года видно, что произведена реконструкция (перепланировка): холл разделен на 2 нежилых помещения без согласия Арендодателя, помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, выявлены различные неисправности, о чем комиссией предписано ответчику устранить выявленные недостатки для дальнейшей эксплуатации здания.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик в материалы дела не представил доказательств устранения выявленных недостатков. Ответчик не отрицает факт содержания арендованных помещений в ненадлежащем состоянии, проведение реконструкций и заключение договоров субаренды без согласия Арендодателя.
В отношении довода ответчика о согласовании с истцом договоров субаренды. Условия договора N 119 от 20.11.2008 аренды нежилого помещения не содержат положений о заключении Арендатором с иными лицами договоров субаренды. Материалы дела не содержат доказательств того что ответчик обращался к истцу с вопросом о согласовании договоров субаренды. В материалах дела имеются копии договора субаренды от 01.01.2009 года, на которых имеется подпись главного специалиста УИМИЗ администрации г. Свободного Г.Н. Нарынова. Однако в материалах дела нет доказательств того, что разрешение вопроса о предоставлении имущества в субаренду отнесено к компетенции названного специалиста и нет сведений об одобрении ее действий администрацией г. Свободного Амурской области.
Таким образом, судом первой инстанции правильно сделан вывод о существенных нарушениях ответчиком условий договора N 119 аренды нежилого помещения от 20.11.2008.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 03.09.2013 по делу N А04-9034/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Ф.КАРАСЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.11.2013 N 06АП-5633/2013 ПО ДЕЛУ N А04-9034/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2013 г. N 06АП-5633/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.,
при участии в заседании:
- от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного Амурской области (ОГРН 1022802761610, ИНН 2807009855): Зубченко Михаил Викторович по доверенности от 01.08.2013;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея" (ОГРН 1022800759541, ИНН 2807010402): Романовская Наталья Алексеевна директор, приказ N 18 от 10.08.2013; Пушкарева Марина Алксандровна по доверенности от 01.10.2012.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея"
на решение от 03.09.2013
по делу N А04-9034/2012
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Китаевым В.В.
по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного Амурской области
к Обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея"
о расторжении договора и возврате имущества,
установил:
решением Арбитражного суда Амурской области от 03.09.2013 года расторгнут договор N 119 аренды нежилого помещения от 20.11.2008 года. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу вернуть Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 2468,7 кв. м, в том числе подвал площадью 692,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К. Маркса, 20.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить, принять новый, которым отказать в удовлетворении заявленных истцом требований.
В судебном заседании представитель ответчика огласил содержание апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. Представитель истца доводы жалобы отклонил, просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд установил следующее.
Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (далее по тексту - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" (далее - ООО "Гостиница Зея") о расторжении договора аренды N 119 от 20.11.2008 г. нежилого помещения и возврате по акту приема-передачи нежилого помещения общей площадью 2468,7 кв. м, в том числе подвала площадью 692,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К. Маркса, 20.
Основанием для иска послужили следующие обстоятельства.
20.11.2008 между УИМИЗ Администрации г. Свободного и ООО "Гостиница Зея" был заключен договор аренды N 119 нежилого помещения общей площадью 2135,7 кв. м в том числе подвал - 492,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К.Маркса, 20.
В дальнейшем дополнительным соглашением от 20.07.2012 площадь арендуемого помещения была уточнена сторонами: 2468,7 кв. м в том числе подвал - 692,3 кв. м.
В соответствии с п. 1.1. договора нежилое помещение передано арендатору для использования под гостиницу.
Согласно п. 2.2.1. договора в обязанности арендатора входит использование помещения исключительно по его прямому назначению.
Пунктом 2.2.2. договора установлено, что в обязанности арендатора входит содержание помещения в полной исправности и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечение пожарной безопасности и надлежащего состояния электропроводки.
В соответствии с п. 2.2.3. договора в обязанности арендатора входит проведение за свой счет текущего и капитального ремонта арендуемого помещения, не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия Арендодателя.
Пунктом 2.2.9. договора установлено, что в обязанности арендатора входит выполнение в установленный срок либо в разумный срок предписания арендодателя, органов Госпожнадзора, Энергонадзора, СЭС и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещения (имущества) Арендодателя и санитарную обстановку.
Согласно п. 2.4. договора арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
Использование ООО "Гостиница Зея" арендуемых помещений с существенными нарушениями условий настоящего договора и назначения помещения: п. 1.1., п. 2.2.1. использование не под гостиницу - передача в субаренду; п. 2.2.2. договора содержание помещения в ненадлежащем состоянии; п. 2.2.3. договора не проведение текущего и капитального ремонта арендуемого помещения; п. 2.2.3. договора проведение реконструкцию помещения без согласия Арендодателя; п. 2.4. договора сдача в субаренду арендованных помещений без письменного согласия Арендодателя послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 20.11.2008 N 119 нежилого помещения, при принятии решения суд руководствовался положениями ст. ст. 450, 619 ГК РФ.
Возражая против решения суда первой инстанции, ответчик просит отменить решение и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований. В обоснование данного требования ответчик ссылался на то что, судом первой инстанции неправильно сделан вывод о нарушении условий договора аренды от 20.11.2008 N 119. Считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены и неправильно применены нормы материального права.
Апелляционный суд доводы апелляционной жалобы отклоняет по следующим причинам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, 13.11.2012 года в присутствии директора ООО "Гостиница Зея" - Романовской Н.А., проведено обследование технического состояния административного здания по адресу ул. Карла - Маркса, д. 20, г. Свободный. Из данного акта (т. 1 л.д. 23-24) проверки на предмет целевого использования арендуемого помещения ООО "Гостиница Зея" установлено, что заключение ответчиком 8 договоров субаренды и 18 дополнительных соглашений к договорам субаренды не согласовано с Арендодателем, на втором этаже арендуемого помещения произведена реконструкция (перепланировка): холл разделен на 2 нежилых помещения без согласия Арендодателя, помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, выявлены различные неисправности.
Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного, направило 14.11.2012 года (т. 1 л.д. 37-38) ответчику письмо с требованием в 20-тидневный срок устранить выявленные нарушения. Данное письмо получено лично 15.11.2013 директором ООО "Гостиница Зея". В свою очередь, ответчик направил истцу письмо от 30.11.2012 года о несогласии с указанным требованием (т. 1 л.д. 41-44).
26.12.2012 года истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора (т. 1 л.д. 45) в течение 5-ти дней с момента получения соглашения о расторжении договора. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.
Действительно, пунктом п. 2.2.3. договора в обязанности арендатора входит не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия Арендодателя. Однако исходя из акта обследования технического состояния административного здания - гостиница Зея от 13.11.2012 года видно, что произведена реконструкция (перепланировка): холл разделен на 2 нежилых помещения без согласия Арендодателя, помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, выявлены различные неисправности, о чем комиссией предписано ответчику устранить выявленные недостатки для дальнейшей эксплуатации здания.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик в материалы дела не представил доказательств устранения выявленных недостатков. Ответчик не отрицает факт содержания арендованных помещений в ненадлежащем состоянии, проведение реконструкций и заключение договоров субаренды без согласия Арендодателя.
В отношении довода ответчика о согласовании с истцом договоров субаренды. Условия договора N 119 от 20.11.2008 аренды нежилого помещения не содержат положений о заключении Арендатором с иными лицами договоров субаренды. Материалы дела не содержат доказательств того что ответчик обращался к истцу с вопросом о согласовании договоров субаренды. В материалах дела имеются копии договора субаренды от 01.01.2009 года, на которых имеется подпись главного специалиста УИМИЗ администрации г. Свободного Г.Н. Нарынова. Однако в материалах дела нет доказательств того, что разрешение вопроса о предоставлении имущества в субаренду отнесено к компетенции названного специалиста и нет сведений об одобрении ее действий администрацией г. Свободного Амурской области.
Таким образом, судом первой инстанции правильно сделан вывод о существенных нарушениях ответчиком условий договора N 119 аренды нежилого помещения от 20.11.2008.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 03.09.2013 по делу N А04-9034/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Ф.КАРАСЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)