Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, открытого акционерного общества Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2013 по делу N А76-4268/2013 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации города Магнитогорска - Яскей К.Н. (доверенность от 17.05.2013 N ОДП54/2870, паспорт);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Щуплецова Е.Г. (доверенность от 16.01.2013 N 42, паспорт).
Администрация г. Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации соглашения от 24.10.2012 о расторжении договора аренды, выраженного в сообщении от 18.12.2012 исх. N 33/210/2012-940 и обязании произвести государственную регистрацию указанного соглашения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Журкина Елена Сергеевна (далее - Журкина Е.С.) и открытое акционерное общество Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (далее - Банк).
Решением суда первой инстанции от 12.08.2013 требования удовлетворены.
Суд признал недействительным сообщение об отказе в государственной регистрации и обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 24.10.2012 о расторжении договора аренды между администрацией города Магнитогорска и Журкиной Е.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0216003:38 (л.д. 142-149).
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом действующего законодательства.
Полагает норму о прекращении залога в случае прекращения заложенного права (ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) не применимой к правоотношениям сторон в рассматриваемой ситуации.
Ссылаясь на положения ст. 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 - 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" апеллянт указывает, что право залога, является обременением, стесняющим правообладателя в осуществлении его прав на распоряжение находящимся в залоге имуществом. Распоряжение таким имуществом в силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке осуществляется с согласия залогодержателя. Погашение записи об ипотеке осуществляется на основании специальных правил, предусмотренных нормой пункта 1 ст. 25 Закона об ипотеке при наличии заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо иных указанных в данной норме документов.
Учитывая, что на момент обращения с заявлением о регистрации прекращения договора аренды, запись об ипотеке права аренды прекращена не была, а в пакете документов, представленных для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отсутствовало совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении регистрационной записи об ипотеке, полагает, что Управление обоснованно отказало в государственной регистрации.
Банк, не согласившись с принятым судебным актом, так же обратился с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе Банк просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на следующее.
Суд, при вынесении решения не учел наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 30.11.2004 о взыскании с ИП Ведериной-Черкасовой Л.В. в пользу Банка задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное Банку нежилое здание, площадью 1990,3 кв. м, принадлежащее Керсановой Е.С. и на право аренды земельного участка площадью 3782,87 кв. м, на котором расположено данное здание. Полагает, что вынесенное арбитражным судом решение делает невозможным исполнение ранее вынесенного и вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции.
Считает ошибочным вывод суда о том, что обременения прав на земельный участок в виде аренды и ипотеки являются самостоятельными, отдельно существующими друг от друга обременениями. Указывает, что по смыслу положения пункта 5 статьи 5 и пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке, ипотека права аренды не подлежит государственной регистрации в отсутствие зарегистрированного права аренды, что обуславливает взаимозависимость данных обременений.
Ссылаясь на то, что перечень оснований для прекращения регистрационной записи об ипотеке, предусмотренный нормой ст. 25 Закона об ипотеке является исчерпывающим, поименованных в данном перечне документов в Управление Росреестра не предоставлялось, полагает, что у последнего отсутствовали законные основания для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, а приведенные в обоснование отказа в государственной регистрации соглашения доводы Управления Росреестра соответствовали нормам действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра доводы апелляционной жалобы поддержал, изложив их в тезисной форме.
Представитель заявителя с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 30.10.2012 администрация г. Магнитогорска обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды N 1468 от 07.09.2000 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0216003:38, заключенного между Администрацией (арендодатель) и Керсановой Еленой Сергеевной (арендатор).
К заявлению приложены документы: доверенность от 21.06.2012, выданная Администрацией, Соглашение от 24.10.2012 о расторжении договора аренды N 1468 от 07.09.2000, Постановление администрации г. Магнитогорска от 11.10.2012 (т. 1 л.д. 66).
Из материалов дела так же следует, что земельный участок по договору аренды N 1468 от 07.09.2000 предоставлен Керсановой Е.С. для реконструкции расположенного на нем здания под гостиничный комплекс с размещением хозпостроек (пункт 1.1.2 договора). Договор заключен на срок до 20.12.2004 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1 договора). Регистрация договора произведена в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 14, оборот).
Сообщением от 18.12.2012 Управление Росреестра по Челябинской области, руководствуясь абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) отказало в государственной регистрации прекращения обременения на земельный участок, ссылаясь на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации.
Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим права арендодателя на участие в гражданском обороте, Администрация обратилась в суд с настоящими требованиями.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Право на обращение в суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлено нормой пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее так же - АПК РФ)
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Основанием отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, как следует из материалов дела, явилось наличие в Едином государственном реестре сведений о регистрации залога права аренды по спорному договору и непредставление на государственную регистрацию письма Банка, разрешающего государственную регистрацию прекращения аренды. Кроме этого в качестве основания указано на отсутствие документов, подтверждающих, что Керсанова Е.С. (арендатор по договору аренды) и Журкина Е.С., с которой заключено соглашение о расторжении договора аренды, являются одним и тем же лицом.
Признавая указанный отказ незаконным, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Правомочие арендаторов, за исключением арендаторов - резидентов особых экономических зон на передачу прав по договору аренды земельного участка в залог предусмотрено нормой пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством либо земельным законодательством.
Согласно норме статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1), если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2), в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 3).
Из материалов дела усматривается, что спорный договор на момент заключения соглашения о его расторжении был продлен на неопределенный срок.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
С учетом вышеназванных норм суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правомочие сторон договора аренды на расторжение договора в рассматриваемой ситуации нормами действующего законодательства не ограничено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
Установив, что волеизъявление сторон на прекращение договора аренды оформлено в соответствии с требованиям действующего законодательства и не противоречит закону, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении.
Признаков злоупотребления правом со стороны арендатора при заключении соглашения о расторжении договора судебная коллегия так же не усматривает.
Из материалов дела следует, что обременение права аренды залогом в пользу Банка в обеспечение исполнения обязательств Ведериной-Черкасовой Л.В. по кредитному договору N 2754 /01 от 20.06.2002 зарегистрировано в 2002 году.
Срок исполнения обязательств по кредитному договору N 2754 /01 от 20.06.2002 в соответствии с условиями данного договора наступил 18.09.2003.
Установленный договором N 1468 от 07.09.2000 срок аренды истек 20.12.2004. При названных обстоятельствах основания для оценки действий сторон договора как направленных на злоупотребление правом с целью исключительно причинения вреда иным лицам не имеется.
Довод Управления Росреестра о том, что основания прекращения ипотеки установлены статьей 25 Закона об ипотеке, и о том, что в настоящем случае указанные в названной норме основания отсутствовали, не может быть принят во внимание.
В силу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
При названных обстоятельствах довод Управления Росреестра о непредставлении поименованных в статье 25 Закона об ипотеке документов, необходимых для государственной регистрации прав является необоснованным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Суд первой инстанции так же обоснованно отклонил довод Управления Росреестра о непредставлении документов, свидетельствующих о том, что Журкина Е.С. и Керсанова Е.С. это одно и то же лицо. Наличие у Росреестра информации о том, что арендатором спорного земельного участка на момент обращения с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора являлась Журкина Е.С. подтверждено материалами дела - выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (т. 1 л.д. 26).
Доводы Банка, согласно которым обжалуемое решение делает невозможным исполнение ранее вынесенного и вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции несостоятельны.
Прекращение договора аренды не влияет на права Банка, обусловленные наличием ипотеки на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке. Расположение на участке объекта недвижимости в силу нормы пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о наличии у его собственника полномочий по использованию необходимого для эксплуатации объекта земельного участка.
Ошибочный вывода суда, о том, что обременения прав на земельный участок в виде аренды и ипотеки в рассматриваемом случае являются самостоятельными, отдельно существующими друг от друга обременениями, не привел к принятию неправильного решения, в силу чего не может рассматриваться в качестве основания отмены либо изменения судебного акта.
Довод Банка на не представление заявителем в Управление Росреестра документов, перечень которых предусмотрен нормой ст. 25 Закона об ипотеке рассмотрен в настоящем постановлении выше и отклонен как необоснованный.
В силу изложенного, принятое судом решение отмене, а апелляционные жалобы Банка и Управления Росреестра удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2013 по делу N А76-4268/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, открытого акционерного общества Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2013 N 18АП-9873/2013, 18АП-10258/2013 ПО ДЕЛУ N А76-4268/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. N 18АП-9873/2013, 18АП-10258/2013
Дело N А76-4268/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, открытого акционерного общества Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2013 по делу N А76-4268/2013 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации города Магнитогорска - Яскей К.Н. (доверенность от 17.05.2013 N ОДП54/2870, паспорт);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Щуплецова Е.Г. (доверенность от 16.01.2013 N 42, паспорт).
Администрация г. Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации соглашения от 24.10.2012 о расторжении договора аренды, выраженного в сообщении от 18.12.2012 исх. N 33/210/2012-940 и обязании произвести государственную регистрацию указанного соглашения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Журкина Елена Сергеевна (далее - Журкина Е.С.) и открытое акционерное общество Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (далее - Банк).
Решением суда первой инстанции от 12.08.2013 требования удовлетворены.
Суд признал недействительным сообщение об отказе в государственной регистрации и обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 24.10.2012 о расторжении договора аренды между администрацией города Магнитогорска и Журкиной Е.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0216003:38 (л.д. 142-149).
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом действующего законодательства.
Полагает норму о прекращении залога в случае прекращения заложенного права (ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) не применимой к правоотношениям сторон в рассматриваемой ситуации.
Ссылаясь на положения ст. 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 - 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" апеллянт указывает, что право залога, является обременением, стесняющим правообладателя в осуществлении его прав на распоряжение находящимся в залоге имуществом. Распоряжение таким имуществом в силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке осуществляется с согласия залогодержателя. Погашение записи об ипотеке осуществляется на основании специальных правил, предусмотренных нормой пункта 1 ст. 25 Закона об ипотеке при наличии заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо иных указанных в данной норме документов.
Учитывая, что на момент обращения с заявлением о регистрации прекращения договора аренды, запись об ипотеке права аренды прекращена не была, а в пакете документов, представленных для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отсутствовало совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении регистрационной записи об ипотеке, полагает, что Управление обоснованно отказало в государственной регистрации.
Банк, не согласившись с принятым судебным актом, так же обратился с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе Банк просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на следующее.
Суд, при вынесении решения не учел наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 30.11.2004 о взыскании с ИП Ведериной-Черкасовой Л.В. в пользу Банка задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное Банку нежилое здание, площадью 1990,3 кв. м, принадлежащее Керсановой Е.С. и на право аренды земельного участка площадью 3782,87 кв. м, на котором расположено данное здание. Полагает, что вынесенное арбитражным судом решение делает невозможным исполнение ранее вынесенного и вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции.
Считает ошибочным вывод суда о том, что обременения прав на земельный участок в виде аренды и ипотеки являются самостоятельными, отдельно существующими друг от друга обременениями. Указывает, что по смыслу положения пункта 5 статьи 5 и пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке, ипотека права аренды не подлежит государственной регистрации в отсутствие зарегистрированного права аренды, что обуславливает взаимозависимость данных обременений.
Ссылаясь на то, что перечень оснований для прекращения регистрационной записи об ипотеке, предусмотренный нормой ст. 25 Закона об ипотеке является исчерпывающим, поименованных в данном перечне документов в Управление Росреестра не предоставлялось, полагает, что у последнего отсутствовали законные основания для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, а приведенные в обоснование отказа в государственной регистрации соглашения доводы Управления Росреестра соответствовали нормам действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра доводы апелляционной жалобы поддержал, изложив их в тезисной форме.
Представитель заявителя с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 30.10.2012 администрация г. Магнитогорска обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды N 1468 от 07.09.2000 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0216003:38, заключенного между Администрацией (арендодатель) и Керсановой Еленой Сергеевной (арендатор).
К заявлению приложены документы: доверенность от 21.06.2012, выданная Администрацией, Соглашение от 24.10.2012 о расторжении договора аренды N 1468 от 07.09.2000, Постановление администрации г. Магнитогорска от 11.10.2012 (т. 1 л.д. 66).
Из материалов дела так же следует, что земельный участок по договору аренды N 1468 от 07.09.2000 предоставлен Керсановой Е.С. для реконструкции расположенного на нем здания под гостиничный комплекс с размещением хозпостроек (пункт 1.1.2 договора). Договор заключен на срок до 20.12.2004 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1 договора). Регистрация договора произведена в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 14, оборот).
Сообщением от 18.12.2012 Управление Росреестра по Челябинской области, руководствуясь абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) отказало в государственной регистрации прекращения обременения на земельный участок, ссылаясь на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации.
Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим права арендодателя на участие в гражданском обороте, Администрация обратилась в суд с настоящими требованиями.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Право на обращение в суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлено нормой пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее так же - АПК РФ)
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Основанием отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, как следует из материалов дела, явилось наличие в Едином государственном реестре сведений о регистрации залога права аренды по спорному договору и непредставление на государственную регистрацию письма Банка, разрешающего государственную регистрацию прекращения аренды. Кроме этого в качестве основания указано на отсутствие документов, подтверждающих, что Керсанова Е.С. (арендатор по договору аренды) и Журкина Е.С., с которой заключено соглашение о расторжении договора аренды, являются одним и тем же лицом.
Признавая указанный отказ незаконным, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Правомочие арендаторов, за исключением арендаторов - резидентов особых экономических зон на передачу прав по договору аренды земельного участка в залог предусмотрено нормой пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством либо земельным законодательством.
Согласно норме статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1), если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2), в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 3).
Из материалов дела усматривается, что спорный договор на момент заключения соглашения о его расторжении был продлен на неопределенный срок.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
С учетом вышеназванных норм суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правомочие сторон договора аренды на расторжение договора в рассматриваемой ситуации нормами действующего законодательства не ограничено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
Установив, что волеизъявление сторон на прекращение договора аренды оформлено в соответствии с требованиям действующего законодательства и не противоречит закону, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении.
Признаков злоупотребления правом со стороны арендатора при заключении соглашения о расторжении договора судебная коллегия так же не усматривает.
Из материалов дела следует, что обременение права аренды залогом в пользу Банка в обеспечение исполнения обязательств Ведериной-Черкасовой Л.В. по кредитному договору N 2754 /01 от 20.06.2002 зарегистрировано в 2002 году.
Срок исполнения обязательств по кредитному договору N 2754 /01 от 20.06.2002 в соответствии с условиями данного договора наступил 18.09.2003.
Установленный договором N 1468 от 07.09.2000 срок аренды истек 20.12.2004. При названных обстоятельствах основания для оценки действий сторон договора как направленных на злоупотребление правом с целью исключительно причинения вреда иным лицам не имеется.
Довод Управления Росреестра о том, что основания прекращения ипотеки установлены статьей 25 Закона об ипотеке, и о том, что в настоящем случае указанные в названной норме основания отсутствовали, не может быть принят во внимание.
В силу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
При названных обстоятельствах довод Управления Росреестра о непредставлении поименованных в статье 25 Закона об ипотеке документов, необходимых для государственной регистрации прав является необоснованным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Суд первой инстанции так же обоснованно отклонил довод Управления Росреестра о непредставлении документов, свидетельствующих о том, что Журкина Е.С. и Керсанова Е.С. это одно и то же лицо. Наличие у Росреестра информации о том, что арендатором спорного земельного участка на момент обращения с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора являлась Журкина Е.С. подтверждено материалами дела - выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (т. 1 л.д. 26).
Доводы Банка, согласно которым обжалуемое решение делает невозможным исполнение ранее вынесенного и вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции несостоятельны.
Прекращение договора аренды не влияет на права Банка, обусловленные наличием ипотеки на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке. Расположение на участке объекта недвижимости в силу нормы пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о наличии у его собственника полномочий по использованию необходимого для эксплуатации объекта земельного участка.
Ошибочный вывода суда, о том, что обременения прав на земельный участок в виде аренды и ипотеки в рассматриваемом случае являются самостоятельными, отдельно существующими друг от друга обременениями, не привел к принятию неправильного решения, в силу чего не может рассматриваться в качестве основания отмены либо изменения судебного акта.
Довод Банка на не представление заявителем в Управление Росреестра документов, перечень которых предусмотрен нормой ст. 25 Закона об ипотеке рассмотрен в настоящем постановлении выше и отклонен как необоснованный.
В силу изложенного, принятое судом решение отмене, а апелляционные жалобы Банка и Управления Росреестра удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2013 по делу N А76-4268/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, открытого акционерного общества Акционерный Челябинский Инвестиционный банк "Челябинвестбанк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)