Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Моисеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Колосовой С.В.
при секретаре: Ч.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционным жалобам С.С., С.И.
на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2012 г.
которым постановлено:
- исковые требования ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева к С.С....., С.И...... - удовлетворить,
- признать недействительным договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева и С.С....., применив последствия недействительности сделки, а именно:
- - С.С..... возвращает ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева нежилые помещения, расположенные по адресу: ...... общей площадью.... кв. м, переданных на основании указанного договора;
- - ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева возвращает С....... уплаченные по договору долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме.....
- признать недействительным договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева и С.И......, применив последствия недействительности сделки, а именно:
- - С.И..... возвращает ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева нежилые помещения, расположенные по адресу: ..... общей площадью.... кв. м, переданных на основании указанного договора;
- - ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева возвращает С.И.... уплаченные по договору долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме......
- взыскать с С.С...... в пользу ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева расходы по оплате государственной пошлины в размере.......
- взыскать с...... в пользу ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева расходы по оплате государственной пошлины в размере.....
ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева (далее - Университет) обратился в суд с иском к С.С., С.И. о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25 декабря 2000 г. между Университетом и Правительством Москвы был заключен Инвестиционный контракт..... предметом которого являлось строительство двух жилых домов по адресу: ...... Строительство жилого дома с подземным гаражом-стоянкой по адресу: ...... было завершено в 2002 г., распоряжением Префекта САО г. Москвы 21 апреля 2004 г. объект введен в эксплуатацию. После окончания строительства, 24 февраля 2010 г. между С.С. и Университетом был заключен договор долевого участия в строительстве..... предметом которого являлось долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений, указанных в Договоре, общей площадью... кв. м по адресу: .....; 26 июля 2010 г. между С.С. и Университетом был подписан акт приема-передачи нежилых помещений. Также 24 февраля 2010 г. между С.И. и Университетом был заключен договор долевого участия в строительстве...., предметом которого являлось долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений в доме, определенных в Договоре, общей площадью.... кв. м по адресу: .... 01 июня 2010 года между С.И. и Университетом был подписан акт приема-передачи нежилых помещений.
14 октября 2011 года между Университетом и каждым ответчиком, соответственно, были подписаны дополнительные соглашения, необходимость подписания которых была вызвана несоответствием цены спорных договоров долевого участия в строительстве себестоимости помещений, являющихся предметом указанных договоров.
Указанные договоры долевого участия, заключенные с ответчиками, истец просил признать недействительными в силу их ничтожности по ст. 168 ГК РФ, поскольку спорные договоры долевого участия в строительстве были заключены истцом ошибочно, с нарушением действующего законодательства. Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключать договоры долевого участия в строительстве после того, как объект капитальных вложений уже построен. В настоящее время Акт о реализации Инвестиционного контракта в отношении нежилых помещений не подписан, соответственно, распределение нежилых помещений Объекта между Университетом и Правительством г. Москвы не произошло. Право на спорные нежилые помещения, переданные ответчикам, у Университета не возникло. Кроме того, до заключения спорных договоров в нарушение норм действующего законодательства не была проведена оценка спорных нежилых помещений, переданных ответчикам.
Окончательно уточнив исковые требования, истец просил суд признать недействительным договор долевого участия в строительстве.... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между Университетом и С.С., применив последствия недействительности сделки, а именно: С.С. возвращает Университету нежилые помещения, расположенные по адресу: .... общей площадью... кв. м, переданных на основании указанного договора, в свою очередь, Университет возвращает С.С. уплаченные по договору долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме... руб.; признать недействительным договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между Университетом и С.И., применив последствия недействительности сделки, а именно: С.И. возвращает Университету нежилые помещения, расположенные по адресу: ...... общей площадью... кв. м, переданных на основании указанного договора, в свою очередь, Университет возвращает С.И. уплаченные по договору долевого участия в строительстве.... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме....
В судебном заседании представитель истца ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева по доверенности А. просил удовлетворить иск в полном объеме.
Ответчик С.С. в судебном заседании иск не признал, пояснил суду, что им в полном объеме выплачены истцу денежные средства за нежилые помещения, предоставленные ему Университетом, он в течение двух лет вкладывает в помещения свои денежные средства, несет убытки.
Ответчик С.И. о дне слушания дела извещалась судом надлежащим образом, но в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчиков С.С. и С.И. по доверенности Г. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, пояснила суду, что данные сделки не являются ничтожными, а являются оспоримыми, поскольку воля обеих сторон по сделке была достигнута, сделки сторонами договоров были признаны и исполнены, в их развитие 14 октября 2011 г. стороны заключили дополнительные соглашения. Кроме того, ответчики не действовали в рамках Инвестиционного контракта: в оспариваемых договорах не имеется ни одной ссылки на Инвестиционный контракт, истец не уведомил ответчиков, что помещения передаются ответчикам по Инвестиционному контракту. Просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ. Считает, что решение Коптевского районного суда г. Москвы не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, данный спор не может быть рассмотрен Тушинским районным судом, подлежит рассмотрению по правилам исключительной подсудности - в суде по месту нахождения объектов недвижимого имущества.
Представители третьих лиц Территориального управления Росимущества в г. Москве...... и Министерства сельского хозяйства РФ Н. полагали иск подлежащим удовлетворению, поддержав позицию истца и ранее представленные в материалы дела письменные отзывы на иск (т. 1 л.д. 134 - 138, 173 - 175).
Представитель третьего лица Правительства г. Москвы в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела, отзыв по иску не представил.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просят ответчики С.С. и С.И. по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, настаивая на пропуске истцом срока исковой давности, полагают, что дело подлежало рассмотрению по правилам исключительной подсудности; договоры были заключены безотносительно к Инвестиционному контракту.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения ответчика С.С., представителя истца ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева по доверенности А., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 декабря 2000 г. между ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им. К.А. Тимирязева и Правительством Москвы был заключен Инвестиционный контракт.... и дополнительное соглашение.... от..... к нему, предметом контракта являлось строительство двух жилых домов по адресу: ..... (т. 1 л.д. 66 - 73, 74 - 79).
30 декабря 2002 г. распоряжением Префекта САО г. Москвы..... (т. 1 л.д. 86) утвержден акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома с подземным гаражом-стоянкой по адресу..... (т. 1 л.д. 80 - 85).
21 января 2004 г. Актом о частичной реализации Инвестиционного контракта 100% жилой площади Объекта было распределено Университету и привлеченным соинвесторам (т. 1 л.д. 87 - 89).
21 апреля 2004 г. распоряжением Префекта САО г. Москвы.... Объект введен в эксплуатацию и передан на баланс и в эксплуатацию Университету (т. 1 л.д. 90).
24 февраля 2010 г. между Университетом (Застройщиком) и С.С. (Дольщиком) заключен договор долевого участия в строительстве..... (т. 1 л.д. 57 - 59), предметом которого является долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений в доме: ...... общей площадью..... кв. м по адресу:..... (п. 1.1. - 1.3. Договора).
По Договору размер участия Дольщика в строительстве Объекта составляет...... (п. 3.1.).
26 июля 2010 г. спорные нежилые помещения в соответствии с Договором долевого участия в строительстве.... были переданы Университетом С.С., о чем стороны подписали соответствующий акт приема-передачи, в котором подтвердили исполнение взаимных обязательств по Договору долевого участия в строительстве, отсутствие друг к другу претензий (т. 1 л.д. 60).
24 февраля 2010 г. между Университетом (Застройщиком) и С.И. (Дольщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве... (т. 1 л.д. 61 - 64), предметом которого является долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений в доме: .... общей площадью - .... кв. м по адресу: ..... (п. 1.1. - 1.3. Договора).
Согласно условиям Договора, размер участия С.И. в строительстве Объекта составляет...... (п. 3.1. Договора).
01 июня 2010 г. спорные нежилые помещения в соответствии с Договором долевого участия в строительстве.... от 24.02.2010 г. были переданы Университетом С.И., о чем стороны подписали соответствующий акт приема-передачи, в котором также подтвердили исполнение взаимных обязательств по Договору долевого участия в строительстве, отсутствие друг к другу претензий (т. 1 л.д. 65).
14 октября 2011 г. между Университетом и ответчиками были подписаны дополнительные соглашения к спорным договорам долевого участия.
В соответствии с условиями дополнительных соглашений, были изменены состав помещений, переданных ответчикам по договорам долевого участия, а также цена указанных помещений.
Согласно условиям дополнительного соглашения от 14 октября 2011 г. к договору долевого участия в строительстве...., С.И. вернула Университету нежилое помещение, расположенное по адресу: ..... При этом, Университет частично вернул ей денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в сумме....., а размер участия дольщика в строительстве объекта составил...... (т. 1 л.д. 202 - 203). 20 октября 2011 г. Университет и стороны подписали соответствующий передаточный Акт (т. 1 л.д. 204).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года к договору долевого участия в строительстве....., С.С. вернул Университету нежилые помещения, расположенные по адресу: ..... общей площадью.... кв. м. При этом, он доплатил Университету денежные средства, в счет оплаты помещений по договору долевого участия в сумме... рублей, а размер участия дольщика в строительстве объекта составил.... (т. 1 л.д. 207 - 208).
Также установлено, что на момент рассмотрения дела судом Акт реализации Инвестиционного контракта в отношении нежилых помещений не подписан, распределение нежилых помещений Объекта между Университетом и Правительством Москвы окончательно не проведено, в связи с чем права на нежилые помещения в построенном доме у истца не возникли. В подтверждение этому истцом представлены в материалы дела решения арбитражных судов (т. 2 л.д. 25 - 38), проект Акта, подготовленный Университетом (т. 2 л.д. 40 - 52), переписка о его дальнейшей доработке для согласования сторонами Инвестиционного контракта (т. 2 л.д. 59 - 72).
Решением Коптевского районного суда г. Москвы от... (т. 1 л.д. 153 - 156), вступившим в законную силу 22 марта 2011 года после вынесения определения Московского городского суда, которым решение оставлено без изменений, С.С., С.И. было отказано в удовлетворении иска к ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им. Тимирязева, Федеральному агентству по управлению Государственным имуществом в лице Территориального управления Росимущества в г. Москве, Правительству г. Москвы, Министерству сельского хозяйства РФ о признании права собственности на нежилые помещения, переданные им по спорным договорам долевого участия.
Указанным решением суда было установлено, что на момент заключения спорных договоров долевого участия в строительстве, нежилые помещения, переданные по указанным договорам уже были созданы, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договоров долевого участия в строительстве после создания объекта, спорные договоры долевого участия в строительстве не соответствуют требованиям ст. ст. 1, 2, 3, 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Кроме того, указанным решением также было установлено, что согласно п. 1.3. и 1.4. Инвестиционного контракта.... от 25.12.2000, инвесторами и соинвесторами по нему могут выступать только юридические лица, а понятия дольщика данный инвестиционный контракт не предусматривает.
Этим же решением суд отказал Федеральному агентству по управлению Государственным имуществом в лице Территориального управления в г. Москве в удовлетворении встречных требований о признании указанных договоров долевого участия в строительстве недействительными ввиду того, что истец по встречному иску не является стороной спорных договоров, следовательно, не является заинтересованным лицом. При этом, судом было указано на наличие права на настоящий иск у сторон спорных договоров долевого участия в строительстве, в том числе, и у истца по настоящему делу.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, капитальными вложениями признаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Согласно ст. 2 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 3 указанного Закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешение на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Проанализировав приведенные нормы закона, суд сделал правильный вывод о том, что строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию. Осуществление капитальных вложений (финансирование) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, привлечение соинвесторов путем заключения договоров долевого участия в строительстве возможно только до даты окончания строительства.
Поскольку 30 декабря 2002 г. префектом САО г. Москвы был утвержден Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, с указанного числа строительство жилого дома по адресу: .... было закончено. Окончание строительства жилого дома в 2002 г. подтверждается также тем, что 21 апреля 2004 г. построенный жилой дом был введен в эксплуатацию. После 30 декабря 2002 г. финансирование или софинансирование строительства названного жилого дома (т.е. капитальные вложения в строительство названного объекта) было неправомерным, заключенные с ответчиками договоры долевого участия в строительстве противоречат требованиям закона.
Отсутствие Акта о реализации Инвестиционного контракта от 25.12.2000... в отношении нежилых помещений не давало оснований для заключения договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами, поскольку датой окончания строительства объекта является дата подписания Акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома, т.е. 30.12.2002 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку по настоящему делу участвуют те же самые лица, что принимали участие при рассмотрении гражданского дела Коптевским районным судом г. Москвы, поэтому вступившее в законную силу решение Коптевского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2010 года, имеет для настоящего дела преюдициальное значение.
Вступившим в законную силу решением Коптевского районного суда г. Москвы было установлено несоответствие закону спорных договоров долевого участия в строительстве, в частности ст. ст. 2, 3, 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Указанным решением также было подтверждено право ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева на заявление требований о применении последствий ничтожной сделки.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г., заключенный между С.С. и ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева, и..... от..... заключенный между С.И. и ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева, в редакции их дополнительных соглашений от..... г. не соответствуют требованиям закона, являются недействительными в силу их ничтожности.
Университет, являющийся в соответствии со своим Уставом (т. 1 л.д. 19 - 45) федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением, после подписания Акта о реализации Инвестиционного контракта должен был получить спорные помещения только в оперативное управление.
Суд верно указал на то, что договоры с ответчиками являются ничтожными сделками, к оспоримым сделкам не относятся.
Суд верно не принял во внимание доводы ответчика о том, что дополнительные соглашения к спорным договорам долевого участия устраняют основания ничтожности спорных договоров, поскольку заключение дополнительных соглашений не устранило противоречие договоров долевого участия действующему законодательству РФ и, как следствие, их ничтожность.
Довод стороны ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности со ссылкой на нормы пункта 2 ст. 181 ГК РФ, устанавливающего годичный срок исковой давности для оспоримой сделки, верно признан несостоятельным.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, учитывая, что спорные договоры долевого участия в строительстве заключены 24 февраля 2010 года, а иск по настоящему делу заявлен 18 ноября 2011 года, срок исковой давности, который в данном случае составляет три года, истцом не пропущен.
С доводами ответчиков о рассмотрении дела по правилам исключительной подсудности суд верно не согласился, поскольку истцом заявлен иск о недействительности договоров в силу их ничтожности, требований о правах на объекты недвижимого имущества, которые передавались по данным договорам ответчикам, не заявлялось, поэтому иск был принят к производству Тушинского районного суда г. Москвы и рассматривался в соответствии со ст. 28 ГПК РФ по месту жительства ответчиков, отнесенному к юрисдикции Тушинского районного суда г. Москвы.
Признав недействительными договоры долевого участия, заключенные истцом с ответчиками, суд верно применил последствия их недействительности в виде возвращения сторон к первоначальному положению, существовавшему до заключения сделок, и возврату полученного сторонами по сделкам: ответчики возвращают полученные по сделкам нежилые помещения, истец - полученные им денежные средства.
Все выводы суда обоснованы, подтверждаются исследованными доказательствами, сделаны при верном применении закона, поэтому судебная коллегия с ними согласна.
Доводы апелляционных жалоб абсолютно идентичны позиции ответчиков, изученной судом при рассмотрении дела. Эти доводы отражены в решении, им дана правильная оценка, с которой коллегия согласилась, новых аргументов заявители жалоб не привели.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2012 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N 11-14646
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N 11-14646
Судья: Моисеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Колосовой С.В.
при секретаре: Ч.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционным жалобам С.С., С.И.
на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2012 г.
которым постановлено:
- исковые требования ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева к С.С....., С.И...... - удовлетворить,
- признать недействительным договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева и С.С....., применив последствия недействительности сделки, а именно:
- - С.С..... возвращает ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева нежилые помещения, расположенные по адресу: ...... общей площадью.... кв. м, переданных на основании указанного договора;
- - ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева возвращает С....... уплаченные по договору долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме.....
- признать недействительным договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева и С.И......, применив последствия недействительности сделки, а именно:
- - С.И..... возвращает ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева нежилые помещения, расположенные по адресу: ..... общей площадью.... кв. м, переданных на основании указанного договора;
- - ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева возвращает С.И.... уплаченные по договору долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме......
- взыскать с С.С...... в пользу ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева расходы по оплате государственной пошлины в размере.......
- взыскать с...... в пользу ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева расходы по оплате государственной пошлины в размере.....
установила:
ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева (далее - Университет) обратился в суд с иском к С.С., С.И. о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25 декабря 2000 г. между Университетом и Правительством Москвы был заключен Инвестиционный контракт..... предметом которого являлось строительство двух жилых домов по адресу: ...... Строительство жилого дома с подземным гаражом-стоянкой по адресу: ...... было завершено в 2002 г., распоряжением Префекта САО г. Москвы 21 апреля 2004 г. объект введен в эксплуатацию. После окончания строительства, 24 февраля 2010 г. между С.С. и Университетом был заключен договор долевого участия в строительстве..... предметом которого являлось долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений, указанных в Договоре, общей площадью... кв. м по адресу: .....; 26 июля 2010 г. между С.С. и Университетом был подписан акт приема-передачи нежилых помещений. Также 24 февраля 2010 г. между С.И. и Университетом был заключен договор долевого участия в строительстве...., предметом которого являлось долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений в доме, определенных в Договоре, общей площадью.... кв. м по адресу: .... 01 июня 2010 года между С.И. и Университетом был подписан акт приема-передачи нежилых помещений.
14 октября 2011 года между Университетом и каждым ответчиком, соответственно, были подписаны дополнительные соглашения, необходимость подписания которых была вызвана несоответствием цены спорных договоров долевого участия в строительстве себестоимости помещений, являющихся предметом указанных договоров.
Указанные договоры долевого участия, заключенные с ответчиками, истец просил признать недействительными в силу их ничтожности по ст. 168 ГК РФ, поскольку спорные договоры долевого участия в строительстве были заключены истцом ошибочно, с нарушением действующего законодательства. Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключать договоры долевого участия в строительстве после того, как объект капитальных вложений уже построен. В настоящее время Акт о реализации Инвестиционного контракта в отношении нежилых помещений не подписан, соответственно, распределение нежилых помещений Объекта между Университетом и Правительством г. Москвы не произошло. Право на спорные нежилые помещения, переданные ответчикам, у Университета не возникло. Кроме того, до заключения спорных договоров в нарушение норм действующего законодательства не была проведена оценка спорных нежилых помещений, переданных ответчикам.
Окончательно уточнив исковые требования, истец просил суд признать недействительным договор долевого участия в строительстве.... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между Университетом и С.С., применив последствия недействительности сделки, а именно: С.С. возвращает Университету нежилые помещения, расположенные по адресу: .... общей площадью... кв. м, переданных на основании указанного договора, в свою очередь, Университет возвращает С.С. уплаченные по договору долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме... руб.; признать недействительным договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г. (в редакции дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года), заключенный между Университетом и С.И., применив последствия недействительности сделки, а именно: С.И. возвращает Университету нежилые помещения, расположенные по адресу: ...... общей площадью... кв. м, переданных на основании указанного договора, в свою очередь, Университет возвращает С.И. уплаченные по договору долевого участия в строительстве.... от 24 февраля 2010 г. денежные средства в сумме....
В судебном заседании представитель истца ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева по доверенности А. просил удовлетворить иск в полном объеме.
Ответчик С.С. в судебном заседании иск не признал, пояснил суду, что им в полном объеме выплачены истцу денежные средства за нежилые помещения, предоставленные ему Университетом, он в течение двух лет вкладывает в помещения свои денежные средства, несет убытки.
Ответчик С.И. о дне слушания дела извещалась судом надлежащим образом, но в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчиков С.С. и С.И. по доверенности Г. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, пояснила суду, что данные сделки не являются ничтожными, а являются оспоримыми, поскольку воля обеих сторон по сделке была достигнута, сделки сторонами договоров были признаны и исполнены, в их развитие 14 октября 2011 г. стороны заключили дополнительные соглашения. Кроме того, ответчики не действовали в рамках Инвестиционного контракта: в оспариваемых договорах не имеется ни одной ссылки на Инвестиционный контракт, истец не уведомил ответчиков, что помещения передаются ответчикам по Инвестиционному контракту. Просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ. Считает, что решение Коптевского районного суда г. Москвы не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, данный спор не может быть рассмотрен Тушинским районным судом, подлежит рассмотрению по правилам исключительной подсудности - в суде по месту нахождения объектов недвижимого имущества.
Представители третьих лиц Территориального управления Росимущества в г. Москве...... и Министерства сельского хозяйства РФ Н. полагали иск подлежащим удовлетворению, поддержав позицию истца и ранее представленные в материалы дела письменные отзывы на иск (т. 1 л.д. 134 - 138, 173 - 175).
Представитель третьего лица Правительства г. Москвы в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела, отзыв по иску не представил.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просят ответчики С.С. и С.И. по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, настаивая на пропуске истцом срока исковой давности, полагают, что дело подлежало рассмотрению по правилам исключительной подсудности; договоры были заключены безотносительно к Инвестиционному контракту.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения ответчика С.С., представителя истца ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева по доверенности А., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 декабря 2000 г. между ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им. К.А. Тимирязева и Правительством Москвы был заключен Инвестиционный контракт.... и дополнительное соглашение.... от..... к нему, предметом контракта являлось строительство двух жилых домов по адресу: ..... (т. 1 л.д. 66 - 73, 74 - 79).
30 декабря 2002 г. распоряжением Префекта САО г. Москвы..... (т. 1 л.д. 86) утвержден акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома с подземным гаражом-стоянкой по адресу..... (т. 1 л.д. 80 - 85).
21 января 2004 г. Актом о частичной реализации Инвестиционного контракта 100% жилой площади Объекта было распределено Университету и привлеченным соинвесторам (т. 1 л.д. 87 - 89).
21 апреля 2004 г. распоряжением Префекта САО г. Москвы.... Объект введен в эксплуатацию и передан на баланс и в эксплуатацию Университету (т. 1 л.д. 90).
24 февраля 2010 г. между Университетом (Застройщиком) и С.С. (Дольщиком) заключен договор долевого участия в строительстве..... (т. 1 л.д. 57 - 59), предметом которого является долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений в доме: ...... общей площадью..... кв. м по адресу:..... (п. 1.1. - 1.3. Договора).
По Договору размер участия Дольщика в строительстве Объекта составляет...... (п. 3.1.).
26 июля 2010 г. спорные нежилые помещения в соответствии с Договором долевого участия в строительстве.... были переданы Университетом С.С., о чем стороны подписали соответствующий акт приема-передачи, в котором подтвердили исполнение взаимных обязательств по Договору долевого участия в строительстве, отсутствие друг к другу претензий (т. 1 л.д. 60).
24 февраля 2010 г. между Университетом (Застройщиком) и С.И. (Дольщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве... (т. 1 л.д. 61 - 64), предметом которого является долевое участие в финансировании строительства Объекта, с условием получения нежилых помещений в доме: .... общей площадью - .... кв. м по адресу: ..... (п. 1.1. - 1.3. Договора).
Согласно условиям Договора, размер участия С.И. в строительстве Объекта составляет...... (п. 3.1. Договора).
01 июня 2010 г. спорные нежилые помещения в соответствии с Договором долевого участия в строительстве.... от 24.02.2010 г. были переданы Университетом С.И., о чем стороны подписали соответствующий акт приема-передачи, в котором также подтвердили исполнение взаимных обязательств по Договору долевого участия в строительстве, отсутствие друг к другу претензий (т. 1 л.д. 65).
14 октября 2011 г. между Университетом и ответчиками были подписаны дополнительные соглашения к спорным договорам долевого участия.
В соответствии с условиями дополнительных соглашений, были изменены состав помещений, переданных ответчикам по договорам долевого участия, а также цена указанных помещений.
Согласно условиям дополнительного соглашения от 14 октября 2011 г. к договору долевого участия в строительстве...., С.И. вернула Университету нежилое помещение, расположенное по адресу: ..... При этом, Университет частично вернул ей денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в сумме....., а размер участия дольщика в строительстве объекта составил...... (т. 1 л.д. 202 - 203). 20 октября 2011 г. Университет и стороны подписали соответствующий передаточный Акт (т. 1 л.д. 204).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 14 октября 2011 года к договору долевого участия в строительстве....., С.С. вернул Университету нежилые помещения, расположенные по адресу: ..... общей площадью.... кв. м. При этом, он доплатил Университету денежные средства, в счет оплаты помещений по договору долевого участия в сумме... рублей, а размер участия дольщика в строительстве объекта составил.... (т. 1 л.д. 207 - 208).
Также установлено, что на момент рассмотрения дела судом Акт реализации Инвестиционного контракта в отношении нежилых помещений не подписан, распределение нежилых помещений Объекта между Университетом и Правительством Москвы окончательно не проведено, в связи с чем права на нежилые помещения в построенном доме у истца не возникли. В подтверждение этому истцом представлены в материалы дела решения арбитражных судов (т. 2 л.д. 25 - 38), проект Акта, подготовленный Университетом (т. 2 л.д. 40 - 52), переписка о его дальнейшей доработке для согласования сторонами Инвестиционного контракта (т. 2 л.д. 59 - 72).
Решением Коптевского районного суда г. Москвы от... (т. 1 л.д. 153 - 156), вступившим в законную силу 22 марта 2011 года после вынесения определения Московского городского суда, которым решение оставлено без изменений, С.С., С.И. было отказано в удовлетворении иска к ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им. Тимирязева, Федеральному агентству по управлению Государственным имуществом в лице Территориального управления Росимущества в г. Москве, Правительству г. Москвы, Министерству сельского хозяйства РФ о признании права собственности на нежилые помещения, переданные им по спорным договорам долевого участия.
Указанным решением суда было установлено, что на момент заключения спорных договоров долевого участия в строительстве, нежилые помещения, переданные по указанным договорам уже были созданы, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договоров долевого участия в строительстве после создания объекта, спорные договоры долевого участия в строительстве не соответствуют требованиям ст. ст. 1, 2, 3, 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Кроме того, указанным решением также было установлено, что согласно п. 1.3. и 1.4. Инвестиционного контракта.... от 25.12.2000, инвесторами и соинвесторами по нему могут выступать только юридические лица, а понятия дольщика данный инвестиционный контракт не предусматривает.
Этим же решением суд отказал Федеральному агентству по управлению Государственным имуществом в лице Территориального управления в г. Москве в удовлетворении встречных требований о признании указанных договоров долевого участия в строительстве недействительными ввиду того, что истец по встречному иску не является стороной спорных договоров, следовательно, не является заинтересованным лицом. При этом, судом было указано на наличие права на настоящий иск у сторон спорных договоров долевого участия в строительстве, в том числе, и у истца по настоящему делу.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, капитальными вложениями признаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Согласно ст. 2 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 3 указанного Закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешение на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Проанализировав приведенные нормы закона, суд сделал правильный вывод о том, что строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию. Осуществление капитальных вложений (финансирование) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, привлечение соинвесторов путем заключения договоров долевого участия в строительстве возможно только до даты окончания строительства.
Поскольку 30 декабря 2002 г. префектом САО г. Москвы был утвержден Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, с указанного числа строительство жилого дома по адресу: .... было закончено. Окончание строительства жилого дома в 2002 г. подтверждается также тем, что 21 апреля 2004 г. построенный жилой дом был введен в эксплуатацию. После 30 декабря 2002 г. финансирование или софинансирование строительства названного жилого дома (т.е. капитальные вложения в строительство названного объекта) было неправомерным, заключенные с ответчиками договоры долевого участия в строительстве противоречат требованиям закона.
Отсутствие Акта о реализации Инвестиционного контракта от 25.12.2000... в отношении нежилых помещений не давало оснований для заключения договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами, поскольку датой окончания строительства объекта является дата подписания Акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома, т.е. 30.12.2002 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку по настоящему делу участвуют те же самые лица, что принимали участие при рассмотрении гражданского дела Коптевским районным судом г. Москвы, поэтому вступившее в законную силу решение Коптевского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2010 года, имеет для настоящего дела преюдициальное значение.
Вступившим в законную силу решением Коптевского районного суда г. Москвы было установлено несоответствие закону спорных договоров долевого участия в строительстве, в частности ст. ст. 2, 3, 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Указанным решением также было подтверждено право ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева на заявление требований о применении последствий ничтожной сделки.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, договор долевого участия в строительстве..... от 24 февраля 2010 г., заключенный между С.С. и ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева, и..... от..... заключенный между С.И. и ФГБОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К.А. Тимирязева, в редакции их дополнительных соглашений от..... г. не соответствуют требованиям закона, являются недействительными в силу их ничтожности.
Университет, являющийся в соответствии со своим Уставом (т. 1 л.д. 19 - 45) федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением, после подписания Акта о реализации Инвестиционного контракта должен был получить спорные помещения только в оперативное управление.
Суд верно указал на то, что договоры с ответчиками являются ничтожными сделками, к оспоримым сделкам не относятся.
Суд верно не принял во внимание доводы ответчика о том, что дополнительные соглашения к спорным договорам долевого участия устраняют основания ничтожности спорных договоров, поскольку заключение дополнительных соглашений не устранило противоречие договоров долевого участия действующему законодательству РФ и, как следствие, их ничтожность.
Довод стороны ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности со ссылкой на нормы пункта 2 ст. 181 ГК РФ, устанавливающего годичный срок исковой давности для оспоримой сделки, верно признан несостоятельным.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, учитывая, что спорные договоры долевого участия в строительстве заключены 24 февраля 2010 года, а иск по настоящему делу заявлен 18 ноября 2011 года, срок исковой давности, который в данном случае составляет три года, истцом не пропущен.
С доводами ответчиков о рассмотрении дела по правилам исключительной подсудности суд верно не согласился, поскольку истцом заявлен иск о недействительности договоров в силу их ничтожности, требований о правах на объекты недвижимого имущества, которые передавались по данным договорам ответчикам, не заявлялось, поэтому иск был принят к производству Тушинского районного суда г. Москвы и рассматривался в соответствии со ст. 28 ГПК РФ по месту жительства ответчиков, отнесенному к юрисдикции Тушинского районного суда г. Москвы.
Признав недействительными договоры долевого участия, заключенные истцом с ответчиками, суд верно применил последствия их недействительности в виде возвращения сторон к первоначальному положению, существовавшему до заключения сделок, и возврату полученного сторонами по сделкам: ответчики возвращают полученные по сделкам нежилые помещения, истец - полученные им денежные средства.
Все выводы суда обоснованы, подтверждаются исследованными доказательствами, сделаны при верном применении закона, поэтому судебная коллегия с ними согласна.
Доводы апелляционных жалоб абсолютно идентичны позиции ответчиков, изученной судом при рассмотрении дела. Эти доводы отражены в решении, им дана правильная оценка, с которой коллегия согласилась, новых аргументов заявители жалоб не привели.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2012 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)