Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кудряшов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пудова А.В.,
судей Туникене М.В. и Штейнле А.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании с участием заявителя С.А. и представителя заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области К. дело по апелляционной жалобе названного заинтересованного лица на решение Ленинского районного суда гор. Смоленска от 12 августа 2013 года.
Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения представителя заинтересованного лица К., поддержавшей доводы жалобы, объяснения С.А., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
С.А. обратилась в Ленинский районный суд гор. Смоленска с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области (далее также - Управление Росреестра).
В обоснование заявления указала, что по договору от 18 апреля 2013 г. купила у своей матери М. с частичной оплатой за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение по адресу: ..., включив в договор в качестве покупателей также своих несовершеннолетних детей. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права на данное помещение со ссылкой на нарушение ей положений пункта 3 статьи 37 ГК РФ, запрещающих сделки между законными представителями несовершеннолетних и их близкими родственниками.
По мнению заявителя, указанная норма в данном случае неприменима, поскольку она регулирует порядок отчуждения имущества несовершеннолетних, тогда как по договору от 18 апреля 2013 г., напротив, имело место приобретение имущества, ее дети (как и она сама) стали собственниками жилого помещения, следовательно, сделка совершена к выгоде несовершеннолетних, и их права не нарушены.
С.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала.
Представитель Управления Росреестра К. возражала против доводов заявления, считая, что установленный пунктом 3 статьи 37 ГК РФ запрет на совершение сделок между законными представителями несовершеннолетних и их близкими родственниками распространяется в том числе на случаи приобретения имущества в пользу несовершеннолетних.
Обжалуемым решением требования С.А. удовлетворены.
В рассматриваемой апелляционной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение, полагая, что судом неправильно истолкованы положения пункта 3 статьи 37 ГК РФ. Обращает внимание на то, что суд обязал зарегистрировать договор купли-продажи от 18 апреля 2013 г., в то время как с 1 марта 2013 г. в связи с изменениями, внесенными в ГК РФ, договоры купли-продажи жилых помещений, заключенные после указанной даты, регистрации не подлежат.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы и апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от 18 апреля 2013 г. заявитель С.А. (покупатель), действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Е., ... г.р., И.А., ... г.р., приобрела у своей матери М. за .... в общую долевую собственность (доля С.А. - ..., доли Е. и А. - по ...) .... комнатную квартиру по адресу: ... (л.д. 9 - 11). Оплата, согласно пункту 3 Договора, произведена за счет собственных средств С.А., а также за счет средств федерального и областного материнского (семейного) капитала на основании государственных сертификатов, выданных соответственно 11 марта 2010 г. Управлением Пенсионного фонда РФ в ... районе гор. ... и 16 апреля 2012 г. Департаментом ... области по социальному развитию.
25 апреля 2013 г. С.А. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанное жилое помещение, представив необходимые для этого документы.
Письменным отношением от 6 июня 2013 г. заявителю сообщено об отказе в государственной регистрации права со ссылкой на то, что договор купли-продажи противоречит положениям статьи 37 ГК РФ, поскольку заключен между близкими родственниками - бабушкой М., ее внуком А. и внучкой Е. (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
Признавая такой отказ неправомерным, суд обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьей 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 данного Кодекса, которые, в частности, запрещают опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а равно и любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе также совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, статья 37 ГК РФ, исходя из ее наименования и содержания, регулирует условия распоряжения имуществом подопечного, не допуская отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.
Положения этой нормы в данном случае неприменимы, поскольку договор купли-продажи от 18 апреля 2013 г. заключен одним из родителей (матерью) несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.
Более того, указанный договор соответствует требованиям пункта 1.4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которому жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Доводы жалобы в этой части не основаны на правильном применении норм материального права, поэтому во внимание приняты быть не могут.
В то же время, следует согласиться с доводами жалобы о неисполнимости решения в части, обязывающей Управление Росреестра зарегистрировать договор купли-продажи от 18 апреля 2013 г.
Возлагая такую обязанность, суд не учел, что в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ в Гражданский кодекс РФ, договоры купли-продажи жилых помещений, заключенные после 1 марта 2013 г., регистрации не подлежат; в соответствии с вышеупомянутой нормой пункта 1 статьи 131 ГК РФ регистрируется лишь само право собственности, возникшее у покупателя (переход права по сделке и т.п.).
Поскольку судом в указанной части неправильно применены нормы материального права, решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит изменению с возложением на Управление Росреестра обязанности по регистрации перехода к С.А. и ее детям права собственности на жилое помещение по адресу: ..., возникшего из договора купли-продажи от 18 апреля 2013 г.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда гор. Смоленска от 12 августа 2013 года изменить, возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области обязанность произвести регистрацию перехода к покупателям С.А., Е. и А. права собственности на жилое помещение по адресу: ..., возникшего из заключенного с продавцом М. договора купли-продажи от 18 апреля 2013 г., в соответствии с указанными в договоре долями.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4519/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. по делу N 33-4519/2013
Судья: Кудряшов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пудова А.В.,
судей Туникене М.В. и Штейнле А.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании с участием заявителя С.А. и представителя заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области К. дело по апелляционной жалобе названного заинтересованного лица на решение Ленинского районного суда гор. Смоленска от 12 августа 2013 года.
Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения представителя заинтересованного лица К., поддержавшей доводы жалобы, объяснения С.А., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
С.А. обратилась в Ленинский районный суд гор. Смоленска с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области (далее также - Управление Росреестра).
В обоснование заявления указала, что по договору от 18 апреля 2013 г. купила у своей матери М. с частичной оплатой за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение по адресу: ..., включив в договор в качестве покупателей также своих несовершеннолетних детей. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права на данное помещение со ссылкой на нарушение ей положений пункта 3 статьи 37 ГК РФ, запрещающих сделки между законными представителями несовершеннолетних и их близкими родственниками.
По мнению заявителя, указанная норма в данном случае неприменима, поскольку она регулирует порядок отчуждения имущества несовершеннолетних, тогда как по договору от 18 апреля 2013 г., напротив, имело место приобретение имущества, ее дети (как и она сама) стали собственниками жилого помещения, следовательно, сделка совершена к выгоде несовершеннолетних, и их права не нарушены.
С.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала.
Представитель Управления Росреестра К. возражала против доводов заявления, считая, что установленный пунктом 3 статьи 37 ГК РФ запрет на совершение сделок между законными представителями несовершеннолетних и их близкими родственниками распространяется в том числе на случаи приобретения имущества в пользу несовершеннолетних.
Обжалуемым решением требования С.А. удовлетворены.
В рассматриваемой апелляционной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение, полагая, что судом неправильно истолкованы положения пункта 3 статьи 37 ГК РФ. Обращает внимание на то, что суд обязал зарегистрировать договор купли-продажи от 18 апреля 2013 г., в то время как с 1 марта 2013 г. в связи с изменениями, внесенными в ГК РФ, договоры купли-продажи жилых помещений, заключенные после указанной даты, регистрации не подлежат.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы и апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 названного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от 18 апреля 2013 г. заявитель С.А. (покупатель), действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Е., ... г.р., И.А., ... г.р., приобрела у своей матери М. за .... в общую долевую собственность (доля С.А. - ..., доли Е. и А. - по ...) .... комнатную квартиру по адресу: ... (л.д. 9 - 11). Оплата, согласно пункту 3 Договора, произведена за счет собственных средств С.А., а также за счет средств федерального и областного материнского (семейного) капитала на основании государственных сертификатов, выданных соответственно 11 марта 2010 г. Управлением Пенсионного фонда РФ в ... районе гор. ... и 16 апреля 2012 г. Департаментом ... области по социальному развитию.
25 апреля 2013 г. С.А. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанное жилое помещение, представив необходимые для этого документы.
Письменным отношением от 6 июня 2013 г. заявителю сообщено об отказе в государственной регистрации права со ссылкой на то, что договор купли-продажи противоречит положениям статьи 37 ГК РФ, поскольку заключен между близкими родственниками - бабушкой М., ее внуком А. и внучкой Е. (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
Признавая такой отказ неправомерным, суд обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьей 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 данного Кодекса, которые, в частности, запрещают опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а равно и любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе также совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, статья 37 ГК РФ, исходя из ее наименования и содержания, регулирует условия распоряжения имуществом подопечного, не допуская отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.
Положения этой нормы в данном случае неприменимы, поскольку договор купли-продажи от 18 апреля 2013 г. заключен одним из родителей (матерью) несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.
Более того, указанный договор соответствует требованиям пункта 1.4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которому жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Доводы жалобы в этой части не основаны на правильном применении норм материального права, поэтому во внимание приняты быть не могут.
В то же время, следует согласиться с доводами жалобы о неисполнимости решения в части, обязывающей Управление Росреестра зарегистрировать договор купли-продажи от 18 апреля 2013 г.
Возлагая такую обязанность, суд не учел, что в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ в Гражданский кодекс РФ, договоры купли-продажи жилых помещений, заключенные после 1 марта 2013 г., регистрации не подлежат; в соответствии с вышеупомянутой нормой пункта 1 статьи 131 ГК РФ регистрируется лишь само право собственности, возникшее у покупателя (переход права по сделке и т.п.).
Поскольку судом в указанной части неправильно применены нормы материального права, решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит изменению с возложением на Управление Росреестра обязанности по регистрации перехода к С.А. и ее детям права собственности на жилое помещение по адресу: ..., возникшего из договора купли-продажи от 18 апреля 2013 г.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда гор. Смоленска от 12 августа 2013 года изменить, возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области обязанность произвести регистрацию перехода к покупателям С.А., Е. и А. права собственности на жилое помещение по адресу: ..., возникшего из заключенного с продавцом М. договора купли-продажи от 18 апреля 2013 г., в соответствии с указанными в договоре долями.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)