Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
от истца: Лебедева А.А., доверенность от 09.10.2013,
от ответчика: Патрикеева У.В., доверенность от 21.12.2012,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16175/2013) ООО "Капитолий" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2013 по делу N А56-7880/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску ООО "Капитолий"
к Комитету по управлению городским имуществом
о признании недействительным уведомления о прекращении договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капитолий" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным принятого Комитетом решения, изложенного в уведомлении от 27.03.2012 N 712-19/12, о расторжении договора аренды от 31.08.2007 N 01-А007160.
Решением суда от 06.06.2013 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается то обстоятельство, что решение Комитета о прекращении договора аренды, оформленное уведомлением от 27.03.2012 является незаконным как противоречащее положениям п. 1 ст. 10 ГК РФ и статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Кроме того, податель жалобы указывает, что уведомление о прекращении договора аренды не было надлежащим образом доставлено Обществу, в адресе Общества была допущена ошибка, пропущено "литера А".
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Представитель Комитета возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 31.08.2007 N 01-А007160, по условиям которого Комитет обязался предоставить ООО "Капитолий" за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (далее - объект), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 28/29, литера А, помещение 10Н площадью 141,2 кв. м, цокольный этаж (полуподвал), кадастровый номер 78:6:2026:4:5:13, для использования под нежилые цели.
Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор действует до 30.08.2008 и вступает в силу с момента его подписания; условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31.08.2007.
Дополнительным соглашением от 11.12.2008 N 1 (далее - дополнительное соглашение) срок действия договора продлен до 29.10.2011. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке.
Уведомлением от 27.03.2012 N 712-19/12 Комитет в соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомил ООО "Капитолий" об отказе от договора аренды и необходимость освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
ООО "Капитолий", полагая, что данное уведомление является незаконным, поскольку не соответствует требованиям закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.
Апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, сторонами спора заключен договор аренды от 31.08.2007 N 01-А007160.
Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор действует до 30.08.2008 и вступает в силу с момента его подписания. В дальнейшем, стороны заключили дополнительное соглашение от 11.12.2008 N 1, установив срок действия договора аренды до 29.10.2011.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что арендатор после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции правомерно квалифицировал договор аренды как заключенный на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Уведомлением от 27.03.2012 Комитет отказался от договора аренды.
Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 450, 610 ГК РФ пришел к выводу о том, что Комитет правомерно отказался от договора аренды, надлежащим образом уведомив ООО "Капитолий" об отказе от договора.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение ответчиком уведомления от 27.03.2012 г. об отказе от договора аренды.
На основании исследования представленных в материалы дела документов, судом апелляционной инстанции установлено, что доказательства надлежащего извещения ответчика о прекращении обязательств по договору аренды от 27.03.2012 г. в материалах дела отсутствуют, равно как и иные документы, подтверждающие, что до сведения ответчика доведена воля арендодателя на отказ от договора.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, пункта 2 статьи 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Вместе с тем, само по себе направление Комитетом уведомления от 27.03.2012 об отказе от договора не дает оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Подобная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уведомление от 27.03.2012, реестр отправки уведомлений от 27.03.2012 с указанием ответчика под N 28, 29, не признает их надлежащими доказательствами, подтверждающими доведение до арендатора информации об одностороннем отказе Комитета от договора и требования об освобождении помещения, то есть надлежащего уведомления.
Поскольку арендодателем не соблюдены требования пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды нельзя признать прекращенным.
По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По смыслу нормы пункта 2 статьи 610 ГК РФ закон связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить сторону о намерении прекратить договор.
Тем не менее, арендодатель должен добросовестно и разумно исполнять свои обязанности, поэтому само уведомление об отказе от договора должно быть надлежащим образом направлено по адресу арендатора (юридическому и почтовому, если они известны) в целях соблюдения прав обеих сторон договора и недопущения нарушения права арендатора знать о прекращении арендных отношений.
При этом неполучение адресатом по не зависящим от него причинам направленной в его адрес корреспонденции не может считаться фактом вручения почтового отправления.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2013 отменить.
Признать решение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о прекращении договора аренды от 31.08.2007 N 01-А007160 незаконным.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу ООО "Капитолий" 6 000 руб. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-7880/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2013 г. по делу N А56-7880/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
от истца: Лебедева А.А., доверенность от 09.10.2013,
от ответчика: Патрикеева У.В., доверенность от 21.12.2012,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16175/2013) ООО "Капитолий" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2013 по делу N А56-7880/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску ООО "Капитолий"
к Комитету по управлению городским имуществом
о признании недействительным уведомления о прекращении договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капитолий" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным принятого Комитетом решения, изложенного в уведомлении от 27.03.2012 N 712-19/12, о расторжении договора аренды от 31.08.2007 N 01-А007160.
Решением суда от 06.06.2013 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается то обстоятельство, что решение Комитета о прекращении договора аренды, оформленное уведомлением от 27.03.2012 является незаконным как противоречащее положениям п. 1 ст. 10 ГК РФ и статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Кроме того, податель жалобы указывает, что уведомление о прекращении договора аренды не было надлежащим образом доставлено Обществу, в адресе Общества была допущена ошибка, пропущено "литера А".
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Представитель Комитета возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 31.08.2007 N 01-А007160, по условиям которого Комитет обязался предоставить ООО "Капитолий" за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (далее - объект), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 28/29, литера А, помещение 10Н площадью 141,2 кв. м, цокольный этаж (полуподвал), кадастровый номер 78:6:2026:4:5:13, для использования под нежилые цели.
Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор действует до 30.08.2008 и вступает в силу с момента его подписания; условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31.08.2007.
Дополнительным соглашением от 11.12.2008 N 1 (далее - дополнительное соглашение) срок действия договора продлен до 29.10.2011. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП в установленном порядке.
Уведомлением от 27.03.2012 N 712-19/12 Комитет в соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомил ООО "Капитолий" об отказе от договора аренды и необходимость освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
ООО "Капитолий", полагая, что данное уведомление является незаконным, поскольку не соответствует требованиям закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.
Апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, сторонами спора заключен договор аренды от 31.08.2007 N 01-А007160.
Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор действует до 30.08.2008 и вступает в силу с момента его подписания. В дальнейшем, стороны заключили дополнительное соглашение от 11.12.2008 N 1, установив срок действия договора аренды до 29.10.2011.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что арендатор после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции правомерно квалифицировал договор аренды как заключенный на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Уведомлением от 27.03.2012 Комитет отказался от договора аренды.
Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 450, 610 ГК РФ пришел к выводу о том, что Комитет правомерно отказался от договора аренды, надлежащим образом уведомив ООО "Капитолий" об отказе от договора.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение ответчиком уведомления от 27.03.2012 г. об отказе от договора аренды.
На основании исследования представленных в материалы дела документов, судом апелляционной инстанции установлено, что доказательства надлежащего извещения ответчика о прекращении обязательств по договору аренды от 27.03.2012 г. в материалах дела отсутствуют, равно как и иные документы, подтверждающие, что до сведения ответчика доведена воля арендодателя на отказ от договора.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, пункта 2 статьи 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Вместе с тем, само по себе направление Комитетом уведомления от 27.03.2012 об отказе от договора не дает оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Подобная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уведомление от 27.03.2012, реестр отправки уведомлений от 27.03.2012 с указанием ответчика под N 28, 29, не признает их надлежащими доказательствами, подтверждающими доведение до арендатора информации об одностороннем отказе Комитета от договора и требования об освобождении помещения, то есть надлежащего уведомления.
Поскольку арендодателем не соблюдены требования пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды нельзя признать прекращенным.
По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По смыслу нормы пункта 2 статьи 610 ГК РФ закон связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить сторону о намерении прекратить договор.
Тем не менее, арендодатель должен добросовестно и разумно исполнять свои обязанности, поэтому само уведомление об отказе от договора должно быть надлежащим образом направлено по адресу арендатора (юридическому и почтовому, если они известны) в целях соблюдения прав обеих сторон договора и недопущения нарушения права арендатора знать о прекращении арендных отношений.
При этом неполучение адресатом по не зависящим от него причинам направленной в его адрес корреспонденции не может считаться фактом вручения почтового отправления.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2013 отменить.
Признать решение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о прекращении договора аренды от 31.08.2007 N 01-А007160 незаконным.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу ООО "Капитолий" 6 000 руб. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)