Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2013 по делу N А07-21855/2012 (судья Мавлютов И.Т.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Паркинг" - Галямов Ф.Ф. (доверенность от 29.10.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Паркинг" (далее - ООО "Паркинг", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет по управлению муниципальной собственностью) о признании незаконным решения Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, изложенного в письме от 28.09.2012 N 222538; понуждении Администрации городского округа город Уфа заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу6 Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 на новый трехлетний срок.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2013 (резолютивная часть объявлена 15.03.2013) заявленные требования удовлетворены. Суд признал решение Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, изложенный в письме от 28.09.2012 N 22538 незаконным. Обязал Администрацию городского округа город Уфа продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 на новый срок.
В удовлетворении требования заявленных к Комитету по управлению муниципальной собственностью отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик Администрация и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на недопустимость понуждения к заключению договора аренды и право арендодателя отказать от продления договора аренды на новый срок. Со ссылкой на пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что причиной отказа заявителю в продлении договора является отсутствие освоения земельного участка, подтвержденное актами осмотра и установления фактического использования. По мнению апеллянта, заключение договоров аренды земельных участков для строительства производится на аукционах; отсутствие обращения общества "Паркинг" с заявлением о заключении договора влечет оставление заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования.
ООО "Паркинг" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве заявитель ссылается на отсутствие оснований для отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка, при наличии доказательств освоения земельного участка предшественником общества. Полагает, что формулировки "заключить договор аренды на новый срок" и "продление договора аренды" по правовому смыслу являются тождественными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации города Уфа от 20.12.2006 N 6482 обществу с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" был предоставлен земельный участок для инженерной подготовки территории, необходимой для строительства жилых домой в аренду сроком на три года (л. д. 33).
29.12.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа был заключен договор аренды земельного участка N 1779-06 (л. д. 16-19). По условиям договора N 1779-06 обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011, общей площадью 4969 кв. м, находящийся по адресу: Демский район городского округа г. Уфа, мкр. 8, 9, в целях инженерной подготовки для строительства жилых домов сроком до 20.12.2009. Дополнительными соглашениями от 19.01.2007 и 10.12.2009 изменена цель предоставления земельного участка - для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта, срок аренды продлен до 20.12.2012.
В пунктах 3.2, 3.3 вышеназванного договора предусмотрено, что по истечении срока, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатор при намерении продлить договор обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме. Пунктом 5.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить срок действия договора на согласованных сторонами условиях.
05.08.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и ООО "Паркинг" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1779-06, по условиям которых права и обязанности арендатора переданы ООО "Паркинг" (л. д. 30).
Как усматривается из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011 зарегистрировано обременение (аренда) сроком до 20.12.2012 в пользу ООО "Паркинг" (л. д. 38).
Письмом от 29.08.2012 ООО "Паркинг" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1779-06 (л. д. 13).
На поступившее в администрацию обращение общества "Паркинг" письмом от 29.08.2012 N 22538 Управлением по земельным ресурсам было сообщено, что продление договора аренды земельного участка осуществляться не будет. Обществу предложено освободить арендуемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи (л. д. 14).
Ссылаясь на приобретение прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка предоставленного для строительства в результате совершения сделки перенайма; согласование проекта застройки; направление заинтересованным лицам уведомления о намерении продлить аренду земельного участка до окончания строительства и получение отказа в продлении срока действия договора, заявитель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из предусмотренной условиями договора аренды земельного участка возможности продления его срока, ведения ответчиком работ по созданию проектной продукции, ее государственной экспертизе, заключение договора подряда на строительство. Ссылаясь на недопустимость необоснованного отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае таким сроком является - 20.12.2012.
Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Условиями анализируемого договора предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта. В соответствии с документацией по проекту застройки на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011 предусмотрено строительство гаража лит. 19, что следует из письменных пояснений заявителя, договора о выполнении функций заказчика по строительству от 21.03.2011, содержания заключения по результатам государственной экспертизы от 21.08.2012 (л. д. 116-74, 75). Таким образом, целью предоставления земельного участка является строительство гаража (автопаркинга).
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Оценивая установленные по делу обстоятельства суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора - строительство гаража (автопаркинга).
Действительно, после приобретения права аренды земельного участка обществом "Паркинг" заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" договор о выполнении функции заказчика по строительству от 21.03.2011, предметом которого является передача функций заказчика по проектированию и строительству объекта (л. д. 75).
Однако, доказательств надлежащего выполнения переданных функций обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" и должного контроля за выполнением поручения со стороны общества "Паркинг", материалы дела не содержат.
Из актов осмотра и установления фактического использования земельного участка от 13.09.2012 N 2335/о и 29.12.2012 N 3277/о, проведенных в рамках муниципального земельного контроля на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011 усматривается отсутствие созданных объектов, ограждения и ведения строительных работ на земельном участке (л. д. 94-101).
По пояснениям заявителя в отношении принятого в аренду земельного участка выполнена отсыпка грунта, собраны технические условия, проведены геодезические изыскания, откорректирован проект, который рассмотрен государственной экспертизой (л. д. 114).
Однако, проектная документация и результаты инженерных изысканий по объекту "Группа жилых домов с предприятиями обслуживания на 1-ом этаже по ул. Дагестанской в Демском районе г. Уфа. Гараж (лит. 19), представленные обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" являлись предметом государственной экспертизы государственного автономного учреждения управление государственной экспертизы Республики Башкортостан, которым выдано отрицательное заключение (л. д. 116-174). Из перечня многочисленных недостатков отраженных в заключении (раздел 4 на 6 листах) и выводов по результатам рассмотрения усматривается, что результаты инженерно-геодезических, инженерно-геологических изысканий не соответствуют требованиям нормативно технических документов - не представлена характеристика участка, недостаточны объемы выполненных работ и количество опробирований, представленный каталог координат недостоверен, вместо карты фактического материалы представлена схема без указания координат. Существенные недостатки имеет техническая часть проектной документации. По разделу о сетях инженерно-технического обеспечения истек срок действия технических условий на энергоснабжение. Отсутствует обоснование систем водоотведения, не соблюдены требования по организации отопления, вентиляции, обеспечения пожарной безопасности. Указанное повлекло выводы о несоответствии всех частей проектной документации и необходимости ее доработки.
Поскольку частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, указанное обстоятельство исключает возможность получения разрешения на строительство.
Вывод суда первой инстанции о выдаче Администрацией города Уфы обществу "Паркинг" разрешения на строительство, ошибочен и не соответствует материалам дела. Имеющееся в материалах дела разрешение на строительство было выдано обществу "Уфимская строительная компания" в отношении иных объектов, в 2009 году, до приобретения обществом "Паркинг" прав арендатора земельного участка (л. д. 35).
Не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и выводы суда о заключении заказчиком строительства объекта на принятом в аренду земельном участке - обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" договора подряда на капитальное строительство с обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 4" и фактическом выполнении работ, сделанные в обоснование надлежащего использования земельного участка арендатором.
Судом первой инстанции не учтено, представленные в материалы дела акты и справки формы КС-2, КС-3 подтверждают выполнение строительно-монтажных работ в 2007-2008 году (л. д. 78-91), когда строительные объекты по гаражу (автопаркингу) не могли быть выполнены, ввиду отсутствия проектной документации, разрешения на строительства и приобретения заявителем прав арендатора земельного участка. Не является относимым к исследуемому вопросу и представленный договор от 01.03.2007 заключенный между ООО "Уфимская строительная компания" и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" (л. д. 93). Предметом указанного договора является передача функций заказчика по строительству жилых домов и объектов соцкультбыта, в числе которых гараж (лит 19) не указан.
Иные представленные заявителем договоры имели направленность на создание технической продукции и выполнение геодезических работ, оценка которых приведена выше в отрицательном заключении государственного автономного учреждения управление государственной экспертизы Республики Башкортостан.
Каких-либо доказательств объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия аренды земельного участка суду не представлено.
Поскольку приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии принятия арендатором земельного участка надлежащих мер направленных на подготовку строительства, отсутствии у него разрешения на строительство и фактического использования земельного участка в целях строительства, при приобретении прав арендатора в 2011 году и уже имевшем место продлении договора аренды в 2009 году сроком на три года, у суда первой инстанции не имелось оснований для оценки обжалуемого отказа в продлении договора аренды для целей строительства, как необоснованного.
С учетом приведенного выше нормативного обоснования и установленных обстоятельств, заявленные обществом "Паркинг" требования не подлежали удовлетворению.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция усматривает наличие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого решения, ввиду несоответствия изложенных в решении выводов обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции отнесению на заявителя по делу, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежат, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2013 по делу N А07-21855/2012 - отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Паркинг" к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, изложенный в письме от 28.09.2012 N 222538; понуждении Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 на новый трехлетний срок - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2013 N 18АП-4663/2012 ПО ДЕЛУ N А07-21855/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. N 18АП-4663/2012
Дело N А07-21855/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2013 по делу N А07-21855/2012 (судья Мавлютов И.Т.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Паркинг" - Галямов Ф.Ф. (доверенность от 29.10.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Паркинг" (далее - ООО "Паркинг", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет по управлению муниципальной собственностью) о признании незаконным решения Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, изложенного в письме от 28.09.2012 N 222538; понуждении Администрации городского округа город Уфа заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу6 Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 на новый трехлетний срок.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2013 (резолютивная часть объявлена 15.03.2013) заявленные требования удовлетворены. Суд признал решение Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, изложенный в письме от 28.09.2012 N 22538 незаконным. Обязал Администрацию городского округа город Уфа продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 на новый срок.
В удовлетворении требования заявленных к Комитету по управлению муниципальной собственностью отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик Администрация и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на недопустимость понуждения к заключению договора аренды и право арендодателя отказать от продления договора аренды на новый срок. Со ссылкой на пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что причиной отказа заявителю в продлении договора является отсутствие освоения земельного участка, подтвержденное актами осмотра и установления фактического использования. По мнению апеллянта, заключение договоров аренды земельных участков для строительства производится на аукционах; отсутствие обращения общества "Паркинг" с заявлением о заключении договора влечет оставление заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования.
ООО "Паркинг" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве заявитель ссылается на отсутствие оснований для отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка, при наличии доказательств освоения земельного участка предшественником общества. Полагает, что формулировки "заключить договор аренды на новый срок" и "продление договора аренды" по правовому смыслу являются тождественными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации города Уфа от 20.12.2006 N 6482 обществу с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" был предоставлен земельный участок для инженерной подготовки территории, необходимой для строительства жилых домой в аренду сроком на три года (л. д. 33).
29.12.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа был заключен договор аренды земельного участка N 1779-06 (л. д. 16-19). По условиям договора N 1779-06 обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011, общей площадью 4969 кв. м, находящийся по адресу: Демский район городского округа г. Уфа, мкр. 8, 9, в целях инженерной подготовки для строительства жилых домов сроком до 20.12.2009. Дополнительными соглашениями от 19.01.2007 и 10.12.2009 изменена цель предоставления земельного участка - для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта, срок аренды продлен до 20.12.2012.
В пунктах 3.2, 3.3 вышеназванного договора предусмотрено, что по истечении срока, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатор при намерении продлить договор обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме. Пунктом 5.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить срок действия договора на согласованных сторонами условиях.
05.08.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и ООО "Паркинг" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1779-06, по условиям которых права и обязанности арендатора переданы ООО "Паркинг" (л. д. 30).
Как усматривается из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011 зарегистрировано обременение (аренда) сроком до 20.12.2012 в пользу ООО "Паркинг" (л. д. 38).
Письмом от 29.08.2012 ООО "Паркинг" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1779-06 (л. д. 13).
На поступившее в администрацию обращение общества "Паркинг" письмом от 29.08.2012 N 22538 Управлением по земельным ресурсам было сообщено, что продление договора аренды земельного участка осуществляться не будет. Обществу предложено освободить арендуемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи (л. д. 14).
Ссылаясь на приобретение прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка предоставленного для строительства в результате совершения сделки перенайма; согласование проекта застройки; направление заинтересованным лицам уведомления о намерении продлить аренду земельного участка до окончания строительства и получение отказа в продлении срока действия договора, заявитель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из предусмотренной условиями договора аренды земельного участка возможности продления его срока, ведения ответчиком работ по созданию проектной продукции, ее государственной экспертизе, заключение договора подряда на строительство. Ссылаясь на недопустимость необоснованного отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае таким сроком является - 20.12.2012.
Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Условиями анализируемого договора предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта. В соответствии с документацией по проекту застройки на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011 предусмотрено строительство гаража лит. 19, что следует из письменных пояснений заявителя, договора о выполнении функций заказчика по строительству от 21.03.2011, содержания заключения по результатам государственной экспертизы от 21.08.2012 (л. д. 116-74, 75). Таким образом, целью предоставления земельного участка является строительство гаража (автопаркинга).
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Оценивая установленные по делу обстоятельства суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора - строительство гаража (автопаркинга).
Действительно, после приобретения права аренды земельного участка обществом "Паркинг" заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" договор о выполнении функции заказчика по строительству от 21.03.2011, предметом которого является передача функций заказчика по проектированию и строительству объекта (л. д. 75).
Однако, доказательств надлежащего выполнения переданных функций обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" и должного контроля за выполнением поручения со стороны общества "Паркинг", материалы дела не содержат.
Из актов осмотра и установления фактического использования земельного участка от 13.09.2012 N 2335/о и 29.12.2012 N 3277/о, проведенных в рамках муниципального земельного контроля на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0011 усматривается отсутствие созданных объектов, ограждения и ведения строительных работ на земельном участке (л. д. 94-101).
По пояснениям заявителя в отношении принятого в аренду земельного участка выполнена отсыпка грунта, собраны технические условия, проведены геодезические изыскания, откорректирован проект, который рассмотрен государственной экспертизой (л. д. 114).
Однако, проектная документация и результаты инженерных изысканий по объекту "Группа жилых домов с предприятиями обслуживания на 1-ом этаже по ул. Дагестанской в Демском районе г. Уфа. Гараж (лит. 19), представленные обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" являлись предметом государственной экспертизы государственного автономного учреждения управление государственной экспертизы Республики Башкортостан, которым выдано отрицательное заключение (л. д. 116-174). Из перечня многочисленных недостатков отраженных в заключении (раздел 4 на 6 листах) и выводов по результатам рассмотрения усматривается, что результаты инженерно-геодезических, инженерно-геологических изысканий не соответствуют требованиям нормативно технических документов - не представлена характеристика участка, недостаточны объемы выполненных работ и количество опробирований, представленный каталог координат недостоверен, вместо карты фактического материалы представлена схема без указания координат. Существенные недостатки имеет техническая часть проектной документации. По разделу о сетях инженерно-технического обеспечения истек срок действия технических условий на энергоснабжение. Отсутствует обоснование систем водоотведения, не соблюдены требования по организации отопления, вентиляции, обеспечения пожарной безопасности. Указанное повлекло выводы о несоответствии всех частей проектной документации и необходимости ее доработки.
Поскольку частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, указанное обстоятельство исключает возможность получения разрешения на строительство.
Вывод суда первой инстанции о выдаче Администрацией города Уфы обществу "Паркинг" разрешения на строительство, ошибочен и не соответствует материалам дела. Имеющееся в материалах дела разрешение на строительство было выдано обществу "Уфимская строительная компания" в отношении иных объектов, в 2009 году, до приобретения обществом "Паркинг" прав арендатора земельного участка (л. д. 35).
Не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и выводы суда о заключении заказчиком строительства объекта на принятом в аренду земельном участке - обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" договора подряда на капитальное строительство с обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 4" и фактическом выполнении работ, сделанные в обоснование надлежащего использования земельного участка арендатором.
Судом первой инстанции не учтено, представленные в материалы дела акты и справки формы КС-2, КС-3 подтверждают выполнение строительно-монтажных работ в 2007-2008 году (л. д. 78-91), когда строительные объекты по гаражу (автопаркингу) не могли быть выполнены, ввиду отсутствия проектной документации, разрешения на строительства и приобретения заявителем прав арендатора земельного участка. Не является относимым к исследуемому вопросу и представленный договор от 01.03.2007 заключенный между ООО "Уфимская строительная компания" и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" (л. д. 93). Предметом указанного договора является передача функций заказчика по строительству жилых домов и объектов соцкультбыта, в числе которых гараж (лит 19) не указан.
Иные представленные заявителем договоры имели направленность на создание технической продукции и выполнение геодезических работ, оценка которых приведена выше в отрицательном заключении государственного автономного учреждения управление государственной экспертизы Республики Башкортостан.
Каких-либо доказательств объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия аренды земельного участка суду не представлено.
Поскольку приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии принятия арендатором земельного участка надлежащих мер направленных на подготовку строительства, отсутствии у него разрешения на строительство и фактического использования земельного участка в целях строительства, при приобретении прав арендатора в 2011 году и уже имевшем место продлении договора аренды в 2009 году сроком на три года, у суда первой инстанции не имелось оснований для оценки обжалуемого отказа в продлении договора аренды для целей строительства, как необоснованного.
С учетом приведенного выше нормативного обоснования и установленных обстоятельств, заявленные обществом "Паркинг" требования не подлежали удовлетворению.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция усматривает наличие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого решения, ввиду несоответствия изложенных в решении выводов обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции отнесению на заявителя по делу, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежат, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2013 по делу N А07-21855/2012 - отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Паркинг" к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9, изложенный в письме от 28.09.2012 N 222538; понуждении Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:0011, площадью 4969 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства домов и объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Демский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 на новый трехлетний срок - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)