Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 22.10.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Фриева А.Л., судей Каструбы М.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем Никишиной И.Ю., при участии представителей: истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1096234009904) - Байляровой И.Н. (доверенность от 28.12.2012); ответчика - закрытого акционерного общества "Старожиловский конный завод" (ОГРН 1026200622095) - Ершова Д.А. (доверенность от 12.09.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 по делу N А54-992/2013 (судья Картошкина Е.А.),
установил:
следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Старожиловский конный завод" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 и обязании освободить недвижимое имущество. Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Решением суда от 25.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием задолженности ввиду ее погашения ответчиком на момент рассмотрения заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Истец считает, что суд первой инстанции необоснованно сослался на невозможность расторжения договора аренды ввиду погашения ответчиком задолженности по договору, поскольку указанная задолженность не была погашена полностью. Кроме того, истец считает, что нарушения не устранены в разумный срок.
Представитель истца в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи в Арбитражном суде Рязанской области изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал их в полном объеме, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи в Арбитражном суде Рязанской области возражал против доводов апелляционной жалобы. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из материалов дела, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1162010п от 24.02.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание - памятник истории и культуры федерального значения: часть здания конторы площадью 809,2 кв. м, здание конюшни (Литер Б, приложение N 3), общей площадью 875,7 кв. м, здание конюшни (Литер В, приложение N 4, N 5), общей площадью 5067,2 кв. м, расположенные по адресу: Рязанская область, р.п. Старожило-во, ул. Конезаводская, д. 1, для осуществления уставной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендатор обязуется обеспечить неизменность облика и интерьера памятника архитектуры в соответствии с особенностями данного объекта, являющегося предметом его охраны. Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 установлен на 25 лет и действует до 24.02.2036. Размер ежемесячной арендной платы составляет 88 978 рублей 90 копеек (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора стороны определили, что оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15 числа копии платежных поручений представляются арендодателю.
При нарушении сроков внесения арендной платы взыскиваются пени - 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности (пункт 5.2 договора).
Вместе с тем общество свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым помещений надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
Письмом N 610/07-10 от 13.02.2013 истец предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 12.02.2013 в сумме 917 302 рублей 65 копеек за период с мая 2012 года по январь 2013 года (из них: 116 492 рубля 55 копеек задолженность за период с марта 2012 года по апрель 2012 года по решению суда от 07.12.2012 по делу N А54-5775/2012), а также пени в размере 1 058 253 рублей 31 копейки за период с 18.05.2012 по 12.02.2013 (из них 23 447 рублей 61 копейка по решению суда от 07.12.2012 по делу N А54-5775/2012).
Письмом N 3406/07-10 от 21.08.2012 управление направило ответчику соглашение о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
В связи с ненадлежащим исполнением договора в части внесения арендной платы истец обратился в арбитражный суд.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие содержится в пункте 6.3 спорного договора аренды N 1162010п от 24.10.2011.
Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции установлено, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.
Однако на момент вынесения решения суда первой инстанции от 25.07.2013 общество погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате, что подтверждается платежным поручением N 7943170 от 24.06.2013 на сумму 917 302 рубля 65 копеек (т. 1, л.д. 74).
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Анализ положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется (правовая позиция подтверждается постановлением ФАС ЦО от 27.02.2012 по делу N А64-5339/2011).
Приведенные в апелляционной жалобе доводы о неполном погашении задолженности по договору, поскольку начисленные пени не уплачены, отклоняются апелляционным судом в полном объеме в силу их несостоятельности. Исходя из буквального содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по пени не может служить основанием для расторжения договора аренды. Данный вывод подтверждается также содержанием подпункта "а" пункта 6.3. спорного договора аренды, в котором содержится условие о досрочном расторжении договора при неуплате или просрочке оплаты арендной платы.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 по делу N А54-992/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Л.ФРИЕВ
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N А54-992/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N А54-992/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 22.10.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Фриева А.Л., судей Каструбы М.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем Никишиной И.Ю., при участии представителей: истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1096234009904) - Байляровой И.Н. (доверенность от 28.12.2012); ответчика - закрытого акционерного общества "Старожиловский конный завод" (ОГРН 1026200622095) - Ершова Д.А. (доверенность от 12.09.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 по делу N А54-992/2013 (судья Картошкина Е.А.),
установил:
следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Старожиловский конный завод" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 и обязании освободить недвижимое имущество. Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Решением суда от 25.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием задолженности ввиду ее погашения ответчиком на момент рассмотрения заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Истец считает, что суд первой инстанции необоснованно сослался на невозможность расторжения договора аренды ввиду погашения ответчиком задолженности по договору, поскольку указанная задолженность не была погашена полностью. Кроме того, истец считает, что нарушения не устранены в разумный срок.
Представитель истца в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи в Арбитражном суде Рязанской области изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал их в полном объеме, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи в Арбитражном суде Рязанской области возражал против доводов апелляционной жалобы. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из материалов дела, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1162010п от 24.02.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание - памятник истории и культуры федерального значения: часть здания конторы площадью 809,2 кв. м, здание конюшни (Литер Б, приложение N 3), общей площадью 875,7 кв. м, здание конюшни (Литер В, приложение N 4, N 5), общей площадью 5067,2 кв. м, расположенные по адресу: Рязанская область, р.п. Старожило-во, ул. Конезаводская, д. 1, для осуществления уставной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендатор обязуется обеспечить неизменность облика и интерьера памятника архитектуры в соответствии с особенностями данного объекта, являющегося предметом его охраны. Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 установлен на 25 лет и действует до 24.02.2036. Размер ежемесячной арендной платы составляет 88 978 рублей 90 копеек (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора стороны определили, что оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15 числа копии платежных поручений представляются арендодателю.
При нарушении сроков внесения арендной платы взыскиваются пени - 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности (пункт 5.2 договора).
Вместе с тем общество свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым помещений надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
Письмом N 610/07-10 от 13.02.2013 истец предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 12.02.2013 в сумме 917 302 рублей 65 копеек за период с мая 2012 года по январь 2013 года (из них: 116 492 рубля 55 копеек задолженность за период с марта 2012 года по апрель 2012 года по решению суда от 07.12.2012 по делу N А54-5775/2012), а также пени в размере 1 058 253 рублей 31 копейки за период с 18.05.2012 по 12.02.2013 (из них 23 447 рублей 61 копейка по решению суда от 07.12.2012 по делу N А54-5775/2012).
Письмом N 3406/07-10 от 21.08.2012 управление направило ответчику соглашение о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
В связи с ненадлежащим исполнением договора в части внесения арендной платы истец обратился в арбитражный суд.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие содержится в пункте 6.3 спорного договора аренды N 1162010п от 24.10.2011.
Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции установлено, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.
Однако на момент вынесения решения суда первой инстанции от 25.07.2013 общество погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате, что подтверждается платежным поручением N 7943170 от 24.06.2013 на сумму 917 302 рубля 65 копеек (т. 1, л.д. 74).
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Анализ положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется (правовая позиция подтверждается постановлением ФАС ЦО от 27.02.2012 по делу N А64-5339/2011).
Приведенные в апелляционной жалобе доводы о неполном погашении задолженности по договору, поскольку начисленные пени не уплачены, отклоняются апелляционным судом в полном объеме в силу их несостоятельности. Исходя из буквального содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по пени не может служить основанием для расторжения договора аренды. Данный вывод подтверждается также содержанием подпункта "а" пункта 6.3. спорного договора аренды, в котором содержится условие о досрочном расторжении договора при неуплате или просрочке оплаты арендной платы.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 по делу N А54-992/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Л.ФРИЕВ
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)