Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Правовой режим земель поселений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тригубская Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Галимовой Р.М.,
судей Калугиной Л.В., Терюшовой О.Н.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 18 июня 2012 года дело по апелляционной жалобе Р. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 марта 2012 года по гражданскому делу по иску Р. к П., Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании недействительными постановления главы администрации Миасского городского округа Челябинской области, договора аренды, об обязании снести постройки, освободить земельный участок, восстановить почвенный слой и изгородь и по встречному иску П. к Р., Администрации Миасского городского округа Челябинской области, Комитету по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области о признании незаключенным и прекращенным договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области с изменениями к договору аренды земельного участка, об отмене записи о регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заслушав доклад судьи Галимовой Р.М. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения истца Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика П., представителя ответчиков администрации Миасского городского округа Челябинской области, Комитета по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области - С., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р. обратился в суд с иском к П., администрации Миасского городского округа о признании недействительным постановления Главы администрации Миасского городского округа N 2250-16 от 05 ноября 2009 года, договора аренды N 6110 от 19 апреля 2010 года, заключенного между администрацией Миасского городского округа и П., о понуждении П. снести постройки с земельного участка, общей площадью 280 кв. м с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: г. Миасс, ******, освободить участок от всех строительных материалов, мусора, восстановить почвенный слой и изгородь по периметру участка.
В обоснование исковых требований указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, срок аренды продлен ему до 19 октября 2015 года. Земельный участок имеет разрешенный вид использования - огородничество, и использовался им по назначению. В 2010 году ему стало известно, что П. повредил почвенный слой участка и начал строительство на нем объекта недвижимости, самовольно изменив разрешенный вид использования участка. В последующем он узнал, что этот же участок 19 апреля 2010 года был предоставлен в аренду П. Полагает, что Постановление Главы администрации Миасского городского округа и договор аренды между администрацией Миасского городского округа и П. нарушают его права как арендатора и противоречат закону.
П. обратился в суд с иском к Р., администрации Миасского городского округа, Комитету по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области о признании незаключенным и прекращенным в связи с истечением срока договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года между Р. и Главой ****** г. Миасса, признании недействительным постановления администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649, которым продлен срок аренды земельного участка в г. Миассе, ****** Р. до 19 октября 2015 года, признании недействительными изменений N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды, об отмене записи в ЕГРП о праве аренды Р. указанного земельного участка.
В обоснование встречного искового заявления П. указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года и Постановлением Главы Ленинского поселкового совета N 24 от 03 марта 1996 года Р. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. ******, площадью 280 кв. м. Данный договор являлся срочным и был заключен до 2001 года. После истечения срока договора аренды земельного участка Р. не заключал договор аренды на новый срок. Полагает, что договор аренды земельного участка от 27 марта 1998 года является незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия о предмете договора аренды, земельный участок не индивидуализирован, постановление администрации Миасского городского округа N 2649 от 19 октября 2010 года о продлении срока аренды этого земельного участка Р. и изменение к договору аренды от 19 октября 2010 года о продлении срока аренды незаконны, указывал на законность заключения с ним договора аренды спорного земельного участка, полагал свои права нарушенными.
Истец Р., его представитель - К.А. на исковых требованиях настаивали по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении; встречный иск не признали, ссылаясь на необязательность межевания при выделе участка Р., на подтверждение нахождения строений П. на арендуемом Р. земельном участке планом участка и показаниями свидетелей.
Ответчик П., представитель ответчика - М. на встречных исковых требованиях настаивали, исковые требования Р. не признали, ссылаясь на то, что Р. не представлено доказательств установления забора именно на выделенном ему участке, на неопределенность местоположения участка, предоставленного Р.
Представитель ответчиков администрации Миасского городского округа, Комитета по управлению имуществом Миасского городского округа - С. возражала против удовлетворения исковых требований Р., ссылаясь на то, что отсутствует нарушение его прав; на незаключенность договора аренды с Р. в связи с неопределением границ либо координат земельного участка, предоставляемого в аренду; на предоставление земельного участка в аренду П. на законных основаниях, с соблюдением всей процедуры, предусмотренной законодательством.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата по Челябинской области" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований Р. и частичном удовлетворении встречного иска П.: признал договор аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года между Р. и поселком Ленинск в лице Главы К.Н. незаключенным, признал недействительным постановление Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 "О продлении срока аренды земельного участка в городе Миассе, ****** Р." до 19 октября 2015 года; признал недействительными изменения N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды участка N ****** от 27 марта 1998 года; отменил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок Р. за N ****** от 28 января 2011 года. В удовлетворении исковых требований П. о признании договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года прекращенным в связи с истечением срока договора отказал.
В апелляционной жалобе истец Р. просит об отмене решения суда в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, указав на нарушение его преимущественного права аренды земельного участка с кадастровым номером ******; на необоснованность вывода суда о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием установленных границ земельного участка, выделенного ему в аренду, вывода суда о недоказанности наложения границ участков, выделенных Р. и П.; вывода суда о законности предоставления участка П.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата по Челябинской области" о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и неправильным применением норм материального права (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Ленинского поселкового совета г. Миасса от 03 марта 1996 года N 24 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Миасса в лице Главы пос. Ленинск и Р. 27 марта 1998 года заключен договор аренды N ****** земельного участка площадью 280 кв. м, под огородничество, расположенного по адресу: ******, со сроком аренды до 2001 года (т. 1 л.д. 10).
24 декабря 2005 года указанный земельный участок (земли населенных пунктов с разрешенным использованием - огородничество) внесен в государственный кадастр недвижимости, ему присвоен кадастровый номер ****** без установления границ земельного участка (т. 1 л.д. 94 - 96).
Постановлением Главы администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 срок аренды вышеуказанного земельного участка продлен на 5 лет (т. 1 л.д. 7).
Изменением N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года срок аренды определен по 19 октября 2015 года (л.д. 8 т. 1).
28 января 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права аренды Р. на земельный участок площадью 280 кв. м, расположенный по адресу: ******, сроком с 28 января 2011 года по 19 октября 2015 года (т. 1 л.д. 9).
14 января 2009 года П. обратился в администрацию г. Миасса с заявлением о предоставлении ему земельного участка под строительство станции технического обслуживания, расположенного по адресу: ******, за домом 14 (т. 1 л.д. 25).
20 января 2009 года комиссией органа местного самоуправления был составлен Акт выбора земельного участка под проектирование и строительство станции технического обслуживания автомобилей, площадью 1370 кв. м земель населенных пунктов по вышеуказанному адресу (т. 1 л.д. 26 - 27).
Постановлением Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области N 2250-16 от 05 ноября 2009 года П. в аренду на три года предоставлен земельный участок общей площадью 1370 кв. м, из земель населенных пунктов под размещение временной некапитальной станции технического обслуживания автомобилей, по адресу: г. ****** (т. 1 л.д. 28).
07 апреля 2010 года указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, координаты границ земельного участка не местности определены. На указанном участке П. возведено строение (т. 1 л.д. 38 - 41, 44 - 45, 56 - 66).
19 апреля 2010 года между Миасским городским округом Челябинской области через уполномоченный орган местного самоуправления - Администрацию Миасского городского округа в лице Ч. и П. был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 1370 кв. м с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ******, за домом 14, сроком по 19 апреля 2013 года под размещение временной некапитальной станции технического обслуживания автомобилей (т. 1 л.д. 31 - 35).
Заключением эксперта N 7/2012 от 20 марта 2012 года Общества с ограниченной ответственностью "УралГеоЭксперт" установлено, что ввиду отсутствия привязки к ориентирам и существующим соседним земельным участкам земельного участка с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс, ******, площадью 280 кв. м, определить, имеется ли наложение данного земельного участка с земельным участком, расположенным по адресу: ******, за домом N ******, площадью 1370 кв. м, с кадастровым номером ******, не представляется возможным. Недостроенное строение П. расположено в границах земельного участка с кадастровым номером ****** (т. 2 л.д. 68 - 76).
При этом в заключении указано, что в материалах гражданского дела N 2-720/2011 не имеется необходимых данных, позволяющих идентифицировать участок площадью 280 кв. м по адресу: ******: межевые знаки, которые должны быть установлены согласно п. 4.6 "Инструкции по межеванию земель" от 08 апреля 1996 года, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, отсутствуют, также отсутствует привязка земельного участка к опознаваемым ориентирам.
План земельного участка в договоре аренды N ****** от 27 марта 1998 года не может являться документом, устанавливающим местоположение и точные географические границы (координаты) вышеуказанного земельного участка в силу следующих обстоятельств: на плане отсутствует привязка земельного участка к каким-либо природным или искусственным ориентирам, позволяющая определить его местоположение. На схеме отсутствует расстояние до проезжей части и расстояние до оси дороги с северной стороны; с южной стороны в Плане к договору аренды обозначены металлические гаражи, но при натурном осмотре металлических гаражей не обнаружено; с восточной стороны на Плане указано лишь расстояние до барака, но наличие одного этого размера не позволяет определить местоположение исследуемого земельного участка. Межевание данного участка не проводилось (т. 2 л.д. 72 - 73).
Эти же сведения составивший данное заключение эксперт К.А.М. сообщил и в судебном заседании, дополнительно пояснив, что по остаткам забора местоположение земельного участка площадью 280 кв. м, выделенного Р., определить невозможно, так как по ним участок был самовольно увеличен (т. 2 л.д. 93).
Установив, что при предоставлении земельного участка общей площадью 1370 кв. м с кадастровым номером ****** П. требования ст. 30.1 Земельного кодекса РФ были соблюдены и права Р. не нарушены, факт наложения указанного земельного участка с участком, предоставленным Р., не установлен, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным постановления главы Администрации Миасского городского округа N 2250-16 от 05 ноября 2009 года, договора аренды N 6110 от 19 апреля 2010 года, заключенного между администрацией Миасского городского округа и П., и для возложения обязанности на П. по сносу построек с земельного участка, освобождению участка от строительных материалов, мусора, восстановлению почвенного слоя и изгороди по периметру участка.
Указанные выводы суда основаны на законе - положениях ст. ст. 11.1, 30.1 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 39, 40 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости", соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому являются правильными. Не соглашаться с указанными выводами у судебной коллегии оснований не имеется.
Доводы жалобы о нарушении преимущественного права Р. аренды земельного участка с кадастровым номером ****** в связи с более ранним выделением Р. земельного участка; о необоснованности вывода суда о недоказанности наложения границ участков, выделенных Р. и П. со ссылкой на показания эксперта ООО "УралГеоЭксперт"; о необоснованности вывода суда о законности предоставления участка П. со ссылкой на указание в публикации в нарушение требований ст. 30 ЗК РФ заведомо ложных сведений о местоположении земельного участка, на который претендовал П., о нарушении прав Р. действиями П., занявшего ранее предоставленный Р. участок, претендовавшего на другой участок, не состоятельны, так как никаких достоверных, относимых и допустимых доказательств того, что П. был выделен именно тот земельный участок, который ранее был выделен Р., материалы дела не содержат.
Это обстоятельство не подтвердил эксперт ООО "УралГеоЭксперт" К.А.М. ни в экспертном заключении, ни в судебном заседании (том 2 л.д. 68 - 76, 92 - 93). Утверждения о наложении земельных участков с кадастровыми номерами ****** и ****** К.А.М. не высказывал. Экспертным заключением и показаниями К.А.М. в судебном заседании опровергается и довод жалобы о том, что имеющихся в договоре аренды от 27 марта 1998 года данных достаточно для определения местоположения предоставленного по этому договору участка.
Показания допрошенных судом свидетелей, фотографии не подтверждают выделение участка Р. в 1996 году по периметру забора, установленного им.
Как следует из показаний К.А.М., в случае изначального установления Р. забора по периметру выделенного участка площадью 280 кв. м либо в случае установки каких-либо других обозначений границ на местности (колышки и т.п.), либо в случае проведения межевания Р. участка после его выделения было бы возможным восстановление границ такого участка. Однако никаких достоверных данных, позволяющих установить местоположение границ участка площадью 280 кв. м, в материалах дела не имеется.
Кроме того, доказательств получения в аренду П. не того участка, о котором содержались сведения в публикации сообщений о приеме заявлений, материалы дела не содержат.
Соглашаясь с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Р. и исковых требований П. о признании договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года прекращенным, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения остальной части иска П. по следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования П. о признании незаключенным договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года, признании недействительным постановления Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 и изменения N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды участка N ****** от 27 марта 1998 года, об отмене записи в ЕГРП о праве аренды Р. на земельный участок от 28 января 2011 года, суд исходил из того, что в договоре аренды с Р. отсутствует существенное условие об объекте аренды, продлением договора аренды Р. нарушены права П.; Р. имел преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но с таким заявлением к арендодателю не обратился и договор аренды был заключен с П.
Указанные выводы и приведенные им мотивы в решении суда в нарушение требований ст. ст. 2, 12, 56 ГПК РФ не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются противоречивыми и постановлены без учета норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.
Так судом не учтено, что в силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ, ст. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ защите подлежат лишь нарушенные права.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В силу п. 1.2 "Инструкции по межеванию земель" от 08 апреля 1996 года, утвержденной Роскомземом РФ, установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле - продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Согласно п. 4.1 указанной инструкции для закрепления на местности границ земельного участка должны быть установлены межевые знаки, закрепляемые на поворотных точках границ с использованием недорогих материалов.
Судом не учтено, что оспариваемые постановление главы Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 и договор аренды между Р. и поселком Ленинск г. Миасса от 27 марта 1998 года с изменениями к нему N ПХ65 от 19 октября 2010 года прав и законных интересов П. не нарушают, поскольку невозможно установить наличие либо отсутствие наложения земельного участка с кадастровым номером ****** с земельным участком с кадастровым номером ******.
Суд не учел, что земельный участок с кадастровым номером ****** был предоставлен Р. до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и отсутствие в документах на момент предоставления этого участка в аренду сведений о характерных точках границ этого участка само по себе не означает незаключенность договора аренды. Суд не сослался на нормы права, действовавшие на момент предоставления земельного участка в аренду Р., которыми была бы предусмотрена необходимость обязательного межевания и установления границ на местности для индивидуализации земельного участка.
Кроме того, правильный вывод суда о невозможности установления наложения границ участка, предоставленного Р., с участком, предоставленном П., противоречит выводу суда о том, что продлением договора аренды Р. нарушены права П.К.Л., а также выводу суда об изменении вида использования участка, предоставленного Р. с огородничества под размещение временной некапитальной станции технического обслуживания автомобилей (т. 2 л.д. 113).
Суд не учел, что в силу положений ст. 258 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для признания решения органа местного самоуправления незаконным требуется совокупность двух условий: несоответствие этого решения требованиям закона и иного нормативного акта, регулирующего данные правоотношения, и нарушение таким решением прав и свобод гражданина.
Признавая недействительным постановление Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 19 октября 2010 года N 2649, суд не указал, требования какого закона или иного нормативного акта нарушены изданием указанного постановления и как этим постановлением нарушены права П.
С учетом изложенного, оснований для признания договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года между Р. и поселком Ленинск в лице Главы К.П.В. незаключенным, признания недействительным постановления Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 о продлении срока аренды земельного участка в городе Миассе, ****** Р. до 19 октября 2015 года; признания недействительными изменений N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды N ****** от 27 марта 1998 года; отмены записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды Р. на земельный участок от 28 января 2011 года у суда не имелось.
Указанные выводы суда привели к вынесению неправильного решения.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения иска П. не отвечает требованиям законности (ст. 195 ГПК РФ), в связи с чем подлежит отмене.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, на основании имеющихся материалов дела судебная коллегия согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований П.К.П. Оснований для отмены решения в остальной части не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 марта 2012 года в части удовлетворения исковых требований П. к Р., Администрации Миасского городского округа Челябинской области, Комитету по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области о признании незаключенным договора аренды земельного участка, признании недействительными постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области с изменениями к договору аренды земельного участка, об отмене записи о регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.06.2012 ПО ДЕЛУ N 11-3924/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Правовой режим земель поселений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2012 г. по делу N 11-3924/2012
Судья: Тригубская Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Галимовой Р.М.,
судей Калугиной Л.В., Терюшовой О.Н.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 18 июня 2012 года дело по апелляционной жалобе Р. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 марта 2012 года по гражданскому делу по иску Р. к П., Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании недействительными постановления главы администрации Миасского городского округа Челябинской области, договора аренды, об обязании снести постройки, освободить земельный участок, восстановить почвенный слой и изгородь и по встречному иску П. к Р., Администрации Миасского городского округа Челябинской области, Комитету по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области о признании незаключенным и прекращенным договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области с изменениями к договору аренды земельного участка, об отмене записи о регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заслушав доклад судьи Галимовой Р.М. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения истца Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика П., представителя ответчиков администрации Миасского городского округа Челябинской области, Комитета по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области - С., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р. обратился в суд с иском к П., администрации Миасского городского округа о признании недействительным постановления Главы администрации Миасского городского округа N 2250-16 от 05 ноября 2009 года, договора аренды N 6110 от 19 апреля 2010 года, заключенного между администрацией Миасского городского округа и П., о понуждении П. снести постройки с земельного участка, общей площадью 280 кв. м с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: г. Миасс, ******, освободить участок от всех строительных материалов, мусора, восстановить почвенный слой и изгородь по периметру участка.
В обоснование исковых требований указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, срок аренды продлен ему до 19 октября 2015 года. Земельный участок имеет разрешенный вид использования - огородничество, и использовался им по назначению. В 2010 году ему стало известно, что П. повредил почвенный слой участка и начал строительство на нем объекта недвижимости, самовольно изменив разрешенный вид использования участка. В последующем он узнал, что этот же участок 19 апреля 2010 года был предоставлен в аренду П. Полагает, что Постановление Главы администрации Миасского городского округа и договор аренды между администрацией Миасского городского округа и П. нарушают его права как арендатора и противоречат закону.
П. обратился в суд с иском к Р., администрации Миасского городского округа, Комитету по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области о признании незаключенным и прекращенным в связи с истечением срока договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года между Р. и Главой ****** г. Миасса, признании недействительным постановления администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649, которым продлен срок аренды земельного участка в г. Миассе, ****** Р. до 19 октября 2015 года, признании недействительными изменений N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды, об отмене записи в ЕГРП о праве аренды Р. указанного земельного участка.
В обоснование встречного искового заявления П. указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года и Постановлением Главы Ленинского поселкового совета N 24 от 03 марта 1996 года Р. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. ******, площадью 280 кв. м. Данный договор являлся срочным и был заключен до 2001 года. После истечения срока договора аренды земельного участка Р. не заключал договор аренды на новый срок. Полагает, что договор аренды земельного участка от 27 марта 1998 года является незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия о предмете договора аренды, земельный участок не индивидуализирован, постановление администрации Миасского городского округа N 2649 от 19 октября 2010 года о продлении срока аренды этого земельного участка Р. и изменение к договору аренды от 19 октября 2010 года о продлении срока аренды незаконны, указывал на законность заключения с ним договора аренды спорного земельного участка, полагал свои права нарушенными.
Истец Р., его представитель - К.А. на исковых требованиях настаивали по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении; встречный иск не признали, ссылаясь на необязательность межевания при выделе участка Р., на подтверждение нахождения строений П. на арендуемом Р. земельном участке планом участка и показаниями свидетелей.
Ответчик П., представитель ответчика - М. на встречных исковых требованиях настаивали, исковые требования Р. не признали, ссылаясь на то, что Р. не представлено доказательств установления забора именно на выделенном ему участке, на неопределенность местоположения участка, предоставленного Р.
Представитель ответчиков администрации Миасского городского округа, Комитета по управлению имуществом Миасского городского округа - С. возражала против удовлетворения исковых требований Р., ссылаясь на то, что отсутствует нарушение его прав; на незаключенность договора аренды с Р. в связи с неопределением границ либо координат земельного участка, предоставляемого в аренду; на предоставление земельного участка в аренду П. на законных основаниях, с соблюдением всей процедуры, предусмотренной законодательством.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата по Челябинской области" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований Р. и частичном удовлетворении встречного иска П.: признал договор аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года между Р. и поселком Ленинск в лице Главы К.Н. незаключенным, признал недействительным постановление Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 "О продлении срока аренды земельного участка в городе Миассе, ****** Р." до 19 октября 2015 года; признал недействительными изменения N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды участка N ****** от 27 марта 1998 года; отменил запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок Р. за N ****** от 28 января 2011 года. В удовлетворении исковых требований П. о признании договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года прекращенным в связи с истечением срока договора отказал.
В апелляционной жалобе истец Р. просит об отмене решения суда в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, указав на нарушение его преимущественного права аренды земельного участка с кадастровым номером ******; на необоснованность вывода суда о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием установленных границ земельного участка, выделенного ему в аренду, вывода суда о недоказанности наложения границ участков, выделенных Р. и П.; вывода суда о законности предоставления участка П.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата по Челябинской области" о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и неправильным применением норм материального права (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Ленинского поселкового совета г. Миасса от 03 марта 1996 года N 24 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Миасса в лице Главы пос. Ленинск и Р. 27 марта 1998 года заключен договор аренды N ****** земельного участка площадью 280 кв. м, под огородничество, расположенного по адресу: ******, со сроком аренды до 2001 года (т. 1 л.д. 10).
24 декабря 2005 года указанный земельный участок (земли населенных пунктов с разрешенным использованием - огородничество) внесен в государственный кадастр недвижимости, ему присвоен кадастровый номер ****** без установления границ земельного участка (т. 1 л.д. 94 - 96).
Постановлением Главы администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 срок аренды вышеуказанного земельного участка продлен на 5 лет (т. 1 л.д. 7).
Изменением N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года срок аренды определен по 19 октября 2015 года (л.д. 8 т. 1).
28 января 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права аренды Р. на земельный участок площадью 280 кв. м, расположенный по адресу: ******, сроком с 28 января 2011 года по 19 октября 2015 года (т. 1 л.д. 9).
14 января 2009 года П. обратился в администрацию г. Миасса с заявлением о предоставлении ему земельного участка под строительство станции технического обслуживания, расположенного по адресу: ******, за домом 14 (т. 1 л.д. 25).
20 января 2009 года комиссией органа местного самоуправления был составлен Акт выбора земельного участка под проектирование и строительство станции технического обслуживания автомобилей, площадью 1370 кв. м земель населенных пунктов по вышеуказанному адресу (т. 1 л.д. 26 - 27).
Постановлением Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области N 2250-16 от 05 ноября 2009 года П. в аренду на три года предоставлен земельный участок общей площадью 1370 кв. м, из земель населенных пунктов под размещение временной некапитальной станции технического обслуживания автомобилей, по адресу: г. ****** (т. 1 л.д. 28).
07 апреля 2010 года указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, координаты границ земельного участка не местности определены. На указанном участке П. возведено строение (т. 1 л.д. 38 - 41, 44 - 45, 56 - 66).
19 апреля 2010 года между Миасским городским округом Челябинской области через уполномоченный орган местного самоуправления - Администрацию Миасского городского округа в лице Ч. и П. был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 1370 кв. м с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ******, за домом 14, сроком по 19 апреля 2013 года под размещение временной некапитальной станции технического обслуживания автомобилей (т. 1 л.д. 31 - 35).
Заключением эксперта N 7/2012 от 20 марта 2012 года Общества с ограниченной ответственностью "УралГеоЭксперт" установлено, что ввиду отсутствия привязки к ориентирам и существующим соседним земельным участкам земельного участка с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс, ******, площадью 280 кв. м, определить, имеется ли наложение данного земельного участка с земельным участком, расположенным по адресу: ******, за домом N ******, площадью 1370 кв. м, с кадастровым номером ******, не представляется возможным. Недостроенное строение П. расположено в границах земельного участка с кадастровым номером ****** (т. 2 л.д. 68 - 76).
При этом в заключении указано, что в материалах гражданского дела N 2-720/2011 не имеется необходимых данных, позволяющих идентифицировать участок площадью 280 кв. м по адресу: ******: межевые знаки, которые должны быть установлены согласно п. 4.6 "Инструкции по межеванию земель" от 08 апреля 1996 года, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, отсутствуют, также отсутствует привязка земельного участка к опознаваемым ориентирам.
План земельного участка в договоре аренды N ****** от 27 марта 1998 года не может являться документом, устанавливающим местоположение и точные географические границы (координаты) вышеуказанного земельного участка в силу следующих обстоятельств: на плане отсутствует привязка земельного участка к каким-либо природным или искусственным ориентирам, позволяющая определить его местоположение. На схеме отсутствует расстояние до проезжей части и расстояние до оси дороги с северной стороны; с южной стороны в Плане к договору аренды обозначены металлические гаражи, но при натурном осмотре металлических гаражей не обнаружено; с восточной стороны на Плане указано лишь расстояние до барака, но наличие одного этого размера не позволяет определить местоположение исследуемого земельного участка. Межевание данного участка не проводилось (т. 2 л.д. 72 - 73).
Эти же сведения составивший данное заключение эксперт К.А.М. сообщил и в судебном заседании, дополнительно пояснив, что по остаткам забора местоположение земельного участка площадью 280 кв. м, выделенного Р., определить невозможно, так как по ним участок был самовольно увеличен (т. 2 л.д. 93).
Установив, что при предоставлении земельного участка общей площадью 1370 кв. м с кадастровым номером ****** П. требования ст. 30.1 Земельного кодекса РФ были соблюдены и права Р. не нарушены, факт наложения указанного земельного участка с участком, предоставленным Р., не установлен, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным постановления главы Администрации Миасского городского округа N 2250-16 от 05 ноября 2009 года, договора аренды N 6110 от 19 апреля 2010 года, заключенного между администрацией Миасского городского округа и П., и для возложения обязанности на П. по сносу построек с земельного участка, освобождению участка от строительных материалов, мусора, восстановлению почвенного слоя и изгороди по периметру участка.
Указанные выводы суда основаны на законе - положениях ст. ст. 11.1, 30.1 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 39, 40 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости", соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому являются правильными. Не соглашаться с указанными выводами у судебной коллегии оснований не имеется.
Доводы жалобы о нарушении преимущественного права Р. аренды земельного участка с кадастровым номером ****** в связи с более ранним выделением Р. земельного участка; о необоснованности вывода суда о недоказанности наложения границ участков, выделенных Р. и П. со ссылкой на показания эксперта ООО "УралГеоЭксперт"; о необоснованности вывода суда о законности предоставления участка П. со ссылкой на указание в публикации в нарушение требований ст. 30 ЗК РФ заведомо ложных сведений о местоположении земельного участка, на который претендовал П., о нарушении прав Р. действиями П., занявшего ранее предоставленный Р. участок, претендовавшего на другой участок, не состоятельны, так как никаких достоверных, относимых и допустимых доказательств того, что П. был выделен именно тот земельный участок, который ранее был выделен Р., материалы дела не содержат.
Это обстоятельство не подтвердил эксперт ООО "УралГеоЭксперт" К.А.М. ни в экспертном заключении, ни в судебном заседании (том 2 л.д. 68 - 76, 92 - 93). Утверждения о наложении земельных участков с кадастровыми номерами ****** и ****** К.А.М. не высказывал. Экспертным заключением и показаниями К.А.М. в судебном заседании опровергается и довод жалобы о том, что имеющихся в договоре аренды от 27 марта 1998 года данных достаточно для определения местоположения предоставленного по этому договору участка.
Показания допрошенных судом свидетелей, фотографии не подтверждают выделение участка Р. в 1996 году по периметру забора, установленного им.
Как следует из показаний К.А.М., в случае изначального установления Р. забора по периметру выделенного участка площадью 280 кв. м либо в случае установки каких-либо других обозначений границ на местности (колышки и т.п.), либо в случае проведения межевания Р. участка после его выделения было бы возможным восстановление границ такого участка. Однако никаких достоверных данных, позволяющих установить местоположение границ участка площадью 280 кв. м, в материалах дела не имеется.
Кроме того, доказательств получения в аренду П. не того участка, о котором содержались сведения в публикации сообщений о приеме заявлений, материалы дела не содержат.
Соглашаясь с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Р. и исковых требований П. о признании договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года прекращенным, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения остальной части иска П. по следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования П. о признании незаключенным договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года, признании недействительным постановления Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 и изменения N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды участка N ****** от 27 марта 1998 года, об отмене записи в ЕГРП о праве аренды Р. на земельный участок от 28 января 2011 года, суд исходил из того, что в договоре аренды с Р. отсутствует существенное условие об объекте аренды, продлением договора аренды Р. нарушены права П.; Р. имел преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но с таким заявлением к арендодателю не обратился и договор аренды был заключен с П.
Указанные выводы и приведенные им мотивы в решении суда в нарушение требований ст. ст. 2, 12, 56 ГПК РФ не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются противоречивыми и постановлены без учета норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.
Так судом не учтено, что в силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ, ст. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ защите подлежат лишь нарушенные права.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В силу п. 1.2 "Инструкции по межеванию земель" от 08 апреля 1996 года, утвержденной Роскомземом РФ, установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле - продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Согласно п. 4.1 указанной инструкции для закрепления на местности границ земельного участка должны быть установлены межевые знаки, закрепляемые на поворотных точках границ с использованием недорогих материалов.
Судом не учтено, что оспариваемые постановление главы Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 и договор аренды между Р. и поселком Ленинск г. Миасса от 27 марта 1998 года с изменениями к нему N ПХ65 от 19 октября 2010 года прав и законных интересов П. не нарушают, поскольку невозможно установить наличие либо отсутствие наложения земельного участка с кадастровым номером ****** с земельным участком с кадастровым номером ******.
Суд не учел, что земельный участок с кадастровым номером ****** был предоставлен Р. до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и отсутствие в документах на момент предоставления этого участка в аренду сведений о характерных точках границ этого участка само по себе не означает незаключенность договора аренды. Суд не сослался на нормы права, действовавшие на момент предоставления земельного участка в аренду Р., которыми была бы предусмотрена необходимость обязательного межевания и установления границ на местности для индивидуализации земельного участка.
Кроме того, правильный вывод суда о невозможности установления наложения границ участка, предоставленного Р., с участком, предоставленном П., противоречит выводу суда о том, что продлением договора аренды Р. нарушены права П.К.Л., а также выводу суда об изменении вида использования участка, предоставленного Р. с огородничества под размещение временной некапитальной станции технического обслуживания автомобилей (т. 2 л.д. 113).
Суд не учел, что в силу положений ст. 258 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для признания решения органа местного самоуправления незаконным требуется совокупность двух условий: несоответствие этого решения требованиям закона и иного нормативного акта, регулирующего данные правоотношения, и нарушение таким решением прав и свобод гражданина.
Признавая недействительным постановление Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 19 октября 2010 года N 2649, суд не указал, требования какого закона или иного нормативного акта нарушены изданием указанного постановления и как этим постановлением нарушены права П.
С учетом изложенного, оснований для признания договора аренды земельного участка N ****** от 27 марта 1998 года между Р. и поселком Ленинск в лице Главы К.П.В. незаключенным, признания недействительным постановления Администрации Миасского городского округа от 19 октября 2010 года N 2649 о продлении срока аренды земельного участка в городе Миассе, ****** Р. до 19 октября 2015 года; признания недействительными изменений N ПХ65 от 19 октября 2010 года к договору аренды N ****** от 27 марта 1998 года; отмены записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды Р. на земельный участок от 28 января 2011 года у суда не имелось.
Указанные выводы суда привели к вынесению неправильного решения.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения иска П. не отвечает требованиям законности (ст. 195 ГПК РФ), в связи с чем подлежит отмене.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, на основании имеющихся материалов дела судебная коллегия согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований П.К.П. Оснований для отмены решения в остальной части не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 марта 2012 года в части удовлетворения исковых требований П. к Р., Администрации Миасского городского округа Челябинской области, Комитету по управлению имуществом Миасского городского округа Челябинской области о признании незаключенным договора аренды земельного участка, признании недействительными постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области с изменениями к договору аренды земельного участка, об отмене записи о регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)