Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей И.И. Терехиной
О.Ю. Киреевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиным Е.О.
при участии сторон:
от истца: Виноградовой В.В. по дов. от 01.10.2012 г.
от ответчика: Дергунова Д.В. по дов. от 22.10.2012 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Трио"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года
по делу N А27-18701/2012 (судья Команич Е.А.)
по иску ООО "Трио", город Кемерово (ОГРН 10642051251170)
к ООО "Гидравлика", город Кемерово (ОГРН 1064205123421)
о взыскании 4344610 руб. 33 коп.
установил:
ООО "Трио" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к ООО "Гидравлика" о взыскании ущерба, причиненного в результате ухудшения арендованного имущества в размере 3888277 руб., упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы из за ухудшения арендованного помещения в размере 433333 руб. 33 коп., стоимости услуг ООО "Бизнес" по осмотру и оценке стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества в размере 23000 руб., всего 4344610 руб. 33 коп.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда от 11 февраля 2013 года, ООО "Трио" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. В жалобе заявитель считает, что отсутствие участия ответчика не может служить основанием для непринятия в качестве доказательства акта осмотра от 24.08.2012 г., составленного ООО "Бизнес". Тождественность помещений, описанных в преддоговорном акте и в документах, составленных ООО "Бизнес" можно определить по количеству и по площади помещений. В целях подтверждения нахождения арендованного помещения в состоянии, описанном в акте осмотра на 24.08.2012 г. и до момента его разрушения, истцом был представлен акт осмотра недвижимости от 17.11.2011 г., составленный ООО "Гамма" и ООО "Трио". Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что ответчиком представлены доказательства производства работ в спорных помещениях, что подтверждает пользование имуществом. Сам факт освобождения арендованного помещения от 01.09.2012 г. ранее окончания срока действия договора аренды не означает того, что договор аренды прекратил свое действие с 01.09.2012 г. Направление ответчиком истцу акта приема-передачи по почте 30.08.2012 г. не может свидетельствовать об исполнении обязанности арендатором передать имущество арендодателю. В обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения были представлены акты от 04.09.2012 г о невозможности передачи недвижимого имущества, соглашение от 04.09.2012 г. об изменении договора аренды недвижимого имущества, подписанное ООО "Трио" и ООО "Строительный сезон". Считает, что судом необоснованно отклонено ходатайство истца о допросе свидетелей.
ООО "Гидравлика" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу, без удовлетворения, ссылаясь на обоснованность непринятия судом актов осмотра от 24.08.2012 г., от 04.09.2012 г., поскольку они составлены в отсутствии представителя ответчика. Помещения, указанные в преддоговорном акте от 17.11.2011 г., не позволяют идентифицировать помещения, переданные в аренду. Сторонами в отсутствии претензий было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 03.09.2012 г. Договор аренды с ООО "Строительный сезон" заключен в период действия договора от 2 января 2012 года, заключенного с ответчиком, что нарушает общий принцип заключения договоров. Считает обоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства истца о вызове свидетелей, поскольку свидетели являлись работниками истца, заинтересованными лицами, а их показания являются недопустимыми доказательствами.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 2 января 2012 года между ООО "Трио" (арендодатель) и ООО "Гидравлика" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 149, по условиям которого во временное владение и пользование передана часть здания - нежилое помещение, общей площадью 705,9 кв. м, расположенное по адресу: 650024, город Кемерово, ул. Ю. Двужильного, 9, при этом договор имеет силу передаточного акта (пункты 1.1, 1.2 договора).
Договор был заключен сроком до 31.12.2012 г.
Письмом от 22.08.2012 г. N 113-12 ООО "Гидравлика" уведомила ООО "Трио" о досрочном расторжении договора аренды N 149 от 3 сентября 2012 года. В уведомлении содержалась просьба о подписании соглашения о расторжении договора аренды.
3 сентября 2012 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора. Акт приема-передачи помещений не был составлен.
Истец указывает, что в ходе осмотра арендованного помещения было установлено, что ответчик, освобождая его, частично разрушил арендованное помещение путем демонтажа его конструктивных частей. Для фиксации обнаруженных недостатков арендованного помещения истец обратился в ООО "Бизнес", которым был составлен акт осмотра N 21-08-12/1 от 24.08.2012 г. Согласно акту ответчиком произведен частичный демонтаж оконных проемов, дверей во всех помещениях, ворот, электрооборудования, отопления, металлических полов, отделки стен из плитки, системы видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации, средств пожаротушения, стеновых панелей, гипсокартоновых листов, демонтированное имущество находилось в арендованном помещении и демонтаж продолжался.
Согласно отчету N 21-08-12 об определении рыночной стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для восстановления части здания производственной базы, расположенной по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, ул. Ю. Двужильного, 9, составленного ООО "Бизнес"
итоговая величина рыночной стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для восстановления части производственной базы и арендованных ответчиком помещений со следующей площадью: 421,7 кв. м, 14,1 кв. м, 10,5 кв. м, 10,0 кв. м, 4,0 кв. м, 3,7 кв. м, 6,0 кв. м, 6,6 кв. м, 26,4 кв. м, с антресолью площадью 81,5 кв. м, с пристройкой слева от здания (из пеноблоков) площадью 30 кв. м. с пристройкой справа от здания (из бруса) площадью 13,5 кв. м, с пристройкой к входу в помещения (из кирпича) площадью 125 кв. м, составила 3888277 руб.
Ссылаясь на то, что ущерб арендованному имуществу нанесен по вине арендатора в связи с нарушением им своих обязательств по договору аренды, ООО "Трио" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков. Размер убытков составляет: 3888277 руб. реального ущерба, причиненного в результате ухудшения арендованного имущества, 433333 руб. 33 коп. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы из за ухудшения арендованного помещения, 23000 руб. - стоимость услуг ООО "Бизнес" по осмотру и оценке стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества, всего 4344610 руб. 33 коп.
По статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер требуемых убытков. При недоказанности одного из перечисленных элементов требования о возмещении убытков удовлетворению не подлежат.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит определение состояния спорных объектов аренды в момент их передачи арендатору, качественное соотношение имущества при его передаче и возврате, стоимость, на которую понизилось качество объекта аренды, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.
При этом истец не представил надлежащих доказательств передачи ответчику спорных помещений в арендное пользование в состоянии пригодном для использования. В договоре аренды N 149 от 2 января 2012 года, который одновременно является передаточным актом, качественное состояние переданных в аренду помещений не указано.
Ссылка истца на то, что в данном случае надлежащее состояние и пригодность для использования помещений на момент заключения договора аренды от 2 января 2012 года подтверждает преддоговорный акт осмотра недвижимости от 17.11.2011 г., не обоснована. Указанный акт составлен между ООО "Гамма" и ООО "Трио" перед заключением договора продажи недвижимости. Данный акт со стороны ООО "Гидравлика" не подписан, соглашение сторон по делу, что именно в этом состоянии имущество передается в аренду ответчику не подтверждено. Кроме того, указанный акт составлен за 2 месяца до подписания спорного договора аренды.
Доказательств, подтверждающих, что арендодатель обращался к арендатору с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений, в материалах дела не имеется, суду не представлено.
Качественное состояние арендованных помещений на момент их освобождения арендатором также не подтверждено документально истцом.
Акт осмотра помещения от 24.08.2012 г., составленный ООО "Бизнес", со стороны арендатора не подписан, отметки, что общество отказалось от его подписания не имеется. Доказательств того, что ООО "Гидравлика" было уведомлено о факте осмотра и приглашено для участия в осмотре, истцом не представлено.
Кроме того, указанный акт составлен ранее даты освобождения спорных помещений со стороны арендатора. Ответчик исполнил свои обязательства по возврату арендованного имущества, направив в адрес истца акт от 30.08.2012 г., а также телеграмму о том, что арендованные помещения освобождены и переданы ключи от 01.09.2012 г. При этом истец действий, направленных на своевременную приемку имущества не предпринимал.
В последующем, без участия ответчика, был составлен акт осмотра помещений от 04.09.2012 г., который также правомерно отклонен судом в виду его одностороннего составления, в отсутствии доказательств уведомления ответчика о составлении указанного акта.
Акт и соглашение от 04.09.2012 г., подписанные ООО "Трио" и ООО "Строительный сезон" не могу иметь доказательственного значения в рамках настоящего дела, поскольку составлены в отсутствии представителя ответчика и уже после возврата арендованного помещений.
Кроме того, из представленных в материалы доказательств невозможно установить, какие именно помещения находились в арендном пользовании у ответчика, в отношении которых истец заявляет убытки.
Договор аренды нежилого помещения N 149 от 2 января 2012 года не содержит характеристик, позволяющих идентифицировать подлежащие передаче арендатору помещения. В договоре в пункте 1.1 указано, что в арендное пользование передано помещение - часть здания - нежилое помещение, общей площадью 705,9 кв. м. По факту это помещение составляет часть производственной базы, площадь которой составляет 3279, 8 кв.
Во всех актах осмотра, которые представляет истец, указаны конкретные помещения с указанием площадей. Между тем, по условию договора аренды N 149 от 2 января 2012 года передаваемые ответчику части помещений невозможно идентифицировать в составе принадлежащих истцу помещений, расположенных по адресу: 650024, город Кемерово, ул. Ю. Двужильного, 9.
Указанное обстоятельство свидетельствуют о том, что сторонами не была достигнута договоренность относительно существенного условия договора об объекте аренды, предмет договора N 149 от 2 января 2012 года не был согласован сторонами, как обоснованно указал суд первой инстанции.
Ссылка истца на тождественность помещений, указанных в актах от 17.11.2011 г. и 24.08.2012 г. не обоснована, поскольку ответчик ни преддоговорный акт, ни последующий акты не подписывал, не участвовал в осмотрах, не подтвердил, что использовал именно эти помещения.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу о недоказанности истцом того факта, что соответствующие повреждения были причинены спорным помещения в результате неправомерных действий арендатора. Сведений о том, в каком техническом состоянии помещение передавалось ответчику в материалах дела не имеется. Доказательств того, что именно виновные действия ответчика привели к частичному демонтажу конструктивных частей помещения истцом в нарушение требований, установленных статьей 65 АПК РФ, суду не представлено.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности установить причинно-следственную связь между действиями ответчика в период пользования помещением по договору аренды и исковыми требованиями, основанными фактически на заключении эксперта, которым зафиксировано техническое состояние исследованного объекта без выводов о том, что исследования проводились на основе надлежащих письменных доказательств, подтверждающих ранее существовавшее состояние нежилых помещений, а также невозможность передачи спорных помещений в последующее арендное пользование именно из за виновных действий ответчика.
Доводы о необоснованности отклонения судом первой инстанции ходатайства о вызове свидетелей судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из содержания статьи 88 АПК РФ следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, которым он может воспользоваться в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора, что в данном случае судом первой инстанции не установлено.
С учетом вышеизложенного, в удовлетворении иска обоснованно отказано. Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Ю.КИРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2013 ПО ДЕЛУ N А27-18701/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. по делу N А27-18701/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей И.И. Терехиной
О.Ю. Киреевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитиным Е.О.
при участии сторон:
от истца: Виноградовой В.В. по дов. от 01.10.2012 г.
от ответчика: Дергунова Д.В. по дов. от 22.10.2012 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Трио"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года
по делу N А27-18701/2012 (судья Команич Е.А.)
по иску ООО "Трио", город Кемерово (ОГРН 10642051251170)
к ООО "Гидравлика", город Кемерово (ОГРН 1064205123421)
о взыскании 4344610 руб. 33 коп.
установил:
ООО "Трио" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к ООО "Гидравлика" о взыскании ущерба, причиненного в результате ухудшения арендованного имущества в размере 3888277 руб., упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы из за ухудшения арендованного помещения в размере 433333 руб. 33 коп., стоимости услуг ООО "Бизнес" по осмотру и оценке стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества в размере 23000 руб., всего 4344610 руб. 33 коп.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда от 11 февраля 2013 года, ООО "Трио" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. В жалобе заявитель считает, что отсутствие участия ответчика не может служить основанием для непринятия в качестве доказательства акта осмотра от 24.08.2012 г., составленного ООО "Бизнес". Тождественность помещений, описанных в преддоговорном акте и в документах, составленных ООО "Бизнес" можно определить по количеству и по площади помещений. В целях подтверждения нахождения арендованного помещения в состоянии, описанном в акте осмотра на 24.08.2012 г. и до момента его разрушения, истцом был представлен акт осмотра недвижимости от 17.11.2011 г., составленный ООО "Гамма" и ООО "Трио". Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что ответчиком представлены доказательства производства работ в спорных помещениях, что подтверждает пользование имуществом. Сам факт освобождения арендованного помещения от 01.09.2012 г. ранее окончания срока действия договора аренды не означает того, что договор аренды прекратил свое действие с 01.09.2012 г. Направление ответчиком истцу акта приема-передачи по почте 30.08.2012 г. не может свидетельствовать об исполнении обязанности арендатором передать имущество арендодателю. В обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения были представлены акты от 04.09.2012 г о невозможности передачи недвижимого имущества, соглашение от 04.09.2012 г. об изменении договора аренды недвижимого имущества, подписанное ООО "Трио" и ООО "Строительный сезон". Считает, что судом необоснованно отклонено ходатайство истца о допросе свидетелей.
ООО "Гидравлика" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу, без удовлетворения, ссылаясь на обоснованность непринятия судом актов осмотра от 24.08.2012 г., от 04.09.2012 г., поскольку они составлены в отсутствии представителя ответчика. Помещения, указанные в преддоговорном акте от 17.11.2011 г., не позволяют идентифицировать помещения, переданные в аренду. Сторонами в отсутствии претензий было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 03.09.2012 г. Договор аренды с ООО "Строительный сезон" заключен в период действия договора от 2 января 2012 года, заключенного с ответчиком, что нарушает общий принцип заключения договоров. Считает обоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства истца о вызове свидетелей, поскольку свидетели являлись работниками истца, заинтересованными лицами, а их показания являются недопустимыми доказательствами.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 2 января 2012 года между ООО "Трио" (арендодатель) и ООО "Гидравлика" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 149, по условиям которого во временное владение и пользование передана часть здания - нежилое помещение, общей площадью 705,9 кв. м, расположенное по адресу: 650024, город Кемерово, ул. Ю. Двужильного, 9, при этом договор имеет силу передаточного акта (пункты 1.1, 1.2 договора).
Договор был заключен сроком до 31.12.2012 г.
Письмом от 22.08.2012 г. N 113-12 ООО "Гидравлика" уведомила ООО "Трио" о досрочном расторжении договора аренды N 149 от 3 сентября 2012 года. В уведомлении содержалась просьба о подписании соглашения о расторжении договора аренды.
3 сентября 2012 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора. Акт приема-передачи помещений не был составлен.
Истец указывает, что в ходе осмотра арендованного помещения было установлено, что ответчик, освобождая его, частично разрушил арендованное помещение путем демонтажа его конструктивных частей. Для фиксации обнаруженных недостатков арендованного помещения истец обратился в ООО "Бизнес", которым был составлен акт осмотра N 21-08-12/1 от 24.08.2012 г. Согласно акту ответчиком произведен частичный демонтаж оконных проемов, дверей во всех помещениях, ворот, электрооборудования, отопления, металлических полов, отделки стен из плитки, системы видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации, средств пожаротушения, стеновых панелей, гипсокартоновых листов, демонтированное имущество находилось в арендованном помещении и демонтаж продолжался.
Согласно отчету N 21-08-12 об определении рыночной стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для восстановления части здания производственной базы, расположенной по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, ул. Ю. Двужильного, 9, составленного ООО "Бизнес"
итоговая величина рыночной стоимости ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для восстановления части производственной базы и арендованных ответчиком помещений со следующей площадью: 421,7 кв. м, 14,1 кв. м, 10,5 кв. м, 10,0 кв. м, 4,0 кв. м, 3,7 кв. м, 6,0 кв. м, 6,6 кв. м, 26,4 кв. м, с антресолью площадью 81,5 кв. м, с пристройкой слева от здания (из пеноблоков) площадью 30 кв. м. с пристройкой справа от здания (из бруса) площадью 13,5 кв. м, с пристройкой к входу в помещения (из кирпича) площадью 125 кв. м, составила 3888277 руб.
Ссылаясь на то, что ущерб арендованному имуществу нанесен по вине арендатора в связи с нарушением им своих обязательств по договору аренды, ООО "Трио" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков. Размер убытков составляет: 3888277 руб. реального ущерба, причиненного в результате ухудшения арендованного имущества, 433333 руб. 33 коп. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы из за ухудшения арендованного помещения, 23000 руб. - стоимость услуг ООО "Бизнес" по осмотру и оценке стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества, всего 4344610 руб. 33 коп.
По статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер требуемых убытков. При недоказанности одного из перечисленных элементов требования о возмещении убытков удовлетворению не подлежат.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит определение состояния спорных объектов аренды в момент их передачи арендатору, качественное соотношение имущества при его передаче и возврате, стоимость, на которую понизилось качество объекта аренды, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.
При этом истец не представил надлежащих доказательств передачи ответчику спорных помещений в арендное пользование в состоянии пригодном для использования. В договоре аренды N 149 от 2 января 2012 года, который одновременно является передаточным актом, качественное состояние переданных в аренду помещений не указано.
Ссылка истца на то, что в данном случае надлежащее состояние и пригодность для использования помещений на момент заключения договора аренды от 2 января 2012 года подтверждает преддоговорный акт осмотра недвижимости от 17.11.2011 г., не обоснована. Указанный акт составлен между ООО "Гамма" и ООО "Трио" перед заключением договора продажи недвижимости. Данный акт со стороны ООО "Гидравлика" не подписан, соглашение сторон по делу, что именно в этом состоянии имущество передается в аренду ответчику не подтверждено. Кроме того, указанный акт составлен за 2 месяца до подписания спорного договора аренды.
Доказательств, подтверждающих, что арендодатель обращался к арендатору с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений, в материалах дела не имеется, суду не представлено.
Качественное состояние арендованных помещений на момент их освобождения арендатором также не подтверждено документально истцом.
Акт осмотра помещения от 24.08.2012 г., составленный ООО "Бизнес", со стороны арендатора не подписан, отметки, что общество отказалось от его подписания не имеется. Доказательств того, что ООО "Гидравлика" было уведомлено о факте осмотра и приглашено для участия в осмотре, истцом не представлено.
Кроме того, указанный акт составлен ранее даты освобождения спорных помещений со стороны арендатора. Ответчик исполнил свои обязательства по возврату арендованного имущества, направив в адрес истца акт от 30.08.2012 г., а также телеграмму о том, что арендованные помещения освобождены и переданы ключи от 01.09.2012 г. При этом истец действий, направленных на своевременную приемку имущества не предпринимал.
В последующем, без участия ответчика, был составлен акт осмотра помещений от 04.09.2012 г., который также правомерно отклонен судом в виду его одностороннего составления, в отсутствии доказательств уведомления ответчика о составлении указанного акта.
Акт и соглашение от 04.09.2012 г., подписанные ООО "Трио" и ООО "Строительный сезон" не могу иметь доказательственного значения в рамках настоящего дела, поскольку составлены в отсутствии представителя ответчика и уже после возврата арендованного помещений.
Кроме того, из представленных в материалы доказательств невозможно установить, какие именно помещения находились в арендном пользовании у ответчика, в отношении которых истец заявляет убытки.
Договор аренды нежилого помещения N 149 от 2 января 2012 года не содержит характеристик, позволяющих идентифицировать подлежащие передаче арендатору помещения. В договоре в пункте 1.1 указано, что в арендное пользование передано помещение - часть здания - нежилое помещение, общей площадью 705,9 кв. м. По факту это помещение составляет часть производственной базы, площадь которой составляет 3279, 8 кв.
Во всех актах осмотра, которые представляет истец, указаны конкретные помещения с указанием площадей. Между тем, по условию договора аренды N 149 от 2 января 2012 года передаваемые ответчику части помещений невозможно идентифицировать в составе принадлежащих истцу помещений, расположенных по адресу: 650024, город Кемерово, ул. Ю. Двужильного, 9.
Указанное обстоятельство свидетельствуют о том, что сторонами не была достигнута договоренность относительно существенного условия договора об объекте аренды, предмет договора N 149 от 2 января 2012 года не был согласован сторонами, как обоснованно указал суд первой инстанции.
Ссылка истца на тождественность помещений, указанных в актах от 17.11.2011 г. и 24.08.2012 г. не обоснована, поскольку ответчик ни преддоговорный акт, ни последующий акты не подписывал, не участвовал в осмотрах, не подтвердил, что использовал именно эти помещения.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу о недоказанности истцом того факта, что соответствующие повреждения были причинены спорным помещения в результате неправомерных действий арендатора. Сведений о том, в каком техническом состоянии помещение передавалось ответчику в материалах дела не имеется. Доказательств того, что именно виновные действия ответчика привели к частичному демонтажу конструктивных частей помещения истцом в нарушение требований, установленных статьей 65 АПК РФ, суду не представлено.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности установить причинно-следственную связь между действиями ответчика в период пользования помещением по договору аренды и исковыми требованиями, основанными фактически на заключении эксперта, которым зафиксировано техническое состояние исследованного объекта без выводов о том, что исследования проводились на основе надлежащих письменных доказательств, подтверждающих ранее существовавшее состояние нежилых помещений, а также невозможность передачи спорных помещений в последующее арендное пользование именно из за виновных действий ответчика.
Доводы о необоснованности отклонения судом первой инстанции ходатайства о вызове свидетелей судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из содержания статьи 88 АПК РФ следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, которым он может воспользоваться в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора, что в данном случае судом первой инстанции не установлено.
С учетом вышеизложенного, в удовлетворении иска обоснованно отказано. Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 февраля 2013 года по делу N А27-18701/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Ю.КИРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)