Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Лазарева С.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коровкиной Анны Николаевны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2013 по делу N А47-13202/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Предприниматель Коровкина А.Н. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - департамент) о признании процедуры администрации города Оренбурга по расторжению договора аренды от 19.10.2011 незаконной и не порождающей правовых последствий; об обязании продлить договор аренды от 19.10.2001 до 25.05.2015 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2013 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Коровкина А.Н. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что администрацией города Оренбурга нарушена процедура расторжения договора аренды. Поскольку со стороны предпринимателя не было допущено существенных нарушений договора, то в данном случае имеет место досрочное расторжение договора аренды. Предприниматель также считает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как установлено судами, между департаментом и предпринимателем Коровкиной А.Н. заключен договор аренды от 19.10.2001 земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 16 01:05:00:00 площадью 7,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября / пр. Майский.
Срок действия договора установлен до 01.10.2002 (п. 1.1 договора).
Дополнительными соглашениями от 03.09.2003, 09.06.2004, 10.06.2005, 26.06.2007, 14.01.2009 срок действия договора аренды продлевался. Дополнительным соглашением от 14.01.2009 срок действия договора аренды продлен до 01.01.2012, указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В апреле 2011 года истец обратился в администрацию города Оренбурга с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка для размещения мини-павильона.
Главой администрации города Оренбурга издано постановление от 28.04.2011 об утверждении схемы расположения и образования земельного участка по ул. 60 лет Октября / пр. Майский, согласно которому образован земельный участок площадью 13 кв. м путем объединения двух участков с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, с размещением мини-павильона на землях общего пользования.
В последующем постановлением администрации города Оренбурга от 08.09.2011 в названное постановление были внесены изменения, касающиеся порядка образования земельного участка.
На основании названных постановлений была проведена процедура по установлению границ земельного участка на местности (межевание), постановка на государственный кадастровый учет, получены кадастровый паспорт на земельный участок, заключение о функциональном назначении участка с целью реконструкции существующего киоска.
После представления необходимых документов в департамент истцом подано заявление о выдаче заключения о возможных сроках продления договора аренды на земельный участок.
Департаментом подготовлено заключение о возможности продления договора аренды до 25.05.2015, согласовано с главным архитектором города 27.06.2011 и утверждено первым заместителем главы администрации города Оренбурга 28.06.2011.
По окончании сбора необходимого пакета документов для обращения в департамент истцом подано ответчику заявление о продлении сроков договора аренды.
Письмом от 24.11.2011 администрация уведомила предпринимателя о том, что департаментом будет проведена процедура расторжения договора аренды.
В последующем письмом департамента, зарегистрированным 16.12.2011, было сообщено о невозможности подготовки дополнительного соглашения о продлении договора аренды ввиду направления в адрес истца соглашения о его расторжении от 01.12.2011.
Данное соглашение получено с указанным сопроводительным письмом 16.12.2011. В соответствии с названным соглашением договор аренды земельного участка от 19.10.2001 расторгается с 01.01.2012.
Полагая, что односторонний отказ от договора противоречит нормам гражданского законодательства, а также условиям договора аренды, предприниматель Коровкина А.Н. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив договор аренды от 19.10.2011 N 4912 на предмет его заключенности, суды пришли к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае предмет договора аренды определен сторонами как земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 16 01:05:00:00 площадью 7,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября / пр. Майский, для установки киоска типа "Табак" (п. 1.1 договора).
В материалы дела представлено приложение N 1 к договору аренды земельного участка (чертеж границ) и приложение N 2 к чертежу земельного участка (характеристика земельного участка и иных объектов недвижимости).
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о том, что на момент подписания договора у сторон не имелось разногласий относительно его предмета.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Письмом от 16.12.2011 N 1-24-1/7537 ответчик уведомил истца о расторжении спорного договора аренды в связи с истечением срока его действия и необходимостью погасить задолженность по договору аренды на дату расторжения договора аренды, т.е. на 01.01.2012.
Согласно отметке на указанном письме данное уведомление получено истцом 16.01.2012.
При таких обстоятельствах суды, установив отсутствие у ответчика основанных на законе либо договоре прав занимать спорный земельный участок, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Отклоняя довод предпринимателя о незаконности действий департамента по отказу от договора, суд апелляционной инстанции верно указал, что п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ответчик, отказав истцу в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды с истцом заключил договор аренды с другим лицом. Истцом не доказано, что по истечении срока действия спорного договора аренды нарушены его права как арендатора.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец является добросовестным арендатором и имеет преимущественное право заключения договора на новый срок, был рассмотрен судом апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что из системного толкования норм п. 1 ст. 610 и п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе отказаться от продления договора аренды, прекратившего свое действие, независимо от добросовестности или недобросовестности арендатора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2013 по делу N А47-13202/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коровкиной Анны Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.07.2013 N Ф09-6055/13 ПО ДЕЛУ N А47-13202/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. N Ф09-6055/13
Дело N А47-13202/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Лазарева С.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коровкиной Анны Николаевны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2013 по делу N А47-13202/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Предприниматель Коровкина А.Н. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - департамент) о признании процедуры администрации города Оренбурга по расторжению договора аренды от 19.10.2011 незаконной и не порождающей правовых последствий; об обязании продлить договор аренды от 19.10.2001 до 25.05.2015 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2013 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Коровкина А.Н. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что администрацией города Оренбурга нарушена процедура расторжения договора аренды. Поскольку со стороны предпринимателя не было допущено существенных нарушений договора, то в данном случае имеет место досрочное расторжение договора аренды. Предприниматель также считает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как установлено судами, между департаментом и предпринимателем Коровкиной А.Н. заключен договор аренды от 19.10.2001 земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 16 01:05:00:00 площадью 7,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября / пр. Майский.
Срок действия договора установлен до 01.10.2002 (п. 1.1 договора).
Дополнительными соглашениями от 03.09.2003, 09.06.2004, 10.06.2005, 26.06.2007, 14.01.2009 срок действия договора аренды продлевался. Дополнительным соглашением от 14.01.2009 срок действия договора аренды продлен до 01.01.2012, указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В апреле 2011 года истец обратился в администрацию города Оренбурга с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка для размещения мини-павильона.
Главой администрации города Оренбурга издано постановление от 28.04.2011 об утверждении схемы расположения и образования земельного участка по ул. 60 лет Октября / пр. Майский, согласно которому образован земельный участок площадью 13 кв. м путем объединения двух участков с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, с размещением мини-павильона на землях общего пользования.
В последующем постановлением администрации города Оренбурга от 08.09.2011 в названное постановление были внесены изменения, касающиеся порядка образования земельного участка.
На основании названных постановлений была проведена процедура по установлению границ земельного участка на местности (межевание), постановка на государственный кадастровый учет, получены кадастровый паспорт на земельный участок, заключение о функциональном назначении участка с целью реконструкции существующего киоска.
После представления необходимых документов в департамент истцом подано заявление о выдаче заключения о возможных сроках продления договора аренды на земельный участок.
Департаментом подготовлено заключение о возможности продления договора аренды до 25.05.2015, согласовано с главным архитектором города 27.06.2011 и утверждено первым заместителем главы администрации города Оренбурга 28.06.2011.
По окончании сбора необходимого пакета документов для обращения в департамент истцом подано ответчику заявление о продлении сроков договора аренды.
Письмом от 24.11.2011 администрация уведомила предпринимателя о том, что департаментом будет проведена процедура расторжения договора аренды.
В последующем письмом департамента, зарегистрированным 16.12.2011, было сообщено о невозможности подготовки дополнительного соглашения о продлении договора аренды ввиду направления в адрес истца соглашения о его расторжении от 01.12.2011.
Данное соглашение получено с указанным сопроводительным письмом 16.12.2011. В соответствии с названным соглашением договор аренды земельного участка от 19.10.2001 расторгается с 01.01.2012.
Полагая, что односторонний отказ от договора противоречит нормам гражданского законодательства, а также условиям договора аренды, предприниматель Коровкина А.Н. обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив договор аренды от 19.10.2011 N 4912 на предмет его заключенности, суды пришли к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае предмет договора аренды определен сторонами как земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 16 01:05:00:00 площадью 7,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября / пр. Майский, для установки киоска типа "Табак" (п. 1.1 договора).
В материалы дела представлено приложение N 1 к договору аренды земельного участка (чертеж границ) и приложение N 2 к чертежу земельного участка (характеристика земельного участка и иных объектов недвижимости).
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о том, что на момент подписания договора у сторон не имелось разногласий относительно его предмета.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Письмом от 16.12.2011 N 1-24-1/7537 ответчик уведомил истца о расторжении спорного договора аренды в связи с истечением срока его действия и необходимостью погасить задолженность по договору аренды на дату расторжения договора аренды, т.е. на 01.01.2012.
Согласно отметке на указанном письме данное уведомление получено истцом 16.01.2012.
При таких обстоятельствах суды, установив отсутствие у ответчика основанных на законе либо договоре прав занимать спорный земельный участок, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Отклоняя довод предпринимателя о незаконности действий департамента по отказу от договора, суд апелляционной инстанции верно указал, что п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ответчик, отказав истцу в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды с истцом заключил договор аренды с другим лицом. Истцом не доказано, что по истечении срока действия спорного договора аренды нарушены его права как арендатора.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец является добросовестным арендатором и имеет преимущественное право заключения договора на новый срок, был рассмотрен судом апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что из системного толкования норм п. 1 ст. 610 и п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе отказаться от продления договора аренды, прекратившего свое действие, независимо от добросовестности или недобросовестности арендатора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2013 по делу N А47-13202/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коровкиной Анны Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)