Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 июля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТМ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2013 года по делу N А05-16160/2012 (судья Тюпин А.Н.),
установил:
открытое акционерное общество "Центр судоремонта "Звездочка" в лице Архангельского филиала "Судоремонтный завод "Красная кузница" (ОГРН 1082902002477; далее - Завод) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "СТМ" (ОГРН 1027804849907; далее - Общество) с иском о взыскании:
- - 265 291 руб. 88 коп. долга по арендной плате за 4 квартал 2010 года, 1, 2, 3 кварталы 2011 года по договору аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11;
- - 47 047 руб. 16 коп. пеней, начисленных за период с 01.11.2010 по 31.12.2012 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).
Решением суда от 21.01.2013 исковые требования удовлетворены. Суд также взыскал с Общества в федеральный бюджет 7246 руб. 78 коп. государственной пошлины.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что стороны расторгли договор аренды нежилого помещения по добровольному соглашению, а не в результате нарушений его условий ответчиком. При этом со стороны истца отсутствовали какие-либо претензии по неоплате суммы долга. В соглашении о расторжении договора стороны предусмотрели прекращение всех обязательств, вытекающих из договора, а также не указали на наличие какой-либо задолженности арендатора перед арендодателем по уплате арендных платежей. Кроме этого, истцом нарушен пункт 4.2.1 договора аренды, предусматривающий в течение пяти рабочих дней с момента его подписания оформить с арендатором договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги. Пунктом 5.1 названного договора определено, что арендная плата составляет 224 823 руб. 63 коп. в год (кроме того НДС 40 468 руб. 25 коп.) и уплачивается арендатором согласно выставленным счетам равными долями за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала. Указанный пункт договора истцом не исполнялся. Счета на оплату от 11.10.2010, 12.01.2011, 31.03.2011 и 01.07.2011 истец не предъявил ответчику. Указанные обстоятельства не исследованы судом первой инстанции. В связи с допущенными нарушениями пункта 5.1 договора у ответчика не возникли обязательства по уплате арендных платежей. Таким образом, требования статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.3 договора в данном случае не применяются. Данный факт судом не учтен. Также не обоснованно судом определен расчетный период пеней с 01.11.2010 по 31.12.2012 без учета расторжения договора аренды 05.10.2011. Более того, фактических арендных отношений у сторон не возникло, помещение в аренду не принималось, коммунальные услуги не оплачивались и не выставлялись, заключение договора аренды носило мнимый характер без намерения создать гражданско-правовые отношения. Именно поэтому в соглашении о расторжении стороны предусмотрели прекращение всех обязательств, вытекающих из договора, а также не указали на наличие какой-либо задолженности арендатора перед арендодателем но уплате арендных платежей. Арендодатель начиная с января 2010 года ни разу не обратился в адрес арендатора с требованиями об уплате имеющейся задолженности. Истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка.
Определением от 15.04.2013 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06.05.2013.
Определением от 06.05.2013 рассмотрение жалобы отложено на 02.07.2013.
В связи с отпуском судьи Шадриной А.Н. в составе суда произведена ее замена на судью Романову А.В. на основании статьи 18 АПК РФ и распоряжения председателя судебного состава. Об этом указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.
В судебном заседании 02.07.2013 объявлен перерыв до 03.07.2013. Информация размещена на сайте суда.
Завод в отзыве на жалобу возразил против ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, дополнительно представленные во исполнение определения суда апелляционной инстанции документы, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Заводу на праве собственности принадлежит здание блока ремонтно-механических цехов и заводоуправления, назначение - нежилое, этажность - 4, общей площадью 4258,1 кв. м, инвентарным номером 11:401:002:000156710, литеры А, А1, А2, А3, А4, А5, по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Соломбальский, улица Краснофлотская, дом 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.2009 серии 29-АК N 335740.
Завод (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.01.2010 подписали договор аренды нежилого помещения N 11.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилые помещения, расположенные по адресу: город Архангельск, улица Краснофлотская, дом 1, здание блока ремонтно-механических цехов и заводоуправления, в качестве производственных помещений, общей площадью 418,9 кв. м, согласно поэтажной схеме расположения помещений (приложение N 1).
Срок действия договора установлен сторонами с 15.01.2010 по 15.01.2015 (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 4.2.1 арендодатель обязан в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора оформить с арендатором договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В силу пункта 4.4.3 арендатор также обязан в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора оформить с арендодателем договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги. По окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении оплата арендных платежей, коммунальных, эксплуатационных расходов производится до момента подписания акта приема-передачи от арендатора арендодателю имущества, указанного в пункте 1.1.
Арендатор согласно пункту 4.4.17 договора обязан по окончании срока его действия или при его расторжении освободить занимаемые помещения не позднее трех рабочих дней после окончания действия договора по акту приема-передачи.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 15.01.2010 и составляет 224 823 руб. в год, кроме того НДС 40 468 руб. 25 коп., и уплачивается арендатором согласно выставленным счетам равными долями за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала.
В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 5.1, начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.3).
Стороны в пункте 7.1 предусмотрели, что все вносимые ими предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
В силу пункта 7.2 расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате штрафа и пеней, если таковые начислены.
В соответствии с пунктом 9.1 все споры и разногласия, возникающие между сторонами из настоящего договора, разрешаются путем переговоров.
В случае невозможности разрешения споров или разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Архангельской области в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке (пункт 9.2).
Факт передачи ответчику нежилых помещений в аренду подтверждается приемосдаточным актом (приложением N 2 к договору).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Стороны 03.03.2010 подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11, которым внесены дополнения в пункт 13 договора (реквизиты сторон).
Стороны 05.10.2011 подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11.
В пункте 3 соглашения указано, что его подписанием стороны подтверждают, что арендатор 05.10.2011 передал арендодателю указанные в договоре помещения по акту приема-передачи.
Соответствующий акт от 05.10.2011 о возврате помещений сторонами подписан.
По расчету истца, задолженность ответчика за пользование помещениями составила 265 291 руб. 88 коп. за 4 квартал 2010 года, 1, 2, 3 кварталы 2011 года.
Истец также начислил и предъявил ответчику в порядке пункта 6.3 договора аренды нежилого помещения неустойку в размере 47 047 руб. 16 коп. за период с 01.11.2010 по 31.12.2012.
Ненадлежащее выполнение арендатором договорных обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда в части взыскания долга по арендным платежам является законным и обоснованным, а в части взыскания пеней и судебных расходов подлежит изменению в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.
Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде недвижимого имущества, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ и договором от 15.01.2010 N 11.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 4.4.5 договора от 15.01.2010 N 11 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Представленный истцом расчет долга по арендной плате суд первой инстанции проверил, с ним согласился. Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.
По расчету истца, задолженность ответчика за пользование помещениями составила 265 291 руб. 88 коп. за 4 квартал 2010 года, 1, 2, 3 кварталы 2011 года.
Данный расчет составлен в соответствии с условиями договора до даты передачи помещений арендодателю по акту от 05.10.2011.
Объективных доказательств, свидетельствующих о внесении соответствующих платежей в спорный период, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию.
Доводы подателя жалобы относительно нарушения истцом пунктов 4.2.1 и 5.1 договора в части не оформления с арендатором договора на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а также не представления ответчику счетов на оплату аренды, не принимаются во внимание.
Размер и порядок внесения арендной платы сторонами согласован в разделе 5 договора аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11. Отсутствие счетов не освобождает арендатора от внесения платы за пользование помещениями в размере, указанном в пункте 5.1 договора. Факт не оплаты такого пользования ответчик не оспаривал.
В рамках настоящего дела требования истца направлены на взыскание с ответчика арендной платы по договору от 15.01.2010 N 11, поэтому ссылка на пункт 4.2.1 не относится к существу спора.
Довод подателя жалобы о том, что в соглашении о расторжении договора стороны не указали на наличие какой-либо задолженности арендатора перед арендодателем по уплате арендных платежей, в связи с этим оснований для предъявления долга у Завода не имелось, является необоснованным. Отсутствие в соглашении названного условия не свидетельствует об отказе истца от своего права получить от ответчика плату за аренду помещения до момента его освобождения и передачи по акту.
Доводы подателя жалобы о том, что фактических арендных отношений у сторон не возникло, помещение в аренду не принималось, коммунальные услуги не оплачивались и не выставлялись, заключение договора аренды носило мнимый характер без намерения создать гражданско-правовые отношения, не принимаются во внимание как недоказанные и не соответствующие материалам дела.
Ссылка на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора является необоснованной, так как такой порядок условиями договора от 15.01.2010 N 11 не предусмотрен.
Таким образом, правовых оснований для отказа в иске в указанной части у суда первой инстанции не имелось. Требования Завода удовлетворены правомерно.
Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с решением суда в части взыскания договорной неустойки (пеней) и судебных расходов.
Из материалов дела видно, что истец также начислил и предъявил ответчику в порядке пункта 6.3 договора аренды нежилого помещения неустойку в размере 47 047 руб. 16 коп. за период с 01.11.2010 по 31.12.2012.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 соглашения от 05.10.2011 о расторжении договора от 15.01.2010 N 11 все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его подписания.
Факты подписания соглашения от 05.10.2011, расторжения договора от 15.01.2010 N 11 по данному соглашению и возврат помещений по акту от 05.10.2011 со ссылкой на соглашение от 05.10.2011 истец в отзыве на жалобу не отрицал, запрашиваемых апелляционным судом документов в судебное заседание не направил. Вместе с тем, данные документы устанавливают существенные по делу обстоятельства, истец их не представил в суд первой инстанции и не сообщил суду о том, что помещение возвращено по акту от 05.10.2011 именно в связи с заключением соглашения от 05.10.2011 о расторжении договора от 15.01.2010 N 11.
В то же время, выяснение данного обстоятельства является существенным при проверке представленного истцом расчета договорной неустойки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
В пункте 1 информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Из содержания пункта 2 соглашения от 05.10.2011 следует, что все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его подписания. При этом сведений о том, что арендатор обязан после расторжения договора уплатить договорную неустойку до момента погашения долга, возникшего в период действия договор, в соглашении отсутствуют.
С учетом этого требование о взыскании с ответчика суммы неустойки, рассчитанной за период после расторжения договора аренды, является необоснованным, поскольку в соответствии с правилами, установленными статьей 330 ГК РФ, неустойка представляет собой один из способов обеспечения обязательства и вид гражданско-правовой ответственности за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение; при прекращении самого обязательства договорная неустойка взысканию не подлежит.
Таким образом, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не установил, когда и по каким основаниям возвращены помещения истцу, и соответственно, не проверил период начисления договорной неустойки.
Поскольку договор расторгнут с 05.10.2011, помещение возвращено, стороны в соглашении от 05.10.2011 фактически отказались от обязательств по договору от 15.01.2010 N 11 с момента его подписания, начисление Заводом договорной неустойки после расторжения договора является неправомерным.
В связи с этим, исходя из имеющегося в деле расчета неустойки апелляционный суд признает обоснованным требования истца в части взыскания 14 691 руб. 60 коп. пеней за период до 05.10.2011 (6215 руб. 39 коп. + 4425 руб. 29 коп. + 2855 руб. 65 коп. + 1195 руб. 27 коп. = 14 691 руб. 60 коп.).
В остальной части иска о взыскании неустойки (пеней) следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
При цене иска 312 339 руб. 04 коп. размер государственной пошлины составляет 9246 руб. 78 коп.
Требования истца удовлетворены на 89,65% или 279 983 руб. 48 коп. (размер государственной пошлины - 8288 руб. 90 коп.).
Отказано в иске на 10,34% или 32 355 руб. 66 коп. (размер государственной пошлины - 957 руб. 89 коп.).
Из материалов дела видно, что истец при обращении в арбитражный суд уплатил только 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. С учетом частичного удовлетворения иска ответчик обязан возвратить истцу 1042 руб. 11 коп. уплаченной государственной пошлины (2000 руб. - 957 руб. 89 коп. = 1042 руб. 11 коп.).
Государственная пошлина в размере 7246 руб. 79 коп. (8288 руб. 90 коп. - 1042 руб. 11 коп. = 7246 руб. 79 коп.) подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.
Кроме того, в связи с частичным удовлетворением требований по жалобе, расходы ответчика по уплате государственной пошлины за ее подачу в апелляционную инстанцию возмещаются за счет истца в размере 207 руб.
Таким образом, решение суда подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2013 года по делу N А05-16160/2012 изменить в части взыскания пеней и судебных расходов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТМ" в пользу открытого акционерного общества "Центр судоремонта "Звездочка" в лице Архангельского филиала "Судоремонтный завод "Красная кузница" 14 691 руб. 60 коп. пеней и 1042 руб. 11 коп. возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТМ" в федеральный бюджет 7246 руб. 79 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.
В остальной части исковых требований о взыскании пеней отказать.
Решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2013 года по делу N А05-16160/2012 в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТМ" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Центр судоремонта "Звездочка" в лице Архангельского филиала "Судоремонтный завод "Красная кузница" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СТМ" 207 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N А05-16160/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N А05-16160/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 июля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТМ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2013 года по делу N А05-16160/2012 (судья Тюпин А.Н.),
установил:
открытое акционерное общество "Центр судоремонта "Звездочка" в лице Архангельского филиала "Судоремонтный завод "Красная кузница" (ОГРН 1082902002477; далее - Завод) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "СТМ" (ОГРН 1027804849907; далее - Общество) с иском о взыскании:
- - 265 291 руб. 88 коп. долга по арендной плате за 4 квартал 2010 года, 1, 2, 3 кварталы 2011 года по договору аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11;
- - 47 047 руб. 16 коп. пеней, начисленных за период с 01.11.2010 по 31.12.2012 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).
Решением суда от 21.01.2013 исковые требования удовлетворены. Суд также взыскал с Общества в федеральный бюджет 7246 руб. 78 коп. государственной пошлины.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что стороны расторгли договор аренды нежилого помещения по добровольному соглашению, а не в результате нарушений его условий ответчиком. При этом со стороны истца отсутствовали какие-либо претензии по неоплате суммы долга. В соглашении о расторжении договора стороны предусмотрели прекращение всех обязательств, вытекающих из договора, а также не указали на наличие какой-либо задолженности арендатора перед арендодателем по уплате арендных платежей. Кроме этого, истцом нарушен пункт 4.2.1 договора аренды, предусматривающий в течение пяти рабочих дней с момента его подписания оформить с арендатором договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги. Пунктом 5.1 названного договора определено, что арендная плата составляет 224 823 руб. 63 коп. в год (кроме того НДС 40 468 руб. 25 коп.) и уплачивается арендатором согласно выставленным счетам равными долями за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала. Указанный пункт договора истцом не исполнялся. Счета на оплату от 11.10.2010, 12.01.2011, 31.03.2011 и 01.07.2011 истец не предъявил ответчику. Указанные обстоятельства не исследованы судом первой инстанции. В связи с допущенными нарушениями пункта 5.1 договора у ответчика не возникли обязательства по уплате арендных платежей. Таким образом, требования статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.3 договора в данном случае не применяются. Данный факт судом не учтен. Также не обоснованно судом определен расчетный период пеней с 01.11.2010 по 31.12.2012 без учета расторжения договора аренды 05.10.2011. Более того, фактических арендных отношений у сторон не возникло, помещение в аренду не принималось, коммунальные услуги не оплачивались и не выставлялись, заключение договора аренды носило мнимый характер без намерения создать гражданско-правовые отношения. Именно поэтому в соглашении о расторжении стороны предусмотрели прекращение всех обязательств, вытекающих из договора, а также не указали на наличие какой-либо задолженности арендатора перед арендодателем но уплате арендных платежей. Арендодатель начиная с января 2010 года ни разу не обратился в адрес арендатора с требованиями об уплате имеющейся задолженности. Истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка.
Определением от 15.04.2013 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06.05.2013.
Определением от 06.05.2013 рассмотрение жалобы отложено на 02.07.2013.
В связи с отпуском судьи Шадриной А.Н. в составе суда произведена ее замена на судью Романову А.В. на основании статьи 18 АПК РФ и распоряжения председателя судебного состава. Об этом указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.
В судебном заседании 02.07.2013 объявлен перерыв до 03.07.2013. Информация размещена на сайте суда.
Завод в отзыве на жалобу возразил против ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, дополнительно представленные во исполнение определения суда апелляционной инстанции документы, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Заводу на праве собственности принадлежит здание блока ремонтно-механических цехов и заводоуправления, назначение - нежилое, этажность - 4, общей площадью 4258,1 кв. м, инвентарным номером 11:401:002:000156710, литеры А, А1, А2, А3, А4, А5, по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Соломбальский, улица Краснофлотская, дом 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.2009 серии 29-АК N 335740.
Завод (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.01.2010 подписали договор аренды нежилого помещения N 11.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилые помещения, расположенные по адресу: город Архангельск, улица Краснофлотская, дом 1, здание блока ремонтно-механических цехов и заводоуправления, в качестве производственных помещений, общей площадью 418,9 кв. м, согласно поэтажной схеме расположения помещений (приложение N 1).
Срок действия договора установлен сторонами с 15.01.2010 по 15.01.2015 (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 4.2.1 арендодатель обязан в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора оформить с арендатором договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В силу пункта 4.4.3 арендатор также обязан в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора оформить с арендодателем договор на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги. По окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении оплата арендных платежей, коммунальных, эксплуатационных расходов производится до момента подписания акта приема-передачи от арендатора арендодателю имущества, указанного в пункте 1.1.
Арендатор согласно пункту 4.4.17 договора обязан по окончании срока его действия или при его расторжении освободить занимаемые помещения не позднее трех рабочих дней после окончания действия договора по акту приема-передачи.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 15.01.2010 и составляет 224 823 руб. в год, кроме того НДС 40 468 руб. 25 коп., и уплачивается арендатором согласно выставленным счетам равными долями за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала.
В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 5.1, начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.3).
Стороны в пункте 7.1 предусмотрели, что все вносимые ими предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
В силу пункта 7.2 расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате штрафа и пеней, если таковые начислены.
В соответствии с пунктом 9.1 все споры и разногласия, возникающие между сторонами из настоящего договора, разрешаются путем переговоров.
В случае невозможности разрешения споров или разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Архангельской области в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке (пункт 9.2).
Факт передачи ответчику нежилых помещений в аренду подтверждается приемосдаточным актом (приложением N 2 к договору).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Стороны 03.03.2010 подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11, которым внесены дополнения в пункт 13 договора (реквизиты сторон).
Стороны 05.10.2011 подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11.
В пункте 3 соглашения указано, что его подписанием стороны подтверждают, что арендатор 05.10.2011 передал арендодателю указанные в договоре помещения по акту приема-передачи.
Соответствующий акт от 05.10.2011 о возврате помещений сторонами подписан.
По расчету истца, задолженность ответчика за пользование помещениями составила 265 291 руб. 88 коп. за 4 квартал 2010 года, 1, 2, 3 кварталы 2011 года.
Истец также начислил и предъявил ответчику в порядке пункта 6.3 договора аренды нежилого помещения неустойку в размере 47 047 руб. 16 коп. за период с 01.11.2010 по 31.12.2012.
Ненадлежащее выполнение арендатором договорных обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда в части взыскания долга по арендным платежам является законным и обоснованным, а в части взыскания пеней и судебных расходов подлежит изменению в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.
Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде недвижимого имущества, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ и договором от 15.01.2010 N 11.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 4.4.5 договора от 15.01.2010 N 11 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Представленный истцом расчет долга по арендной плате суд первой инстанции проверил, с ним согласился. Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.
По расчету истца, задолженность ответчика за пользование помещениями составила 265 291 руб. 88 коп. за 4 квартал 2010 года, 1, 2, 3 кварталы 2011 года.
Данный расчет составлен в соответствии с условиями договора до даты передачи помещений арендодателю по акту от 05.10.2011.
Объективных доказательств, свидетельствующих о внесении соответствующих платежей в спорный период, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию.
Доводы подателя жалобы относительно нарушения истцом пунктов 4.2.1 и 5.1 договора в части не оформления с арендатором договора на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а также не представления ответчику счетов на оплату аренды, не принимаются во внимание.
Размер и порядок внесения арендной платы сторонами согласован в разделе 5 договора аренды нежилого помещения от 15.01.2010 N 11. Отсутствие счетов не освобождает арендатора от внесения платы за пользование помещениями в размере, указанном в пункте 5.1 договора. Факт не оплаты такого пользования ответчик не оспаривал.
В рамках настоящего дела требования истца направлены на взыскание с ответчика арендной платы по договору от 15.01.2010 N 11, поэтому ссылка на пункт 4.2.1 не относится к существу спора.
Довод подателя жалобы о том, что в соглашении о расторжении договора стороны не указали на наличие какой-либо задолженности арендатора перед арендодателем по уплате арендных платежей, в связи с этим оснований для предъявления долга у Завода не имелось, является необоснованным. Отсутствие в соглашении названного условия не свидетельствует об отказе истца от своего права получить от ответчика плату за аренду помещения до момента его освобождения и передачи по акту.
Доводы подателя жалобы о том, что фактических арендных отношений у сторон не возникло, помещение в аренду не принималось, коммунальные услуги не оплачивались и не выставлялись, заключение договора аренды носило мнимый характер без намерения создать гражданско-правовые отношения, не принимаются во внимание как недоказанные и не соответствующие материалам дела.
Ссылка на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора является необоснованной, так как такой порядок условиями договора от 15.01.2010 N 11 не предусмотрен.
Таким образом, правовых оснований для отказа в иске в указанной части у суда первой инстанции не имелось. Требования Завода удовлетворены правомерно.
Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с решением суда в части взыскания договорной неустойки (пеней) и судебных расходов.
Из материалов дела видно, что истец также начислил и предъявил ответчику в порядке пункта 6.3 договора аренды нежилого помещения неустойку в размере 47 047 руб. 16 коп. за период с 01.11.2010 по 31.12.2012.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 соглашения от 05.10.2011 о расторжении договора от 15.01.2010 N 11 все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его подписания.
Факты подписания соглашения от 05.10.2011, расторжения договора от 15.01.2010 N 11 по данному соглашению и возврат помещений по акту от 05.10.2011 со ссылкой на соглашение от 05.10.2011 истец в отзыве на жалобу не отрицал, запрашиваемых апелляционным судом документов в судебное заседание не направил. Вместе с тем, данные документы устанавливают существенные по делу обстоятельства, истец их не представил в суд первой инстанции и не сообщил суду о том, что помещение возвращено по акту от 05.10.2011 именно в связи с заключением соглашения от 05.10.2011 о расторжении договора от 15.01.2010 N 11.
В то же время, выяснение данного обстоятельства является существенным при проверке представленного истцом расчета договорной неустойки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
В пункте 1 информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Из содержания пункта 2 соглашения от 05.10.2011 следует, что все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его подписания. При этом сведений о том, что арендатор обязан после расторжения договора уплатить договорную неустойку до момента погашения долга, возникшего в период действия договор, в соглашении отсутствуют.
С учетом этого требование о взыскании с ответчика суммы неустойки, рассчитанной за период после расторжения договора аренды, является необоснованным, поскольку в соответствии с правилами, установленными статьей 330 ГК РФ, неустойка представляет собой один из способов обеспечения обязательства и вид гражданско-правовой ответственности за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение; при прекращении самого обязательства договорная неустойка взысканию не подлежит.
Таким образом, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не установил, когда и по каким основаниям возвращены помещения истцу, и соответственно, не проверил период начисления договорной неустойки.
Поскольку договор расторгнут с 05.10.2011, помещение возвращено, стороны в соглашении от 05.10.2011 фактически отказались от обязательств по договору от 15.01.2010 N 11 с момента его подписания, начисление Заводом договорной неустойки после расторжения договора является неправомерным.
В связи с этим, исходя из имеющегося в деле расчета неустойки апелляционный суд признает обоснованным требования истца в части взыскания 14 691 руб. 60 коп. пеней за период до 05.10.2011 (6215 руб. 39 коп. + 4425 руб. 29 коп. + 2855 руб. 65 коп. + 1195 руб. 27 коп. = 14 691 руб. 60 коп.).
В остальной части иска о взыскании неустойки (пеней) следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
При цене иска 312 339 руб. 04 коп. размер государственной пошлины составляет 9246 руб. 78 коп.
Требования истца удовлетворены на 89,65% или 279 983 руб. 48 коп. (размер государственной пошлины - 8288 руб. 90 коп.).
Отказано в иске на 10,34% или 32 355 руб. 66 коп. (размер государственной пошлины - 957 руб. 89 коп.).
Из материалов дела видно, что истец при обращении в арбитражный суд уплатил только 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. С учетом частичного удовлетворения иска ответчик обязан возвратить истцу 1042 руб. 11 коп. уплаченной государственной пошлины (2000 руб. - 957 руб. 89 коп. = 1042 руб. 11 коп.).
Государственная пошлина в размере 7246 руб. 79 коп. (8288 руб. 90 коп. - 1042 руб. 11 коп. = 7246 руб. 79 коп.) подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.
Кроме того, в связи с частичным удовлетворением требований по жалобе, расходы ответчика по уплате государственной пошлины за ее подачу в апелляционную инстанцию возмещаются за счет истца в размере 207 руб.
Таким образом, решение суда подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2013 года по делу N А05-16160/2012 изменить в части взыскания пеней и судебных расходов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТМ" в пользу открытого акционерного общества "Центр судоремонта "Звездочка" в лице Архангельского филиала "Судоремонтный завод "Красная кузница" 14 691 руб. 60 коп. пеней и 1042 руб. 11 коп. возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТМ" в федеральный бюджет 7246 руб. 79 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.
В остальной части исковых требований о взыскании пеней отказать.
Решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2013 года по делу N А05-16160/2012 в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТМ" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Центр судоремонта "Звездочка" в лице Архангельского филиала "Судоремонтный завод "Красная кузница" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СТМ" 207 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)