Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Дмитровского муниципального района Московской области - Голубева И.А., доверенность от 17.10.2012
от ответчика ООО Инвестиционно-строительной компании "Спецмонтаж" - Гуревич Д.Д., доверенность от 20.08.2012
рассмотрев 09 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж", ответчика
на решение от 28 августа 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Нечаевой С.В.,
на постановление от 04 декабря 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Александровым Д.Д., Шевченко Е.Е.,
по иску Администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН 5007037993, ОГРН 1025001098264)
к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (ИНН 5007044373, ОГРН 1045001601677)
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области (далее - истец) с иском, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (далее - ответчик) о взыскании 2 523 638 руб. 73 коп., состоящих из 1 851 790 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2009 г. по 2 квартал 2012 г. (по 13.04.2012 г. включительно) и 643 845 руб. 67 коп. неустойки за период со 2 квартала 2009 г. по 2 квартал 2012 г. (по 13.06.2012 г. включительно).
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2012, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на то, что порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-03).
Согласно части 1 статьи 14 Закона от 07.06.1996 N 23/96-03 при определении арендной платы по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, применяется коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд).
Арендодатель в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 применял при определении арендной платы коэффициент вида деятельности арендатора, равный 4,2 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства (от 4 этажей)) и установленный в пункте 29 Приложения.
Между тем, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона N 23/96-03 при расчете размера арендной платы в период с момента вступления договора аренды в силу и по 31.12.2010 должен был применяться коэффициент 1.1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007).
- В обоснование подлежащего коэффициента заявитель кассационной жалобы ссылается на пункт 2.2 Устава, согласно которому основными видами его деятельности являются: производство общестроительных работ, производство электромонтажных работ, производство санитарно-технических работ, производство отделочных работ, оказание комплекса автотранспортных, транспортно-экспедиционных, автосервисных и складских услуг юридическим и физическим лицам, осуществление инвестиционной деятельности, капиталовложение в собственность, строительство, реконструкция, ремонт, реставрация, проектирование зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, оборудования и другого имущества и др. Поскольку основным видом деятельности арендатора является производственная деятельность, соответственно, при расчете размера арендной платы в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 должен был применяться коэффициент 1,1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007);
- Заявитель также ссылается на Информационное письмо об учете в ЕГРПО Дмитровского районного отдела государственной статистики от 13.04.2004 N 2/620 с отражением в нем кодов видов деятельности арендодателя; акт осмотра земельных участков от 26.04.2012, подтверждающий, по мнению заявителя, факт неосуществления ответчиком строительства многоэтажных жилых домов на земельных участках, являющихся объектами аренды по договору аренды; Закон Московской области от 22.07.2010 N 104/2010-03 "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", вступивший в силу с 01.01.2011.
Суд не учел, что истец при определении арендной платы на период с 01.01.2011 по 31.12.2011 не применил коэффициент 1,5 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства). Согласно расчету арендной платы на 2011 год, предоставленному истцом при определении истцом арендной платы был применен коэффициент, равный 1.
Таким образом, действия истца при определении арендной платы на 2011 года сами по себе опосредованно подтверждают, что истец допустил ошибку при расчете арендной платы в предыдущие периоды.
Расчет арендной платы, приведенный в договоре аренды, распространяется согласно пункту 3.3 договора аренды только на период с 01.12.2007 по 31.12.2007. Поэтому на момент государственной регистрации договора условие об арендной плате сторонами согласовано не было.
Согласно пункту 3.2 договора аренды расчет арендной платы производится на дату заключения договора аренды и пересматривается арендодателем ежегодно, в том числе, с учетом вида деятельности арендатора.
В кассационной жалобе приводится довод о непредставлении истцом доказательств соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора (размера арендной платы и механизма его исчисления), а также государственной регистрации изменений в договор.
Между тем, договор аренды не содержал в себе условие о размере арендной платы на момент его заключения, а Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежало, по мнению заявителя, обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, оснований для применения.
В карточке лицевого счета, на которую ссылается суд как на расчет арендной платы и неустойки, не содержится информации о размере примененного коэффициента вида деятельности, иные сведения, необходимые для расчета размера арендной платы и размера неустойки. Иного расчета истец в материалы дела не представил, а исковое заявление и возражение на отзыв, уточненное заявление не могут быть квалифицированы, как полагает ответчик, в качестве доказательств в силу статьи 65 АПК РФ.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Суд отказывает в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу и приложенных к отзыву документов. При этом судебная коллегия учитывает мнения представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения ходатайства истца в связи с неполучением ответчиком отзыва на кассационную жалобу, принимает во внимание непредставление истцом доказательств направления отзыва на кассационную жалобу ответчику и отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по приобщению к материалов дела каких-либо доказательств по делу, которым оценка нижестоящими судами не давалась.
Представленный Администрацией отзыв на кассационную жалобу (на 6-ти листах) подлежит возврату истцу, как не соответствующий требованиям предъявленных к установленному статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядку направления документа.
В соответствии с ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права, должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
Исходя из содержания названных норм, суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судами нижестоящих инстанций, и давать оценку документам, которые не представлялись стороной и соответственно не оценивались судами.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст. ст. 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной возвращает приложенные к отзыву на кассационную жалобу документы (всего на 38 листах).
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на них, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.12.2007 г. на основании постановления Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 18.12.2007 г. N 6105-П между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО Инвестиционно-строительной компанией "Спецмонтаж" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 659-д.
В соответствии с п. 1 договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010902:136, площадью 3 824 кв. м, в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 15, а также земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010902:154 площадью 4 629 кв. м, в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 10 "б" (далее - Участки).
Земельные участки предоставляются для строительства группы многоэтажных жилых домов (в составе 5 мкр.) (пункт 1.3 Договора аренды).
Пунктами 2.1 и 2.4 договора аренды установлено, что срок действия договора с 18.12.2007 г. по 30.11.2010 г., по истечении срока действия договора, он может быть продлен по договоренности сторон.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Московской области 15.02.2008 г., что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права от 15.02.2008 г. N 04/001/2008-081.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 3 договора аренды арендная плата за земельные участки вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Расчет арендной платы производится на дату заключения настоящего договора и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом изменения базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земли в год, площади земельного участка, зональности территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком.
Суд установил, что арендная плата за период с 01.12.2007 г. по 31.12.2007 г. составила 63 135,46 руб. Арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Арендодатель вправе пересматривать величину арендной платы с учетом изменения в установленном законом порядке базовой ставки арендной платы, при этом, официальным уведомлением об изменении арендной платы является публикация соответствующего объявления в газете "Дмитровский вестник". Изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка или вида деятельности арендатора оформляются дополнительным соглашением, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 4.1.4 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате, которая, как полагает истец, подлежит взысканию с ответчика.
Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика претензии (от 28.04.2010 г. N 999, от 23.08.2010 г. N 2012, от 28.11.2011 г. N 2424 о погашении образовавшейся у него задолженности.
В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции на момент осуществления расчета арендной платы на 2008 и 2009 годы) расчет арендной платы осуществлялся по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,
где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
- Пкд - повышающий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись следующие коэффициенты, которые были установлены на 2008 и 2009 годы:
- Аб = 26,68 руб. за 1 кв. м в год (в соответствии с приложением N 5 к Закону Московской области от 24.10.2007 года N 186/2007-03 "О бюджете Московской области на 2008 год" и в соответствии с Законом Московской области от 19.09.2008 года N 126/2008-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2009 год");
- Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области");
- Пкд = 1 (в соответствии с п. 22 Приложения N 1 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 20.05.2005 года N 468/86 - земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства от 4 этажей);
- Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 24.12.2004 года N 408/75);
- Учитывая площадь переданных в аренду земельных участков - 3 824 кв. м и 4 629 кв. м, размер арендной платы за их использование в 2008 году составил 947 209 руб. 36 коп., а за период с 15.02.2008 года по 31.12.2008 года - 830 109 руб. 31 коп., за 2009 год - 947 209 руб. 37 коп.
В соответствии с пп. 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" расчет арендной платы за 2010 год, осуществлялся по вышеуказанной формуле, при расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись коэффициенты, которые были установлены на 2010 год:
- Аб = 26,68 руб. за 1 кв. м в год (в соответствии с Законом Московской области от 26.09.2009 года N 109/2009-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2010 год");
- Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области");
- Пкд = 1 (в соответствии с п. 23 Приложения N 1 к Решению Совета депутатов от 26.11.2009 года N 491/73 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Дмитровского муниципального района Московской области");
- Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к Решению Совета депутатов от 26.11.2009 года N 491/73 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Дмитровского муниципального района Московской области");
- Таким образом, размер арендной платы за использование земельных участков в 2010 году составил 947 209,37 рублей.
В связи с вступлением с 01 января 2011 года в силу пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которому арендная плата, определяемая в порядке, установленном пунктом 3 части 1 настоящей статьи, за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, за 1 кв. метр в год не может превышать максимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа, установленного Законом Московской области о базовом размере арендной платы, в 2011 году, максимальное значение базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа по Дмитровскому муниципальному району составляло 31,36 руб. (в соответствии с Законом Московской области от 15.07.2010 года N 92/2010-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2011 год").
Расчет арендной платы за 2011 - 2012 год осуществлялся по формуле:
Апл = 31,36 руб. за 1 кв. м в год x 3824 кв. м и 4629 кв. м = 265 086,08 рублей.
Указанные данные за вышеназванные периоды отражены в карточках лицевого счета, которые имеются в материалах дела.
Учитывая, что 15 февраля 2012 года истек трехлетний срок с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объекта недвижимости на данных земельных участках, арендная плата установлена в соответствии с пунктом 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Согласно расчету общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 1 851 790,31 руб., с которой суд согласился, признав его правильным.
При рассмотрении спора суды приняли во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 11487/09 по делу N А59-2525/07-С9 (С-5), согласно которой увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору, а также нормы п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми при установлении цен на определенные товары (работы, услуги) уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены ...., стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Выводы судов первой и апелляционной инстанции не противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике (Дела Арбитражного суда Московской области N А41-4320/12, А41-4321/12, А41-4324/12, А41-4332/12.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.
Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.
В нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие своевременное исполнение своих обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены суды на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска.
В кассационной жалобе ответчик приводит довод об отсутствии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды, ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды N 659-д от 26.12.2007.
Между тем, при условии фактического использования арендованного имущества, что подтверждается материалами дела и установлено судами, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что участки были предоставлены для проектирования объектов, а не для их строительства, и соответственно истцом при определении арендной платы был применен неверный коэффициент, был рассмотрен в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку договор был заключен на основании Постановления N 6105-П от 18.12.2007 г. "О предоставлении земельных участков в аренду ООО Инвестиционно-строительной компании "СПЕЦМОНТАЖ" для строительства группы многоэтажных жилых домов в г. Дмитрове"; в пункте 1.3 договора также указано, что участки передаются для строительства многоэтажных жилых домов.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение от 28 августа 2012 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 04 декабря 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-4319/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А41-4319/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А41-4319/12
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Дмитровского муниципального района Московской области - Голубева И.А., доверенность от 17.10.2012
от ответчика ООО Инвестиционно-строительной компании "Спецмонтаж" - Гуревич Д.Д., доверенность от 20.08.2012
рассмотрев 09 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж", ответчика
на решение от 28 августа 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Нечаевой С.В.,
на постановление от 04 декабря 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Александровым Д.Д., Шевченко Е.Е.,
по иску Администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ИНН 5007037993, ОГРН 1025001098264)
к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (ИНН 5007044373, ОГРН 1045001601677)
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области (далее - истец) с иском, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (далее - ответчик) о взыскании 2 523 638 руб. 73 коп., состоящих из 1 851 790 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2009 г. по 2 квартал 2012 г. (по 13.04.2012 г. включительно) и 643 845 руб. 67 коп. неустойки за период со 2 квартала 2009 г. по 2 квартал 2012 г. (по 13.06.2012 г. включительно).
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2012, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на то, что порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-03).
Согласно части 1 статьи 14 Закона от 07.06.1996 N 23/96-03 при определении арендной платы по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, применяется коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд).
Арендодатель в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 применял при определении арендной платы коэффициент вида деятельности арендатора, равный 4,2 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства (от 4 этажей)) и установленный в пункте 29 Приложения.
Между тем, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона N 23/96-03 при расчете размера арендной платы в период с момента вступления договора аренды в силу и по 31.12.2010 должен был применяться коэффициент 1.1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007).
- В обоснование подлежащего коэффициента заявитель кассационной жалобы ссылается на пункт 2.2 Устава, согласно которому основными видами его деятельности являются: производство общестроительных работ, производство электромонтажных работ, производство санитарно-технических работ, производство отделочных работ, оказание комплекса автотранспортных, транспортно-экспедиционных, автосервисных и складских услуг юридическим и физическим лицам, осуществление инвестиционной деятельности, капиталовложение в собственность, строительство, реконструкция, ремонт, реставрация, проектирование зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, оборудования и другого имущества и др. Поскольку основным видом деятельности арендатора является производственная деятельность, соответственно, при расчете размера арендной платы в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 должен был применяться коэффициент 1,1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007);
- Заявитель также ссылается на Информационное письмо об учете в ЕГРПО Дмитровского районного отдела государственной статистики от 13.04.2004 N 2/620 с отражением в нем кодов видов деятельности арендодателя; акт осмотра земельных участков от 26.04.2012, подтверждающий, по мнению заявителя, факт неосуществления ответчиком строительства многоэтажных жилых домов на земельных участках, являющихся объектами аренды по договору аренды; Закон Московской области от 22.07.2010 N 104/2010-03 "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", вступивший в силу с 01.01.2011.
Суд не учел, что истец при определении арендной платы на период с 01.01.2011 по 31.12.2011 не применил коэффициент 1,5 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства). Согласно расчету арендной платы на 2011 год, предоставленному истцом при определении истцом арендной платы был применен коэффициент, равный 1.
Таким образом, действия истца при определении арендной платы на 2011 года сами по себе опосредованно подтверждают, что истец допустил ошибку при расчете арендной платы в предыдущие периоды.
Расчет арендной платы, приведенный в договоре аренды, распространяется согласно пункту 3.3 договора аренды только на период с 01.12.2007 по 31.12.2007. Поэтому на момент государственной регистрации договора условие об арендной плате сторонами согласовано не было.
Согласно пункту 3.2 договора аренды расчет арендной платы производится на дату заключения договора аренды и пересматривается арендодателем ежегодно, в том числе, с учетом вида деятельности арендатора.
В кассационной жалобе приводится довод о непредставлении истцом доказательств соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора (размера арендной платы и механизма его исчисления), а также государственной регистрации изменений в договор.
Между тем, договор аренды не содержал в себе условие о размере арендной платы на момент его заключения, а Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежало, по мнению заявителя, обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, оснований для применения.
В карточке лицевого счета, на которую ссылается суд как на расчет арендной платы и неустойки, не содержится информации о размере примененного коэффициента вида деятельности, иные сведения, необходимые для расчета размера арендной платы и размера неустойки. Иного расчета истец в материалы дела не представил, а исковое заявление и возражение на отзыв, уточненное заявление не могут быть квалифицированы, как полагает ответчик, в качестве доказательств в силу статьи 65 АПК РФ.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Суд отказывает в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу и приложенных к отзыву документов. При этом судебная коллегия учитывает мнения представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения ходатайства истца в связи с неполучением ответчиком отзыва на кассационную жалобу, принимает во внимание непредставление истцом доказательств направления отзыва на кассационную жалобу ответчику и отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по приобщению к материалов дела каких-либо доказательств по делу, которым оценка нижестоящими судами не давалась.
Представленный Администрацией отзыв на кассационную жалобу (на 6-ти листах) подлежит возврату истцу, как не соответствующий требованиям предъявленных к установленному статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядку направления документа.
В соответствии с ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права, должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
Исходя из содержания названных норм, суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судами нижестоящих инстанций, и давать оценку документам, которые не представлялись стороной и соответственно не оценивались судами.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст. ст. 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной возвращает приложенные к отзыву на кассационную жалобу документы (всего на 38 листах).
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на них, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.12.2007 г. на основании постановления Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 18.12.2007 г. N 6105-П между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО Инвестиционно-строительной компанией "Спецмонтаж" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 659-д.
В соответствии с п. 1 договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010902:136, площадью 3 824 кв. м, в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 15, а также земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010902:154 площадью 4 629 кв. м, в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 10 "б" (далее - Участки).
Земельные участки предоставляются для строительства группы многоэтажных жилых домов (в составе 5 мкр.) (пункт 1.3 Договора аренды).
Пунктами 2.1 и 2.4 договора аренды установлено, что срок действия договора с 18.12.2007 г. по 30.11.2010 г., по истечении срока действия договора, он может быть продлен по договоренности сторон.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Московской области 15.02.2008 г., что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права от 15.02.2008 г. N 04/001/2008-081.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 3 договора аренды арендная плата за земельные участки вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Расчет арендной платы производится на дату заключения настоящего договора и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом изменения базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земли в год, площади земельного участка, зональности территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком.
Суд установил, что арендная плата за период с 01.12.2007 г. по 31.12.2007 г. составила 63 135,46 руб. Арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Арендодатель вправе пересматривать величину арендной платы с учетом изменения в установленном законом порядке базовой ставки арендной платы, при этом, официальным уведомлением об изменении арендной платы является публикация соответствующего объявления в газете "Дмитровский вестник". Изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка или вида деятельности арендатора оформляются дополнительным соглашением, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 4.1.4 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате, которая, как полагает истец, подлежит взысканию с ответчика.
Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика претензии (от 28.04.2010 г. N 999, от 23.08.2010 г. N 2012, от 28.11.2011 г. N 2424 о погашении образовавшейся у него задолженности.
В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции на момент осуществления расчета арендной платы на 2008 и 2009 годы) расчет арендной платы осуществлялся по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,
где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
- Пкд - повышающий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись следующие коэффициенты, которые были установлены на 2008 и 2009 годы:
- Аб = 26,68 руб. за 1 кв. м в год (в соответствии с приложением N 5 к Закону Московской области от 24.10.2007 года N 186/2007-03 "О бюджете Московской области на 2008 год" и в соответствии с Законом Московской области от 19.09.2008 года N 126/2008-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2009 год");
- Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области");
- Пкд = 1 (в соответствии с п. 22 Приложения N 1 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 20.05.2005 года N 468/86 - земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства от 4 этажей);
- Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 24.12.2004 года N 408/75);
- Учитывая площадь переданных в аренду земельных участков - 3 824 кв. м и 4 629 кв. м, размер арендной платы за их использование в 2008 году составил 947 209 руб. 36 коп., а за период с 15.02.2008 года по 31.12.2008 года - 830 109 руб. 31 коп., за 2009 год - 947 209 руб. 37 коп.
В соответствии с пп. 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" расчет арендной платы за 2010 год, осуществлялся по вышеуказанной формуле, при расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись коэффициенты, которые были установлены на 2010 год:
- Аб = 26,68 руб. за 1 кв. м в год (в соответствии с Законом Московской области от 26.09.2009 года N 109/2009-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2010 год");
- Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области");
- Пкд = 1 (в соответствии с п. 23 Приложения N 1 к Решению Совета депутатов от 26.11.2009 года N 491/73 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Дмитровского муниципального района Московской области");
- Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к Решению Совета депутатов от 26.11.2009 года N 491/73 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Дмитровского муниципального района Московской области");
- Таким образом, размер арендной платы за использование земельных участков в 2010 году составил 947 209,37 рублей.
В связи с вступлением с 01 января 2011 года в силу пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которому арендная плата, определяемая в порядке, установленном пунктом 3 части 1 настоящей статьи, за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, за 1 кв. метр в год не может превышать максимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа, установленного Законом Московской области о базовом размере арендной платы, в 2011 году, максимальное значение базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального района, городского округа по Дмитровскому муниципальному району составляло 31,36 руб. (в соответствии с Законом Московской области от 15.07.2010 года N 92/2010-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2011 год").
Расчет арендной платы за 2011 - 2012 год осуществлялся по формуле:
Апл = 31,36 руб. за 1 кв. м в год x 3824 кв. м и 4629 кв. м = 265 086,08 рублей.
Указанные данные за вышеназванные периоды отражены в карточках лицевого счета, которые имеются в материалах дела.
Учитывая, что 15 февраля 2012 года истек трехлетний срок с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объекта недвижимости на данных земельных участках, арендная плата установлена в соответствии с пунктом 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Согласно расчету общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 1 851 790,31 руб., с которой суд согласился, признав его правильным.
При рассмотрении спора суды приняли во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 11487/09 по делу N А59-2525/07-С9 (С-5), согласно которой увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору, а также нормы п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми при установлении цен на определенные товары (работы, услуги) уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены ...., стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Выводы судов первой и апелляционной инстанции не противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике (Дела Арбитражного суда Московской области N А41-4320/12, А41-4321/12, А41-4324/12, А41-4332/12.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.
Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.
В нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие своевременное исполнение своих обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены суды на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска.
В кассационной жалобе ответчик приводит довод об отсутствии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды, ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды N 659-д от 26.12.2007.
Между тем, при условии фактического использования арендованного имущества, что подтверждается материалами дела и установлено судами, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что участки были предоставлены для проектирования объектов, а не для их строительства, и соответственно истцом при определении арендной платы был применен неверный коэффициент, был рассмотрен в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку договор был заключен на основании Постановления N 6105-П от 18.12.2007 г. "О предоставлении земельных участков в аренду ООО Инвестиционно-строительной компании "СПЕЦМОНТАЖ" для строительства группы многоэтажных жилых домов в г. Дмитрове"; в пункте 1.3 договора также указано, что участки передаются для строительства многоэтажных жилых домов.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение от 28 августа 2012 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 04 декабря 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-4319/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)