Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ашхана" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2013 по делу N А07-19939/2012 (судья Хомутова С.И.).
Муниципальное бюджетное учреждение по благоустройству Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ашхана" (далее - ООО "Ашхана", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 87 051 руб. 50 коп., освобождении ответчиком арендуемого помещения (с учетом уточнения исковых требований и отказа от части требований, т. 2, л.д. 57-60, 74).
ООО "Ашхана" обратилось со встречным иском о понуждении заключить договор аренды - выполнить действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения площадью 80,8 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная 2а: обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды, представить в адрес регистрирующего органа кадастровый паспорт на занимаемые помещения и земельный участок, согласие собственника на заключение договора аренды, идентифицировать объект аренды, указав номера помещений, этаж и литер; о взыскании прямых убытков в размере 65 000 руб. - суммы, затраченной на уплату государственной пошлины при государственной регистрации договора аренды, суммы затрат на представителя при регистрации договора аренды в размере 50 000 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2013 (резолютивная часть объявлена 23.05.2013) исковые требования Учреждения удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга в размере 87 051 руб. 50 коп.; ответчик обязан освободить объект муниципального фонда: помещение для общественного питания работников учреждения (столовая), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, общей площадью 80,8 кв. м. В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Ашхана" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Ашхана" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить встречные исковые требования ООО "Ашхана".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда о том, что ООО "Ашхана" не доказан факт уклонения Учреждения от государственной регистрации договора аренды. Так, ответчик обращался в адрес Учреждения с письмом от 02.08.2012, в котором указал на необходимость государственной регистрации договора аренды и сообщил о необходимости получения кадастрового паспорта. Учреждение данное письмо проигнорировало, никаких действий для сбора документов по регистрации договора не произвело.
Учреждения представило возражения на апелляционную жалобу, в которых просило оставить решение суда без изменений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, истцу на праве оперативного управления принадлежит нежилое строение - столовая, одноэтажное, общей площадью 168,1 кв. м, литер Ж, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02 АА N 271990 от 08.06.2004 (т. 2, л.д. 7).
Сторонами по делу 20.02.2012 по результатам проведения аукциона на заключение договора аренды (т. 1, л.д. 112-114) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1, по условиям которого Учреждение на основании итогового протокола о результатах торгов от 09.02.2012 передает, а ООО "Ашхана" принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - помещение для общественного питания работников учреждения (столовая), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, общей площадью 80,8 кв. м, в целях общественного питания (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 25-29).
Арендная плата вносится арендатором равными платежами по 43 195 руб. ежемесячно, за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора).
Срок договора - 5 лет (пункт 7.2 договора).
Помещение передано ООО "Ашхана" по акту приема-передачи от 20.02.2012 (т. 1, л.д. 30).
Договор в установленном порядке не был зарегистрирован, так как в его государственной регистрации в ответ на заявление о регистрации ООО "Ашхана" было отказано в связи с тем, что на государственную регистрацию договора аренды не представлен кадастровый паспорт на арендуемое помещение, учредительные документы ООО "Ашхана", предмет договора не определен - не указаны номера помещений, передаваемых в аренду, этаж и литер, не представлено согласие собственника на распоряжение имуществом (т. 1, л.д. 83, 84).
02 августа 2012 года ответчик направил в адрес истца письмо N 1-32, в котором сообщил, что договор аренды был возвращен регистрирующим органом из-за многочисленных грубых нарушений в нем, невозможности идентификации предмета договора, отсутствия кадастрового паспорта и согласия собственника имущества (т. 1, л.д. 73).
10 октября 2012 года Учреждение направило в адрес ООО "Ашхана" претензию N 1418 (т. 1, л.д. 24) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным и коммунальным платежам в срок до 01.11.2012.
Однако указанные требования ответчиком не выполнены, что явилось основанием для обращения Учреждения с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования Учреждения в части, арбитражный суд первой инстанции указал, что ответчик пользовался имуществом истца, оплату арендных платежей по договору от 20.02.2012 N 1 производил не в полном объеме. Однако, поскольку договор аренды от 20.02.2012 N 1 в отсутствие государственной регистрации является незаключенным, то у ответчика отсутствуют законные основания для использования переданных помещений. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции указал, что в материалы дела ООО "Ашхана" не представило доказательства того, что оно обращалось к Учреждению с требованием зарегистрировать договор аренды либо представить для этого пакет документов, а Учреждение уклонялось от указанных действий. Кроме того, суд отметил, что требование о государственной регистрации договора может быть удовлетворено, если сам договор по содержанию в полной мере соответствует действующему законодательству, однако в договоре от 20.02.2012 N 1 отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать предмет аренды, на что регистрирующим органом указано в отказе в государственной регистрации. Также суд указал на отсутствие причинно-следственной связи между действиями Учреждения и затратами ответчика на оплату услуг представителя при подаче документов на государственную регистрацию договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что ответчику в пользование было передано помещение, которое стороны имели в виду при подписании договора аренды от 20.02.2012 N 1.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчик доказательства оплаты за пользование имуществом истца в спорный период не представил, доводы о неверном расчете истцом суммы исковых требований (т. 2, л.д. 51) не привел.
Исковые требования в части суммы задолженности за пользование имуществом исчислены истцом на основании условий договора аренды от 20.02.2012 N 1, подписанного обеими сторонами.
Более того, ответчик частично оплачивал задолженность за пользование имуществом.
В силу изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Учреждения в части взыскания суммы задолженности за пользование ответчиком имуществом истца.
Также ввиду того, что договор аренды от 20.02.2012 N 1 не зарегистрирован в установленном порядке, у ответчика отсутствуют законные основания для использования переданного ему помещения.
Соответственно, в обжалуемом решении верно удовлетворено требование истца об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
Встречный иск ООО "Ашхана" арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения в силу следующего.
В обоснование встречного иска ООО "Ашхана" сослалось, в том числе на норму пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требования ООО "Ашхана" об обязании Учреждения заключить договор аренды нежилого помещения площадью 80,8 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная 2а, в том числе с выполнением действий по указанию номера помещений, этажа и литеры.
Так, как отмечено выше, договор аренды от 20.02.2012 N 1 стороны подписали по результатам проведения аукциона на заключение договора аренды.
Между тем, из представленных в материалы дела документов по проведению аукциона следует, что лот N 2 был описан как право на заключение договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, год постройки - 1996, износ - 10%, высота помещений - 3,05 м, общая площадь 80,8 кв. м, целевое назначение - помещение для общественного питания для работников учреждения (столовая).
Какие-либо иные характеристики (номера помещений на поэтажном плане, обозначение этих помещений на поэтажном плане) в аукционной документации отсутствуют.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в оперативном управлении истца находится нежилое строение - столовая, одноэтажное, общей площадью 168,1 кв. м, литер Ж, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а.
Таким образом, у арбитражного суда отсутствует возможность из представленных в материалы дела документов идентифицировать помещение, которое выставлялось на указанные торги с целью заключения договора аренды, как по площади, так и по назначению объекта.
При этом в договоре аренды от 20.02.2012 N 1 стороны указали его предмет также как и в аукционной документации.
Основания понудить Учреждение заключить с ответчиком договор аренды с указанием номеров помещений, этажа и литеры, как требует ООО "Ашхана", которые отсутствовали в аукционной документации (иное ООО "Ашхана" не доказано), у суда отсутствуют.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно отметил, что требование о государственной регистрации договора может быть удовлетворено, если сам договор по содержанию в полной мере соответствует действующему законодательству.
Однако, как указано ранее, в договоре от 20.02.2012 N 1 отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать предмет аренды, на что регистрирующим органом указано в отказе в государственной регистрации договора.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования ООО "Ашхана" о государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом, сделанным в обжалуемом решении, о том, что ответчик не представил доказательства уклонения Учреждения от государственной регистрации договора аренды.
Так, в письме от 02.08.2012 N 1-32 ответчик сообщил истцу, что договор аренды был возвращен регистрирующим органом из-за многочисленных грубых нарушений в нем, невозможности идентификации предмета договора, отсутствия кадастрового паспорта и согласия собственника имущества. Между тем, какое-либо требование к Учреждению о представлении документов для государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1 в данном письме не содержится.
Какие-либо иные письма, свидетельствующие об уклонении Учреждения от государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1, ответчиком в материалы дела не представлены.
В связи с указанным не представляется возможным установить, что документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, не были представлены в регистрирующий орган исключительно по вине Учреждения.
При этом в материалах дела имеется письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.08.2011 N КС-11048, в котором Учреждению дается согласие на передачу имущества в аренду с условием проведения торгов (т. 1, л.д. 139).
Также следует отметить, что в государственной регистрации договора аренды ответчику было отказано и по иному основанию: непредставление заявителем при регистрации учредительных документов ООО "Ашхана".
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В предмет доказывания по делам данной категории входят факт причинения убытков, причинная связь между незаконными действиями и наступившим вредом, факт нарушения права, размер убытков. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при установлении в совокупности всех указанных элементов ответственности.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Учреждения убытков в пользу ООО "Ашхана".
Так, в качестве убытков ООО "Ашхана" заявило суммы, затраченные на уплату государственной пошлины при регистрации договора аренды, затрат на представителя при регистрации договора аренды в сумме 50 000 руб.
Между тем, из материалов дела не следует, что в государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1 ответчику было отказано исключительно по вине Учреждения.
Так, в названном договоре на какую-либо из сторон обязанность по государственной регистрации договора не была возложена.
Договор аренды от 20.02.2012 N 1 был подписан, в том числе ответчиком.
Также арбитражный суд первой инстанции обоснованно отметил, что, привлекая для государственной регистрации договора аренды представителя, ООО "Ашхана" действовало исключительно своей волей и в своем интересе. Соответственно, расходы на такого представителя не могут быть возложены на иное лицо.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Ашхана".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2013 по делу N А07-19939/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ашхана" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2013 N 18АП-7119/2013 ПО ДЕЛУ N А07-19939/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. N 18АП-7119/2013
Дело N А07-19939/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ашхана" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2013 по делу N А07-19939/2012 (судья Хомутова С.И.).
Муниципальное бюджетное учреждение по благоустройству Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ашхана" (далее - ООО "Ашхана", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 87 051 руб. 50 коп., освобождении ответчиком арендуемого помещения (с учетом уточнения исковых требований и отказа от части требований, т. 2, л.д. 57-60, 74).
ООО "Ашхана" обратилось со встречным иском о понуждении заключить договор аренды - выполнить действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения площадью 80,8 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная 2а: обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды, представить в адрес регистрирующего органа кадастровый паспорт на занимаемые помещения и земельный участок, согласие собственника на заключение договора аренды, идентифицировать объект аренды, указав номера помещений, этаж и литер; о взыскании прямых убытков в размере 65 000 руб. - суммы, затраченной на уплату государственной пошлины при государственной регистрации договора аренды, суммы затрат на представителя при регистрации договора аренды в размере 50 000 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2013 (резолютивная часть объявлена 23.05.2013) исковые требования Учреждения удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга в размере 87 051 руб. 50 коп.; ответчик обязан освободить объект муниципального фонда: помещение для общественного питания работников учреждения (столовая), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, общей площадью 80,8 кв. м. В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Ашхана" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Ашхана" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить встречные исковые требования ООО "Ашхана".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда о том, что ООО "Ашхана" не доказан факт уклонения Учреждения от государственной регистрации договора аренды. Так, ответчик обращался в адрес Учреждения с письмом от 02.08.2012, в котором указал на необходимость государственной регистрации договора аренды и сообщил о необходимости получения кадастрового паспорта. Учреждение данное письмо проигнорировало, никаких действий для сбора документов по регистрации договора не произвело.
Учреждения представило возражения на апелляционную жалобу, в которых просило оставить решение суда без изменений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, истцу на праве оперативного управления принадлежит нежилое строение - столовая, одноэтажное, общей площадью 168,1 кв. м, литер Ж, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02 АА N 271990 от 08.06.2004 (т. 2, л.д. 7).
Сторонами по делу 20.02.2012 по результатам проведения аукциона на заключение договора аренды (т. 1, л.д. 112-114) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1, по условиям которого Учреждение на основании итогового протокола о результатах торгов от 09.02.2012 передает, а ООО "Ашхана" принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - помещение для общественного питания работников учреждения (столовая), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, общей площадью 80,8 кв. м, в целях общественного питания (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 25-29).
Арендная плата вносится арендатором равными платежами по 43 195 руб. ежемесячно, за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора).
Срок договора - 5 лет (пункт 7.2 договора).
Помещение передано ООО "Ашхана" по акту приема-передачи от 20.02.2012 (т. 1, л.д. 30).
Договор в установленном порядке не был зарегистрирован, так как в его государственной регистрации в ответ на заявление о регистрации ООО "Ашхана" было отказано в связи с тем, что на государственную регистрацию договора аренды не представлен кадастровый паспорт на арендуемое помещение, учредительные документы ООО "Ашхана", предмет договора не определен - не указаны номера помещений, передаваемых в аренду, этаж и литер, не представлено согласие собственника на распоряжение имуществом (т. 1, л.д. 83, 84).
02 августа 2012 года ответчик направил в адрес истца письмо N 1-32, в котором сообщил, что договор аренды был возвращен регистрирующим органом из-за многочисленных грубых нарушений в нем, невозможности идентификации предмета договора, отсутствия кадастрового паспорта и согласия собственника имущества (т. 1, л.д. 73).
10 октября 2012 года Учреждение направило в адрес ООО "Ашхана" претензию N 1418 (т. 1, л.д. 24) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным и коммунальным платежам в срок до 01.11.2012.
Однако указанные требования ответчиком не выполнены, что явилось основанием для обращения Учреждения с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования Учреждения в части, арбитражный суд первой инстанции указал, что ответчик пользовался имуществом истца, оплату арендных платежей по договору от 20.02.2012 N 1 производил не в полном объеме. Однако, поскольку договор аренды от 20.02.2012 N 1 в отсутствие государственной регистрации является незаключенным, то у ответчика отсутствуют законные основания для использования переданных помещений. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции указал, что в материалы дела ООО "Ашхана" не представило доказательства того, что оно обращалось к Учреждению с требованием зарегистрировать договор аренды либо представить для этого пакет документов, а Учреждение уклонялось от указанных действий. Кроме того, суд отметил, что требование о государственной регистрации договора может быть удовлетворено, если сам договор по содержанию в полной мере соответствует действующему законодательству, однако в договоре от 20.02.2012 N 1 отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать предмет аренды, на что регистрирующим органом указано в отказе в государственной регистрации. Также суд указал на отсутствие причинно-следственной связи между действиями Учреждения и затратами ответчика на оплату услуг представителя при подаче документов на государственную регистрацию договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что ответчику в пользование было передано помещение, которое стороны имели в виду при подписании договора аренды от 20.02.2012 N 1.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчик доказательства оплаты за пользование имуществом истца в спорный период не представил, доводы о неверном расчете истцом суммы исковых требований (т. 2, л.д. 51) не привел.
Исковые требования в части суммы задолженности за пользование имуществом исчислены истцом на основании условий договора аренды от 20.02.2012 N 1, подписанного обеими сторонами.
Более того, ответчик частично оплачивал задолженность за пользование имуществом.
В силу изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Учреждения в части взыскания суммы задолженности за пользование ответчиком имуществом истца.
Также ввиду того, что договор аренды от 20.02.2012 N 1 не зарегистрирован в установленном порядке, у ответчика отсутствуют законные основания для использования переданного ему помещения.
Соответственно, в обжалуемом решении верно удовлетворено требование истца об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
Встречный иск ООО "Ашхана" арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения в силу следующего.
В обоснование встречного иска ООО "Ашхана" сослалось, в том числе на норму пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требования ООО "Ашхана" об обязании Учреждения заключить договор аренды нежилого помещения площадью 80,8 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная 2а, в том числе с выполнением действий по указанию номера помещений, этажа и литеры.
Так, как отмечено выше, договор аренды от 20.02.2012 N 1 стороны подписали по результатам проведения аукциона на заключение договора аренды.
Между тем, из представленных в материалы дела документов по проведению аукциона следует, что лот N 2 был описан как право на заключение договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а, год постройки - 1996, износ - 10%, высота помещений - 3,05 м, общая площадь 80,8 кв. м, целевое назначение - помещение для общественного питания для работников учреждения (столовая).
Какие-либо иные характеристики (номера помещений на поэтажном плане, обозначение этих помещений на поэтажном плане) в аукционной документации отсутствуют.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в оперативном управлении истца находится нежилое строение - столовая, одноэтажное, общей площадью 168,1 кв. м, литер Ж, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Трамвайная 2а.
Таким образом, у арбитражного суда отсутствует возможность из представленных в материалы дела документов идентифицировать помещение, которое выставлялось на указанные торги с целью заключения договора аренды, как по площади, так и по назначению объекта.
При этом в договоре аренды от 20.02.2012 N 1 стороны указали его предмет также как и в аукционной документации.
Основания понудить Учреждение заключить с ответчиком договор аренды с указанием номеров помещений, этажа и литеры, как требует ООО "Ашхана", которые отсутствовали в аукционной документации (иное ООО "Ашхана" не доказано), у суда отсутствуют.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно отметил, что требование о государственной регистрации договора может быть удовлетворено, если сам договор по содержанию в полной мере соответствует действующему законодательству.
Однако, как указано ранее, в договоре от 20.02.2012 N 1 отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать предмет аренды, на что регистрирующим органом указано в отказе в государственной регистрации договора.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования ООО "Ашхана" о государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом, сделанным в обжалуемом решении, о том, что ответчик не представил доказательства уклонения Учреждения от государственной регистрации договора аренды.
Так, в письме от 02.08.2012 N 1-32 ответчик сообщил истцу, что договор аренды был возвращен регистрирующим органом из-за многочисленных грубых нарушений в нем, невозможности идентификации предмета договора, отсутствия кадастрового паспорта и согласия собственника имущества. Между тем, какое-либо требование к Учреждению о представлении документов для государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1 в данном письме не содержится.
Какие-либо иные письма, свидетельствующие об уклонении Учреждения от государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1, ответчиком в материалы дела не представлены.
В связи с указанным не представляется возможным установить, что документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, не были представлены в регистрирующий орган исключительно по вине Учреждения.
При этом в материалах дела имеется письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.08.2011 N КС-11048, в котором Учреждению дается согласие на передачу имущества в аренду с условием проведения торгов (т. 1, л.д. 139).
Также следует отметить, что в государственной регистрации договора аренды ответчику было отказано и по иному основанию: непредставление заявителем при регистрации учредительных документов ООО "Ашхана".
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В предмет доказывания по делам данной категории входят факт причинения убытков, причинная связь между незаконными действиями и наступившим вредом, факт нарушения права, размер убытков. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при установлении в совокупности всех указанных элементов ответственности.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Учреждения убытков в пользу ООО "Ашхана".
Так, в качестве убытков ООО "Ашхана" заявило суммы, затраченные на уплату государственной пошлины при регистрации договора аренды, затрат на представителя при регистрации договора аренды в сумме 50 000 руб.
Между тем, из материалов дела не следует, что в государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 1 ответчику было отказано исключительно по вине Учреждения.
Так, в названном договоре на какую-либо из сторон обязанность по государственной регистрации договора не была возложена.
Договор аренды от 20.02.2012 N 1 был подписан, в том числе ответчиком.
Также арбитражный суд первой инстанции обоснованно отметил, что, привлекая для государственной регистрации договора аренды представителя, ООО "Ашхана" действовало исключительно своей волей и в своем интересе. Соответственно, расходы на такого представителя не могут быть возложены на иное лицо.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Ашхана".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2013 по делу N А07-19939/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ашхана" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)