Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Есипенкова С.П. по доверенности от 22.07.02013 г., паспорт;
- от ответчика: извещено, не явился;
- от третьего лица: извещено, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.09.2013 по делу N А53-15135/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг"
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Хазанову Константину Александрович
при участии третьего лица - открытого акционерного общества "Маригражданстрой"
о взыскании неустойки
принятое в составе судьи Смольковой А.В.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг" (далее - истец, ООО "МД-Трейдинг") обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Хазанову Константину Александровичу (далее - ответчик, ИП Хазанов) о взыскании неустойки.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что вывод суда относительно несогласованности условия договора аренды о сроке противоречит пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора, согласно которым договор должен быть заключен не позднее 5 дней с 15 января 2013 года.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании 26.11.2013 объявлялся перерыв до 03.12.2013.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.11.2012 года между индивидуальным предпринимателем Хазановым Константином Александровичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг" (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора, для целей передачи арендодателем арендатору в аренду следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, 151:
- - встроенное помещение III, литер А, этаж 1, назначение нежилое, площадью 206,7 кв. м, кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:001:003532770:0100:20003;
- - пристроенное помещение, двухэтажное, литер А1, площадью 64,9 кв. м, кадастровый номер 12:05:0506012:0013:88:401:001:003532770:0100:20101;
- - надстрой мансардного этажа, литер А1, этаж мансарда, назначение конторское, площадью 35,8 кв. м, кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:001:003532770:0100.
Стороны обязуются заключить между собой в будущем договор аренды в отношении указанных помещений.
Условия основного договора аренды согласованы сторонами в проекте договора аренды (Приложение N 1).
Раздел 2 предварительного договора регулирует порядок заключения основного договора аренды. В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора арендодатель обязуется осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные помещения в срок не позднее 15.01.2013 года.
Согласно пункту 2.2 договора, арендодатель гарантирует, что он будет иметь к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора, право сдавать в аренду Помещения, являющиеся предметом настоящего предварительного договора, а также что указанные помещения не будут состоять в споре, в залоге, под арестом и запретом к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора.
Пунктом 2.3. договора определено, что в целях заключения договора аренды, арендодатель в течение 5 дней после регистрации права собственности арендодателя на помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляет арендатору письменное предложение заключить договор аренды с приложением заполненного согласно пункту 2.4 настоящего договора, прошитого, подписанного и скрепленного печатью (в т.ч. в месте прошивки) со стороны арендодателя договора аренды, соответствующего приложению N 1.
Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от добровольного заключения договора аренды, такая сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере арендной платы, определяемой пунктом 3.1.1 проекта договора аренды, за 12 месяцев за все помещения, в течение 30 дней с момента отказа от заключения договора аренды.
Согласно пункту 3.2 предварительного договора, отказом от заключения договора аренды признается неполучение арендатором предложения о заключении соответствующего договора в порядке раздела 2 предварительного договора. Отказом также признается утрата (неполучение) арендодателем права собственности на помещения, утрата (неполучение) арендатором права на заключение договора аренды до 15.01.2013 года.
В соответствии с пунктом 3.6 предварительного договора, при ненадлежащем исполнении арендодателем условий предварительного договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения предварительного договора и заключения договора аренды, направив арендодателю соответствующее уведомление. При этом арендодатель уплачивает арендатору неустойку, предусмотренную пунктом 3.1 предварительного договора.
Судом установлено, что ответчик предусмотренные предварительным договором обязательства не исполнил. 11.03.2013 года ООО "МД-Трейдинг" направило ИП Хазанову претензию с требованием направить подписанный договор аренды, с приложением соответствующих документов.
В своем ответе на претензию истца ИП Хазанов сообщил, что право собственности на помещения, являющиеся предметом аренды, не зарегистрировано.
19.03.2013 года истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения предварительного договора от 19.11.2012 года и от заключения договора аренды, а также требование об уплате неустойки. В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора, размер неустойки составляет 4 979 980 рублей.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Согласно материалам дела, ответчик принял на себя обязательство передать в аренду имущество, собственником которого к моменту заключения предварительного договора от 19.11.2012 года не являлся.
Из анализа содержания договора следует, что сторонами договора установлена ответственность в виде неустойки в качестве санкции за неполучение имущества в аренду к определенному сроку, при этом стороны связали этот срок с регистрацией права собственности ответчика на имущество, оговорив его точной датой - 15 января 2013 года.
В порядке пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 4 названной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Придя к выводу о несогласованности сторонами условия о сроке заключения основного договора аренды, суд применил пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что основной договор аренды подлежал заключению не позднее 19.11.2013 года, к указанному сроку истец от договора отказался.
Между тем суд не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При этом в соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В свою очередь, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходят из необходимости при толковании судом условий договора принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смысл договора в целом.
Согласно пункту 2.1 предварительного договора, арендодатель обязуется осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные помещения в срок не позднее 15.01.2013 года.
Согласно пункту 2.2 договора, арендодатель гарантирует, что он будет иметь к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора, право сдавать в аренду Помещения, являющиеся предметом настоящего предварительного договора, а также что указанные помещения не будут состоять в споре, в залоге, под арестом и запретом к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора.
Пунктом 2.3. договора определено, что в целях заключения договора аренды, арендодатель в течение 5 дней после регистрации права собственности арендодателя на помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляет арендатору письменное предложение заключить договор аренды с приложением заполненного согласно пункту 2.4 настоящего договора, прошитого, подписанного и скрепленного печатью (в т.ч. в месте прошивки) со стороны арендодателя договора аренды, соответствующего приложению N 1.
Оценивая согласованные сторонами указанные условия договора с учетом статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что арендодатель и арендатор определенно ясно согласовали конкретной датой заключение договора аренды в течение 5 дней после 15.01.2013, т.е. до 20.01.2013 г.
Таким образом, действительная общая воля сторон с учетом цели предварительного договора состояла в определении срока заключения договора аренды, согласно пунктам 2.1, 2.3 договора не позднее 5 дней с 15 января 2013 года.
Пунктами 3.1 и 3.2 договора в совокупности установлено, что ответственность как за отказ от договора в виде взыскания неустойки наступает при неполучении Арендодателем права собственности на помещения в срок, установленный п. 2.1, следовательно- до 15.01.2013 г.
Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от добровольного заключения договора аренды, такая сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере арендной платы, определяемой пунктом 3.1.1 проекта договора аренды, за 12 месяцев за все помещения, в течение 30 дней с момента отказа от заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора аренды, размер ежемесячной арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:
3.1.1 Базовая арендная плата - денежные средства по ставке 1 350 рублей за 1 кв. м в месяц, всего 414 990 рублей в месяц. Указанная ставка включает суммы налога на добавленную стоимость (НДС), земельный платежи, любые эксплуатационные расходы, за исключением коммунальных и эксплуатационных расходов, включенных в переменную арендную плату.
3.1.2 Переменная арендная плата - денежные средства, включающие в себя возмещение стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (в том числе электроэнергию, воду, тепло, отвод сточных вод, вывоз мусора) на основании показаний счетчиков по тарифам снабжающих организаций.
Из материалов дела видно, что 11.03.2013 года ООО "МД-Трейдинг" направило ИП Хазанову претензию с требованием направить подписанный договор аренды, с приложением соответствующих документов.
В своем ответе на претензию истца ИП Хазанов сообщил, что право собственности на помещения, являющиеся предметом аренды, не зарегистрировано. Право собственности на спорные помещения приобретено ответчиком только 25.03.2013.
19.03.2013 года истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения предварительного договора от 19.11.2012 года и от заключения договора аренды, а также требование об уплате неустойки. В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора, размер неустойки составляет 4 979 980 рублей.
При таких обстоятельствах, у истца возникло права требовать взыскания неустойки, установленной договором. При этом, материалами дела подтверждена вина ответчика, который не обеспечил к сроку, установленному в п. 2.1 договора наличие условий п. 2.2 договора об отсутствии обременения на имущества.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчиком, в нарушение договорных обязательств, к установленному сроку договор на подписание не направлен, право собственности на указанные в договоре помещения приобретено 25.03.2013.
Как видно из материалов дела, ответчик, заключив с истцом предварительный договор аренды на вышеизложенных условиях, добровольно принял на себя обязательство в случае отказа одной из сторон от добровольного заключения договора аренды по уплате неустойки в размере арендной платы, определяемой пунктом 3.1.1 проекта договора аренды, за 12 месяцев за все помещения, в течение 30 дней с момента отказа от заключения договора аренды.
Поскольку ответчиком допущено нарушение сроков выполнения взятых на себя обязательств, требования истца о взыскании неустойки заявлены правомерно.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" судам разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Рассмотрев заявление ответчика, с учетом отсутствия у истца убытков вследствие нарушения обязательства ответчиком, суд апелляционной инстанции полагает возможным удовлетворить заявление ответчика, снизив размер неустойки до месячной арендной платы, до 414 990 руб. В остальной части иска надлежит отказать.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на постановление ФАС СКО от 03.07.2013 г. по делу N А32-22490/2012, как на аналогичное дело, поскольку в настоящем деле установил иные фактические обстоятельства, а именно согласование сторонами предельного срока для заключения основного договора аренды-20.01.2013 г., а также согласование условий о взыскании неустойки также за неполучение к установленному сроку арендодателем права собственности на спорные объекты.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по иску и жалобе подлежат отнесению на ответчика.
В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.
Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения иска в сумме 47 899 руб. 90 коп., а также за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.09.2013 по делу N А53-15135/2013 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Хазанова Константина Александровича (ИНН 121519701774) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг" (ИНН 6165129416, ОГРН 1066165010834) 414 990 руб. неустойки, 49 899 руб. 90 коп. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2013 N 15АП-18562/2013 ПО ДЕЛУ N А53-15135/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. N 15АП-18562/2013
Дело N А53-15135/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Есипенкова С.П. по доверенности от 22.07.02013 г., паспорт;
- от ответчика: извещено, не явился;
- от третьего лица: извещено, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.09.2013 по делу N А53-15135/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг"
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Хазанову Константину Александрович
при участии третьего лица - открытого акционерного общества "Маригражданстрой"
о взыскании неустойки
принятое в составе судьи Смольковой А.В.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг" (далее - истец, ООО "МД-Трейдинг") обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Хазанову Константину Александровичу (далее - ответчик, ИП Хазанов) о взыскании неустойки.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что вывод суда относительно несогласованности условия договора аренды о сроке противоречит пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора, согласно которым договор должен быть заключен не позднее 5 дней с 15 января 2013 года.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании 26.11.2013 объявлялся перерыв до 03.12.2013.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.11.2012 года между индивидуальным предпринимателем Хазановым Константином Александровичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг" (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора, для целей передачи арендодателем арендатору в аренду следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Советская, 151:
- - встроенное помещение III, литер А, этаж 1, назначение нежилое, площадью 206,7 кв. м, кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:001:003532770:0100:20003;
- - пристроенное помещение, двухэтажное, литер А1, площадью 64,9 кв. м, кадастровый номер 12:05:0506012:0013:88:401:001:003532770:0100:20101;
- - надстрой мансардного этажа, литер А1, этаж мансарда, назначение конторское, площадью 35,8 кв. м, кадастровый номер 12:00:0000000:0000:88:401:001:003532770:0100.
Стороны обязуются заключить между собой в будущем договор аренды в отношении указанных помещений.
Условия основного договора аренды согласованы сторонами в проекте договора аренды (Приложение N 1).
Раздел 2 предварительного договора регулирует порядок заключения основного договора аренды. В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора арендодатель обязуется осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные помещения в срок не позднее 15.01.2013 года.
Согласно пункту 2.2 договора, арендодатель гарантирует, что он будет иметь к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора, право сдавать в аренду Помещения, являющиеся предметом настоящего предварительного договора, а также что указанные помещения не будут состоять в споре, в залоге, под арестом и запретом к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора.
Пунктом 2.3. договора определено, что в целях заключения договора аренды, арендодатель в течение 5 дней после регистрации права собственности арендодателя на помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляет арендатору письменное предложение заключить договор аренды с приложением заполненного согласно пункту 2.4 настоящего договора, прошитого, подписанного и скрепленного печатью (в т.ч. в месте прошивки) со стороны арендодателя договора аренды, соответствующего приложению N 1.
Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от добровольного заключения договора аренды, такая сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере арендной платы, определяемой пунктом 3.1.1 проекта договора аренды, за 12 месяцев за все помещения, в течение 30 дней с момента отказа от заключения договора аренды.
Согласно пункту 3.2 предварительного договора, отказом от заключения договора аренды признается неполучение арендатором предложения о заключении соответствующего договора в порядке раздела 2 предварительного договора. Отказом также признается утрата (неполучение) арендодателем права собственности на помещения, утрата (неполучение) арендатором права на заключение договора аренды до 15.01.2013 года.
В соответствии с пунктом 3.6 предварительного договора, при ненадлежащем исполнении арендодателем условий предварительного договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения предварительного договора и заключения договора аренды, направив арендодателю соответствующее уведомление. При этом арендодатель уплачивает арендатору неустойку, предусмотренную пунктом 3.1 предварительного договора.
Судом установлено, что ответчик предусмотренные предварительным договором обязательства не исполнил. 11.03.2013 года ООО "МД-Трейдинг" направило ИП Хазанову претензию с требованием направить подписанный договор аренды, с приложением соответствующих документов.
В своем ответе на претензию истца ИП Хазанов сообщил, что право собственности на помещения, являющиеся предметом аренды, не зарегистрировано.
19.03.2013 года истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения предварительного договора от 19.11.2012 года и от заключения договора аренды, а также требование об уплате неустойки. В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора, размер неустойки составляет 4 979 980 рублей.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Согласно материалам дела, ответчик принял на себя обязательство передать в аренду имущество, собственником которого к моменту заключения предварительного договора от 19.11.2012 года не являлся.
Из анализа содержания договора следует, что сторонами договора установлена ответственность в виде неустойки в качестве санкции за неполучение имущества в аренду к определенному сроку, при этом стороны связали этот срок с регистрацией права собственности ответчика на имущество, оговорив его точной датой - 15 января 2013 года.
В порядке пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 4 названной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Придя к выводу о несогласованности сторонами условия о сроке заключения основного договора аренды, суд применил пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что основной договор аренды подлежал заключению не позднее 19.11.2013 года, к указанному сроку истец от договора отказался.
Между тем суд не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При этом в соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В свою очередь, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходят из необходимости при толковании судом условий договора принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смысл договора в целом.
Согласно пункту 2.1 предварительного договора, арендодатель обязуется осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные помещения в срок не позднее 15.01.2013 года.
Согласно пункту 2.2 договора, арендодатель гарантирует, что он будет иметь к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора, право сдавать в аренду Помещения, являющиеся предметом настоящего предварительного договора, а также что указанные помещения не будут состоять в споре, в залоге, под арестом и запретом к сроку, указанному в пункте 2.1 настоящего договора.
Пунктом 2.3. договора определено, что в целях заключения договора аренды, арендодатель в течение 5 дней после регистрации права собственности арендодателя на помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляет арендатору письменное предложение заключить договор аренды с приложением заполненного согласно пункту 2.4 настоящего договора, прошитого, подписанного и скрепленного печатью (в т.ч. в месте прошивки) со стороны арендодателя договора аренды, соответствующего приложению N 1.
Оценивая согласованные сторонами указанные условия договора с учетом статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что арендодатель и арендатор определенно ясно согласовали конкретной датой заключение договора аренды в течение 5 дней после 15.01.2013, т.е. до 20.01.2013 г.
Таким образом, действительная общая воля сторон с учетом цели предварительного договора состояла в определении срока заключения договора аренды, согласно пунктам 2.1, 2.3 договора не позднее 5 дней с 15 января 2013 года.
Пунктами 3.1 и 3.2 договора в совокупности установлено, что ответственность как за отказ от договора в виде взыскания неустойки наступает при неполучении Арендодателем права собственности на помещения в срок, установленный п. 2.1, следовательно- до 15.01.2013 г.
Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от добровольного заключения договора аренды, такая сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере арендной платы, определяемой пунктом 3.1.1 проекта договора аренды, за 12 месяцев за все помещения, в течение 30 дней с момента отказа от заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора аренды, размер ежемесячной арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:
3.1.1 Базовая арендная плата - денежные средства по ставке 1 350 рублей за 1 кв. м в месяц, всего 414 990 рублей в месяц. Указанная ставка включает суммы налога на добавленную стоимость (НДС), земельный платежи, любые эксплуатационные расходы, за исключением коммунальных и эксплуатационных расходов, включенных в переменную арендную плату.
3.1.2 Переменная арендная плата - денежные средства, включающие в себя возмещение стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (в том числе электроэнергию, воду, тепло, отвод сточных вод, вывоз мусора) на основании показаний счетчиков по тарифам снабжающих организаций.
Из материалов дела видно, что 11.03.2013 года ООО "МД-Трейдинг" направило ИП Хазанову претензию с требованием направить подписанный договор аренды, с приложением соответствующих документов.
В своем ответе на претензию истца ИП Хазанов сообщил, что право собственности на помещения, являющиеся предметом аренды, не зарегистрировано. Право собственности на спорные помещения приобретено ответчиком только 25.03.2013.
19.03.2013 года истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения предварительного договора от 19.11.2012 года и от заключения договора аренды, а также требование об уплате неустойки. В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора, размер неустойки составляет 4 979 980 рублей.
При таких обстоятельствах, у истца возникло права требовать взыскания неустойки, установленной договором. При этом, материалами дела подтверждена вина ответчика, который не обеспечил к сроку, установленному в п. 2.1 договора наличие условий п. 2.2 договора об отсутствии обременения на имущества.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчиком, в нарушение договорных обязательств, к установленному сроку договор на подписание не направлен, право собственности на указанные в договоре помещения приобретено 25.03.2013.
Как видно из материалов дела, ответчик, заключив с истцом предварительный договор аренды на вышеизложенных условиях, добровольно принял на себя обязательство в случае отказа одной из сторон от добровольного заключения договора аренды по уплате неустойки в размере арендной платы, определяемой пунктом 3.1.1 проекта договора аренды, за 12 месяцев за все помещения, в течение 30 дней с момента отказа от заключения договора аренды.
Поскольку ответчиком допущено нарушение сроков выполнения взятых на себя обязательств, требования истца о взыскании неустойки заявлены правомерно.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" судам разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Рассмотрев заявление ответчика, с учетом отсутствия у истца убытков вследствие нарушения обязательства ответчиком, суд апелляционной инстанции полагает возможным удовлетворить заявление ответчика, снизив размер неустойки до месячной арендной платы, до 414 990 руб. В остальной части иска надлежит отказать.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на постановление ФАС СКО от 03.07.2013 г. по делу N А32-22490/2012, как на аналогичное дело, поскольку в настоящем деле установил иные фактические обстоятельства, а именно согласование сторонами предельного срока для заключения основного договора аренды-20.01.2013 г., а также согласование условий о взыскании неустойки также за неполучение к установленному сроку арендодателем права собственности на спорные объекты.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по иску и жалобе подлежат отнесению на ответчика.
В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.
Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения иска в сумме 47 899 руб. 90 коп., а также за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.09.2013 по делу N А53-15135/2013 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Хазанова Константина Александровича (ИНН 121519701774) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Модуль-Дизайн-Трейдинг" (ИНН 6165129416, ОГРН 1066165010834) 414 990 руб. неустойки, 49 899 руб. 90 коп. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)