Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Маховой Ю.В., судей Елагиной О.К. и Рогатенко Л.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от ответчика Крымовой Т.Е. по доверенности от 22.03.2012 N 7-0/3-1-2-1/515,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 февраля 2012 года по делу N А13-15665/2011 (судья Борисова Ю.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" (ОГРН 1033500041190; далее - ООО "Фирма "Славянка", Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (далее - Администрация) об обязании внести изменения в постановление Главы города Вологды Вологодской области от 30.11.2010 N 6506 (далее - постановление N 6506) в части исключения из Перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Вологда", используемого для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3, обязании заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3.
Решением суда от 24 февраля 2012 года ООО "Фирма "Славянка" в удовлетворении требований к Администрации об обязании внести изменения в постановление N 6506 в части исключения из Перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Вологда", используемого для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3, обязании заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3 отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскана государственная пошлина в сумме 4000 руб.
Общество с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором удовлетворить исковые требования в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что решение вынесено без учета доказанных обстоятельств по делу и с нарушением норм материального права. Считает вывод суда о ненадлежащем способе защиты истцом нарушенных прав не соответствующим действующему законодательству. Считает, что включение нежилых помещений в перечень имущества, утвержденный постановлением N 6506, явилось основанием для отказа в выкупе их истцом в собственность. Отмечает, что Общество имеет право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, поскольку им соблюдены все условия которые установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Истец о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и представитель ответчика в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Фирма "Славянка" об обязании Администрации заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3, и взыскания государственной пошлины с ООО "Фирма "Славянка" по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее - Арендодатель), Комитетом жилищно-коммунального хозяйства и транспорта Администрации (далее - Балансодержатель), с одной стороны, и ООО "Фирма "Славянка" (далее - Арендатор), с другой стороны, заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 25.04.2006 N 2/11 сроком действия с 01.02.2006 по 01.01.2007, в соответствии с пунктом 1 которого Арендодатель при участии Балансодержателя сдает Арендатору во временное пользование без права наследования нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью г. Вологды, расположенные на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. 3, общей площадью 63,1 кв. м для использования под мастерскую по ремонту радиоаппаратуры (л.д. 32 - 38).
Позже между теми же сторонами 31.01.2007 заключен договор N 14/11 на аренду вышеуказанных нежилых помещений муниципальной собственности сроком действия с 01.01.2007 до 01.01.2012 (л.д. 39 - 45).
Постановлением N 6506 утвержден Перечень, в пункте 21 которого указаны спорные нежилые помещения, опубликован в газете "Вологодские новости" (номер 48 (1664) от 08.12.2010).
Постановлением N 6778 Перечень утвержден в новой редакции, опубликован газете "Вологодские новости" (номер 45 (1712) от 16.11.2011). В пункте 19 данного постановления также указаны спорные нежилые помещения.
Данные постановления размещены в сети Интернет.
Из материалов дела усматривается, что Общество обращалось к Главе города Вологды с письмами от 20.04.2009, 23.12.2010, в которых просило предоставить ему преимущественное право на приобретение вышеуказанных нежилых помещений в собственность.
Администрация письмами от 08.05.2009 N 7-2/3966, от 19.01.2011 сообщила обществу о том, что преимущественное право на приобретение вышеуказанных нежилых помещений ООО "Фирма "Славянка" предоставлено быть не может. Причины отказа в реализации преимущественного права были указаны следующие: на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) Общество являлось арендатором нежилых помещений менее трех лет; Общество систематически допускало задолженность по арендной плате (письмо от 08.05.2009); нежилые помещения включены в Перечень (л.д. 47, 48, 70).
Общество, полагая, что отказ в реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений является незаконным, обратилось к Главе города Вологды с жалобой (л.д. 49, 50).
Департамент имущественных отношений Администрации, рассмотрев по поручению Главы города Вологды данную жалобу, письмом от 01.03.2011 N 7-3/2350 сообщил Обществу, что указанные нежилые помещения включены в Перечень правомерно.
Общество обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Администрации о признании недействующим Постановления N 6506 в части включения в Перечень нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. 3 (дело N А13-3831/2011). Производство по данному делу прекращено в связи с ходатайством Общества, судом вынесено определение от 22.07.2011.
Из объяснений по заявленным исковым требованиям от 26.12.2011 следует, что по настоящему делу Общество определило предметом иска обязание ответчика совершить определенные действия в порядке статьи 174 АПК РФ; истцом не оспаривается постановление N 6506; не предлагается признать недействительным (либо незаконным и недействующим) Постановление N 6506; истец считает необходимым внести изменения в указанное постановление; требование истца о понуждении ответчика заключить договор также является исковым требованием в порядке статьи 173 АПК РФ (л.д. 75).
На основании статей 173, 174 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество, заявив требование об обязании внести изменения в постановление N 6506 в части исключения из Перечня указанных нежилых помещений, выбрало ненадлежащий способ защиты права.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данными выводами суда, поскольку в данной части требований истец оспаривает законность постановления N 6506, утвердившего Перечень, в части включения в него спорных нежилых помещений, а также законность действий Администрации по отказу в реализации преимущественного права приобретения в собственность указанных помещений.
При этом законность постановления N 6506 может быть проверена только в порядке главы 23 АПК РФ, законность действий Администрации - в порядке главы 24 АПК РФ. Общество же настаивает на рассмотрении спора в соответствии со статьями 173, 174 АПК РФ.
Кроме того, исковые требования Общества в данной части не направлены на восстановление его нарушенных прав, поскольку постановление N 6506 является действующим (в новой редакции) и незаконным не признано.
С учетом изложенного требования Общества в данной части правомерно судом отклонены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что требование истца о внесении изменений в постановление Главы города Вологды от 30.11.2010 N 6506 является требованием, обязывающим ответчика совершить определенные действия, основаны на ошибочном толковании норм процессуального права.
Вместе с тем, требования общества об обязании Администрации заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений подлежат оставлению без рассмотрения по следующим мотивам.
На основании статей 420 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (часть 1 статьи 445 ГК РФ).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 445 ГК РФ правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 3 статьи 445 ГК РФ).
Таким образом, лицо может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только в случае, если договор является публичным, либо когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако из анализа положений указанной статьи следует, что лицо вправе обратиться в суд с таким требованием лишь в случае, если на его оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
На основании части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Ссылаясь на вышеуказанные правовые нормы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключению договора купли-продажи арендуемого имущества должно предшествовать обращение арендатора в уполномоченный орган с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество в 2011 году с таким заявлением в отношении спорных нежилых помещений в Администрацию не обращалось, Администрация решений об отчуждении этих помещений не принимала, проект договора в адрес заявителя не направляла.
Поскольку установленный Законом N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рассматриваемом случае Обществом не соблюден, у ООО "Фирма "Славянка" отсутствует право на обращение в суд с требованием о понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи спорного имущества.
Таким образом, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поэтому, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, иск ООО "Фирма "Славянка" об обязании Администрации заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3, следует оставить без рассмотрения.
Ссылка подателя жалобы на неоднократные обращения в Администрацию с заявлением о выкупе спорной недвижимости не опровергает выводов, сделанных судом первой инстанции, и не подтверждает факт соблюдения им порядка реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, государственная пошлина уплачивается в размере 4000 рублей (пункт 2), при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, - 4000 рублей (пункт 4).
Истец при обращении в суд оплатил государственную пошлину в сумме 4000 руб. Следовало оплатить 8 000 руб. (по 4000 руб. за каждое из двух требований). В связи с принятием судом решения об оставлении второго требования без рассмотрения, основания для взыскания с истца дополнительно государственной пошлины в сумме 4 000 руб. отсутствуют.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 февраля 2012 года по делу N А13-15665/2011 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" (ОГРН 1033500041190; место нахождения: г. Вологда, ул. Ярославская, 18 - 66) об обязании Администрации города Вологды заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3 и взыскания государственной пошлины с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка".
Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" (ОГРН 1033500041190) об обязании Администрации города Вологды заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3 оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2012 ПО ДЕЛУ N А13-15665/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2012 г. по делу N А13-15665/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Маховой Ю.В., судей Елагиной О.К. и Рогатенко Л.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от ответчика Крымовой Т.Е. по доверенности от 22.03.2012 N 7-0/3-1-2-1/515,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 февраля 2012 года по делу N А13-15665/2011 (судья Борисова Ю.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" (ОГРН 1033500041190; далее - ООО "Фирма "Славянка", Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (далее - Администрация) об обязании внести изменения в постановление Главы города Вологды Вологодской области от 30.11.2010 N 6506 (далее - постановление N 6506) в части исключения из Перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Вологда", используемого для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3, обязании заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3.
Решением суда от 24 февраля 2012 года ООО "Фирма "Славянка" в удовлетворении требований к Администрации об обязании внести изменения в постановление N 6506 в части исключения из Перечня имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Вологда", используемого для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3, обязании заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: город Вологда, улица Болонина, дом N 3 отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскана государственная пошлина в сумме 4000 руб.
Общество с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором удовлетворить исковые требования в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что решение вынесено без учета доказанных обстоятельств по делу и с нарушением норм материального права. Считает вывод суда о ненадлежащем способе защиты истцом нарушенных прав не соответствующим действующему законодательству. Считает, что включение нежилых помещений в перечень имущества, утвержденный постановлением N 6506, явилось основанием для отказа в выкупе их истцом в собственность. Отмечает, что Общество имеет право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, поскольку им соблюдены все условия которые установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Истец о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и представитель ответчика в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Фирма "Славянка" об обязании Администрации заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3, и взыскания государственной пошлины с ООО "Фирма "Славянка" по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее - Арендодатель), Комитетом жилищно-коммунального хозяйства и транспорта Администрации (далее - Балансодержатель), с одной стороны, и ООО "Фирма "Славянка" (далее - Арендатор), с другой стороны, заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 25.04.2006 N 2/11 сроком действия с 01.02.2006 по 01.01.2007, в соответствии с пунктом 1 которого Арендодатель при участии Балансодержателя сдает Арендатору во временное пользование без права наследования нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью г. Вологды, расположенные на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. 3, общей площадью 63,1 кв. м для использования под мастерскую по ремонту радиоаппаратуры (л.д. 32 - 38).
Позже между теми же сторонами 31.01.2007 заключен договор N 14/11 на аренду вышеуказанных нежилых помещений муниципальной собственности сроком действия с 01.01.2007 до 01.01.2012 (л.д. 39 - 45).
Постановлением N 6506 утвержден Перечень, в пункте 21 которого указаны спорные нежилые помещения, опубликован в газете "Вологодские новости" (номер 48 (1664) от 08.12.2010).
Постановлением N 6778 Перечень утвержден в новой редакции, опубликован газете "Вологодские новости" (номер 45 (1712) от 16.11.2011). В пункте 19 данного постановления также указаны спорные нежилые помещения.
Данные постановления размещены в сети Интернет.
Из материалов дела усматривается, что Общество обращалось к Главе города Вологды с письмами от 20.04.2009, 23.12.2010, в которых просило предоставить ему преимущественное право на приобретение вышеуказанных нежилых помещений в собственность.
Администрация письмами от 08.05.2009 N 7-2/3966, от 19.01.2011 сообщила обществу о том, что преимущественное право на приобретение вышеуказанных нежилых помещений ООО "Фирма "Славянка" предоставлено быть не может. Причины отказа в реализации преимущественного права были указаны следующие: на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) Общество являлось арендатором нежилых помещений менее трех лет; Общество систематически допускало задолженность по арендной плате (письмо от 08.05.2009); нежилые помещения включены в Перечень (л.д. 47, 48, 70).
Общество, полагая, что отказ в реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений является незаконным, обратилось к Главе города Вологды с жалобой (л.д. 49, 50).
Департамент имущественных отношений Администрации, рассмотрев по поручению Главы города Вологды данную жалобу, письмом от 01.03.2011 N 7-3/2350 сообщил Обществу, что указанные нежилые помещения включены в Перечень правомерно.
Общество обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Администрации о признании недействующим Постановления N 6506 в части включения в Перечень нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. 3 (дело N А13-3831/2011). Производство по данному делу прекращено в связи с ходатайством Общества, судом вынесено определение от 22.07.2011.
Из объяснений по заявленным исковым требованиям от 26.12.2011 следует, что по настоящему делу Общество определило предметом иска обязание ответчика совершить определенные действия в порядке статьи 174 АПК РФ; истцом не оспаривается постановление N 6506; не предлагается признать недействительным (либо незаконным и недействующим) Постановление N 6506; истец считает необходимым внести изменения в указанное постановление; требование истца о понуждении ответчика заключить договор также является исковым требованием в порядке статьи 173 АПК РФ (л.д. 75).
На основании статей 173, 174 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество, заявив требование об обязании внести изменения в постановление N 6506 в части исключения из Перечня указанных нежилых помещений, выбрало ненадлежащий способ защиты права.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данными выводами суда, поскольку в данной части требований истец оспаривает законность постановления N 6506, утвердившего Перечень, в части включения в него спорных нежилых помещений, а также законность действий Администрации по отказу в реализации преимущественного права приобретения в собственность указанных помещений.
При этом законность постановления N 6506 может быть проверена только в порядке главы 23 АПК РФ, законность действий Администрации - в порядке главы 24 АПК РФ. Общество же настаивает на рассмотрении спора в соответствии со статьями 173, 174 АПК РФ.
Кроме того, исковые требования Общества в данной части не направлены на восстановление его нарушенных прав, поскольку постановление N 6506 является действующим (в новой редакции) и незаконным не признано.
С учетом изложенного требования Общества в данной части правомерно судом отклонены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что требование истца о внесении изменений в постановление Главы города Вологды от 30.11.2010 N 6506 является требованием, обязывающим ответчика совершить определенные действия, основаны на ошибочном толковании норм процессуального права.
Вместе с тем, требования общества об обязании Администрации заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений подлежат оставлению без рассмотрения по следующим мотивам.
На основании статей 420 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (часть 1 статьи 445 ГК РФ).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 445 ГК РФ правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 3 статьи 445 ГК РФ).
Таким образом, лицо может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора только в случае, если договор является публичным, либо когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако из анализа положений указанной статьи следует, что лицо вправе обратиться в суд с таким требованием лишь в случае, если на его оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
На основании части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Ссылаясь на вышеуказанные правовые нормы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключению договора купли-продажи арендуемого имущества должно предшествовать обращение арендатора в уполномоченный орган с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество в 2011 году с таким заявлением в отношении спорных нежилых помещений в Администрацию не обращалось, Администрация решений об отчуждении этих помещений не принимала, проект договора в адрес заявителя не направляла.
Поскольку установленный Законом N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рассматриваемом случае Обществом не соблюден, у ООО "Фирма "Славянка" отсутствует право на обращение в суд с требованием о понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи спорного имущества.
Таким образом, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поэтому, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, иск ООО "Фирма "Славянка" об обязании Администрации заключить с ООО "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3, следует оставить без рассмотрения.
Ссылка подателя жалобы на неоднократные обращения в Администрацию с заявлением о выкупе спорной недвижимости не опровергает выводов, сделанных судом первой инстанции, и не подтверждает факт соблюдения им порядка реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, государственная пошлина уплачивается в размере 4000 рублей (пункт 2), при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, - 4000 рублей (пункт 4).
Истец при обращении в суд оплатил государственную пошлину в сумме 4000 руб. Следовало оплатить 8 000 руб. (по 4000 руб. за каждое из двух требований). В связи с принятием судом решения об оставлении второго требования без рассмотрения, основания для взыскания с истца дополнительно государственной пошлины в сумме 4 000 руб. отсутствуют.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 февраля 2012 года по делу N А13-15665/2011 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" (ОГРН 1033500041190; место нахождения: г. Вологда, ул. Ярославская, 18 - 66) об обязании Администрации города Вологды заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3 и взыскания государственной пошлины с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка".
Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" (ОГРН 1033500041190) об обязании Администрации города Вологды заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 63,1 квадратных метра, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Болонина, д. N 3 оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Славянка" - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.В.МАХОВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
Л.Н.РОГАТЕНКО
Ю.В.МАХОВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
Л.Н.РОГАТЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)