Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Галиева В.А.
Турумтаевой Г.Я.
при секретаре судебного заседания Х.Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе И.М.А. и представителя Салаватского ОСБ N 7740 ОАО "Сбербанк России" М.Н.С. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 марта 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска И.М.А. к П.И.Н., П.В.А., П.А.И. о выселении и компенсации морального вреда отказать.
Удовлетворить встречное исковое заявление П.И.Н., П.В.А., расторгнуть договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 21 сентября 2010 года, заключенный между П.И.Н., П.В.А. с одной стороны и И.М.А. с другой о продаже квартиры, расположенной по адресу: ....
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на имя И.М.А.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Галиева В.А., судебная коллегия
установила:
И.М.А. обратилась в суд с иском к П.И.Н., П.В.А., П.А.И. о выселении и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указала, что 21 сентября 2010 года она купила квартиру по адресу: ..., у П.И.Н., П.В.А. по договору купли-продажи с ипотекой в силу закона.
Квартира была приобретена за ... рублей, при этом денежную сумму в размере ... рублей она отдала в качестве аванса до подписания договора купли-продажи, а сумма ... тысяч рублей была передана продавцам после выделения И.М.А. ипотечного кредита Сбербанком РФ. Таким образом, П.И.Н., П.В.А. деньги за проданную квартиру получили полностью, о чем свидетельствуют подписанные обеими сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Истица, как добросовестный приобретатель, условия договора купли-продажи выполнила со своей стороны полностью. На регистрационном учете в указанной квартире состоят П.И.Н., П.В.А., П.А.И.
В соответствии с п. 5.6 договора купли-продажи продавцы должны были сняться с регистрационного учета в течение 10 рабочих дней и освободить квартиру в течение 15 рабочих дней со дня подписания настоящего договора. Однако до сегодняшнего дня они продолжают жить в указанной квартире и состоят в ней на регистрационном учете. Неоднократные предложения истицы об освобождении квартиры остались не исполненными. Из-за нарушения продавцами своих обязательств по договору купли-продажи, И.М.А. не имеет возможности реализовать свои права собственника, а именно: проживать, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей квартирой. Собственного жилья, кроме данной квартиры, И.М.А. не имеет, проживает в арендуемой квартире.
В связи с этим, И.М.А. просила выселить ответчиков П.И.Н., П.В.А., П.А.И. из указанной квартиры и взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в сумме ... рублей.
П.И.Н. и П.В.А. предъявили в суд встречный иск к И.М.А. о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, обязании аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
В обоснование встречного иска указали, что в соответствии с договором купли-продажи от 21 сентября 2010 года И.М.А. обязалась приобрести у них квартиру за ... рублей. Согласно пункту 3 вышеназванного договора купли-продажи расчеты между П-выми и И.М.А. должны были производиться в два этапа. По пункту 3.2.1 договора купли-продажи в день подписания основного договора И.М.А. за счет собственных средств должна была выплатить сумму в размере ... рублей, что должно было подтвердиться распиской. Однако П.И.Н. и П.В.А. указанную денежную сумму не получили, расписки о получении денег не имеется. Оставшуюся сумму в размере ... рублей, в соответствии с пунктом 3.2.2 договора купли-продажи, должны были перечислить на открытый ими лицевой счет в Салаватском отделении N 7740 Сбербанка РФ, но до сегодняшнего дня деньги в сумме... не поступили.
В связи с этим П.И.Н. и П.В.А. просили расторгнуть договор от 21 сентября 2010 года купли-продажи своей квартиры, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать запись о государственной регистрации права собственности за И.М.А. на квартиру.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе И.М.А. просит отменить решение суда, указывая, что обязанности по договору купли-продажи квартиры ею исполнены, Д.(В.).М.Н. согласно доверенности, выданной ей П.Н.И., была вправе получать причитающиеся ей от продажи квартиры денежные средства. Указывает, что она, будучи собственником квартиры и выплачивая за нее кредит, лишена права в ней проживать. Считает, что П-вым следует предъявить иск к К.О.А. о возвращении денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры.
П.А.И., П.И.Н. и П.В.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Доказательств, свидетельствующих об уважительной причине неявки, на момент рассмотрения дела судебной коллегии не представили. В связи с чем, руководствуясь ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Ж.(И.)М.А., поддержавшей жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 сентября 2010 года между И.М.А. и П.И.Н., П.В.А. (в интересах П.И.Н. по доверенности действовала В.(Д.)М.Н.) заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной. По данному договору продавцы П.И.Н. и П.В.А. продали, а покупатель И.М.А. приобрела квартиру по адресу: ....
Согласно п. 2.1 договора квартира приобреталась И.М.А. за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Салаватским отделением N 7740 Сбербанка России.
Договором купли-продажи было предусмотрено, что аванс в сумме ... рублей уплачивается покупателем в день подписания договора за счет собственных средств наличными. Окончательный расчет в размере ... рублей производится наличными денежными средствами после принятия банком закладной на квартиру и получения свидетельства о регистрации права собственности на приобретаемую квартиру.
В подтверждение доводов иска в материалы дела была представлена расписка П.И.Н. и П.В.А., о том, что 12 августа 2010 года они получили от И.М.А. денежные средства в размере ... рублей в счет предоплаты за указанную в иске квартиру.
Однако заключением экспертизы N 281/5-2-1.1 от 20 февраля 2012 года установлено, что подписи от имени П.И.Н., П.В.А., И.М.А. составлены не этими лицами.
21 сентября 2010 года между И.М.А. и Салаватским отделением N 7740 Сбербанка России заключен кредитный договор N 26078 о предоставлении И.М.А. ипотечного кредита на сумму ... рублей.
Факт получения И.М.А. кредита в сумме ... рублей подтверждается копией ее сберегательной книжки (л.д. 47).
Из приходного кассового ордера N 896-44 от 28 сентября 2010 года следует, что денежные средства в сумме ... рублей переведены заемщиком И.М.А на счет получателя К.О.А., находящийся в отделении N 7740/00045 ОАО Сбербанк России (л.д. 49).
В соответствии с доверенностью, удостоверенной нотариусом г. Ишимбай РБ 09 октября 2009 года, П.И.Н. уполномочила Д.(В.)М.Н. продать принадлежащую ей по праву долевой собственности 1/2 долю в квартире, расположенной по адресу: ..., за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставила ей право получать и предоставлять необходимые документы и справки, подписывать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт, зарегистрировать договор, право собственности и переход права на вышеуказанную квартиру, получить свидетельство о государственной регистрации права, с правом получать причитающиеся ей от продажи деньги. Указанная доверенность была выдана сроком на три года (л.д. 52).
Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований И.М.А., суд первой инстанции исходил из того, что И.М.А. денежные средства за проданную квартиру П-вым не переданы. Акт приема-передачи квартиры составлен формально, каких-либо предметов, вещей Ильясовой в спорной квартире нет, ключ от квартиры истцу не передавался, в спорной квартире проживают П-вы и в связи с этими обстоятельствами суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных И.М.А. исковых требований в связи с недоказанностью приведенных в иске доводов.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и не противоречат действующему законодательству.
Учитывая, что И.М.А. не было представлено доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований И.М.А. о выселении ответчиков.
Судом установлено и не оспаривалось И.М.А., что аванс в сумме ... рублей и окончательные расчет в сумме ... рублей П.И.Н. и П.В.А. от И.М.А. не получены.
В судебном заседании И.М.А. пояснила, что аванс ... рублей и кредитные средства в сумме ... рублей она передала К.О.А., директору агентства недвижимости "Лидер".
Как следует из материалов дела, К.О.А. не являлась представителем П.И.Н. или П.В.А. при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры, она не была уполномочена получать денежные средства
В материалах дела имеется договор N 42 от 26 ноября 2009 года намерения покупки недвижимости в кредит, заключенный между И.М.А. (заказчик) и К.О.А. (исполнитель), о получении заказчиком информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки купли-продажи спорной квартиры.
Приговором Ишимбайского городского суда РБ от 20 июня 2012 года (с учетом внесенных изменений) К.О.А. осуждена по ст. ст. 159 ч. 3 (19 эпизодов), 159 ч. 2 (7 эпизодов), 69 ч. 3 УК РФ к 3 годам 10 месяцам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима.
Приговором установлено, что с целью хищения денег К.О.А., действуя в интересах К.Ф.К., заключила с П.А.И. предварительный договор купли-продажи от 16 ноября 2009 года на покупку трехкомнатной квартиры по адресу: ..., принадлежащей К.Ф.К., согласно которого отчуждаемая квартира обменивается на однокомнатную квартиру (...). В тот же день П.А.И. передал К.О.А. ... рублей в качестве первоначального взноса (доплаты). Однако К.О.А. указанные денежные средства не передала К.Ф.К. и использовала по своему усмотрению.
Также в указанном приговоре указано, что покупатель спорной квартиры И.М.А. передала К.О.А., действующей от имени и в интересах П.А.И., денежные средства в общей сумме ... рублей, однако К.О.А. денежные средства в сумме... рублей П.А.И. не передала.
Предъявленный по уголовному делу в отношении К.О.А. гражданский иск П.А.И. о взыскании с К.О.А. материального ущерба в размере ... рублей удовлетворен.
По данному уголовному делу И.М.А. не признана в качестве потерпевшей.
При этом судебная коллегия отмечает, что имеющееся в материалах гражданского дела соглашение об авансе не подтверждает обстоятельство того, что К.О.А. являлась лицом, уполномоченным совершать сделки купли-продажи спорной квартиры, от имени сособственников жилья П.И.Н. и П.В.А.
Разрешая спор и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 21 сентября 2010 года подлежит расторжению в связи с неполучением денежных средств.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о расторжении договора купли-продажи квартиры по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом, не соблюден установленный для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора; в производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Принимая во внимание, что П.И.Н. и П.В.А. суду не было представлено доказательств обращения к И.М.А. с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия, основываясь на вышеприведенных положениях закона, приходит к выводу о несоблюдении ими досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах, решение суда об удовлетворении встречных исковых требований П.И.Н. и П.В.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру подлежит отмене с вынесением нового решения об оставлении указанных требований без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 марта 2012 года в части удовлетворения встречного искового заявления П.И.Н., П.В.А. о расторжении договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 21 сентября 2010 года, заключенного между П.И.Н., П.В.А., с одной стороны, и И.М.А., с другой стороны, о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...; обязании Управления Росреестра по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на имя на И.М.А. отменить.
Встречное исковое заявление П.И.Н., П.В.А. о расторжении договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 21 сентября 2010 года, заключенного между П.И.Н., П.В.А., с одной стороны, и И.М.А., с другой стороны, о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...; обязании Управления Росреестра по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на имя на И.М.А. оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 марта 2012 года оставить без изменения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.А.ГАЛИЕВ
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 04.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-12247/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2012 г. по делу N 33-12247/12
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Галиева В.А.
Турумтаевой Г.Я.
при секретаре судебного заседания Х.Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе И.М.А. и представителя Салаватского ОСБ N 7740 ОАО "Сбербанк России" М.Н.С. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 марта 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска И.М.А. к П.И.Н., П.В.А., П.А.И. о выселении и компенсации морального вреда отказать.
Удовлетворить встречное исковое заявление П.И.Н., П.В.А., расторгнуть договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 21 сентября 2010 года, заключенный между П.И.Н., П.В.А. с одной стороны и И.М.А. с другой о продаже квартиры, расположенной по адресу: ....
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на имя И.М.А.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Галиева В.А., судебная коллегия
установила:
И.М.А. обратилась в суд с иском к П.И.Н., П.В.А., П.А.И. о выселении и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указала, что 21 сентября 2010 года она купила квартиру по адресу: ..., у П.И.Н., П.В.А. по договору купли-продажи с ипотекой в силу закона.
Квартира была приобретена за ... рублей, при этом денежную сумму в размере ... рублей она отдала в качестве аванса до подписания договора купли-продажи, а сумма ... тысяч рублей была передана продавцам после выделения И.М.А. ипотечного кредита Сбербанком РФ. Таким образом, П.И.Н., П.В.А. деньги за проданную квартиру получили полностью, о чем свидетельствуют подписанные обеими сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Истица, как добросовестный приобретатель, условия договора купли-продажи выполнила со своей стороны полностью. На регистрационном учете в указанной квартире состоят П.И.Н., П.В.А., П.А.И.
В соответствии с п. 5.6 договора купли-продажи продавцы должны были сняться с регистрационного учета в течение 10 рабочих дней и освободить квартиру в течение 15 рабочих дней со дня подписания настоящего договора. Однако до сегодняшнего дня они продолжают жить в указанной квартире и состоят в ней на регистрационном учете. Неоднократные предложения истицы об освобождении квартиры остались не исполненными. Из-за нарушения продавцами своих обязательств по договору купли-продажи, И.М.А. не имеет возможности реализовать свои права собственника, а именно: проживать, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей квартирой. Собственного жилья, кроме данной квартиры, И.М.А. не имеет, проживает в арендуемой квартире.
В связи с этим, И.М.А. просила выселить ответчиков П.И.Н., П.В.А., П.А.И. из указанной квартиры и взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в сумме ... рублей.
П.И.Н. и П.В.А. предъявили в суд встречный иск к И.М.А. о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, обязании аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
В обоснование встречного иска указали, что в соответствии с договором купли-продажи от 21 сентября 2010 года И.М.А. обязалась приобрести у них квартиру за ... рублей. Согласно пункту 3 вышеназванного договора купли-продажи расчеты между П-выми и И.М.А. должны были производиться в два этапа. По пункту 3.2.1 договора купли-продажи в день подписания основного договора И.М.А. за счет собственных средств должна была выплатить сумму в размере ... рублей, что должно было подтвердиться распиской. Однако П.И.Н. и П.В.А. указанную денежную сумму не получили, расписки о получении денег не имеется. Оставшуюся сумму в размере ... рублей, в соответствии с пунктом 3.2.2 договора купли-продажи, должны были перечислить на открытый ими лицевой счет в Салаватском отделении N 7740 Сбербанка РФ, но до сегодняшнего дня деньги в сумме... не поступили.
В связи с этим П.И.Н. и П.В.А. просили расторгнуть договор от 21 сентября 2010 года купли-продажи своей квартиры, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать запись о государственной регистрации права собственности за И.М.А. на квартиру.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе И.М.А. просит отменить решение суда, указывая, что обязанности по договору купли-продажи квартиры ею исполнены, Д.(В.).М.Н. согласно доверенности, выданной ей П.Н.И., была вправе получать причитающиеся ей от продажи квартиры денежные средства. Указывает, что она, будучи собственником квартиры и выплачивая за нее кредит, лишена права в ней проживать. Считает, что П-вым следует предъявить иск к К.О.А. о возвращении денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры.
П.А.И., П.И.Н. и П.В.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Доказательств, свидетельствующих об уважительной причине неявки, на момент рассмотрения дела судебной коллегии не представили. В связи с чем, руководствуясь ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Ж.(И.)М.А., поддержавшей жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 сентября 2010 года между И.М.А. и П.И.Н., П.В.А. (в интересах П.И.Н. по доверенности действовала В.(Д.)М.Н.) заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной. По данному договору продавцы П.И.Н. и П.В.А. продали, а покупатель И.М.А. приобрела квартиру по адресу: ....
Согласно п. 2.1 договора квартира приобреталась И.М.А. за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Салаватским отделением N 7740 Сбербанка России.
Договором купли-продажи было предусмотрено, что аванс в сумме ... рублей уплачивается покупателем в день подписания договора за счет собственных средств наличными. Окончательный расчет в размере ... рублей производится наличными денежными средствами после принятия банком закладной на квартиру и получения свидетельства о регистрации права собственности на приобретаемую квартиру.
В подтверждение доводов иска в материалы дела была представлена расписка П.И.Н. и П.В.А., о том, что 12 августа 2010 года они получили от И.М.А. денежные средства в размере ... рублей в счет предоплаты за указанную в иске квартиру.
Однако заключением экспертизы N 281/5-2-1.1 от 20 февраля 2012 года установлено, что подписи от имени П.И.Н., П.В.А., И.М.А. составлены не этими лицами.
21 сентября 2010 года между И.М.А. и Салаватским отделением N 7740 Сбербанка России заключен кредитный договор N 26078 о предоставлении И.М.А. ипотечного кредита на сумму ... рублей.
Факт получения И.М.А. кредита в сумме ... рублей подтверждается копией ее сберегательной книжки (л.д. 47).
Из приходного кассового ордера N 896-44 от 28 сентября 2010 года следует, что денежные средства в сумме ... рублей переведены заемщиком И.М.А на счет получателя К.О.А., находящийся в отделении N 7740/00045 ОАО Сбербанк России (л.д. 49).
В соответствии с доверенностью, удостоверенной нотариусом г. Ишимбай РБ 09 октября 2009 года, П.И.Н. уполномочила Д.(В.)М.Н. продать принадлежащую ей по праву долевой собственности 1/2 долю в квартире, расположенной по адресу: ..., за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставила ей право получать и предоставлять необходимые документы и справки, подписывать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт, зарегистрировать договор, право собственности и переход права на вышеуказанную квартиру, получить свидетельство о государственной регистрации права, с правом получать причитающиеся ей от продажи деньги. Указанная доверенность была выдана сроком на три года (л.д. 52).
Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований И.М.А., суд первой инстанции исходил из того, что И.М.А. денежные средства за проданную квартиру П-вым не переданы. Акт приема-передачи квартиры составлен формально, каких-либо предметов, вещей Ильясовой в спорной квартире нет, ключ от квартиры истцу не передавался, в спорной квартире проживают П-вы и в связи с этими обстоятельствами суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных И.М.А. исковых требований в связи с недоказанностью приведенных в иске доводов.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и не противоречат действующему законодательству.
Учитывая, что И.М.А. не было представлено доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований И.М.А. о выселении ответчиков.
Судом установлено и не оспаривалось И.М.А., что аванс в сумме ... рублей и окончательные расчет в сумме ... рублей П.И.Н. и П.В.А. от И.М.А. не получены.
В судебном заседании И.М.А. пояснила, что аванс ... рублей и кредитные средства в сумме ... рублей она передала К.О.А., директору агентства недвижимости "Лидер".
Как следует из материалов дела, К.О.А. не являлась представителем П.И.Н. или П.В.А. при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры, она не была уполномочена получать денежные средства
В материалах дела имеется договор N 42 от 26 ноября 2009 года намерения покупки недвижимости в кредит, заключенный между И.М.А. (заказчик) и К.О.А. (исполнитель), о получении заказчиком информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки купли-продажи спорной квартиры.
Приговором Ишимбайского городского суда РБ от 20 июня 2012 года (с учетом внесенных изменений) К.О.А. осуждена по ст. ст. 159 ч. 3 (19 эпизодов), 159 ч. 2 (7 эпизодов), 69 ч. 3 УК РФ к 3 годам 10 месяцам лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима.
Приговором установлено, что с целью хищения денег К.О.А., действуя в интересах К.Ф.К., заключила с П.А.И. предварительный договор купли-продажи от 16 ноября 2009 года на покупку трехкомнатной квартиры по адресу: ..., принадлежащей К.Ф.К., согласно которого отчуждаемая квартира обменивается на однокомнатную квартиру (...). В тот же день П.А.И. передал К.О.А. ... рублей в качестве первоначального взноса (доплаты). Однако К.О.А. указанные денежные средства не передала К.Ф.К. и использовала по своему усмотрению.
Также в указанном приговоре указано, что покупатель спорной квартиры И.М.А. передала К.О.А., действующей от имени и в интересах П.А.И., денежные средства в общей сумме ... рублей, однако К.О.А. денежные средства в сумме... рублей П.А.И. не передала.
Предъявленный по уголовному делу в отношении К.О.А. гражданский иск П.А.И. о взыскании с К.О.А. материального ущерба в размере ... рублей удовлетворен.
По данному уголовному делу И.М.А. не признана в качестве потерпевшей.
При этом судебная коллегия отмечает, что имеющееся в материалах гражданского дела соглашение об авансе не подтверждает обстоятельство того, что К.О.А. являлась лицом, уполномоченным совершать сделки купли-продажи спорной квартиры, от имени сособственников жилья П.И.Н. и П.В.А.
Разрешая спор и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 21 сентября 2010 года подлежит расторжению в связи с неполучением денежных средств.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о расторжении договора купли-продажи квартиры по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом, не соблюден установленный для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора; в производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Принимая во внимание, что П.И.Н. и П.В.А. суду не было представлено доказательств обращения к И.М.А. с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия, основываясь на вышеприведенных положениях закона, приходит к выводу о несоблюдении ими досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах, решение суда об удовлетворении встречных исковых требований П.И.Н. и П.В.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру подлежит отмене с вынесением нового решения об оставлении указанных требований без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 марта 2012 года в части удовлетворения встречного искового заявления П.И.Н., П.В.А. о расторжении договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 21 сентября 2010 года, заключенного между П.И.Н., П.В.А., с одной стороны, и И.М.А., с другой стороны, о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...; обязании Управления Росреестра по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на имя на И.М.А. отменить.
Встречное исковое заявление П.И.Н., П.В.А. о расторжении договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 21 сентября 2010 года, заключенного между П.И.Н., П.В.А., с одной стороны, и И.М.А., с другой стороны, о продаже квартиры, расположенной по адресу: ...; обязании Управления Росреестра по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., на имя на И.М.А. оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 марта 2012 года оставить без изменения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.А.ГАЛИЕВ
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)