Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Васевой Е.Е., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - Баев А.Н., удостоверение, доверенность от 09.01.2013;
- от ответчика индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне - Мошкин А.Г., паспорт, доверенность от 30.11.2012; Савельева Е.Г., паспорт, доверенность от 30.10.2012;
- от третьих лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, ООО "Сабантуй" - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
заявителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 11 февраля 2013 года
по делу N А50-19055/2012,
принятое судьей Удовихиной В.В.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)
к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне
(ОГРН 304590621700106, ИНН 590601702206)
третьи лица: 1) Управление Росреестра по Пермскому краю, 2) ООО "Сабантуй"
о расторжении договора, возврате помещения,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне (далее - ответчик) о расторжении договора от 01.09.2005 N 0728 аренды помещений: N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1), обязании ответчика в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить истцу по акту приема-передачи переданные по договору помещения: N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
Истец полагает, что решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для его отмены.
Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что осуществление арендатором перепланировки помещений не является нарушением условий договора аренды.
Приобщенный судом по ходатайству ответчика документ, подготовленный ООО "Урал-Экспресс", носит название "локальный сметный расчет", а не локальная смета, не является частью договора аренды от 01.09.2005 N 0728 и не содержит указания на принадлежность к нему. Подобный документ не предусмотрен ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а при наличии являющейся частью договора аренды сметы N 002 на осуществление капитального ремонта, выполненной ООО "Аллан", и в отсутствие оформленного в установленном договором порядке разрешения на осуществление перепланировки не может рассматриваться в качестве части договора аренды от 01.09.2005 N 0728, либо соглашения об осуществлении перепланировки и не имеет правового значения для разрешения данного спора.
По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы о том, что ответчик в нарушение условий договора передал спорные помещения в субаренду ООО "Сабантуй".
Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 N А50-19055/2012 отменить, требования Территориального управления удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От Управления Росреестра по Пермскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.09.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью N 0728, с дополнительными соглашениями от 21.12.2005, от 17.06.2008, от 11.03.2009 (далее - договор).
Во исполнение условий договора ответчику переданы во временное пользование и владение нежилые помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а, площадью 302,9 кв. м, для использования под предприятие общественного питания, что подтверждается актом приема-передачи государственного имущества от 01.09.2005 (л.д. 31).
Помещения предоставлены в аренду при условии осуществления арендатором капитального ремонта здания, в соответствии с локальной сметой, являющейся неотъемлемой частью договора.
Договор вступает в силу с момента регистрации и действует до 28.08.2030.
Договор прошел государственную регистрацию, номер регистрации N 59-59-01/183/2005-266.
Истец, указывая на существенное нарушение условий п. 2.2.7 и п. 2.2.9 договора аренды со стороны арендатора - ответчика, ссылаясь на п. 6.3 заключенного между сторонами договора, обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения ответчиком существенных условий договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, поскольку без согласия арендодателя произведена перепланировка помещений и помещение передано в субаренду ООО "Сабантуй". Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, письмами МЧС России, направленными в адрес общества.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.
В соответствии с пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как следует из условий спорного договора аренды, арендатор не имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (п. 2.2.7 договора); а также не вправе заключать договоры вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.9 договора).
При этом в силу пункта 6.3 договора невыполнение арендаторов обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.7 и 2.2.9 договора аренды, признается существенным нарушением условий договора, и является основанием для его досрочного расторжения.
Как следует из материалов дела, факт перепланировки арендованного помещения ответчиком не отрицается. Согласно его пояснениям перепланировка была вызвана необходимостью использования помещения для целей, предусмотренных договором - организация общественного питания.
Суд первой инстанции установил, что на момент сдачи нежилого помещения в аренду последнее использовалось в качестве склада (технический паспорт по состоянию на 08.06.2004). Согласно СП 2.3.6.1079-01. "Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001) арендатор был обязан привести помещение в соответствие с его целевым назначением. В частности, п. 2.3. Правил говорит, что размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих. Все производственные цеха оборудуются раковинами с подводкой горячей и холодной воды (п. 3.3. Правил). Все стационарные организации оборудуются туалетами и раковинами для мытья рук посетителей. Совмещение туалетов для персонала и посетителей не допускается (п. 3.14. Правил) и т.д.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что арендатор не мог использовать принятое от арендодателя помещение по назначению, предусмотренному договором, без производства перепланировки, необходимой в целях приведения его в состояние, позволяющее его использовать для целей аренды.
При этом факт согласования перепланировки арендованного помещения 05.10.2005 в ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области подтверждается материалами дела. В материалах дела имеется локальный сметный расчет, разработанный подрядчиком ООО "Урал-экспресс" на ремонт в размере 3 462 114 рублей, включающий в себя установку перегородок в арендованном помещении (пункт 30 сметного расчета, т. 1 л.д. 81-87), на титульном листе которого имеется подпись руководителя ТУ Министерства имущественных отношений РФ о его согласовании.
Довод о том, что на титульном листе локального сметного расчета проставлена подпись неизвестного лица, отклоняется, поскольку ходатайство о фальсификации данного документа при рассмотрении спора в суде первой инстанции истцом не заявлено.
Ссылка истца на то, что смета, разработанная подрядчиком ООО "Урал-экспресс" не была зарегистрирована арендатором в надлежащем порядке, и не является неотъемлемой частью договора аренды, отклоняется, поскольку локальная смета N 002, разработанная ООО "Аллан" явились основанием для предоставления скидки в отношении размера арендной платы (п. 4.1 договора), в то время как смета на перепланировку не была заявлена арендатором в качестве возмещения понесенных расходов, вследствие чего и не являлась приложением к договору при его заключении.
Кроме того, в 2007 году ООО "Пермский земельный центр" по заказу ТУ ФАУФИ по Пермскому краю произвело оценку по определению рыночной стоимости и рыночной арендной ставки. В основании оценки был положен технический паспорт помещения по состоянию на 04.05.2007, в котором нашел отражение результат перепланировки арендованного помещения, состоявшийся в процессе проведения капитального ремонта (л.д. 88-35).
Таким образом истцом не доказано, что перепланировка арендованных помещений произведена арендатором без надлежащего согласования арендодателем. При этом истцом не доказано то, что перепланировка повлекла существенное ухудшение состояния имущества истца невозможность дальнейшего его использования по целевому назначению.
В отношении нарушения арендатором п. 2.2.9. суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В качестве доказательств существования между указанными лицами субарендных отношений и использования обществом арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности, заявитель жалобы указывает на акты проверок помещений, материалы фотофиксации, кассовые чеки, данные ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, письмо МЧС России, направленное в адрес общества в отношении проведенной проверки, наличие меню с данными ООО "Сабантуй", наличие в помещении, помимо стенда с информацией о ИП Поляковой О.А., стенда с информацией об обществе, наличие вывески общества у входа в здание.
Действительно, указанные доказательства могут свидетельствовать о возможности использования третьим лицом части арендованного помещения.
Возможное использование обществом части арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности не может являться подтверждением факта заключения договора, следствием которого может являться или является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав (договор субаренды), как этого требует пункт 2.2.9 договора аренды.
В то же время имеющийся в деле агентский договор от 30.04.2008, заключенный между ответчиком (принципал) и ООО "Сабантуй" (агент), по условиям которого агент, принял на себя обязанность, не используя нежилое помещение принципала, реализовывать в розницу алкогольную продукцию, табачные изделия и произведенную принципалом продукцию при ее реализации на вынос, также не может быть квалифицирован как договор, подтверждающий субарендные отношения.
Кроме того, в настоящее время агентский договор от 30.04.2008 прекратил действие, что подтверждается копией соглашения от 18.02.2013, представленного ответчиком с отзывом.
В отсутствие в деле договора субаренды или его копии, указание в техническом паспорте нежилого помещения по состоянию на 04.05.2007 на то, что спорное помещение передано ООО "Сабантуй" в субаренду, во внимание судом не принимается, поскольку обстоятельство, на которое ссылается истец не подтверждено надлежащими доказательствами.
Акты проверок Территориального управления от 23.07.2012, 13.09.2012 также не являются надлежащим доказательством использования помещений ООО "Сабантуй", так как составлены в одностороннем порядке. При этом в помещении имеется стенд, из содержания которого следует, что услуги общественного питания оказываются ответчиком. Кроме того, доказательств использования спорных помещений с нарушением целевого назначения в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы истца выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года по делу N А50-19055/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2013 N 17АП-3436/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-19055/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. N 17АП-3436/2013-АК
Дело N А50-19055/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Васевой Е.Е., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - Баев А.Н., удостоверение, доверенность от 09.01.2013;
- от ответчика индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне - Мошкин А.Г., паспорт, доверенность от 30.11.2012; Савельева Е.Г., паспорт, доверенность от 30.10.2012;
- от третьих лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, ООО "Сабантуй" - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
заявителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 11 февраля 2013 года
по делу N А50-19055/2012,
принятое судьей Удовихиной В.В.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)
к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне
(ОГРН 304590621700106, ИНН 590601702206)
третьи лица: 1) Управление Росреестра по Пермскому краю, 2) ООО "Сабантуй"
о расторжении договора, возврате помещения,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне (далее - ответчик) о расторжении договора от 01.09.2005 N 0728 аренды помещений: N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1), обязании ответчика в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить истцу по акту приема-передачи переданные по договору помещения: N 1-3 на цокольном этаже здания, N 5-8 на первом этаже здания, N 1-5 на втором этаже здания, N 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
Истец полагает, что решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для его отмены.
Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что осуществление арендатором перепланировки помещений не является нарушением условий договора аренды.
Приобщенный судом по ходатайству ответчика документ, подготовленный ООО "Урал-Экспресс", носит название "локальный сметный расчет", а не локальная смета, не является частью договора аренды от 01.09.2005 N 0728 и не содержит указания на принадлежность к нему. Подобный документ не предусмотрен ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а при наличии являющейся частью договора аренды сметы N 002 на осуществление капитального ремонта, выполненной ООО "Аллан", и в отсутствие оформленного в установленном договором порядке разрешения на осуществление перепланировки не может рассматриваться в качестве части договора аренды от 01.09.2005 N 0728, либо соглашения об осуществлении перепланировки и не имеет правового значения для разрешения данного спора.
По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы о том, что ответчик в нарушение условий договора передал спорные помещения в субаренду ООО "Сабантуй".
Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 N А50-19055/2012 отменить, требования Территориального управления удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От Управления Росреестра по Пермскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.09.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью N 0728, с дополнительными соглашениями от 21.12.2005, от 17.06.2008, от 11.03.2009 (далее - договор).
Во исполнение условий договора ответчику переданы во временное пользование и владение нежилые помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а, площадью 302,9 кв. м, для использования под предприятие общественного питания, что подтверждается актом приема-передачи государственного имущества от 01.09.2005 (л.д. 31).
Помещения предоставлены в аренду при условии осуществления арендатором капитального ремонта здания, в соответствии с локальной сметой, являющейся неотъемлемой частью договора.
Договор вступает в силу с момента регистрации и действует до 28.08.2030.
Договор прошел государственную регистрацию, номер регистрации N 59-59-01/183/2005-266.
Истец, указывая на существенное нарушение условий п. 2.2.7 и п. 2.2.9 договора аренды со стороны арендатора - ответчика, ссылаясь на п. 6.3 заключенного между сторонами договора, обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения ответчиком существенных условий договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, поскольку без согласия арендодателя произведена перепланировка помещений и помещение передано в субаренду ООО "Сабантуй". Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, письмами МЧС России, направленными в адрес общества.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.
В соответствии с пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как следует из условий спорного договора аренды, арендатор не имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (п. 2.2.7 договора); а также не вправе заключать договоры вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.9 договора).
При этом в силу пункта 6.3 договора невыполнение арендаторов обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.7 и 2.2.9 договора аренды, признается существенным нарушением условий договора, и является основанием для его досрочного расторжения.
Как следует из материалов дела, факт перепланировки арендованного помещения ответчиком не отрицается. Согласно его пояснениям перепланировка была вызвана необходимостью использования помещения для целей, предусмотренных договором - организация общественного питания.
Суд первой инстанции установил, что на момент сдачи нежилого помещения в аренду последнее использовалось в качестве склада (технический паспорт по состоянию на 08.06.2004). Согласно СП 2.3.6.1079-01. "Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001) арендатор был обязан привести помещение в соответствие с его целевым назначением. В частности, п. 2.3. Правил говорит, что размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих. Все производственные цеха оборудуются раковинами с подводкой горячей и холодной воды (п. 3.3. Правил). Все стационарные организации оборудуются туалетами и раковинами для мытья рук посетителей. Совмещение туалетов для персонала и посетителей не допускается (п. 3.14. Правил) и т.д.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что арендатор не мог использовать принятое от арендодателя помещение по назначению, предусмотренному договором, без производства перепланировки, необходимой в целях приведения его в состояние, позволяющее его использовать для целей аренды.
При этом факт согласования перепланировки арендованного помещения 05.10.2005 в ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области подтверждается материалами дела. В материалах дела имеется локальный сметный расчет, разработанный подрядчиком ООО "Урал-экспресс" на ремонт в размере 3 462 114 рублей, включающий в себя установку перегородок в арендованном помещении (пункт 30 сметного расчета, т. 1 л.д. 81-87), на титульном листе которого имеется подпись руководителя ТУ Министерства имущественных отношений РФ о его согласовании.
Довод о том, что на титульном листе локального сметного расчета проставлена подпись неизвестного лица, отклоняется, поскольку ходатайство о фальсификации данного документа при рассмотрении спора в суде первой инстанции истцом не заявлено.
Ссылка истца на то, что смета, разработанная подрядчиком ООО "Урал-экспресс" не была зарегистрирована арендатором в надлежащем порядке, и не является неотъемлемой частью договора аренды, отклоняется, поскольку локальная смета N 002, разработанная ООО "Аллан" явились основанием для предоставления скидки в отношении размера арендной платы (п. 4.1 договора), в то время как смета на перепланировку не была заявлена арендатором в качестве возмещения понесенных расходов, вследствие чего и не являлась приложением к договору при его заключении.
Кроме того, в 2007 году ООО "Пермский земельный центр" по заказу ТУ ФАУФИ по Пермскому краю произвело оценку по определению рыночной стоимости и рыночной арендной ставки. В основании оценки был положен технический паспорт помещения по состоянию на 04.05.2007, в котором нашел отражение результат перепланировки арендованного помещения, состоявшийся в процессе проведения капитального ремонта (л.д. 88-35).
Таким образом истцом не доказано, что перепланировка арендованных помещений произведена арендатором без надлежащего согласования арендодателем. При этом истцом не доказано то, что перепланировка повлекла существенное ухудшение состояния имущества истца невозможность дальнейшего его использования по целевому назначению.
В отношении нарушения арендатором п. 2.2.9. суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В качестве доказательств существования между указанными лицами субарендных отношений и использования обществом арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности, заявитель жалобы указывает на акты проверок помещений, материалы фотофиксации, кассовые чеки, данные ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 4а, письмо МЧС России, направленное в адрес общества в отношении проведенной проверки, наличие меню с данными ООО "Сабантуй", наличие в помещении, помимо стенда с информацией о ИП Поляковой О.А., стенда с информацией об обществе, наличие вывески общества у входа в здание.
Действительно, указанные доказательства могут свидетельствовать о возможности использования третьим лицом части арендованного помещения.
Возможное использование обществом части арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности не может являться подтверждением факта заключения договора, следствием которого может являться или является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав (договор субаренды), как этого требует пункт 2.2.9 договора аренды.
В то же время имеющийся в деле агентский договор от 30.04.2008, заключенный между ответчиком (принципал) и ООО "Сабантуй" (агент), по условиям которого агент, принял на себя обязанность, не используя нежилое помещение принципала, реализовывать в розницу алкогольную продукцию, табачные изделия и произведенную принципалом продукцию при ее реализации на вынос, также не может быть квалифицирован как договор, подтверждающий субарендные отношения.
Кроме того, в настоящее время агентский договор от 30.04.2008 прекратил действие, что подтверждается копией соглашения от 18.02.2013, представленного ответчиком с отзывом.
В отсутствие в деле договора субаренды или его копии, указание в техническом паспорте нежилого помещения по состоянию на 04.05.2007 на то, что спорное помещение передано ООО "Сабантуй" в субаренду, во внимание судом не принимается, поскольку обстоятельство, на которое ссылается истец не подтверждено надлежащими доказательствами.
Акты проверок Территориального управления от 23.07.2012, 13.09.2012 также не являются надлежащим доказательством использования помещений ООО "Сабантуй", так как составлены в одностороннем порядке. При этом в помещении имеется стенд, из содержания которого следует, что услуги общественного питания оказываются ответчиком. Кроме того, доказательств использования спорных помещений с нарушением целевого назначения в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы истца выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года по делу N А50-19055/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)