Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., в отсутствие конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" (ИНН 6102016191, ОГРН 1026100662543) Аброськина А.В., общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш", Казаряна А.О., надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 (судья Тер-Акопян О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-12792/2010, установил следующее.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2011 ООО "Пригородный" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Плугатырев Н.Г.
Определением от 30.01.2012 Плугатырев Н.Г. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника. Определением от 27.02.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Аброськин А.В.
Казарян А.О. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов 7 678 910 рублей, из которых: 6 729 тыс. рублей - задолженность по арендной плате на основании договоров аренды земельных участков от 11.01.2009 и 11.01.2010, 949 910 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Конкурсный управляющий Аброськин А.В. обратился с заявлением о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 11.01.2009 и 11.01.2010.
Определением от 16.11.2012. оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.02.2013, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Аброськина А.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 11.01.2009 и 11.01.2010 отказано. В третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования Казаряна А.О. на сумму 1 016 516 рублей 30 копеек, из них: 989 871 рубль 59 копеек - основной долг, 26 644 рублей 71 копейка - проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суды определили, что проценты учитываются в реестре отдельно, подлежат удовлетворению в порядке, определенном пунктом 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Судебные акты мотивированы тем, что договора аренды являются незаключенными, факт пользования должником спорными земельными участками без оплаты признан доказанным, что не исключает обязанности должника возместить неосновательное обогащение (в данном случае - в виде арендной платы за фактическое пользование имуществом).
В кассационной жалобе ООО "Торговая компания "Ковш" (далее - компания) просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что размер арендной платы земельных участков является завышенным, экспертное заключение не является надлежащим доказательством, цена земли, указанная в нем, не соответствует реальной рыночной стоимости, чем причинен вред имущественным правам кредиторов. Договор аренды земельного участка от 11.01.2009 является незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора. Апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации договоров без правового обоснования и не указал мотивы, по которым не принял во внимание экспертное заключение от 28.02.2012 N 5082, 5083/05-3, подтверждающее факт подделки договоров.
В отзыве на кассационную жалобу Казарян А.О. против удовлетворения жалобы возражает, просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Уполномоченный орган заявил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.
В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Должник (арендатор) и Казарян А.О. (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 11.01.2009 N 01, в соответствии пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N 60026000152132, 61020000000246, 61026000150818 общей площадью 335,2 га.
Согласно пункту 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы за участки составляет 12 тыс. рублей, общая сумма арендной платы за весь срок договора - 4 022 400 рублей. Срок действия договора установлен с 11.01.2009 по 30.12.2009. В материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 11.01.2009.
По окончании срока действия названного договора стороны подписали договор от 11.01.2010 в отношении тех же земельных участков сроком с 01.01.2010 до 30.12.2010 и тем же размером арендной платы.
Заявляя о наличии задолженности по договорам аренды, Казарян А.О. обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 7 678 910 рублей, из которых: 6 729 тыс. рублей задолженности по арендной плате по договорам от 11.01.2009, 11.01.2010 и 949 910 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Конкурсный управляющий обратился в рамках настоящего дела с заявлением о признании указанных договоров аренды недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как сделок, совершенных с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Аброськина А.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 11.01.2009, 11.01.2010 и частично включая в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования Казаряна А.О. в сумме 1 016 516 рублей 30 копеек, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В силу статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть объектом арендных отношений.
Суды установили, что по договору от 11.01.2009 должнику в аренду передан земельный участок площадью 335,2 га. Общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами N 60026000152132, 61020000000246, 61026000150818 составляет 318 га согласно свидетельствам о праве собственности и кадастровых паспортов. В результате продажи Казаряным А.О. в октябре 2009 года земельного участка с кадастровым номером 61026000150818, размер используемого должником земельного участка уменьшился до 284,86 га. Поэтому указание земельного участка с названным кадастровым номером в договоре аренды от 11.01.2010 не соответствует фактически принадлежащему арендодателю площади земельного участка, а также изменившимся кадастровым номерам участков. Кроме того, земельный участок кадастровым номером N 61020000000246 разделен на десять участков, шесть из которых находились в собственности у Казаряна А.О., а четыре перешли к третьему лицу. Следовательно, размер земельных участков, принадлежащих Казаряну А.О. в 2010 году, составил 250,82 га.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что предмет договоров аренды не согласован, что влечет его незаключенность и исключает недействительность сделки.
Апелляционный суд также установил, что в договоре от 11.01.2009 срок аренды земли под пашню определен сторонами с 11.01.2009 до 30.12.2009 (пункт 2.1), в договоре от 11.01.10 - с 01.01.10 до 30.12.10 (пункт 2.1), то есть менее одного года.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закон N 101-ФЗ минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования. Для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).
Согласно статье 14.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.
На основании изложенного следует, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, в данном случае такой срок должен составлять пять лет.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Апелляционный суд установил, что спорные договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (пашни) в установленном законом порядке не зарегистрированы. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах и в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации суды правомерно признали договоры аренды от 11.01.2009 и 11.01.2010 незаключенными.
Незаключенность договоров аренды не исключает обязанности должника возместить неосновательное обогащение (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), в данном случае - в виде арендной платы за фактическое пользование земельными участками.
Суды признали доказанным факт пользования должником земельными участками площадью 317,86 га в период с января 2009 по октябрь 2009 года, 284,86 га с октября 2009 по февраль 2010 года, 250,82 га с февраля 2010 по 14.07.2010 без оплаты и, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали частично обоснованными требования о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы. Доказательства внесения должником платы за пользование земельными участками либо возвращения земельных участков собственнику в материалах дела отсутствуют.
Довод компании о том, что должник не использовал земельные участки не опровергает выводы судов, а свидетельствует лишь о несогласии с правовой оценкой установленных обстоятельствах и по существу сводится к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.
В целях определения рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком определением от 29.08.2012 суд удовлетворил ходатайство Казаряна А.О. и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО НПО "Лаборатория экономического инжиниринга".
Согласно экспертному заключению от 30.09.2012 N 2012-ОН-87 рыночная стоимость права пользования в 2009, 2010 годах спорными земельными участками составляет 1 376 016 рублей, из них в 2009 году - 803 232 рубля, 2010 году - 572 784 рубля.
Указанное экспертное заключение в установленном порядке не оспорено. Ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено. Поскольку компания и иные лица, участвующие в деле, не представили доказательства, позволяющие считать указанный отчет недостоверным, суды признали его верным.
Довод заявителя о том, что размер арендной платы земельных участков не соответствует рыночным ценам и является завышенным, правомерно отклонен судами, поскольку опровергается материалами дела и заключением судебной экспертизы.
Учитывая фактическую площадь используемых земельных участков, периодов их использования, а также определенного экспертным заключением от 30.09.2012 размера арендной платы, суды правомерно включили в реестр 989 871 рубль 59 копеек платы за пользование земельными участками и 26 644 рубля 71 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя жалобы о том, что ходатайство о фальсификации договоров аренды неправомерно отклонено, подлежит отклонению ввиду следующего.
В ходе рассмотрения спора компания заявила ходатайство о фальсификации спорных договоров аренды и актов приема-передачи.
Суд предупредил представителя компании об уголовно-правовых последствиях заявления о фальсификации. В целях проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств определением от 01.12.2010 суд назначил по делу судебную экспертизу по вопросу определения времени выполнения подписей сторон в договорах аренды от 11.01.2009 и 11.01.2010.
В заключении от 28.02.2012 N 5082, 5083/05-3 экспертом установлено, что время проставления подписей и оттисков печатей может как соответствовать, так и не соответствовать датам составления названных документов.
В соответствии со статьями 64, 82 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое исследуется арбитражным судом наряду с другими доказательствами и в силу части 5 статьи 71 названного Кодекса не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.
При оценке указанного заключения суд исходил из того, что подписание договоров аренды, акта приема-передачи в указанный в них срок и последующее переподписание договора аренды, а также исполнение обязательств по договорам подтверждается другими документами.
Суд также пришел к выводу, что сам Казарян А.О. и должник указанный факт не оспаривали, содержащиеся в заключении эксперта выводы не свидетельствуют о фальсификации доказательств и не опровергают самого факта пользования земельными участками.
Иные доводы заявителя свидетельствуют о его несогласии с оценкой доказательств и установленными судами первой и апелляционной инстанций фактическими обстоятельствами и отклоняются кассационным судом в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.
Руководствуясь статьями 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А53-12792/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.М.ДЕНЕКА
Судьи
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.03.2013 ПО ДЕЛУ N А53-12792/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. по делу N А53-12792/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., в отсутствие конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" (ИНН 6102016191, ОГРН 1026100662543) Аброськина А.В., общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш", Казаряна А.О., надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 (судья Тер-Акопян О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-12792/2010, установил следующее.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2011 ООО "Пригородный" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Плугатырев Н.Г.
Определением от 30.01.2012 Плугатырев Н.Г. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника. Определением от 27.02.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Аброськин А.В.
Казарян А.О. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов 7 678 910 рублей, из которых: 6 729 тыс. рублей - задолженность по арендной плате на основании договоров аренды земельных участков от 11.01.2009 и 11.01.2010, 949 910 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Конкурсный управляющий Аброськин А.В. обратился с заявлением о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 11.01.2009 и 11.01.2010.
Определением от 16.11.2012. оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.02.2013, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Аброськина А.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 11.01.2009 и 11.01.2010 отказано. В третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования Казаряна А.О. на сумму 1 016 516 рублей 30 копеек, из них: 989 871 рубль 59 копеек - основной долг, 26 644 рублей 71 копейка - проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суды определили, что проценты учитываются в реестре отдельно, подлежат удовлетворению в порядке, определенном пунктом 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Судебные акты мотивированы тем, что договора аренды являются незаключенными, факт пользования должником спорными земельными участками без оплаты признан доказанным, что не исключает обязанности должника возместить неосновательное обогащение (в данном случае - в виде арендной платы за фактическое пользование имуществом).
В кассационной жалобе ООО "Торговая компания "Ковш" (далее - компания) просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что размер арендной платы земельных участков является завышенным, экспертное заключение не является надлежащим доказательством, цена земли, указанная в нем, не соответствует реальной рыночной стоимости, чем причинен вред имущественным правам кредиторов. Договор аренды земельного участка от 11.01.2009 является незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора. Апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации договоров без правового обоснования и не указал мотивы, по которым не принял во внимание экспертное заключение от 28.02.2012 N 5082, 5083/05-3, подтверждающее факт подделки договоров.
В отзыве на кассационную жалобу Казарян А.О. против удовлетворения жалобы возражает, просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Уполномоченный орган заявил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.
В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Должник (арендатор) и Казарян А.О. (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 11.01.2009 N 01, в соответствии пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N 60026000152132, 61020000000246, 61026000150818 общей площадью 335,2 га.
Согласно пункту 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы за участки составляет 12 тыс. рублей, общая сумма арендной платы за весь срок договора - 4 022 400 рублей. Срок действия договора установлен с 11.01.2009 по 30.12.2009. В материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 11.01.2009.
По окончании срока действия названного договора стороны подписали договор от 11.01.2010 в отношении тех же земельных участков сроком с 01.01.2010 до 30.12.2010 и тем же размером арендной платы.
Заявляя о наличии задолженности по договорам аренды, Казарян А.О. обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 7 678 910 рублей, из которых: 6 729 тыс. рублей задолженности по арендной плате по договорам от 11.01.2009, 11.01.2010 и 949 910 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Конкурсный управляющий обратился в рамках настоящего дела с заявлением о признании указанных договоров аренды недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как сделок, совершенных с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Аброськина А.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 11.01.2009, 11.01.2010 и частично включая в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования Казаряна А.О. в сумме 1 016 516 рублей 30 копеек, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В силу статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть объектом арендных отношений.
Суды установили, что по договору от 11.01.2009 должнику в аренду передан земельный участок площадью 335,2 га. Общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами N 60026000152132, 61020000000246, 61026000150818 составляет 318 га согласно свидетельствам о праве собственности и кадастровых паспортов. В результате продажи Казаряным А.О. в октябре 2009 года земельного участка с кадастровым номером 61026000150818, размер используемого должником земельного участка уменьшился до 284,86 га. Поэтому указание земельного участка с названным кадастровым номером в договоре аренды от 11.01.2010 не соответствует фактически принадлежащему арендодателю площади земельного участка, а также изменившимся кадастровым номерам участков. Кроме того, земельный участок кадастровым номером N 61020000000246 разделен на десять участков, шесть из которых находились в собственности у Казаряна А.О., а четыре перешли к третьему лицу. Следовательно, размер земельных участков, принадлежащих Казаряну А.О. в 2010 году, составил 250,82 га.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что предмет договоров аренды не согласован, что влечет его незаключенность и исключает недействительность сделки.
Апелляционный суд также установил, что в договоре от 11.01.2009 срок аренды земли под пашню определен сторонами с 11.01.2009 до 30.12.2009 (пункт 2.1), в договоре от 11.01.10 - с 01.01.10 до 30.12.10 (пункт 2.1), то есть менее одного года.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закон N 101-ФЗ минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования. Для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).
Согласно статье 14.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.
На основании изложенного следует, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, в данном случае такой срок должен составлять пять лет.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Апелляционный суд установил, что спорные договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (пашни) в установленном законом порядке не зарегистрированы. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах и в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации суды правомерно признали договоры аренды от 11.01.2009 и 11.01.2010 незаключенными.
Незаключенность договоров аренды не исключает обязанности должника возместить неосновательное обогащение (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), в данном случае - в виде арендной платы за фактическое пользование земельными участками.
Суды признали доказанным факт пользования должником земельными участками площадью 317,86 га в период с января 2009 по октябрь 2009 года, 284,86 га с октября 2009 по февраль 2010 года, 250,82 га с февраля 2010 по 14.07.2010 без оплаты и, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали частично обоснованными требования о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы. Доказательства внесения должником платы за пользование земельными участками либо возвращения земельных участков собственнику в материалах дела отсутствуют.
Довод компании о том, что должник не использовал земельные участки не опровергает выводы судов, а свидетельствует лишь о несогласии с правовой оценкой установленных обстоятельствах и по существу сводится к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.
В целях определения рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком определением от 29.08.2012 суд удовлетворил ходатайство Казаряна А.О. и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО НПО "Лаборатория экономического инжиниринга".
Согласно экспертному заключению от 30.09.2012 N 2012-ОН-87 рыночная стоимость права пользования в 2009, 2010 годах спорными земельными участками составляет 1 376 016 рублей, из них в 2009 году - 803 232 рубля, 2010 году - 572 784 рубля.
Указанное экспертное заключение в установленном порядке не оспорено. Ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено. Поскольку компания и иные лица, участвующие в деле, не представили доказательства, позволяющие считать указанный отчет недостоверным, суды признали его верным.
Довод заявителя о том, что размер арендной платы земельных участков не соответствует рыночным ценам и является завышенным, правомерно отклонен судами, поскольку опровергается материалами дела и заключением судебной экспертизы.
Учитывая фактическую площадь используемых земельных участков, периодов их использования, а также определенного экспертным заключением от 30.09.2012 размера арендной платы, суды правомерно включили в реестр 989 871 рубль 59 копеек платы за пользование земельными участками и 26 644 рубля 71 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя жалобы о том, что ходатайство о фальсификации договоров аренды неправомерно отклонено, подлежит отклонению ввиду следующего.
В ходе рассмотрения спора компания заявила ходатайство о фальсификации спорных договоров аренды и актов приема-передачи.
Суд предупредил представителя компании об уголовно-правовых последствиях заявления о фальсификации. В целях проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств определением от 01.12.2010 суд назначил по делу судебную экспертизу по вопросу определения времени выполнения подписей сторон в договорах аренды от 11.01.2009 и 11.01.2010.
В заключении от 28.02.2012 N 5082, 5083/05-3 экспертом установлено, что время проставления подписей и оттисков печатей может как соответствовать, так и не соответствовать датам составления названных документов.
В соответствии со статьями 64, 82 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое исследуется арбитражным судом наряду с другими доказательствами и в силу части 5 статьи 71 названного Кодекса не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.
При оценке указанного заключения суд исходил из того, что подписание договоров аренды, акта приема-передачи в указанный в них срок и последующее переподписание договора аренды, а также исполнение обязательств по договорам подтверждается другими документами.
Суд также пришел к выводу, что сам Казарян А.О. и должник указанный факт не оспаривали, содержащиеся в заключении эксперта выводы не свидетельствуют о фальсификации доказательств и не опровергают самого факта пользования земельными участками.
Иные доводы заявителя свидетельствуют о его несогласии с оценкой доказательств и установленными судами первой и апелляционной инстанций фактическими обстоятельствами и отклоняются кассационным судом в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.
Руководствуясь статьями 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А53-12792/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.М.ДЕНЕКА
Судьи
С.М.ИЛЮШНИКОВ
М.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)