Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Венедиктовой Е.А., Сопраньковой Т.Г.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Архиповой Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-N <...>/12 по апелляционной жалобе К.И. и по апелляционной жалобе К.Л. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года по иску К.И. к К.Л. о признании договора найма в части недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности части договора, и по встречному иску К.Л. к К.И. о выселении,
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
Выслушав объяснения истицы и ее представителя - Ш., ответчицы и ее представителя - адвоката Воробьева С.Н., заключение прокурора,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.И. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.Л. и просила признать недействительным пункт 6.3 заключенного между сторонами <дата> 2012 года договора найма жилого помещения и применить последствия недействительности ничтожного пункта.
Ответчица против удовлетворения иска возражала, предъявила встречные требования о выселении К.И. и ее несовершеннолетней дочери К.К. из спорного жилого помещения.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 удовлетворены исковые требования К.И., действующей в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней К.К., во встречном иске отказано.
Судом постановлено: признать пункт 6.3 договора найма от <дата>.12, заключенного между К.Л. и К.И. о пользовании комнатой 12 кв. м в квартире N <...> дома <адрес> Санкт-Петербурга и местами общего пользования, на срок с <дата> по <дата>.13, недействительным в силу его ничтожности; применить последствия недействительности ничтожного (в части 6.3.) договора найма от <дата>.12, заключенного между К.Л. и К.И. - вселить К.И., К.К. в комнату 12 кв. м и места общего пользования (коридор, ванная, туалет, кухня) квартиры N <...> дома <адрес> Санкт-Петербурга.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить полностью с вынесением нового решения, указывая, что изложенные судом в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела, а изложение их в такой редакции является для истицы препятствием для восстановления в последующем ее нарушенных прав путем возмещения вреда.
Помимо прочего, истица в своей жалобе указывала на допущенные судом существенные нарушения процессуальных норм (оглашение резолютивной части без разъяснения сторонам сроков ознакомления с мотивированным решением), а также на несоответствия резолютивной части решения, оглашенной в судебном заседании 28.11.2012, резолютивной части мотивированного решения. В целях проведения служебной проверки для проверки данного довода жалобы истицы материалы гражданского дела были возвращены судом апелляционной инстанции в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга. Согласно Заключению служебной проверки от 10.04.2013 (л.д. <дата>), изложенные доводы истицы своего подтверждения не нашли.
В апелляционной жалобе ответчица просит указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований первоначального иска отказать, удовлетворив встречный иск в полном объеме, в обоснование жалобы указывает, что суд неправильно истолковал и применил действующее законодательство, постановил незаконное и необоснованное решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части
В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Статья 687 ГК РФ регулирует процедуру расторжения договора найма жилого помещения, согласно которому (чЛ) наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца; либо (без согласия) ч2 договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Из материалов дела следует, что <дата> 2012 года между К.Л. (наймодатель) и К.И. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, согласно пункту 1 которого: наймодатель за плату предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру (средняя комната в квартире отдана в пользование нанимателя) нанимателю в пользование для проживания. Указанная комната находится по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, комната средняя.
Характеристики комнаты определены в абзаце 4 названного пункта и ограничиваются указанием на ее метраж - 12 кв. м.
Срок найма установлен пунктом 7.1. с <дата>.2012 по <дата>.2013.
В соответствии с пунктом 6.3 договора наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока действия договора, уведомив нанимателя за 30 дней в письменном виде.
На основании пункта 6.3. договора <дата>.2012 ответчица направила в адрес истицы письменное уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, на основании анализа положений ст. ст. 671, 683, 684 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу об обоснованности требований первоначального иска, поскольку вышеуказанные нормы ограничивают право наймодателя (К.Л.) на произвольное расторжение договора найма в одностороннем порядке, и при отсутствии согласия К.И. договор найма от <дата>.12 подлежал расторжению в судебном порядке на основании установленных ст. 687 Гражданского кодекса РФ положений. Таким образом, пункт 6.3. договора, предусматривающий право наймодателя (К.Л.) на расторжение договора найма по своему усмотрению в любое время, является ничтожным, как не соответствующий ст. 687 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, и не находит оснований для изменения решения суда в названной части. Доводы жалоб сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке и не могут быть приняты коллегией во внимание, поскольку не содержат ссылок на нарушение судом норм права.
Довод жалобы ответчицы о том, что включение в договор условия о возможности его расторжения по инициативе наймодателя соответствует установленной статьей 421 Гражданского кодекса РФ свободе договора не может быть принят коллегией в силу своей ошибочности, поскольку положения ст. ст. 421, 422 Гражданского кодекса РФ ограничивают свободу сторон в заключении договора требованиями соответствия условий заключаемых сделок правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Возможность расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения предусмотрена пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, однако такой порядок расторжения договора возможен только в случае, когда это допускается законом и прямо предусмотрено соглашением сторон.
Однако положениями ст. 687 Гражданского кодекса РФ наймодателю не предоставлено право досрочного расторжения договора найма в одностороннем порядке, но при наличии оснований, установленных законом, наймодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности пункта 6.3 договора.
В этой связи, судом правомерно применены последствия недействительности ничтожного договора в части в виде вселения К.И. и ее дочери в спорную комнату для проживания их в на период действия договора, т.е. до <дата>.2013.
Поскольку судебная коллегия согласна с решением суда в части удовлетворения первоначального иска, то оснований для изменения решения в части отказа в удовлетворении встречного также не имеется.
Доводы апелляционной жалобы истицы также подлежат отклонению, поскольку, вопреки утверждениям заявителя в апелляционной жалобе решение суда первой инстанции отвечает требованиям статьи 198 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, в связи с чем, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.05.2013 N 33-7271/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2013 г. N 33-7271/13
Судья: Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Венедиктовой Е.А., Сопраньковой Т.Г.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Архиповой Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-N <...>/12 по апелляционной жалобе К.И. и по апелляционной жалобе К.Л. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года по иску К.И. к К.Л. о признании договора найма в части недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности части договора, и по встречному иску К.Л. к К.И. о выселении,
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
Выслушав объяснения истицы и ее представителя - Ш., ответчицы и ее представителя - адвоката Воробьева С.Н., заключение прокурора,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.И. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.Л. и просила признать недействительным пункт 6.3 заключенного между сторонами <дата> 2012 года договора найма жилого помещения и применить последствия недействительности ничтожного пункта.
Ответчица против удовлетворения иска возражала, предъявила встречные требования о выселении К.И. и ее несовершеннолетней дочери К.К. из спорного жилого помещения.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 удовлетворены исковые требования К.И., действующей в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней К.К., во встречном иске отказано.
Судом постановлено: признать пункт 6.3 договора найма от <дата>.12, заключенного между К.Л. и К.И. о пользовании комнатой 12 кв. м в квартире N <...> дома <адрес> Санкт-Петербурга и местами общего пользования, на срок с <дата> по <дата>.13, недействительным в силу его ничтожности; применить последствия недействительности ничтожного (в части 6.3.) договора найма от <дата>.12, заключенного между К.Л. и К.И. - вселить К.И., К.К. в комнату 12 кв. м и места общего пользования (коридор, ванная, туалет, кухня) квартиры N <...> дома <адрес> Санкт-Петербурга.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить полностью с вынесением нового решения, указывая, что изложенные судом в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела, а изложение их в такой редакции является для истицы препятствием для восстановления в последующем ее нарушенных прав путем возмещения вреда.
Помимо прочего, истица в своей жалобе указывала на допущенные судом существенные нарушения процессуальных норм (оглашение резолютивной части без разъяснения сторонам сроков ознакомления с мотивированным решением), а также на несоответствия резолютивной части решения, оглашенной в судебном заседании 28.11.2012, резолютивной части мотивированного решения. В целях проведения служебной проверки для проверки данного довода жалобы истицы материалы гражданского дела были возвращены судом апелляционной инстанции в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга. Согласно Заключению служебной проверки от 10.04.2013 (л.д. <дата>), изложенные доводы истицы своего подтверждения не нашли.
В апелляционной жалобе ответчица просит указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований первоначального иска отказать, удовлетворив встречный иск в полном объеме, в обоснование жалобы указывает, что суд неправильно истолковал и применил действующее законодательство, постановил незаконное и необоснованное решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части
В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Статья 687 ГК РФ регулирует процедуру расторжения договора найма жилого помещения, согласно которому (чЛ) наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца; либо (без согласия) ч2 договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Из материалов дела следует, что <дата> 2012 года между К.Л. (наймодатель) и К.И. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, согласно пункту 1 которого: наймодатель за плату предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру (средняя комната в квартире отдана в пользование нанимателя) нанимателю в пользование для проживания. Указанная комната находится по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, комната средняя.
Характеристики комнаты определены в абзаце 4 названного пункта и ограничиваются указанием на ее метраж - 12 кв. м.
Срок найма установлен пунктом 7.1. с <дата>.2012 по <дата>.2013.
В соответствии с пунктом 6.3 договора наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока действия договора, уведомив нанимателя за 30 дней в письменном виде.
На основании пункта 6.3. договора <дата>.2012 ответчица направила в адрес истицы письменное уведомление о расторжении договора найма в одностороннем порядке.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, на основании анализа положений ст. ст. 671, 683, 684 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу об обоснованности требований первоначального иска, поскольку вышеуказанные нормы ограничивают право наймодателя (К.Л.) на произвольное расторжение договора найма в одностороннем порядке, и при отсутствии согласия К.И. договор найма от <дата>.12 подлежал расторжению в судебном порядке на основании установленных ст. 687 Гражданского кодекса РФ положений. Таким образом, пункт 6.3. договора, предусматривающий право наймодателя (К.Л.) на расторжение договора найма по своему усмотрению в любое время, является ничтожным, как не соответствующий ст. 687 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, и не находит оснований для изменения решения суда в названной части. Доводы жалоб сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке и не могут быть приняты коллегией во внимание, поскольку не содержат ссылок на нарушение судом норм права.
Довод жалобы ответчицы о том, что включение в договор условия о возможности его расторжения по инициативе наймодателя соответствует установленной статьей 421 Гражданского кодекса РФ свободе договора не может быть принят коллегией в силу своей ошибочности, поскольку положения ст. ст. 421, 422 Гражданского кодекса РФ ограничивают свободу сторон в заключении договора требованиями соответствия условий заключаемых сделок правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Возможность расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения предусмотрена пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, однако такой порядок расторжения договора возможен только в случае, когда это допускается законом и прямо предусмотрено соглашением сторон.
Однако положениями ст. 687 Гражданского кодекса РФ наймодателю не предоставлено право досрочного расторжения договора найма в одностороннем порядке, но при наличии оснований, установленных законом, наймодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности пункта 6.3 договора.
В этой связи, судом правомерно применены последствия недействительности ничтожного договора в части в виде вселения К.И. и ее дочери в спорную комнату для проживания их в на период действия договора, т.е. до <дата>.2013.
Поскольку судебная коллегия согласна с решением суда в части удовлетворения первоначального иска, то оснований для изменения решения в части отказа в удовлетворении встречного также не имеется.
Доводы апелляционной жалобы истицы также подлежат отклонению, поскольку, вопреки утверждениям заявителя в апелляционной жалобе решение суда первой инстанции отвечает требованиям статьи 198 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, в связи с чем, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)