Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
- директора общества с ограниченной ответственностью "Металлпроект" Романова Е.И. и представителя заявителя Макаровой С.Е., действующей на основании доверенности от 12.02.2013;
- представителя ответчиков, администрации муниципального образования "Город Киров", департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, Серегиной Т.В., действующей на основании доверенности от 18.07.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 по делу N А28-11864/2012, принятое судом в составе судьи Шмырина С.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Металлпроект" (ИНН 4345084009, ОГРН 1044316539728, место нахождения: 610014, г. Киров, ул. Щорса, д. 66) к Администрации муниципального образования "Город Киров" (ИНН: 4348005534, ОГРН: 1024301340238, место нахождения: 610000, город Киров, улица Воровского, 39), Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978, адрес места нахождения: Кировская область, г. Киров, ул. Воровского, д. 39),
третьи лица: прокурор г. Кирова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,
о признании недействительным отказа от договора аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Металлпроект" (далее - истец, Общество, ООО "Металлпроект") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Кирова (далее - Администрация), Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании недействительными пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 в части возможности расторжения договора аренды при неисполнении условия, предусмотренного пунктом 3.2.14 договора, а также отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 11.12.2008 N 43-43-01/564/2008-615 об аренде земельного участка.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 заявленные требования Общества удовлетворены частично. Суд признал недействительным отказ Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090. В удовлетворении остальной части требований суд отказал.
Департамент, не согласившись с принятым решением в части удовлетворения требований о признании незаконным отказа от договора аренды, выраженного в письме от 12.09.2012 N 10632-01-05, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению Департамента, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что выразилось в применении закона, не подлежащего применению, а также неправильном истолковании закона. Ответчик, ссылаясь на положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) считает обоснованным расторжение договора аренды 29.05.2008 N 56090 в связи с тем, что Общество не освоило земельный участок в установленный срок. По мнению Департамента, к предмету рассматриваемого спора не относятся ст. 35 ЗК РФ и разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 N 8985/08.
ООО "Металлпроект" в представленных отзывах на апелляционную жалобу просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Заявитель считает, что ЗК РФ не содержит такого основания для расторжения договора аренды земельного участка как его неосвоение в течение определенного срока и приводит доводы о том, что освоение спорного земельного участка Общество начало с момента заключения договора аренды: разрабатывало проектную документацию для получения разрешения на строительство, устраняло замечания к проектной документации, в том числе ряд незаконных замечаний, что подтверждено судебными решениями. Заявитель полагает, что время потраченное на судебные разбирательства, экспертизу, переписку (в данном случае не менее 2,5 лет) должно быть исключено из периода неиспользования земельного участка, дающего право на расторжение договора аренды (подп. 4, п. 2, ст. 46 ЗК РФ).
Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.09.2004 ООО "Металлпроект" обратилось в Администрацию за выдачей разрешения на проектирование и строительство мастерской по изготовлению малых архитектурных форм из металла на территории бывшего завода металлоконструкций (т. 1, л.д. 11).
Постановлением от 22.01.2008 N 204-П земельный участок по адресу г. Киров ул. Щорса, д. 72Б предоставлен в аренду заявителю.
29.05.2008 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности администрации г. Кирова (далее - Комитет) и ООО "Металлпроект" подписали договор N 56090 аренды земельного участка (далее - земельный участок) (т. 1, л.д. 26). С 03.10.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент).
В соответствии с договором Обществу в аренду передан земельный участок площадью 801 кв. м с кадастровым номером 43:40:000167:124, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Щорса, д. 72Б, для размещения здания предприятия бытового обслуживания населения (строительство), сроком действия с 01.02.2008 по 31.01.2012. Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.12.2008. Пунктом 3.2.14 договора предусмотрено, что арендатор обязан освоить земельный участок в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации от 22.01.2008 N 204-П. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также при неисполнении условий договора, предусмотренных пунктами 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14 (пункт 6.2).
Распоряжением от 30.12.2008 N 1948-зр утвержден градостроительный план NRU 43306000-580 земельного участка (т. 2, л.д. 142).
26.03.2009 заявитель получил отказ ОАО "ККС" в выдаче технических условий на подключение к сетям канализации через КНС-5, мотивированный отсутствием резерва пропускной способности канализационных коллекторов, подводящих сточные воды к КНС-5 (т. 2, л.д. 12).
01.09.2009 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства (здания предприятия бытового обслуживания населения) на земельном участке (т. 2, л.д. 13).
Письмом от 11.09.2009 Администрация предложила Обществу для дальнейшего рассмотрения вопроса о получении разрешения на строительство обратиться в Управление Роспотребнадзора по Кировской области (т. 2, л.д. 18).
14.12.2009 Общество представило в Администрацию и Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова заявление, в котором просило указать перечень несоответствий проектных решений, вследствие которых не выдается разрешение на строительство, содержащихся в 42 пунктах и более чем 400 подпунктах Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (т. 2, л.д. 19).
16.12.2009 Администрацией вынесено распоряжение N 2216-зр об отказе в выдаче разрешения на строительство здания, ввиду отсутствия необходимых материалов в проектной документации (т. 2, л.д. 21).
Замечания, в связи с которыми было принято распоряжение N 2216-зр, разъяснены заявителю письмом Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова от 14.01.2010 N 724-19-09 (т. 2, л.д. 22-25).
Решением Арбитражного суда Кировской области по делу N А28-4336/2010-132/18 отказано в удовлетворении требований заявителя об оспаривании распоряжения от 16.12.2009 N 2216-зр. Вместе с тем, суд пришел к выводу о необоснованности действий Администрации в части непринятия технических условий на водоснабжение и водоотведение, а также требований согласования расположения артезианской скважины с Управлением Роспотребнадзора по Кировской области (т. 1, л.д. 78,79).
23.12.2010 Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство.
30.12.2010 Администрация письмом N 9744-03-01 указала на отсутствие оснований для выдачи разрешения на строительство объекта, поскольку арбитражный суд отказал в удовлетворении требований Общества о признании недействительным распоряжения от 16.12.2009 N 2216-зр, а замечания, указанные в данном документе, заявителем не устранены.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 15.04.2011 по делу N А28-714/2011-40/16 установлено, что отказывая в выдаче разрешения на строительство, Администрация незаконно указала Обществу на несоответствие представленной проектной документации требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации. Поскольку содержание пояснительной записки и схемы планировочной организации земельного участка подлежали доработке суд отказал в удовлетворении требований заявителя об оспаривании вышеуказанного отказа (т. 1, л.д. 86, 87).
28.09.2011 ООО "Металлпроект" представило в Администрацию заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением документов на 88 листах.
Письмом от 07.10.2011 N 8234-03-01 заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с неустранением Обществом замечаний, подготовленных и выданных Администрацией.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.02.2012 по делу N А28-9396/2011-341/34 в удовлетворении требований Общества о признании недействительным данного отказа Администрации отказано. В то же время суд признал незаконными требования Администрации в части отсутствия в проектной документации сведений о наличии у ООО "Транзит" возможности оказывать услуги по электроснабжению проектируемого объекта. Также суд признал, что у ОАО "ККС" не было законных оснований для отказа в выдаче технических условий на подключение к сетям водовода (т. 1, л.д. 94, 95).
В 2012 году ООО "Металлпроект" неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство вышеназванного объекта.
16.03.2012 Администрация направила Обществу письмо, в котором сообщила, что ООО "Металлпроект" не представлены документы, указанные в подпункте "д" пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в связи с чем правовые основания для выдачи разрешения на строительство отсутствуют (т. 3, л.д. 87).
Письмом от 17.05.2012 Администрация подтвердила отказ от 16.03.2012, в выдаче разрешения на строительство, указав, что по состоянию на 17.05.2012 испрашиваемые документы не представлены.
12.09.2012 Комитет направил ООО "Металлпроект" письмо, в котором указал, что в связи с длительным неосвоением земельного участка с кадастровым номером 43:40:000167:0124, отсутствием разрешения на строительство и в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, пунктами 3.2.14, 6.2 договора аренды от 29.05.2008 N 56090 договор подлежит расторжению, ООО "Металлпроект" необходимо заключить соглашение о расторжении договора аренды, в случае неподписания которого данное письмо в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ является письменным уведомлением об отказе от названного договора аренды по истечении трех месяцев с момента его получения Обществом (т. 1, л.д. 18, 73).
05.10.2012 Администрация направила Обществу письмо, в котором указала, что его заявление о выдаче разрешения на строительство здания для предприятия бытового обслуживания рассмотрено. В результате изучения представленных документов установлено, что Обществом не устранены причины отказов в выдаче разрешения на строительство, указанные в письмах Администрации от 16.03.2012 и от 17.05.2012. Кроме того, Администрация указала на дополнительные недостатки проектной документации (т. 1, л.д. 14).
В этот же день Общество представило в Администрацию возражения по замечаниям, изложенным в указанном письме (т. 2, л.д. 16).
25.10.2012 Администрация направила ООО "Металлпроект" письмо, в котором указала, что часть замечаний по проектной документации Общество устранило. При этом Администрация дополнительно указала на ряд других недостатков, содержащихся в следующих разделах и подразделах проектной документации: "проект организации строительства объекта капитального строительства", "отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", "архитектурные решения". Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта Обществу необходимо привести проектную документацию в соответствие с ГрК РФ и постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".
Письмом от 23.11.2012 Администрация отказала ООО "Металлпроект" в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что срок действия договора аренды закончился 31.01.2012 - по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (получено представителем ООО "Металлпроект" 25.09.2012) и у Общества отсутствуют права на земельный участок (т. 1, л.д. 17).
25.01.2013 в ЕГРП погашена регистрационная запись об аренде спорного земельного участка.
Не согласившись с отказом Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 450, 610, 621 ГК РФ, 35, 46 ЗК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090. В удовлетворения требований о признании недействительным пункта 6.2 названного договора в части возможности его расторжения при неисполнении условия, предусмотренного пунктом 3.2.14, суд отказал в связи с пропуском Обществом срока исковой давности.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 с учетом положений ст. 621 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в частности в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период).
Судом первой инстанции принята во внимание правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
По мнению суда апелляционной инстанции, специальные основания прекращения договора аренды распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка. В данном случае стороны пунктом 3.2.14 договора аренды земельного участка установили срок освоения земельного участка в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации от 22.01.2008 N 204-П, то есть до 22.01.2009. Этот срок фактически был сторонами продлен.
По смыслу ст. ст. 22, 42, 46 ЗК РФ, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы документы, предусмотренные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Общество не приступило к строительству спорного объекта в связи с отсутствием разрешения на строительство. В целях получения разрешения на строительство в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ, заявителем совершены необходимые действия по разработке проектной документации и подготовке градостроительного плана земельного участка.
ООО "Металлпроект" неоднократно на протяжении 3-х лет обращалось в Администрацию за получением разрешения на строительство здания предприятия бытового обслуживания населения, что подтверждается многочисленными заявлениями о выдаче разрешения на строительство, а также соответствующими многочисленными ответами Администрации и Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова.
Из вышеназванных решений Арбитражного суда Кировской области следует, что часть требований со стороны Администрации г. Кирова к представленным Обществом документам являлась незаконной. Суд принимает во внимание, что в данном случае Администрация является органом, осуществляющим публичные полномочия, имеющим штат квалифицированных служащих, являющаяся в связи с этим более сильной стороной в возникших спорах по вопросам достаточности (полноты) предоставляемой Обществом проектной документации, которые стороны не смогли урегулировать самостоятельно.
С учетом изложенных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Металлпроект" в течение 3-лет с момента предоставления земельного участка под строительство здания предприятия бытового обслуживания населения совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду.
При указанных фактических обстоятельствах имеются основания для применения к спорным правоотношениям нормы ч. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия Департаментом решения об отказе от договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Металлпроект", то есть по состоянию на 12.09.2012.
Поскольку Департаментом не доказано наличие правовых оснований для отказа от договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 12.09.2012 N 10632-01-05, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый отказ Департамента недействительным.
Доводы Департамента о том, что договор аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 расторгнут в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ, которой установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, отклоняются апелляционным судом, поскольку в данном случае подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 по делу N А28-11864/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.БУТОРИНА
Г.Г.ИВШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2013 ПО ДЕЛУ N А28-11864/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2013 г. по делу N А28-11864/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
- директора общества с ограниченной ответственностью "Металлпроект" Романова Е.И. и представителя заявителя Макаровой С.Е., действующей на основании доверенности от 12.02.2013;
- представителя ответчиков, администрации муниципального образования "Город Киров", департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, Серегиной Т.В., действующей на основании доверенности от 18.07.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 по делу N А28-11864/2012, принятое судом в составе судьи Шмырина С.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Металлпроект" (ИНН 4345084009, ОГРН 1044316539728, место нахождения: 610014, г. Киров, ул. Щорса, д. 66) к Администрации муниципального образования "Город Киров" (ИНН: 4348005534, ОГРН: 1024301340238, место нахождения: 610000, город Киров, улица Воровского, 39), Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978, адрес места нахождения: Кировская область, г. Киров, ул. Воровского, д. 39),
третьи лица: прокурор г. Кирова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,
о признании недействительным отказа от договора аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Металлпроект" (далее - истец, Общество, ООО "Металлпроект") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Кирова (далее - Администрация), Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании недействительными пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 в части возможности расторжения договора аренды при неисполнении условия, предусмотренного пунктом 3.2.14 договора, а также отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 11.12.2008 N 43-43-01/564/2008-615 об аренде земельного участка.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 заявленные требования Общества удовлетворены частично. Суд признал недействительным отказ Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090. В удовлетворении остальной части требований суд отказал.
Департамент, не согласившись с принятым решением в части удовлетворения требований о признании незаконным отказа от договора аренды, выраженного в письме от 12.09.2012 N 10632-01-05, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению Департамента, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что выразилось в применении закона, не подлежащего применению, а также неправильном истолковании закона. Ответчик, ссылаясь на положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) считает обоснованным расторжение договора аренды 29.05.2008 N 56090 в связи с тем, что Общество не освоило земельный участок в установленный срок. По мнению Департамента, к предмету рассматриваемого спора не относятся ст. 35 ЗК РФ и разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2008 N 8985/08.
ООО "Металлпроект" в представленных отзывах на апелляционную жалобу просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Заявитель считает, что ЗК РФ не содержит такого основания для расторжения договора аренды земельного участка как его неосвоение в течение определенного срока и приводит доводы о том, что освоение спорного земельного участка Общество начало с момента заключения договора аренды: разрабатывало проектную документацию для получения разрешения на строительство, устраняло замечания к проектной документации, в том числе ряд незаконных замечаний, что подтверждено судебными решениями. Заявитель полагает, что время потраченное на судебные разбирательства, экспертизу, переписку (в данном случае не менее 2,5 лет) должно быть исключено из периода неиспользования земельного участка, дающего право на расторжение договора аренды (подп. 4, п. 2, ст. 46 ЗК РФ).
Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.09.2004 ООО "Металлпроект" обратилось в Администрацию за выдачей разрешения на проектирование и строительство мастерской по изготовлению малых архитектурных форм из металла на территории бывшего завода металлоконструкций (т. 1, л.д. 11).
Постановлением от 22.01.2008 N 204-П земельный участок по адресу г. Киров ул. Щорса, д. 72Б предоставлен в аренду заявителю.
29.05.2008 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности администрации г. Кирова (далее - Комитет) и ООО "Металлпроект" подписали договор N 56090 аренды земельного участка (далее - земельный участок) (т. 1, л.д. 26). С 03.10.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент).
В соответствии с договором Обществу в аренду передан земельный участок площадью 801 кв. м с кадастровым номером 43:40:000167:124, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Щорса, д. 72Б, для размещения здания предприятия бытового обслуживания населения (строительство), сроком действия с 01.02.2008 по 31.01.2012. Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.12.2008. Пунктом 3.2.14 договора предусмотрено, что арендатор обязан освоить земельный участок в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации от 22.01.2008 N 204-П. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также при неисполнении условий договора, предусмотренных пунктами 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14 (пункт 6.2).
Распоряжением от 30.12.2008 N 1948-зр утвержден градостроительный план NRU 43306000-580 земельного участка (т. 2, л.д. 142).
26.03.2009 заявитель получил отказ ОАО "ККС" в выдаче технических условий на подключение к сетям канализации через КНС-5, мотивированный отсутствием резерва пропускной способности канализационных коллекторов, подводящих сточные воды к КНС-5 (т. 2, л.д. 12).
01.09.2009 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства (здания предприятия бытового обслуживания населения) на земельном участке (т. 2, л.д. 13).
Письмом от 11.09.2009 Администрация предложила Обществу для дальнейшего рассмотрения вопроса о получении разрешения на строительство обратиться в Управление Роспотребнадзора по Кировской области (т. 2, л.д. 18).
14.12.2009 Общество представило в Администрацию и Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова заявление, в котором просило указать перечень несоответствий проектных решений, вследствие которых не выдается разрешение на строительство, содержащихся в 42 пунктах и более чем 400 подпунктах Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (т. 2, л.д. 19).
16.12.2009 Администрацией вынесено распоряжение N 2216-зр об отказе в выдаче разрешения на строительство здания, ввиду отсутствия необходимых материалов в проектной документации (т. 2, л.д. 21).
Замечания, в связи с которыми было принято распоряжение N 2216-зр, разъяснены заявителю письмом Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова от 14.01.2010 N 724-19-09 (т. 2, л.д. 22-25).
Решением Арбитражного суда Кировской области по делу N А28-4336/2010-132/18 отказано в удовлетворении требований заявителя об оспаривании распоряжения от 16.12.2009 N 2216-зр. Вместе с тем, суд пришел к выводу о необоснованности действий Администрации в части непринятия технических условий на водоснабжение и водоотведение, а также требований согласования расположения артезианской скважины с Управлением Роспотребнадзора по Кировской области (т. 1, л.д. 78,79).
23.12.2010 Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство.
30.12.2010 Администрация письмом N 9744-03-01 указала на отсутствие оснований для выдачи разрешения на строительство объекта, поскольку арбитражный суд отказал в удовлетворении требований Общества о признании недействительным распоряжения от 16.12.2009 N 2216-зр, а замечания, указанные в данном документе, заявителем не устранены.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 15.04.2011 по делу N А28-714/2011-40/16 установлено, что отказывая в выдаче разрешения на строительство, Администрация незаконно указала Обществу на несоответствие представленной проектной документации требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации. Поскольку содержание пояснительной записки и схемы планировочной организации земельного участка подлежали доработке суд отказал в удовлетворении требований заявителя об оспаривании вышеуказанного отказа (т. 1, л.д. 86, 87).
28.09.2011 ООО "Металлпроект" представило в Администрацию заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением документов на 88 листах.
Письмом от 07.10.2011 N 8234-03-01 заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с неустранением Обществом замечаний, подготовленных и выданных Администрацией.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.02.2012 по делу N А28-9396/2011-341/34 в удовлетворении требований Общества о признании недействительным данного отказа Администрации отказано. В то же время суд признал незаконными требования Администрации в части отсутствия в проектной документации сведений о наличии у ООО "Транзит" возможности оказывать услуги по электроснабжению проектируемого объекта. Также суд признал, что у ОАО "ККС" не было законных оснований для отказа в выдаче технических условий на подключение к сетям водовода (т. 1, л.д. 94, 95).
В 2012 году ООО "Металлпроект" неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство вышеназванного объекта.
16.03.2012 Администрация направила Обществу письмо, в котором сообщила, что ООО "Металлпроект" не представлены документы, указанные в подпункте "д" пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в связи с чем правовые основания для выдачи разрешения на строительство отсутствуют (т. 3, л.д. 87).
Письмом от 17.05.2012 Администрация подтвердила отказ от 16.03.2012, в выдаче разрешения на строительство, указав, что по состоянию на 17.05.2012 испрашиваемые документы не представлены.
12.09.2012 Комитет направил ООО "Металлпроект" письмо, в котором указал, что в связи с длительным неосвоением земельного участка с кадастровым номером 43:40:000167:0124, отсутствием разрешения на строительство и в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, пунктами 3.2.14, 6.2 договора аренды от 29.05.2008 N 56090 договор подлежит расторжению, ООО "Металлпроект" необходимо заключить соглашение о расторжении договора аренды, в случае неподписания которого данное письмо в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ является письменным уведомлением об отказе от названного договора аренды по истечении трех месяцев с момента его получения Обществом (т. 1, л.д. 18, 73).
05.10.2012 Администрация направила Обществу письмо, в котором указала, что его заявление о выдаче разрешения на строительство здания для предприятия бытового обслуживания рассмотрено. В результате изучения представленных документов установлено, что Обществом не устранены причины отказов в выдаче разрешения на строительство, указанные в письмах Администрации от 16.03.2012 и от 17.05.2012. Кроме того, Администрация указала на дополнительные недостатки проектной документации (т. 1, л.д. 14).
В этот же день Общество представило в Администрацию возражения по замечаниям, изложенным в указанном письме (т. 2, л.д. 16).
25.10.2012 Администрация направила ООО "Металлпроект" письмо, в котором указала, что часть замечаний по проектной документации Общество устранило. При этом Администрация дополнительно указала на ряд других недостатков, содержащихся в следующих разделах и подразделах проектной документации: "проект организации строительства объекта капитального строительства", "отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", "архитектурные решения". Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта Обществу необходимо привести проектную документацию в соответствие с ГрК РФ и постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".
Письмом от 23.11.2012 Администрация отказала ООО "Металлпроект" в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что срок действия договора аренды закончился 31.01.2012 - по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (получено представителем ООО "Металлпроект" 25.09.2012) и у Общества отсутствуют права на земельный участок (т. 1, л.д. 17).
25.01.2013 в ЕГРП погашена регистрационная запись об аренде спорного земельного участка.
Не согласившись с отказом Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 450, 610, 621 ГК РФ, 35, 46 ЗК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090. В удовлетворения требований о признании недействительным пункта 6.2 названного договора в части возможности его расторжения при неисполнении условия, предусмотренного пунктом 3.2.14, суд отказал в связи с пропуском Обществом срока исковой давности.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 с учетом положений ст. 621 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в частности в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период).
Судом первой инстанции принята во внимание правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
По мнению суда апелляционной инстанции, специальные основания прекращения договора аренды распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка. В данном случае стороны пунктом 3.2.14 договора аренды земельного участка установили срок освоения земельного участка в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации от 22.01.2008 N 204-П, то есть до 22.01.2009. Этот срок фактически был сторонами продлен.
По смыслу ст. ст. 22, 42, 46 ЗК РФ, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы документы, предусмотренные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Общество не приступило к строительству спорного объекта в связи с отсутствием разрешения на строительство. В целях получения разрешения на строительство в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ, заявителем совершены необходимые действия по разработке проектной документации и подготовке градостроительного плана земельного участка.
ООО "Металлпроект" неоднократно на протяжении 3-х лет обращалось в Администрацию за получением разрешения на строительство здания предприятия бытового обслуживания населения, что подтверждается многочисленными заявлениями о выдаче разрешения на строительство, а также соответствующими многочисленными ответами Администрации и Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова.
Из вышеназванных решений Арбитражного суда Кировской области следует, что часть требований со стороны Администрации г. Кирова к представленным Обществом документам являлась незаконной. Суд принимает во внимание, что в данном случае Администрация является органом, осуществляющим публичные полномочия, имеющим штат квалифицированных служащих, являющаяся в связи с этим более сильной стороной в возникших спорах по вопросам достаточности (полноты) предоставляемой Обществом проектной документации, которые стороны не смогли урегулировать самостоятельно.
С учетом изложенных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Металлпроект" в течение 3-лет с момента предоставления земельного участка под строительство здания предприятия бытового обслуживания населения совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду.
При указанных фактических обстоятельствах имеются основания для применения к спорным правоотношениям нормы ч. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия Департаментом решения об отказе от договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Металлпроект", то есть по состоянию на 12.09.2012.
Поскольку Департаментом не доказано наличие правовых оснований для отказа от договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 12.09.2012 N 10632-01-05, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый отказ Департамента недействительным.
Доводы Департамента о том, что договор аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 расторгнут в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ, которой установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, отклоняются апелляционным судом, поскольку в данном случае подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 по делу N А28-11864/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.БУТОРИНА
Г.Г.ИВШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)