Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Корнева М.А.
Судья: Волкова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Корневой М.А.,
судей Жидковой Е.В., Герасимовой Л.Н.,
при секретаре А.А.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по иску Л. к СПК "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе Л. на решение Болховского районного суда Орловской области от 18 июня 2013 года, которым постановлено:
"В иске Л. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Корневой М.А., выслушав Л., поддержавшего доводы частной жалобы, третьих лиц К.В., С.В., Б.М., Б.А., Ф., К.Н., представителя третьих лиц - адвоката Захарову В.Н., полагавших, что частная жалоба Л. подлежит удовлетворению, возражения третьих лиц П.С., П.О., представителей СПК "Фатневский" Ц., Щ., представителя ОАО "Россельхозбанк" С.И., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
Л., действующий в своих интересах, а также в интересах К.М., К.И. и других собственников земельных долей (всего <...> собственников) обратились в суд с иском к СПК "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от <дата>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между собственниками <...> земельных долей и СПК "Фатневский".
В обоснование заявленных требований указывали, что <дата> собственниками земельных долей с СПК "Фатневский" был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 49 лет, в соответствии с которым арендодатели сдали, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок (единый массив).
По условиям указанного договора арендатор обязан ежегодно выплачивать каждому арендодателю арендную плату, в размере установленным договором и использовать имущество по целевому назначению.
Однако ответчик в нарушение условий договора не исполняет принятые на себя обязательства: не выплачивает арендную плату более двух раз подряд и не обрабатывает земельный участок, чем ухудшает его состояние.
В связи с чем, решением общего собрания собственников земельных долей от <дата> было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка с СПК "Фатневский".
Поскольку на направленное ответчику в <дата> письмо с предложением устранить нарушения условий договора аренды в семидневный срок, ответа не последовало, истцы просили суд досрочно расторгнуть указанный договор аренды.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: администрация Багриновского с/п Болховского района Орловской области, ОАО "Россельхозбанк", ООО "Фатнево" и остальные собственники земельных долей спорного земельного участка (т. 1 л.д. 3-4, т. 5 л.д. 88-90, т. 7 л.д. 128-132, т. 8 л.д. 40-41).
Определениями суда от <дата> и <дата> производство по делу в части требований собственников земельных долей Д.В., Д.М., С.А. и А.Т. прекращено в связи с принятием отказа от исковых требований (т. 8 л.д. 174-175, т. 9 л.д. 83-84).
Определением суда от <дата> исковое заявление всех истцов, за исключением Л., оставлено без рассмотрения. <...> собственников, чье исковое заявление оставлено без рассмотрения, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц (т. 9 л.д. 85-91).
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Л. ставит вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного.
Ссылается на то, что судом не учтены его доводы, а также доводы других собственников земельных долей о существенном ухудшении со стороны арендатора земельного участка, в то время как по условиям договора аренды арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в надлежащем состоянии и использовать его по назначению.
Полагает, что суд при разрешении спора не дал должную оценку показаниям специалиста Россельхознадзора Г.Н.П. и не применил к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 23.04.2012 года N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации". Тогда как арендуемый СПК "Фатневский" земельный участок имеет признаки неиспользования земельных участков. Его засоренность превышает допустимые установленные указанным нормативно-правовым актом значения и существенно ухудшает качество почвы.
Указывает, что суд не принял во внимание показания свидетеля Ф.Ю.А., ранее работавшего в <...>, а также собственников земельных долей, пояснивших, что неиспользование земельного участка приводит не только к ухудшению самой земли, но и к ухудшению экологической обстановки в окрестных местностях.
Не согласен с выводом суда о том, что ООО "Фатнево" фактически исполняет обязательства по договору аренды земельного участка. Доказательств существования арендных отношений между СПК "Фатневский" и ООО "Фатнево" в отношении спорного земельного участка в материалах дела не имеется. Арендодатели своего согласия на передачу земельного участка в аренду ООО "Фатнево" не давали.
Считает ошибочным вывод суда о том, что ООО "Фатнево" фактически производило выплату арендной платы, поскольку в отсутствие арендных отношений, ООО "Фатнево", выдавая зерно, в натуральной форме компенсировало плату за пользование принадлежащим ему имущественным паем.
Поскольку услуга по ежегодной вспашке огорода являлась одним из условий арендной платы, полагает несостоятельным вывод суда о том, что указанная процедура носит заявительный характер.
Полагает, что вывод суда о том, что без выделения своей доли в натуре он не вправе распоряжаться ей противоречит нормам действующего законодательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено, что <дата> между СПК "Фатневский" (арендатор) и <...> собственниками земельных долей (арендодатели), в число которых входит истец и третьи лица (физические лица) был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м (<...> га), расположенный по адресу: <адрес> Срок договора аренды составляет 49 лет (т. 1 л.д. 59-99).
По условиям данного договора арендная плата выплачивается арендатором один раз в год, но не позднее <дата> каждого года действия договора (пункт 2.1). Арендная плата выплачивается продукцией собственного производства, предоставлением арендодателям определенных договором услуг.
Состав арендной платы определен приложением N к договору, согласно которому каждому собственнику земельной доли ежегодно выдается <...> зерна фуражного за 1 земельную долю; каждому собственнику земельной доли ежегодно оказываются услуги по вспашке огорода до <...> га (т. 1 л.д. 96).
По условиям договора арендатор вправе сдавать арендованный земельный участок в субаренду (поднаем) другому лицу с письменного согласия арендодателя (пункт 3.1) и обязан, в том числе: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок (массив) в соответствии с его целевым назначением; не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; своевременно вносить арендную плату.
Обращаясь в суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды истцы ссылались на то, что арендатор не выполняет обязанность по выплате арендной платы и ухудшает предмета договора аренды ввиду неиспользования земельного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на их недоказанность. При этом суд указал, что фактически все права арендатора по спорному договору аренды СПК "Фатневский" передало ООО "Фатнево", которое с <дата> по <дата> использовало его по назначению и выплачивало арендодателям арендную плату посредством выдачи зерна. Суд также пришел к выводу о том, что обязанность по вспашке огородов носит заявительный характер, в связи с чем, принимая во внимание, что Л. не обращался к ответчику с таким заявлением, нарушений договорных обязательств со стороны СПК "Фатневский" не имеется, а неиспользование всего земельного массива для ведения сельскохозяйственного производства на протяжении трех лет не нашел своего подтверждения в судебном заседании.
Вместе с тем, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Материалами дела установлено, что на протяжении ряда лет арендатор СПК "Фатневский" обязательств, принятых на себя по условиям договора аренды от <дата> по обработке спорного земельного участка не выполняет, в результате чего большая часть земельного участка заросла многолетними сорными растениями, древесно-кустарниковой растительностью.
Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями истца, третьих лиц - арендодателей земельного участка, постановлением о привлечении председателя СПК "Фатневский" Ц. к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель) (т. 6 л.д. 21-23), постановлением о привлечении Ц. к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего государственный надзор, об устранении нарушения законодательства). Согласно последнему постановлению о привлечении к административной ответственности арендатор СПК "Фатневский" не выполнил в срок до <дата> предписание государственного инспектора Орловского отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора Г.Н.П. от <дата> о проведении агротехнических мероприятий, в том числе, на спорном земельном участке (дискование, лущение, вспашка, культивация) и химических мероприятий по борьбе с сорной и древесно-кустарниковой растительностью (т. 6 л.д. 15, 25-26).
Из показаний допрошенной судом первой инстанции специалиста Россельхознадзора Г.Н.П. следует, что в <дата> ею проводилась плановая проверка спорного земельного участка, при осмотре которого было установлено, что из всей площади земельного участка <...> га - <...> га заросло сорной травянистой растительностью, а частично - березками высотой не более 3 метров в диаметре не более 4 сантиметров. Изложенное свидетельствует о том, что земельный участок площадью 1 022 га не использовался для ведения сельскохозяйственного производства в течение ряда лет. Сорные растения (пырей ползучий, цикорий, полынь, конский щавель, осот) уменьшают запасы питательных веществ и влаги в почве и осуществляют вынос из нее питательных веществ.
По сообщению Управления сельского хозяйства и продовольствия администрации Болховского района Орловской области последнее сведениями о внесении минеральных удобрений в <дата> на спорный земельный участок не располагает (т. 8 л.д. 109).
Представленные ответчиком в суд акты о реабилитации почв, загрязненных в результате аварии на Чернобыльской АЭС не свидетельствуют о том, что на земельном участке проводился необходимый объем агротехнических мероприятий. Кроме того, мероприятия по реабилитации почв после аварии на Чернобыльской АЭС преследуют иную цель (восстановительную, направленную на вывод радиоактивных элементов из земли) и причины их проведения отличны от обычных агротехнических и агрохимических мероприятий (т. 4 л.д. 195-216).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков, в том числе: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка.
Таким образом, судебная коллегия, оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу о том, что факт неиспользования арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения на протяжении ряда лет и, как следствие, ухудшение его состояния, нашел свое подтверждение при рассмотрении дела.
Факт невыполнения обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, по мнению судебной коллегии, также подтвержден имеющимися в деле доказательствами.
При рассмотрении дела истец и другие арендодатели пояснили, что на протяжении последних лет они не получают от арендатора СПК "Фатневский" обусловленную договором арендную плату (зерно и услуги по вспашке их огородов).
Не оспаривал факт невыплаты СПК "Фатенвский" арендной платы с <дата> и председатель последнего - Ц., который при этом в судебном заседании ссылался на то, что арендная плата выплачивалась арендодателям ООО "Фатнево", которому по инвестиционному соглашению от <дата> были переданы все активы СПК "Фатневский" (т. 4 л.д. 179).
Вместе с тем, из п. 1 указанного соглашения, заключенного между ООО "Фатнево" и СПК "Фатневский", следует, что СПК "Фатневский" передает ООО "Фатнево" кредиторскую задолженность, дебиторскую задолженность, активы СПК "Фатневский" и заключает с ООО "Фатнево" договор переуступки аренды земельного участка.
Представитель ответчика Ц. в заседании судебной коллегии пояснил, что каких-либо других договоров (переуступки прав, субаренды и другие) с ООО "Фатнево" СПК "Фатневский" не заключал, данное инвестиционное соглашение, как и права, передаваемые по нему, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не регистрировались.
Таким образом, доказательств, подтверждающих, что ООО "Фатнево" взяло на себя какие-либо обязательства перед собственниками спорного земельного участка - арендодателями, в том числе обязательства по внесению арендной платы, не имеется.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что СПК "Фатневский" фактически передал все свои права и обязанности по договору аренды от <дата> ООО "Фатнево" являются необоснованными и не подтверждаются материалами дела.
В связи с эти, имеющиеся в материалах дела ведомости на получение зерна, подписанные директором ООО "Фатнево" не могут свидетельствовать о надлежащем исполнении арендатором, каковым является СПК "Фатневский", обязанности по внесению арендной платы. Более того, из указанных ведомостей по какому конкретно договору выдается зерно (т. 4 л.д. 218-246, т. 5 л.д. 1-80).
Таким образом, судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда первой инстанции о выполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Материалами дела также установлено, что <дата> общим собранием собственников двух земельных участков, в том числе и спорного с кадастровым номером N, помимо прочих, было принято единогласное решение о расторжении договора аренды от <дата> (т. 11 л.д. 42-44).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм решение о порядке владения и пользования земельным участком земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти собственников, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ, а большинством голосов на общем собрании сособственников.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.
Ввиду изложенного, учитывая, что земельный участок представляет собой единое землепользование и общее собрание участников долевой собственности на этот земельный участок приняло решение о расторжении договора аренды, о чем арендатор был поставлен в известность, истец, равно как и другие арендодатели вне зависимости от их количественного состава имели право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды.
Таким образом, вывод суда первой инстанции, как одно из оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, о том, что истец не вправе распоряжаться земельной долей, поскольку не выделил ее в натуре, является необоснованным.
Судом также установлено и не оспаривалось представителями ответчика, что предупреждение о досрочном расторжении договора аренды было направлено СПК "Фатневский" и получено его председателем <дата> (т. 2 л.д. 103-104, 109-110). Однако, ни в установленный в предупреждении семидневный срок, ни к моменту вынесения оспариваемого решения, требования, изложенные в указанном предупреждении выполнены не были. При этом довод ответчика о неразумности срока выполнения предупреждения, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку оно направлено перед началом весенне-полевых работ и позволяло арендатору спланировать свою деятельность таким образом, чтобы выполнить обязательства перед арендодателями надлежащим образом.
В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда первой инстанции о неразумности определенного арендодателями срока, предусмотренного ч. 3 ст. 619 ГК РФ.
При таких установленных по делу обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды от <дата>, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с СПК "Фатневский" в пользу Л., подлежит взысканию уплаченная последним при подаче иска в суд государственная пошлина в сумме <...> рублей (т. 1 л.д. 5).
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Болховского районного суда Орловской области от <дата> отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Л. к СПК "Фатневский" удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, заключенный между собственниками земельных долей и СПК "Фатневский".
Взыскать с СПК "Фатневский" в пользу Л. государственную пошлину в сумме <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1825
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N 33-1825
Докладчик: Корнева М.А.
Судья: Волкова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Корневой М.А.,
судей Жидковой Е.В., Герасимовой Л.Н.,
при секретаре А.А.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по иску Л. к СПК "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе Л. на решение Болховского районного суда Орловской области от 18 июня 2013 года, которым постановлено:
"В иске Л. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Корневой М.А., выслушав Л., поддержавшего доводы частной жалобы, третьих лиц К.В., С.В., Б.М., Б.А., Ф., К.Н., представителя третьих лиц - адвоката Захарову В.Н., полагавших, что частная жалоба Л. подлежит удовлетворению, возражения третьих лиц П.С., П.О., представителей СПК "Фатневский" Ц., Щ., представителя ОАО "Россельхозбанк" С.И., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
Л., действующий в своих интересах, а также в интересах К.М., К.И. и других собственников земельных долей (всего <...> собственников) обратились в суд с иском к СПК "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от <дата>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между собственниками <...> земельных долей и СПК "Фатневский".
В обоснование заявленных требований указывали, что <дата> собственниками земельных долей с СПК "Фатневский" был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 49 лет, в соответствии с которым арендодатели сдали, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок (единый массив).
По условиям указанного договора арендатор обязан ежегодно выплачивать каждому арендодателю арендную плату, в размере установленным договором и использовать имущество по целевому назначению.
Однако ответчик в нарушение условий договора не исполняет принятые на себя обязательства: не выплачивает арендную плату более двух раз подряд и не обрабатывает земельный участок, чем ухудшает его состояние.
В связи с чем, решением общего собрания собственников земельных долей от <дата> было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка с СПК "Фатневский".
Поскольку на направленное ответчику в <дата> письмо с предложением устранить нарушения условий договора аренды в семидневный срок, ответа не последовало, истцы просили суд досрочно расторгнуть указанный договор аренды.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: администрация Багриновского с/п Болховского района Орловской области, ОАО "Россельхозбанк", ООО "Фатнево" и остальные собственники земельных долей спорного земельного участка (т. 1 л.д. 3-4, т. 5 л.д. 88-90, т. 7 л.д. 128-132, т. 8 л.д. 40-41).
Определениями суда от <дата> и <дата> производство по делу в части требований собственников земельных долей Д.В., Д.М., С.А. и А.Т. прекращено в связи с принятием отказа от исковых требований (т. 8 л.д. 174-175, т. 9 л.д. 83-84).
Определением суда от <дата> исковое заявление всех истцов, за исключением Л., оставлено без рассмотрения. <...> собственников, чье исковое заявление оставлено без рассмотрения, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц (т. 9 л.д. 85-91).
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Л. ставит вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного.
Ссылается на то, что судом не учтены его доводы, а также доводы других собственников земельных долей о существенном ухудшении со стороны арендатора земельного участка, в то время как по условиям договора аренды арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в надлежащем состоянии и использовать его по назначению.
Полагает, что суд при разрешении спора не дал должную оценку показаниям специалиста Россельхознадзора Г.Н.П. и не применил к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 23.04.2012 года N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации". Тогда как арендуемый СПК "Фатневский" земельный участок имеет признаки неиспользования земельных участков. Его засоренность превышает допустимые установленные указанным нормативно-правовым актом значения и существенно ухудшает качество почвы.
Указывает, что суд не принял во внимание показания свидетеля Ф.Ю.А., ранее работавшего в <...>, а также собственников земельных долей, пояснивших, что неиспользование земельного участка приводит не только к ухудшению самой земли, но и к ухудшению экологической обстановки в окрестных местностях.
Не согласен с выводом суда о том, что ООО "Фатнево" фактически исполняет обязательства по договору аренды земельного участка. Доказательств существования арендных отношений между СПК "Фатневский" и ООО "Фатнево" в отношении спорного земельного участка в материалах дела не имеется. Арендодатели своего согласия на передачу земельного участка в аренду ООО "Фатнево" не давали.
Считает ошибочным вывод суда о том, что ООО "Фатнево" фактически производило выплату арендной платы, поскольку в отсутствие арендных отношений, ООО "Фатнево", выдавая зерно, в натуральной форме компенсировало плату за пользование принадлежащим ему имущественным паем.
Поскольку услуга по ежегодной вспашке огорода являлась одним из условий арендной платы, полагает несостоятельным вывод суда о том, что указанная процедура носит заявительный характер.
Полагает, что вывод суда о том, что без выделения своей доли в натуре он не вправе распоряжаться ей противоречит нормам действующего законодательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено, что <дата> между СПК "Фатневский" (арендатор) и <...> собственниками земельных долей (арендодатели), в число которых входит истец и третьи лица (физические лица) был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м (<...> га), расположенный по адресу: <адрес> Срок договора аренды составляет 49 лет (т. 1 л.д. 59-99).
По условиям данного договора арендная плата выплачивается арендатором один раз в год, но не позднее <дата> каждого года действия договора (пункт 2.1). Арендная плата выплачивается продукцией собственного производства, предоставлением арендодателям определенных договором услуг.
Состав арендной платы определен приложением N к договору, согласно которому каждому собственнику земельной доли ежегодно выдается <...> зерна фуражного за 1 земельную долю; каждому собственнику земельной доли ежегодно оказываются услуги по вспашке огорода до <...> га (т. 1 л.д. 96).
По условиям договора арендатор вправе сдавать арендованный земельный участок в субаренду (поднаем) другому лицу с письменного согласия арендодателя (пункт 3.1) и обязан, в том числе: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок (массив) в соответствии с его целевым назначением; не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; своевременно вносить арендную плату.
Обращаясь в суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды истцы ссылались на то, что арендатор не выполняет обязанность по выплате арендной платы и ухудшает предмета договора аренды ввиду неиспользования земельного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на их недоказанность. При этом суд указал, что фактически все права арендатора по спорному договору аренды СПК "Фатневский" передало ООО "Фатнево", которое с <дата> по <дата> использовало его по назначению и выплачивало арендодателям арендную плату посредством выдачи зерна. Суд также пришел к выводу о том, что обязанность по вспашке огородов носит заявительный характер, в связи с чем, принимая во внимание, что Л. не обращался к ответчику с таким заявлением, нарушений договорных обязательств со стороны СПК "Фатневский" не имеется, а неиспользование всего земельного массива для ведения сельскохозяйственного производства на протяжении трех лет не нашел своего подтверждения в судебном заседании.
Вместе с тем, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Материалами дела установлено, что на протяжении ряда лет арендатор СПК "Фатневский" обязательств, принятых на себя по условиям договора аренды от <дата> по обработке спорного земельного участка не выполняет, в результате чего большая часть земельного участка заросла многолетними сорными растениями, древесно-кустарниковой растительностью.
Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями истца, третьих лиц - арендодателей земельного участка, постановлением о привлечении председателя СПК "Фатневский" Ц. к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель) (т. 6 л.д. 21-23), постановлением о привлечении Ц. к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего государственный надзор, об устранении нарушения законодательства). Согласно последнему постановлению о привлечении к административной ответственности арендатор СПК "Фатневский" не выполнил в срок до <дата> предписание государственного инспектора Орловского отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора Г.Н.П. от <дата> о проведении агротехнических мероприятий, в том числе, на спорном земельном участке (дискование, лущение, вспашка, культивация) и химических мероприятий по борьбе с сорной и древесно-кустарниковой растительностью (т. 6 л.д. 15, 25-26).
Из показаний допрошенной судом первой инстанции специалиста Россельхознадзора Г.Н.П. следует, что в <дата> ею проводилась плановая проверка спорного земельного участка, при осмотре которого было установлено, что из всей площади земельного участка <...> га - <...> га заросло сорной травянистой растительностью, а частично - березками высотой не более 3 метров в диаметре не более 4 сантиметров. Изложенное свидетельствует о том, что земельный участок площадью 1 022 га не использовался для ведения сельскохозяйственного производства в течение ряда лет. Сорные растения (пырей ползучий, цикорий, полынь, конский щавель, осот) уменьшают запасы питательных веществ и влаги в почве и осуществляют вынос из нее питательных веществ.
По сообщению Управления сельского хозяйства и продовольствия администрации Болховского района Орловской области последнее сведениями о внесении минеральных удобрений в <дата> на спорный земельный участок не располагает (т. 8 л.д. 109).
Представленные ответчиком в суд акты о реабилитации почв, загрязненных в результате аварии на Чернобыльской АЭС не свидетельствуют о том, что на земельном участке проводился необходимый объем агротехнических мероприятий. Кроме того, мероприятия по реабилитации почв после аварии на Чернобыльской АЭС преследуют иную цель (восстановительную, направленную на вывод радиоактивных элементов из земли) и причины их проведения отличны от обычных агротехнических и агрохимических мероприятий (т. 4 л.д. 195-216).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков, в том числе: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка.
Таким образом, судебная коллегия, оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу о том, что факт неиспользования арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения на протяжении ряда лет и, как следствие, ухудшение его состояния, нашел свое подтверждение при рассмотрении дела.
Факт невыполнения обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, по мнению судебной коллегии, также подтвержден имеющимися в деле доказательствами.
При рассмотрении дела истец и другие арендодатели пояснили, что на протяжении последних лет они не получают от арендатора СПК "Фатневский" обусловленную договором арендную плату (зерно и услуги по вспашке их огородов).
Не оспаривал факт невыплаты СПК "Фатенвский" арендной платы с <дата> и председатель последнего - Ц., который при этом в судебном заседании ссылался на то, что арендная плата выплачивалась арендодателям ООО "Фатнево", которому по инвестиционному соглашению от <дата> были переданы все активы СПК "Фатневский" (т. 4 л.д. 179).
Вместе с тем, из п. 1 указанного соглашения, заключенного между ООО "Фатнево" и СПК "Фатневский", следует, что СПК "Фатневский" передает ООО "Фатнево" кредиторскую задолженность, дебиторскую задолженность, активы СПК "Фатневский" и заключает с ООО "Фатнево" договор переуступки аренды земельного участка.
Представитель ответчика Ц. в заседании судебной коллегии пояснил, что каких-либо других договоров (переуступки прав, субаренды и другие) с ООО "Фатнево" СПК "Фатневский" не заключал, данное инвестиционное соглашение, как и права, передаваемые по нему, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не регистрировались.
Таким образом, доказательств, подтверждающих, что ООО "Фатнево" взяло на себя какие-либо обязательства перед собственниками спорного земельного участка - арендодателями, в том числе обязательства по внесению арендной платы, не имеется.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что СПК "Фатневский" фактически передал все свои права и обязанности по договору аренды от <дата> ООО "Фатнево" являются необоснованными и не подтверждаются материалами дела.
В связи с эти, имеющиеся в материалах дела ведомости на получение зерна, подписанные директором ООО "Фатнево" не могут свидетельствовать о надлежащем исполнении арендатором, каковым является СПК "Фатневский", обязанности по внесению арендной платы. Более того, из указанных ведомостей по какому конкретно договору выдается зерно (т. 4 л.д. 218-246, т. 5 л.д. 1-80).
Таким образом, судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда первой инстанции о выполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы.
Материалами дела также установлено, что <дата> общим собранием собственников двух земельных участков, в том числе и спорного с кадастровым номером N, помимо прочих, было принято единогласное решение о расторжении договора аренды от <дата> (т. 11 л.д. 42-44).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм решение о порядке владения и пользования земельным участком земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти собственников, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ, а большинством голосов на общем собрании сособственников.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.
Ввиду изложенного, учитывая, что земельный участок представляет собой единое землепользование и общее собрание участников долевой собственности на этот земельный участок приняло решение о расторжении договора аренды, о чем арендатор был поставлен в известность, истец, равно как и другие арендодатели вне зависимости от их количественного состава имели право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды.
Таким образом, вывод суда первой инстанции, как одно из оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, о том, что истец не вправе распоряжаться земельной долей, поскольку не выделил ее в натуре, является необоснованным.
Судом также установлено и не оспаривалось представителями ответчика, что предупреждение о досрочном расторжении договора аренды было направлено СПК "Фатневский" и получено его председателем <дата> (т. 2 л.д. 103-104, 109-110). Однако, ни в установленный в предупреждении семидневный срок, ни к моменту вынесения оспариваемого решения, требования, изложенные в указанном предупреждении выполнены не были. При этом довод ответчика о неразумности срока выполнения предупреждения, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку оно направлено перед началом весенне-полевых работ и позволяло арендатору спланировать свою деятельность таким образом, чтобы выполнить обязательства перед арендодателями надлежащим образом.
В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда первой инстанции о неразумности определенного арендодателями срока, предусмотренного ч. 3 ст. 619 ГК РФ.
При таких установленных по делу обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды от <дата>, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с СПК "Фатневский" в пользу Л., подлежит взысканию уплаченная последним при подаче иска в суд государственная пошлина в сумме <...> рублей (т. 1 л.д. 5).
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Болховского районного суда Орловской области от <дата> отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Л. к СПК "Фатневский" удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, заключенный между собственниками земельных долей и СПК "Фатневский".
Взыскать с СПК "Фатневский" в пользу Л. государственную пошлину в сумме <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)